杭州銀泰百貨項(xiàng)目成功運(yùn)作的原因探討

1、 46 2012.012012年01月經(jīng)管空間回歸方程,表明其對低效能有顯著的預(yù)測效應(yīng),但它對變異 的解釋率僅為2.6%;就整體而言,工作滿意、人際知覺和同 事關(guān)系都進(jìn)入了職業(yè)倦怠總分的回歸方程,表明工作滿意、 人際知覺和同事關(guān)系對職業(yè)倦怠有顯著的預(yù)測效應(yīng),其解釋 率為30.5%;創(chuàng)新突破、自我接納、專業(yè)能力沒有進(jìn)入職業(yè) 倦怠及其各個維度的回歸方程,表明其沒有預(yù)測效應(yīng)。相關(guān)研究表明工作滿意會影響公務(wù)員的感受和行為,并 賦予了職業(yè)生活以意義,職業(yè)倦怠與公務(wù)員工作所獲得的價(jià) 值感有很大的關(guān)聯(lián),如果公務(wù)員對自己的工作不滿意,那么 倦怠就容易產(chǎn)生;構(gòu)建和諧的同事關(guān)系可以減少同事關(guān)系矛 盾,避免同事關(guān)系

2、緊張,有效的降低員工的工作倦怠,良好 的同事關(guān)系可以緩解工作倦怠情緒。表2職業(yè)自我概念與職業(yè)倦怠的多元線性回歸分析結(jié)束語:本文采用公務(wù)員職業(yè)自我概念問卷和職業(yè)怠倦量表進(jìn)行了網(wǎng)上問卷調(diào)查,共收回168份有效問卷,分析得 出以下結(jié)論:(一自我接納和同事關(guān)系以及創(chuàng)新突破分別同時與情 緒衰竭、工作怠慢、低效能、職業(yè)倦怠總分存在明顯的負(fù)相 關(guān);人際知覺和創(chuàng)新突破分別跟工作怠慢、低效能、職業(yè)倦 怠總分有著明顯的負(fù)相關(guān),但與情緒衰竭沒有存在明顯相 關(guān);工作滿意跟情緒衰竭、工作怠慢、職業(yè)倦怠總分有著明 顯的負(fù)相關(guān),但與低效能沒有明顯相關(guān)。(二職業(yè)自我概念總分與職業(yè)倦怠總分的P e a r s o n值 為-0

3、.4038,從這個數(shù)值可以得出在職公務(wù)員的職業(yè)自我概 念和職業(yè)倦怠存在中等程度的負(fù)相關(guān),也就是說自我概念越 高的公務(wù)員,他的職業(yè)怠倦程度也就越低。(三公務(wù)員的工作滿意對他的情緒衰竭有著非常明顯 的預(yù)測效應(yīng);同事關(guān)系、工作滿意、人際知覺分別對工作怠 慢有著非常明顯的預(yù)測效應(yīng);同事關(guān)系與低效能有著明顯的 預(yù)測效應(yīng);工作滿意、同事關(guān)系、人際知覺分別對只要怠倦 有著明顯的預(yù)測效應(yīng);創(chuàng)新突破、自我接納、專業(yè)能力對職 業(yè)倦怠及其各個維度沒有預(yù)測作用。作者單位:廈門市汀溪水庫管理處參考文獻(xiàn):1管健.公務(wù)員易患“職業(yè)倦怠”J.人民論壇,2008(8.2李永鑫.工作倦怠及其測量J.心理科學(xué),2003,26(3.

4、杭州銀泰百貨項(xiàng)目成功運(yùn)作的原因探討文/孫璐 許靈麗摘 要:本文通過對杭州銀泰百貨案例的商業(yè)地產(chǎn)市場定位成功經(jīng)驗(yàn)的分析,發(fā)現(xiàn)其成功的主要原因在市場定位準(zhǔn)確、建筑規(guī)劃合理、運(yùn)作模式和品牌效果,因此給企業(yè)帶來了相當(dāng)大的收益,給投資者回報(bào)了較大的經(jīng)濟(jì)收益。關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);市場定位;杭州銀泰百貨中圖分類號:F325.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 :A 文章編號 :1006-4117(201201-0046-02近兩年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在中國各大中城市突飛猛進(jìn)并呈現(xiàn)出 大型化、訂單化、規(guī)范化三大趨勢。從規(guī)模和形態(tài)上劃分主要為 大型購物中心、步行街、底商、百貨商鋪、購物中心、主題店、 SHOPPINGMALL和商業(yè)街,其租

