國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心失敗案例研究

1、國(guó)內(nèi)購(gòu)物中央失敗案例研究一、商業(yè)地產(chǎn)中失敗的幾種原因即類型分析商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)首先是商業(yè),然后才是地產(chǎn),具開發(fā)的難度重點(diǎn)不在于開發(fā),而在于運(yùn)營(yíng)管 理.故針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),首先應(yīng)降低風(fēng)險(xiǎn),保證企業(yè)可持續(xù)開展的戰(zhàn)略,然后才確定工程的開 發(fā)戰(zhàn)略,這是由于商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的.但到目前為止,許多房地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)仍然認(rèn) 識(shí)缺乏,許多人仍然是以操作住宅的方法操作商業(yè)工程開發(fā),這是一個(gè)極大的誤區(qū).商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)過(guò)程表達(dá)了開發(fā)商、投資者、治理者、經(jīng)營(yíng)者等多重利益關(guān)系,從能否吸引 消費(fèi)者、如何招商、能否銷售、如何經(jīng)營(yíng)做旺、后續(xù)運(yùn)營(yíng)的要求等多方面通盤統(tǒng)籌,并且必須在充 分考慮企業(yè)現(xiàn)金流的根底上,才能進(jìn)行

2、規(guī)劃建設(shè).對(duì)于走可持續(xù)開發(fā)戰(zhàn)略的開發(fā)商而言,一個(gè)商業(yè)工程能暫時(shí)取得良好銷售業(yè)績(jī)并不算成功,商 業(yè)地產(chǎn)工程要到達(dá)銷售旺、招商旺和經(jīng)營(yíng)旺“三旺,形成良性循環(huán)的局面,才算真正成功,不然 商業(yè)工程后續(xù)運(yùn)營(yíng)的失敗將會(huì)給開發(fā)商后續(xù)開展造成很大的負(fù)面影響.綜合所有的失敗案例可以看出,商業(yè)地產(chǎn)工程失敗的原因具有很強(qiáng)的共性,有普遍的特征,主 要可以歸納為以下幾種：1、定位錯(cuò)誤主要是工程整體定位錯(cuò)誤以及商業(yè)業(yè)態(tài)的定位和整體定位不匹配的問(wèn)題.一定的商業(yè)規(guī)模有其 相適應(yīng)的整體功能,如果規(guī)模沒(méi)有到達(dá)一定的要求,而盲目提出不切合實(shí)際的定位,招商和后續(xù)運(yùn) 營(yíng)治理必將陷入困境.對(duì)于商業(yè)工程來(lái)說(shuō),首先要確定合理的定位,以此確定

3、合理的開發(fā)規(guī)模,而 不宜盲目打造“代表性購(gòu)物中央、“大型商業(yè)中央.2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的問(wèn)題國(guó)內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商沒(méi)有自己專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),國(guó)內(nèi)也沒(méi)有優(yōu)秀成熟的商業(yè) 規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍可以委托,大多數(shù)開發(fā)商對(duì)商業(yè)及建筑規(guī)劃的理解也比較淺薄,更致命的是漠視商家 和消費(fèi)者的需求,前期沒(méi)有與商家進(jìn)行有效的規(guī)劃溝通與技術(shù)對(duì)接,最后的規(guī)劃與設(shè)計(jì)無(wú)論是內(nèi) 外部交通動(dòng)線、內(nèi)部的客流動(dòng)線、荷載、層高、進(jìn)深、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、立面設(shè)計(jì)等等諸方面根本不 符合商業(yè)的需求,導(dǎo)致無(wú)法招商、無(wú)法如期開業(yè)、無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)等一系列問(wèn)題.3、資金的問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)絕對(duì)是資金密集型行業(yè),但由于其贏利模式比較復(fù)雜,回報(bào)比較慢或不太明 朗,不

4、像住宅開發(fā)那樣簡(jiǎn)明直接.如果資金來(lái)源僅依靠自有資金及銀行貸款,容易產(chǎn)生資金鏈斷裂 的問(wèn)題導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)資金缺乏,變成爛尾工程.4 、分割銷售、產(chǎn)權(quán)分散這里主要是銷售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的類型.鑒于國(guó)內(nèi)開發(fā)商的實(shí)力、資金、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等原因,國(guó) 內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)贏利模式有純租賃、租售并舉、純銷售等多種模式,大多數(shù)贏利模式導(dǎo)致的失敗類型主要是銷售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的情況,這樣的失敗類型在商業(yè)工程中最具代表性.因此,結(jié)合具體工程而言,商業(yè)局部開發(fā)的贏利模式必須要考慮如何才能適合持續(xù)經(jīng)營(yíng).5、無(wú)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)治理團(tuán)隊(duì)商業(yè)工程的運(yùn)營(yíng)治理包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)治理兩大局部?jī)?nèi)容.物業(yè)治理是前提,而物業(yè)經(jīng)營(yíng)是 關(guān)鍵,此點(diǎn)與單純的

5、住宅物業(yè)治理有很大差異.商業(yè)工程的開業(yè)運(yùn)營(yíng)需要建立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)治理團(tuán)隊(duì),該團(tuán)隊(duì)的治理架構(gòu)組合形式或治理方組建 模式都會(huì)影響商業(yè)工程的正常運(yùn)營(yíng)治理,導(dǎo)致工程運(yùn)營(yíng)失敗.6、商業(yè)工程開發(fā)與企業(yè)的核心水平不匹配商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大、變數(shù)多,要考慮開發(fā)商的整體資金流量支持,能不能“守得住,首先考驗(yàn)的是開發(fā)商的資金實(shí)力,但“要不要守 要守多久那么涉及到企業(yè)的整體開展戰(zhàn)略問(wèn)題.很多從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)過(guò)于研究戰(zhàn)術(shù)操作,而無(wú)視了工程開發(fā)與集團(tuán)戰(zhàn)略配合,具公司的核 心水平往往與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需要的水平是不匹配的,這一方面使得商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的行動(dòng)變得 盲目,另一方面也急劇擴(kuò)大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn).二、國(guó)內(nèi)購(gòu)物中央失敗

