房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地成本控制思考

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地成本控制思考房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地成本控制思考隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，我國(guó)建筑行業(yè)一直處于一個(gè)高速發(fā)展的階段，建筑投資額每年以不低于5%的速度增長(zhǎng)，這其中少不利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的功勞。就目前的行業(yè)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)極為可觀，但同時(shí)也會(huì)受到土地成本、建設(shè)成本等因素的制約。要想確保房產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益，就必須在建設(shè)前期加強(qiáng)土地成本控制，深入分析土地成本的構(gòu)成要素，明確土地成本的影響因素，在各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)土地成本控制，根據(jù)土地的成本和建設(shè)價(jià)值選擇合適的地塊，盡量拉開(kāi)房產(chǎn)銷售價(jià)值和土地成本的距離，為房產(chǎn)后期開(kāi)發(fā)提供一個(gè)良好的利潤(rùn)基礎(chǔ)。一、土地成本的構(gòu)成要素在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，選擇

2、合適的具有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，合理利用土地資源，是保證項(xiàng)目效益的基礎(chǔ)策略。在進(jìn)行土地成本控制時(shí)，首先要明確土地成本的構(gòu)成要素。一般來(lái)說(shuō)，土地構(gòu)成要素主要有以下三個(gè)：1.土地使用權(quán)出讓金。在我國(guó)，土地所有權(quán)擁有者為國(guó)家，要想獲得一定年限的土地使用權(quán)，就必須給政府繳納土地使用權(quán)出讓金。這一費(fèi)用的高低是按照相似地塊的出讓金額或者是根據(jù)政府標(biāo)定的該區(qū)域的地價(jià)來(lái)定的，然后在根據(jù)地塊的條件因素進(jìn)行適當(dāng)?shù)匦拚{(diào)整，比如說(shuō)地塊所處位置、交通情況、用途、土地出讓年限、土地現(xiàn)狀、建筑容積率等。2.土地征用費(fèi)。在國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目中，如果涉及到農(nóng)村土地，則需要按照國(guó)家政策和地方規(guī)定繳納土地征用費(fèi)，包括耕地墾復(fù)基金、耕地占用稅

3、、征地管理費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)傎M(fèi)等多種費(fèi)用，需要根據(jù)征用土地的實(shí)際情況繳納相應(yīng)的費(fèi)用。3.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。城市化建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，使得城市面貌日新月異，為了確保城市規(guī)劃的合理性，通常需要拆遷部分房屋建筑，對(duì)原有的土地使用者造成了一定的利益損失，因此，按照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取現(xiàn)役房屋建筑所在地塊時(shí)，必須給予原先的土地使用者一定的拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以彌補(bǔ)原有土地使用者的經(jīng)濟(jì)損失。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的土地成本影響因素1.土地獲取方式。自2004年8月31日起，按照關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知中的固定，只要是

4、經(jīng)營(yíng)性用地，都必須采用以下三種方式進(jìn)行土地出讓：（1）招標(biāo)。由政府部門(mén)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃戰(zhàn)略，發(fā)布國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)公告，邀請(qǐng)相關(guān)建設(shè)領(lǐng)域的個(gè)人或組織參加此次招投標(biāo)活動(dòng)，如果是市政工程建設(shè)，一般按照低價(jià)競(jìng)標(biāo)的原則選擇合適的競(jìng)標(biāo)單位；（2）拍賣(mài)。采用公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，價(jià)高者得，這是一種相對(duì)透明而又公正的競(jìng)爭(zhēng)方式，確保了競(jìng)價(jià)的公平合理性，但是會(huì)引起“天價(jià)”地塊的出現(xiàn)；（3）掛牌。掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)是拍賣(mài)的書(shū)面形式，有出讓者在公共信息平臺(tái)指定交易期限，按照價(jià)高者得的方式將最新價(jià)格顯示在公告牌上，截止到最后期限的最高競(jìng)價(jià)者即成為此次交易的

5、贏家。相對(duì)來(lái)說(shuō)，掛牌是介于招標(biāo)和拍賣(mài)之間的一種彌補(bǔ)調(diào)劑方式，操作簡(jiǎn)便，交易時(shí)間長(zhǎng)，可控性較強(qiáng)。2.一般性因素。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)受地塊所在地段的影響是最大的，選擇地塊時(shí)必須要根據(jù)地段繁華程度、人流量、交通狀況、自然環(huán)境等因素綜合考量，這樣建設(shè)出來(lái)的建筑才具有較高的實(shí)用價(jià)值，而相對(duì)來(lái)說(shuō)，這些條件也會(huì)影響到土地的出讓金額。住宅建筑適合選在自然環(huán)境好、交通便利、周?chē)钤O(shè)施配備齊全的地段，而商業(yè)建筑則適合選在人流量較大、地段開(kāi)闊、交通便利的地段，地段較好條件絕佳的位置可創(chuàng)造利潤(rùn)較高，同時(shí)土地成本也比較高，需要開(kāi)發(fā)商合理選擇。同時(shí)，土地價(jià)格還會(huì)受到該階段土地利用計(jì)劃的影響，因?yàn)橥恋毓?yīng)量會(huì)決定其基礎(chǔ)價(jià)格，是其他因素變化的一個(gè)起跑線。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的土地成本控制策略1.綜合分析選擇合適的地塊。低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，根據(jù)建筑的用途選擇合適的地塊時(shí)土地成本控制的第一步。首先，開(kāi)發(fā)商必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的意識(shí)，