6、要點(diǎn)分析在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下,我們對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中央中比較典型的六個(gè)失敗案例進(jìn)行了整理分析,這六個(gè)案例分別是北京SOHOe都、北京恒基購(gòu)物中央、上海松江 mall、上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園、成都熊貓 城及東莞華南mall ,這六個(gè)案例分別位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是商業(yè)比較興旺的地區(qū),在當(dāng)?shù)囟籍a(chǎn)生了較 大的影響,盡管各個(gè)工程失敗的主要原因不相同,但其失敗也具有普遍性和共性,現(xiàn)歸結(jié)如下：所有失敗的購(gòu)物中央都存在定位錯(cuò)誤和開發(fā)運(yùn)營(yíng)治理模式方面的問(wèn)題,即工程沒(méi)有定位,大部 分開發(fā)商從一開始就沒(méi)有明白自己到底想干什么,開發(fā)商也沒(méi)有水平運(yùn)作整個(gè)商業(yè)工程,無(wú)法實(shí)現(xiàn) 穩(wěn)場(chǎng)及旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng).這其中：1) SOHO尚都倡導(dǎo)的是“無(wú)主題、無(wú)主

7、力店、無(wú)商業(yè)治理,即無(wú)工程定位、無(wú)錨類主力店 帶來(lái)客流并降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、也無(wú)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；且從一開始,sohO都所有的商業(yè)物業(yè)全部為銷售性物業(yè),大規(guī)模的宣傳和促銷帶來(lái)良好的銷售業(yè)績(jī),但產(chǎn)權(quán)的分割也成為后期工程的正常運(yùn)營(yíng)最大的障礙,同時(shí)SOH5國(guó)所具備的核心水平與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需要的水平是不相匹配的,不具備購(gòu)物中央開發(fā)及經(jīng)營(yíng)治理的水平,以上種種原因?qū)е略摴こ套蚤_業(yè)以來(lái)旺銷而不旺場(chǎng),商家經(jīng)營(yíng) 慘淡,面臨隨時(shí)全面崩盤的風(fēng)險(xiǎn)；2)北京恒基購(gòu)物中央從一開始就存在工程定位的問(wèn)題：定位飄忽,五年三變臉,主力店的定位 也在不斷變化,導(dǎo)致消費(fèi)者和中小商家無(wú)所適從,不知道該購(gòu)物中央到底是干什么的；其前期的經(jīng)

8、營(yíng)治理模式明顯僵化,與市場(chǎng)脫節(jié),導(dǎo)致前期的經(jīng)營(yíng)舉步維艱,到目前為止,該工程的經(jīng)營(yíng)也沒(méi)有 大的起色；3上海松江mall :該工程開發(fā)商無(wú)最根本的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),沒(méi)有成熟的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)治理 團(tuán)隊(duì),卻開發(fā)一個(gè)土地的權(quán)屬不清、定位不明、不符合最根本規(guī)劃原那么的工程,爛尾是必然也會(huì)成 為多年的常態(tài)；4上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園：工程兩度開工、但又兩度爛尾是其必然的宿命,不符合政府用地規(guī)劃、 無(wú)資金、無(wú)專業(yè)團(tuán)隊(duì)、更無(wú)大型商業(yè)工程的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),開發(fā)一個(gè)兩倍于正大廣場(chǎng)的純商業(yè)地產(chǎn)持 有型工程,其難度與結(jié)果均可想而知；5成都熊貓城：無(wú)任何商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、無(wú)充裕的資金支持、無(wú)專業(yè)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)、也無(wú)系 統(tǒng)的開發(fā)流程及有快速拓

9、展水平的實(shí)力型合作伙伴,操作一個(gè)定位宏大、領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)數(shù)十年之久 的超大型商業(yè)地產(chǎn)工程其難度可想而知,前期所有要項(xiàng)的缺失導(dǎo)致了該工程今天的結(jié)局：一期勉強(qiáng) 開業(yè)但無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常經(jīng)營(yíng),工程出售給富力集團(tuán)更意味著所有權(quán)的徹底喪失；6東莞華南mall :工程所處區(qū)位的先天缺乏、前期定位的貪大求全、規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理、缺 少專業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理團(tuán)隊(duì)以及公司并不具備大型商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)運(yùn)作的水平等等一系列的問(wèn)題,導(dǎo) 致該工程的經(jīng)營(yíng)與大家的期望相差甚遠(yuǎn)、商家與消費(fèi)者信心缺失,尤其是在當(dāng)前形式下,無(wú)論做任 何進(jìn)一步的運(yùn)作,都將面臨巨大的挑戰(zhàn).當(dāng)然,各工程具體的失敗原因也不盡相同,具體分析如下表一.表一、購(gòu)物中央工程及失

10、敗原因分析表工程及失敗原因定位問(wèn)題規(guī)劃設(shè)計(jì) 問(wèn)題資金問(wèn)題分割銷售 產(chǎn)權(quán)分散無(wú)專業(yè)運(yùn)營(yíng) 治理團(tuán)隊(duì)與企業(yè)核心能 力是否匹配SOHCOB北京恒基購(gòu)物中央上海松江mall上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園成都熊貓城東莞華南mall以上關(guān)于失敗購(gòu)物中央所分析的六種原因及其表現(xiàn),在萬(wàn)達(dá)開創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)的初期或多或少也存 在過(guò),萬(wàn)達(dá)也為此走過(guò)不少?gòu)澛?付出了不菲的學(xué)費(fèi),但萬(wàn)達(dá)是一個(gè)非常善于學(xué)習(xí)和總結(jié)的企業(yè), 經(jīng)過(guò)十年的沉淀,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的把握越來(lái)越精準(zhǔn).通過(guò)學(xué)習(xí)和反思,建立了一整套 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)治理體系：成立了中國(guó)最完備的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究團(tuán)隊(duì)和唯一具有跨區(qū)域 經(jīng)營(yíng)水平的商管團(tuán)隊(duì)；果斷的根據(jù)先招商、后建設(shè)的思

11、路進(jìn)行工程開發(fā)和運(yùn)作；通過(guò)戰(zhàn)略合作、訂 單地產(chǎn)、聯(lián)合開展等一系列獨(dú)特的創(chuàng)造,取得了開一個(gè)火一個(gè)的可喜局面.但它山之石,可以攻 玉,對(duì)失敗購(gòu)物中央案例的總結(jié)將有利于我們更好更快的開展.具體的案例請(qǐng)參見附件.附件：K失敗購(gòu)物中央案例研究RSOHOWPART1工程根底資料 1、工程簡(jiǎn)介：SOHO尚者B是SOH加國(guó)開發(fā)的第五個(gè)工程,也是該公司在北京CBD開發(fā)的第三個(gè)工程,是 SOH加國(guó)繼 SOHOE代城、建外 SOHOf推出的新一代產(chǎn)品. SOHO尚都位于北京東大橋路,是北京CBW域內(nèi)一個(gè)以室內(nèi)商業(yè)街區(qū)+小型辦公為主的 SOHO!筑,共17萬(wàn)平米,占地2.2公頃.包括一條貫穿 3.7萬(wàn)平米的室內(nèi) 商業(yè)

12、街,兩座中等高度的 SOHOJ、型辦公建筑. 2、地理位置：位于CBD0北角,整個(gè)工程處在朝外商圈、建國(guó)門商圈和國(guó)貿(mào)商圈三圈交匯處.西側(cè)緊靠東大橋路；東側(cè)是 規(guī)劃中的東大橋東側(cè)路；北側(cè)距離朝外大街300米；南側(cè)與世貿(mào)國(guó)際公寓二期相接.3、團(tuán)隊(duì)組成開展商：SOH講國(guó)物業(yè)治理：港鐵北京房地產(chǎn)治理建筑設(shè)計(jì)：國(guó)際建筑工作室4、建筑條件占地面積：2.2公頃總建筑面積：17萬(wàn)平方米商業(yè)局部：總建筑面積 56000平方米,其中西塔商鋪數(shù)量為157個(gè),南北塔商鋪數(shù)量為 255個(gè),商鋪總數(shù)量為400余個(gè),商鋪面積為150-300平方米,得房率：60溢右,層數(shù)：5層,B1-F4.寫字樓局部：建筑面積 114000

13、平方米,270個(gè)辦公單元,單層面積 1100平方米,單元面積：180-400平方米,層高3.5米.商業(yè)區(qū)域其他空間和設(shè)施：480米沿街商鋪,150平方米花園店面,2個(gè)采光中庭,5個(gè)下沉花園,局部商鋪?zhàn)霾惋嬕?guī)劃,11部客梯和18部自動(dòng)扶梯.5層高的商業(yè)街立面由一個(gè)個(gè)變幻的水晶折面構(gòu)成.有一座橋,連接 東西商業(yè)街,便于在此舉行一系列活動(dòng),如時(shí)裝表演、音樂(lè)會(huì).在設(shè)計(jì)風(fēng)格上,采用非對(duì)稱建筑語(yǔ)言,在空間關(guān)系上強(qiáng)調(diào)豐富的變化和千差萬(wàn)別.建筑外輪廓全部 為斜面和折線,大樓外表形成一個(gè)個(gè)變幻的不規(guī)那么折面,各個(gè)玻璃側(cè)面組成許多相互交織的幾何線條.當(dāng)夜 幕降臨,采用了幾何線條的燈光帶,使建筑群絢麗多變.5、工期

14、開工：2005年1月招商：2006年7月 西塔開業(yè)：2007年7月1日 6、裝修狀況毛坯PART2目前經(jīng)營(yíng)狀況由于過(guò)低的商鋪開業(yè)率,商場(chǎng)仍然面臨嚴(yán)重的人氣缺乏問(wèn)題.一方面商場(chǎng)內(nèi)張貼了 一局部商鋪轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的 告示,另一方面局部裝修好的店鋪在正常營(yíng)業(yè)時(shí)間鐵將軍把門,在很大程度上影響了消費(fèi)者在購(gòu)物空間內(nèi)的感 受.由于SOH徜都工程自帶寫字樓,所以擁有15000人的自有人流,再加上周邊的商務(wù)氣氛和環(huán)境,在一定程度上為餐飲和效勞配套行業(yè)帶來(lái)了固定客流.在就餐時(shí)段內(nèi),可以明顯感覺局部位置較好的餐飲企業(yè)人流有所增加.但是受到廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況的影響,局部3、4樓的餐飲企業(yè)面積 200-400平方米左右,日均

15、流水為 4000元左右,再加以5元/平方米/天左右的租金,商戶難以為繼.PART3工程銷售和租賃價(jià)格1、商鋪銷售價(jià)格商鋪售價(jià)：25000-42000元/平方米寫字樓均價(jià)：20000元/平方米2、物業(yè)治理費(fèi)用商鋪：30元/月/平方米,寫字樓17元/月/平方米3、商鋪?zhàn)饨鸢唇ㄖ娣e計(jì)租 由于商鋪散賣,租金前期由業(yè)主確認(rèn),根據(jù)業(yè)主要求,不同位置店鋪?zhàn)饨鸩町愝^大.后期局部商鋪委托給SOHO&賃部來(lái)進(jìn)行租賃,租金由租賃部人員協(xié)調(diào)業(yè)主和商戶之間進(jìn)行確認(rèn).B1:6-8元/平方米/天1F:10元/平方米/天-13.5元/平方米/天2F-4F:4.5-7 元/平方米/天附寫字樓租金：3-5元/平方米/天

16、PART4商業(yè)平面和經(jīng)營(yíng)狀況1、商業(yè)分為西塔局部和南北塔局部2、定位和現(xiàn)有品牌SOH徜都的西塔局部是在 07年7月1日公開開業(yè)的,早期,開發(fā)商向租戶承諾5月份開業(yè),但是拖到 7月份開業(yè),為局部早期進(jìn)駐商戶損失埋下了伏筆；同時(shí) 7月1日開業(yè)時(shí),商鋪的入駐率不到50%而且局部商鋪處于裝修階段,治理比較混亂.南北塔局部由于西塔開業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不理想,原定于08年5、6月份開業(yè),至今未正式進(jìn)行開業(yè)儀式,而內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的商鋪一般就根據(jù)自身狀況,陸續(xù)開業(yè).西塔局部定位：經(jīng)過(guò)不斷地調(diào)整以及SOH講國(guó)租賃效勞的人員介入,目前開發(fā)商把更多的精力和財(cái)力投入到西塔局部的招商和營(yíng)運(yùn)方面.根據(jù)目前開業(yè)的局部商鋪的經(jīng)營(yíng)特色,將S

17、OH徜都西塔局部定位為“創(chuàng)意聯(lián)盟概念,以創(chuàng)意概念特色店為主力店鋪,以時(shí)尚、娛樂(lè)的年輕人作為主力消費(fèi)客群.南北塔局部定位：由于西塔局部經(jīng)營(yíng)狀況的原因,南北塔商鋪開業(yè)率只有20流右,沒(méi)有相關(guān)定位.由于西塔零售業(yè)的慘淡經(jīng)營(yíng),新開業(yè)的商戶南北塔中餐飲和效勞配套的比例大大增加.PART5工程點(diǎn)評(píng)及問(wèn)題解析 1、開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)投資客,將產(chǎn)品定位為投資品,通過(guò)媒體炒作以高價(jià)將商鋪銷售,獲取開發(fā)利益最大化. 2、后期商業(yè)治理通過(guò)SOHC國(guó)租務(wù)部為業(yè)主提供招租代理效勞,收取業(yè)主代理費(fèi)用；同時(shí)委托商業(yè)治理公司一一港鐵物業(yè)提 供后期的物業(yè)治理,收取物業(yè)治理費(fèi)用.雖然在業(yè)主鬧事之后,SOH講國(guó)為工程

18、籌劃了系列市場(chǎng)促銷活動(dòng),先后包括發(fā)放現(xiàn)金券、舉行模特大賽、歌友會(huì)、萬(wàn)圣狂歡和時(shí)尚創(chuàng)意展等多項(xiàng)活動(dòng),但是由于產(chǎn)權(quán)分散,開業(yè)率過(guò)低,業(yè)主鬧事引起的輿論不良影響等多 種原因,經(jīng)營(yíng)狀態(tài)沒(méi)有獲得根本性的改變.3、 商業(yè)建筑SOHO尚都商業(yè)經(jīng)營(yíng)的難度在一定程度上還緣于其建筑條件.SOH現(xiàn)代城都是街鋪,只有兩層；建外SOHO1以街鋪為主,但是包括地下商鋪共有四層,建外SOHO勺招租就比SOH狽代城困又t許多,3年的時(shí)間,至少還有三分之一商鋪處于閑置狀態(tài).而SOH時(shí)都,是五層的室內(nèi)商業(yè)街包含地下一層,沿街商鋪數(shù)量較少,沒(méi)有任何主力店的支撐；同時(shí)為了配合寫字樓和區(qū)域的商務(wù)氣氛,工程以“SOH明都進(jìn)行命名,并沒(méi)有

19、鮮明的購(gòu)物中央概念,不容易引導(dǎo)顧客進(jìn)入場(chǎng)地消費(fèi).雖然室內(nèi)空間設(shè)置了中庭、下沉式花園等公共空間,但是為了提升商鋪的得房率,追求更高的經(jīng)濟(jì)效益,目前 室內(nèi)的主要走道寬度不到 3M相比成熟的商業(yè)工程略顯狹窄.經(jīng)歷了開業(yè)到現(xiàn)在近一年的市場(chǎng)導(dǎo)入期,從目前的商戶反映和實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看,SOHO都尚處于痛苦的掙扎期.租戶和業(yè)主目前拒交物業(yè)治理費(fèi)用,租務(wù)部已經(jīng)將物業(yè)治理費(fèi)合在租金內(nèi)統(tǒng)一報(bào)價(jià)給經(jīng)營(yíng)商戶,已開業(yè)的 商戶除了局部餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況尚可外,普遍表示步履維艱.潘石屹創(chuàng)造的“無(wú)主題、無(wú)主力店、無(wú)商業(yè)治理 的三無(wú)模式產(chǎn)品還在艱難支撐,但是并不阻礙三里屯SOHO勺高價(jià)熱銷.這兩個(gè)產(chǎn)品進(jìn)一步的開展,我們將會(huì)進(jìn)一步

20、跟蹤和關(guān)注.案例2 北京恒基購(gòu)物中央 1、工程區(qū)位及工程概況工程區(qū)位：恒基中央地處北京市中央?yún)^(qū)的黃金中樞地段建國(guó)門內(nèi)大街,面向北京國(guó)際飯店,背靠北京火車 站,東臨中糧廣場(chǎng)和海關(guān)大樓,西向北京市郵政大樓,北京站地鐵站與大樓地庫(kù)二層相連.面向長(zhǎng)安街,大樓四 周有公共汽車站及出租汽車站,交通方便,四通八達(dá),有39條公交線路經(jīng)臨,前往機(jī)場(chǎng),只需約20分鐘車程,交通便利,位置優(yōu)越.工程現(xiàn)狀：其中的購(gòu)物中央經(jīng)營(yíng)狀況不佳,一直仍然處于調(diào)整當(dāng)中.2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)恒基地上27層,地下3層,建筑高度97米.擁有甲級(jí)寫字樓、豪華公寓、酒店以及占據(jù)裙樓三層的大型購(gòu)物商廈.其中擁有五層地上三層,地下兩層高的購(gòu)物商城,總

21、面積超過(guò)八萬(wàn)平方米,并擁有600個(gè)地下停車位,是北京市大型購(gòu)物商場(chǎng)之一.恒基中央外形設(shè)計(jì)以突出北京火車站、保持原有城市風(fēng)貌為目標(biāo),考慮與長(zhǎng)安街的街景與周圍建筑群體協(xié)調(diào),其立面東高西低,以預(yù)防單調(diào).建筑師在東北角辦公樓頂部設(shè)置鐘樓,作為附近地區(qū)的標(biāo)志.鐘樓屋頂蓋以 綠銅板,鮮明奪目；外墻以干掛花崗巖和綠色雙層保溫玻璃取代面磚,使色調(diào)更為和諧；外墻上精細(xì)的古典建筑 裝飾物及裝飾線條,更是古典風(fēng)格與時(shí)代特色的完美結(jié)合.3、業(yè)態(tài)組合恒基中央擁有甲級(jí)寫字樓、豪華公寓、酒店以及占據(jù)裙樓三層的大型購(gòu)物商廈,其中商業(yè)中央內(nèi)聚集了恒基 燕莎百貨、銀行、郵電、餐飲、娛樂(lè)等配套機(jī)構(gòu).4、經(jīng)營(yíng)模式全部為開發(fā)商持有租賃

22、型物業(yè).5工程點(diǎn)評(píng)消費(fèi)者、商戶及專家評(píng)價(jià)1定位不清,把握不?。洪_業(yè)不到3年,恒基購(gòu)物中央經(jīng)歷了三次“變臉,從最初的頂級(jí)百貨零售店到向國(guó)際水平看齊的高級(jí)零售店,又到小商品批發(fā)市場(chǎng)的入駐,定位飄忽且變化太快,商家和消費(fèi)者不明白恒基購(gòu)物中央的定位究竟在在哪里；2經(jīng)營(yíng)治理體制僵硬：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng),多收錢,不如多放租,開業(yè)初商城對(duì)外的租金報(bào)價(jià)為30美金上下,這一價(jià)格假設(shè)是在顧客盈門的知名商場(chǎng)內(nèi),似乎并不算高,但是就當(dāng)時(shí)恒基的情況就顯得高不可攀了；3主力店的經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定,恒基燕莎百貨由于前期的定位不準(zhǔn)確,造成的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想,也在不停的調(diào)整中,這就給購(gòu)物中央整體的穩(wěn)定帶來(lái)較大的壓力；4開業(yè)之初人流稀少：恒基商城北

23、接長(zhǎng)安街地下通道,南面通道直接連接地鐵北京站,是北京站地鐵與長(zhǎng)安街客流的必經(jīng)之地,但開業(yè)很長(zhǎng)一段時(shí)間每天的客流不超過(guò)5000人；5車位規(guī)劃嚴(yán)重缺乏：高檔商城,選好位置,不如有多車位,恒基中央車位、尤其是地面車位缺少成為進(jìn)一步開展的制約.案例3上海松江mall1、工程區(qū)位及工程概況工程區(qū)位：松江客運(yùn)中央暨大型購(gòu)物中央位于松江新城北大門,與正在建設(shè)中的軌道交通9號(hào)線松江大學(xué)城站相銜接.根據(jù)松江新城的建成規(guī)劃,到“十五期末的根本建成為36平方公里,居住人口到達(dá) 30萬(wàn).而且松江新城處于滬杭產(chǎn)業(yè)帶和江浙滬交通網(wǎng)的重要位置,在此建超大型購(gòu)物中央可以輻射長(zhǎng)江三角洲地區(qū).工程現(xiàn)狀：如上圖所示,松江購(gòu)物中央長(zhǎng)

24、期處于爛尾狀態(tài),仍然沉陷于工程的權(quán)屬紛爭(zhēng)當(dāng)中.2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)原方案,該特大型工程總投資18億元,占地150畝,其中有建筑面積為 28萬(wàn)平方米的購(gòu)物中央；作為松江新城的交通中轉(zhuǎn)樞紐,客運(yùn)中央建筑面積10萬(wàn)平方米,共導(dǎo)入城市公交線16條,引入長(zhǎng)途公交線 26條,擁有社會(huì)泊車位1300多個(gè).原設(shè)計(jì)為每層6萬(wàn)平米,建8層；按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)：每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500公斤,每層層高也全部一樣.整個(gè)工程原方案預(yù)計(jì)到 2005年竣工開業(yè).3、業(yè)態(tài)組合購(gòu)物中央集大賣場(chǎng)、百貨公司、美食中央、精品店、專賣店、娛樂(lè)城、展示廳、遠(yuǎn)程教育城、影視城等諸多 功能于一體.4、經(jīng)營(yíng)模式全部為開發(fā)商持有租賃型物業(yè).5、工程點(diǎn)評(píng)

25、消費(fèi)者、商戶及專家評(píng)價(jià)1影響上海松江 mall開工最核心的原因之一是開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣睦娌┺?、股?quán)及股東間的利益紛爭(zhēng)；2開發(fā)流程沒(méi)做對(duì)：招商在前非常重要,而該購(gòu)物中央的前期規(guī)劃和招商方面有致命傷,是先開工后招商,建到一半再招商,但做出的工程,沒(méi)有研究主力店有什么要求,而是按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)：每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500公斤,層高也全部一樣,這與主力店的物業(yè)需求嚴(yán)重不符：超市至少要1噸承重,建材要4噸,圖書要2噸,根本就無(wú)法改,所有的主力店看完,都回一句話：不去；3前期定位與規(guī)劃不當(dāng)：松江當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谧疃?0萬(wàn)人,購(gòu)物中央20萬(wàn)平方米就行了,但是當(dāng)時(shí)的開發(fā)商設(shè)計(jì)每層6萬(wàn)平米,建8層,規(guī)模太大；而且單層

26、6萬(wàn)平米,無(wú)法吸引和聚集客流,建議重新做規(guī)劃,面積縮 小一點(diǎn)；4現(xiàn)在最好的做法是將原有僅完成地基局部的建筑撤除,重新規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè). 案例4上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園1、工程區(qū)位及工程概況工程區(qū)位：原名為虹橋購(gòu)物樂(lè)園,現(xiàn)名為上海成城購(gòu)物廣場(chǎng),號(hào)稱亞洲最大的購(gòu)物中央.該工程位于上海市 閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)吳中路和虹井路交匯處,西距外環(huán)1公里,北距延安西路高架 1.2公里,西北方向距虹橋機(jī)場(chǎng) 3公里.工程總占地面積：8萬(wàn)平米,規(guī)劃總建筑面積 40萬(wàn)平方米.工程現(xiàn)狀：當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)2021年全面開業(yè),但在五年不到的時(shí)間里兩度爛尾,現(xiàn)仍然處于長(zhǎng)期爛尾狀況.2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)原目標(biāo)是建成一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、效勞、文化、社交、旅

27、游功能于一身的大型購(gòu)物中央.但隨著07年底股權(quán)變更及投資方的更換,原先規(guī)劃中的高檔酒店和商務(wù)公寓工程也將取消,該工程將做成高檔購(gòu)物中央,定位高于深圳萬(wàn)象城.根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃,虹橋購(gòu)物樂(lè)園對(duì)外宣稱將建2000個(gè)車位,是上海市停車位最多的大型購(gòu)物中央.3、業(yè)態(tài)組合成城購(gòu)物樂(lè)園首期工程建筑面積達(dá)33萬(wàn)平方米,總投資金額 15億元,為購(gòu)物中央,而隨后規(guī)劃的二期工程,除了有高檔次的酒店和商務(wù)公寓,還有與購(gòu)物中央配套的物流中央等設(shè)施,把購(gòu)物中央實(shí)體和網(wǎng)上購(gòu)物、物流配送結(jié)合起來(lái).4、經(jīng)營(yíng)模式全部為持有租賃型物業(yè).5、工程點(diǎn)評(píng)消費(fèi)者、商戶及專家評(píng)價(jià)影響上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園開工及兩度爛尾的原因有以下幾個(gè)方面:1該工程

28、用地性質(zhì)原為倉(cāng)儲(chǔ)和綠地,并非經(jīng)營(yíng)性用地,開發(fā)商與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府交涉未果；2工程規(guī)模過(guò)大,相當(dāng)于再建造兩個(gè)正大廣場(chǎng),且全作為租賃物業(yè),沒(méi)有銷售產(chǎn)品可以回籠資金,這對(duì)開發(fā)商的資金要求太高；加上遭遇金融海嘯,導(dǎo)致開工資金嚴(yán)重短缺,啟動(dòng)資金和運(yùn)營(yíng)本錢成為一個(gè)巨大難題；3該工程靠近虹橋機(jī)場(chǎng),由于機(jī)場(chǎng)對(duì)周邊建筑物有限高的規(guī)定,原本工程規(guī)劃的高檔酒店和商務(wù)公寓如今都 被撤銷,這進(jìn)一步加大了投資方的資金壓力；4這一區(qū)域消費(fèi)水平不夠,雖然周邊有大量的外籍人士居住,但依然無(wú)法支持如此之大的購(gòu)物中央；5交通不便,雖然有地鐵,但仍然處于外環(huán)區(qū)域,“在傳統(tǒng)上海市民眼里,高檔的購(gòu)物中央應(yīng)該處于市中央 區(qū)位；6閔行吳中路道路較

29、長(zhǎng),進(jìn)出均比較困難.案例5成都熊貓萬(wàn)國(guó)商城1、工程區(qū)位及工程概況工程區(qū)位：熊貓城位于成都市中央商務(wù)區(qū) CBD ,四面臨街,位于成都市商業(yè)繁華區(qū)鹽市口商圈和金融中央騾馬市商圈的交匯點(diǎn).所在區(qū)域聚集了18條城市公交線,玉帶橋的撤除使區(qū)域內(nèi)交往更加便捷,交通更為順暢.預(yù)想中：熊貓城從南將會(huì)吸納更多從春熙路、鹽市口過(guò)來(lái)的人流；從西可迎接從人民中路騾馬市的商氣,將全面發(fā)揮三大商圈中央商業(yè)樞紐的作用,人氣、商氣將是熊貓城成功營(yíng)運(yùn)的保證.根據(jù)地鐵線路規(guī)劃：地鐵1號(hào)線、4號(hào)線騾馬市站正對(duì)熊貓城的西主入口,將來(lái)人民中路的出站人流很大一局部會(huì)通過(guò)熊貓城到達(dá)順城大街,而順城 大街以東搭乘地鐵的客流將通過(guò)熊貓城到達(dá)人

30、民中路,熊貓城將起到連接人民中路以西一一順城大街以東的通道 作用,地鐵將為熊貓城的商家?guī)?lái)巨大的客流和商氣.工程現(xiàn)狀：工程分為兩期,2003年底工程一期主體終于封頂,但此時(shí)已經(jīng)離立項(xiàng)的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近10年之久,項(xiàng)目的地下一層和地上一層全部出售,但一期商業(yè)局部自開業(yè)以來(lái)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)慘淡,無(wú)以為繼,根本是空城.2007年,成都熊貓萬(wàn)國(guó)商城將熊貓萬(wàn)國(guó)商城按85%殳份出售給廣東富力集團(tuán)公司.2007年年底,工程二期中的萬(wàn)豪酒店工程奠基開工.富力地產(chǎn)介入后對(duì)原一期工程實(shí)施了局部改造,但改造后的公寓由于價(jià)格的問(wèn)題,銷售狀況很不理想.2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)原規(guī)劃熊貓城占地42000平方米,規(guī)劃總建筑面積 50萬(wàn)平方米,其

31、中商業(yè)面積 30萬(wàn)平方米,金融、商務(wù)、商住面 積20萬(wàn)平方米,是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游、交際、健身、金融、商務(wù)、商住、辦公、展覽 為一體的多功能購(gòu)物中央及金融商務(wù)中央.擁有200部各類電梯,2000個(gè)立體停車位,以其超大型規(guī)模和體量,是中國(guó)西部最大的超級(jí)購(gòu)物中央和金融、商務(wù)、商住中央.熊貓城分兩期開發(fā),第一期開發(fā)面積30萬(wàn)平方米,包括23萬(wàn)平方米的購(gòu)物中央及 7萬(wàn)平方米的辦公、商務(wù)、商住中央,其主體已于 2003年12月封頂；總建筑面積 20萬(wàn)平方米的熊貓城工程二期,分別 由2.5萬(wàn)平方米的商業(yè)中央、2萬(wàn)平方米的西部金融中央、1.4萬(wàn)平方米的會(huì)展中央,以及一棟11萬(wàn)平方米包括

32、五星級(jí)酒店、5A寫字樓及頂級(jí)商務(wù)公寓的塔樓組成.熊貓城以“海洋文化、熊貓樂(lè)園、生態(tài)景觀為規(guī)劃主題,室內(nèi)空間室外化,將廣場(chǎng)文化融于全生態(tài)環(huán)境中.設(shè)有地下10米的海底世界及空中海洋表演館；距離地面40米高,面積達(dá)10000平方米的空中花園音樂(lè)廣場(chǎng)；各種運(yùn)動(dòng)游樂(lè)設(shè)施散布其中,500米長(zhǎng)的慢跑道、空中高爾夫投射場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、恒溫游泳池、游樂(lè)場(chǎng)；熊貓城內(nèi)外的各類噴泉廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、架空廣場(chǎng)將室內(nèi)與室外景致連在一起；室內(nèi)蔚藍(lán)的彩繪天空,寬闊的中庭, 透明的天棚,動(dòng)感的噴泉,獨(dú)一無(wú)二的弧形步行購(gòu)物長(zhǎng)廊串起一間間個(gè)性十足的酒吧、咖啡館、精品店、美食 街、茶廊、迪士高,熊貓城配備有大型的停車場(chǎng)、自行車庫(kù),具有“

33、一站式購(gòu)物模式的共同特點(diǎn).七層23萬(wàn)平方米的商業(yè)中央內(nèi),有無(wú)數(shù)店中店形式的購(gòu)物中央,總面積超過(guò)1萬(wàn)余平方米的特色超市、主力百貨店、陽(yáng)光餐飲酒店,還包括海底世界、海洋表演館、精品店、名店街、美食街、快餐店、高檔餐廳、3D電影院、電子廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、科技展覽館,把彩擴(kuò)、沖印、美容、洗衣郵電等各種效勞類小店鋪納入其中,力圖讓消費(fèi)者在幽雅的環(huán)境里悠然購(gòu) 物,充分享受購(gòu)物、休閑的快樂(lè)；依托成都中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)開發(fā),熊貓城二期規(guī)劃的金融中央高150米,是成都市最高的高層建筑,凱旋門式的建筑風(fēng)格,氣勢(shì)恢宏.包括超五星酒店、高級(jí)寫字樓、證券金融交易所等商務(wù)金融設(shè)施,建成后將成為中國(guó) 西部的金融商務(wù)中央.3、業(yè)

34、態(tài)組合根據(jù)工程的最初設(shè)想,熊貓城將建成集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、休閑、旅游、酒店、商務(wù)辦公、會(huì)議、展覽和國(guó)際商務(wù)居住等多功能為一體的、西部最大規(guī)模的綜合性購(gòu)物中央SHOPPING MALL從娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)活動(dòng)、文化交流等在“ MALL都有,它的消費(fèi)對(duì)象是一個(gè)復(fù)合型消費(fèi)群體.該廣場(chǎng)將用五層樓的商業(yè)面積營(yíng)造一個(gè)“百貨、超市、餐飲綜合體：銅鑼灣百貨將作為主力店進(jìn)駐,再引入一家位列世界500強(qiáng)的大型超市沃爾瑪或易初蓮花,將洋快餐與特色川菜融合,構(gòu)建兩萬(wàn)平方米規(guī)模的餐飲賣場(chǎng)；與曾因在全國(guó)率先推出兩元票價(jià)而名聲大噪的“峨眉院線簽訂協(xié)議,共同出資1.2億元,合作開發(fā)有14個(gè)影廳的“環(huán)球國(guó)際影城等等.

35、4、經(jīng)營(yíng)模式原方案中：熊貓城向公眾出售首上層、首下層店鋪,占總商鋪數(shù)的 18%其余局部由開發(fā)商自有并與各知名 商業(yè)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng).但實(shí)際分割出售的商鋪數(shù)量遠(yuǎn)大于此比例.購(gòu)房當(dāng)日,在熊貓城作為丙方擔(dān)保人的情況下,購(gòu)房者甲方與成都英凱實(shí)業(yè)開展乙方簽訂?委托租賃合同?,?租賃合同?規(guī)定,房屋租賃時(shí)間520年不等,租賃合同同時(shí)約定：租金按?合同?中購(gòu)房總金額的9%計(jì)算年回報(bào),委托租賃期結(jié)束時(shí),乙方將按甲方購(gòu)房總金額的120%攵購(gòu).2007年,成都熊貓萬(wàn)國(guó)商城在全體業(yè)主不知情的情況下,又將自己開發(fā)的熊貓萬(wàn)國(guó)商城按85%殳份出售給廣東富力集團(tuán)公司.5、工程點(diǎn)評(píng)消費(fèi)者、商戶及專家評(píng)價(jià)從誕生之日起,熊貓城先后浮

36、現(xiàn)“五大頑疾,注定了其開展舉步維艱：1選址不當(dāng)：熊貓城地處成都市區(qū)三大商圈的交界地帶,乍看位置不錯(cuò),其實(shí)很難吸引人氣,由于成都市民 一般不習(xí)慣于跨商圈消費(fèi)；2過(guò)于超前：熊貓城 13年前已啟動(dòng)操作,還引進(jìn)了當(dāng)時(shí)國(guó)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念,可惜與中國(guó)國(guó)情及成都市場(chǎng)情況脫節(jié),可謂孤軍奮戰(zhàn).而且國(guó)內(nèi)一線城市大MALL狀況大多不佳,何況地處西部的熊貓城；3物業(yè)老化：由于開發(fā)過(guò)程曠日持久,局部物業(yè)從設(shè)計(jì)到建設(shè)都呈現(xiàn)老化趨勢(shì)；4運(yùn)營(yíng)失當(dāng)：受資金缺乏所逼,大量分割出售鋪位,已犯大忌,嚴(yán)重影響整體招商效果,又未委托專業(yè)過(guò)硬 的運(yùn)營(yíng)公司治理,倉(cāng)促與銅鑼灣這樣玩“空手道的企業(yè)合作,導(dǎo)致品牌受損；5屢戰(zhàn)屢?。簬锥雀〕林?要

37、改變?cè)谏虘艉皖櫩托哪恐械男蜗笥永щy,唯有期望二期開發(fā)主體更替后, 能重新建立各方信心,帶來(lái)一些轉(zhuǎn)機(jī).案例6廣東東莞華南mall1、工程區(qū)位及工程概況工程區(qū)位：華南MALLM處東莞城市中央?yún)^(qū)的組成局部萬(wàn)江區(qū)萬(wàn)江汽車總站旁,廣深珠高速公路、107國(guó)道貫穿南北,東莞市的四環(huán)路、五環(huán)路環(huán)繞全區(qū),城市水網(wǎng)密布,是中央城區(qū)的西大門,距深圳只有45分鐘車程,離廣深高速公路5分鐘車程,1小時(shí)幾乎可到達(dá)所有珠三角主要城市,具有良好的聚焦輻射條件.華南MALL消費(fèi)市場(chǎng)面向珠江三角洲地區(qū),根本性商圈半徑30公里范圍,覆蓋東莞、廣州黃埔、廣州增城35個(gè)鎮(zhèn),人口 800-900萬(wàn),GDP 1600億人民幣.該工程占地

38、面積 51萬(wàn)平方米,建筑面積 116萬(wàn)平方米,商業(yè)面積 47萬(wàn)平方米,停車 位8000個(gè),總投資額超過(guò) 45億元人民幣,是迄今為止世界上最大規(guī)模的商業(yè)建筑群之一.其定位為集購(gòu)物、休 閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)等功能于一體的超大型主題式購(gòu)物公園.工程現(xiàn)狀：該工程自2005年開業(yè)來(lái)每天的人流不超過(guò)10000人次,經(jīng)營(yíng)狀況一直不理想.07年,北大資源集團(tuán)出資20億元接手該工程.華南 Mall已經(jīng)重新聘請(qǐng)了世邦魏理士等中介機(jī)構(gòu)為物業(yè)參謀,同時(shí)還將著名的商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)商加拿大 555集團(tuán)全球副總裁泰德挖來(lái)?yè)?dān)任華南Mall工程的資深副總裁.新治理團(tuán)隊(duì)將未來(lái)的華南 mall定位為珠三角地區(qū)的生活?yuàn)蕵?lè)中

39、央,增加娛樂(lè)體驗(yàn)類業(yè)態(tài),同時(shí)減少零售類業(yè)態(tài).2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)總用地面積：430963平方米 綠化面積：141313平方米總建筑面積：878939平方米 綠化率：32.79%地上：821780平方米 最大層數(shù)：17層不含住宅地下：57159平方米 最大高度：65.4米不含住宅室外廣場(chǎng)不含車行道、水道：82041平方米首層占地面積：166129平方米機(jī)動(dòng)車位：7293輛,地上：6073輛大巴35輛,地下：1220輛,摩托車：1780輛建筑密度：38.55%容積率：1.91外部交通動(dòng)線：乘私家車,沿區(qū)外的城匝道路直接到達(dá)區(qū)內(nèi)各處的停車樓或地下停車庫(kù)；乘出租車,沿區(qū)外的城市道路可直接到達(dá)各自的目的區(qū)域

40、；乘公共巴士,同樣可以自由選擇所到區(qū)域的巴士站上下.在整個(gè)華南MALL的內(nèi)外市政道路上,分設(shè)了五個(gè)公共巴士車站,方便游客的出行.其中F區(qū)寫字樓首層架空為一大型公交起點(diǎn)站；旅行團(tuán)光臨華南 MALL到達(dá)目的的區(qū)域后,旅行車空車可停放在酒店及F區(qū)餐飲超市的室外大型車停車場(chǎng)上.內(nèi)部交通動(dòng)線： 乘無(wú)軌小火車,可以從中央?yún)^(qū)的觀演臺(tái),沿香榭里大道到酒店前的圣馬克鐘樓,體驗(yàn)充滿法國(guó)風(fēng)情的香榭里大 道.乘電瓶車,可以沿水道到達(dá)任何區(qū)域,感受不同主題區(qū)的異域風(fēng)情.乘崗朵拉船,那么是從水上領(lǐng)略華南MALL的區(qū)域特色.穿過(guò)地塊內(nèi)部的中央?yún)^(qū)西路作為分時(shí)限行治理,在華南MALL營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)成為步行商業(yè)街,水道穿越街道處設(shè)電動(dòng)機(jī)械橫梁,通車時(shí)保證行車順暢,華南MALL營(yíng)業(yè)時(shí)保證水道與人行步道的無(wú)障礙.3、業(yè)態(tài)組合華南MALL是是集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等九大功能于一體的超大型新都 市主義國(guó)際生活街區(qū).業(yè)態(tài)占比口必里專頭23.00%休閑娛樂(lè)18.20%餐飲17.00%酒店11.30%家居建材8.50%百貨5.50%超市5.20%文化藝術(shù)3.10%寫字樓2.10%運(yùn)動(dòng)旅游其它6.00%各樓層業(yè)態(tài)分布圖：一層業(yè)態(tài)分布圖：二層業(yè)態(tài)分布圖：三層分布：四層業(yè)