5、售價(jià)格一般是同區(qū)位寫字樓和 住宅的2-3倍,黃金地段的價(jià)格更高,尤其SHOPPINGMALL這 種商業(yè)業(yè)態(tài)在中國的蔓延。一、杭州銀泰百貨概況 (一地理位置項(xiàng)目位置:延安路530號(武林廣場南側(cè)位于杭州市商業(yè)最繁 華的黃金地段武林廣場商業(yè)中心;商場建筑面積:5.1萬平 方米,營業(yè)面積2.72萬平方米經(jīng)營商品品種達(dá)60000余種,周邊 有杭州大廈、杭州百貨大樓等大型百貨商店。(二商業(yè)定位銀泰百貨定位:中、高檔,以年輕、時尚的都市白領(lǐng)和新型 家庭為主力客層,走在潮流的尖端,及時傳遞最新的流行資訊。 年輕白領(lǐng)成為杭州銀泰百貨的主要顧客,是一家集百貨、休閑、 美食于一體的大型綜合性百貨公司。(三銀泰百貨

6、業(yè)種與租戶組合銀泰百貨根據(jù)其中高檔及年輕時尚的商業(yè)定位,選擇了符合 其定位層次的業(yè)態(tài)業(yè)種及品牌商家,具體如下:表1.1銀泰百貨業(yè)種與品牌商家二、杭州銀泰百貨經(jīng)營現(xiàn)狀銀泰百貨除了經(jīng)營常規(guī)的商品外,8層的銀泰食坊和9層的銀 樂KTV使之成為一家集百貨、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合 性現(xiàn)代化百貨商場,吸引了大量年輕的客戶群體。目前經(jīng)營狀況 良好,商場內(nèi)目前已基本已滿租,各層均沒有發(fā)現(xiàn)大面積空置。 目前約有20萬持VIP卡(35元/張的客戶,其中70%仍為杭州本地 顧客,其余依次為紹興、湖州、溫州的顧客。人流量很多,節(jié)假 2012年01月 經(jīng)管空間日日均人流量可達(dá)10萬人。VIP卡有效期為兩年,可享受

7、95折。 針對不同業(yè)種,商場營業(yè)額租金在25%-30%。三、杭州銀泰百貨市場成功的原因(一戰(zhàn)略性定位。1、地理位置。商業(yè)地產(chǎn)的選址至關(guān)重 要。杭州銀泰百貨特別關(guān)注以下三點(diǎn):地理位置能代表城市商 業(yè)發(fā)展的新趨勢,杭州銀泰百貨地處武林商圈,地理位置相對優(yōu) 越;擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體,杭州本身有相當(dāng)強(qiáng)的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力,人均收入水平也相對較高,杭州人的購買能力也較 強(qiáng),因此杭州銀泰百貨吸引相當(dāng)多的中高端消費(fèi)人群;交通便 利,杭州銀泰百貨地處延安路,交通十分便利;2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 當(dāng)某一地區(qū)年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過16000元(比如杭州時, 具備了創(chuàng)辦大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)建設(shè)、經(jīng)營大型商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)

8、目,符合一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和人民生活水平提高的 需求。所以,杭州銀泰百貨在這方面是相當(dāng)滿足的。3、政策環(huán) 境。杭州市政府對于杭州銀泰百貨這一類的建設(shè)、經(jīng)營大型商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目,政府及有關(guān)部門的扶持力度相對較高,有統(tǒng)一的城市 規(guī)劃,在數(shù)量上、質(zhì)量上、規(guī)模上都追求大型化,現(xiàn)代化,建設(shè) 大型商業(yè)項(xiàng)目,有充足的資金支持。4、資本可行性分析。杭州 銀泰百貨在開發(fā)前期就明確投資回報(bào)期限要以公司的實(shí)力和投入 為依據(jù)。項(xiàng)目投資期限的確定,實(shí)際上就是租售比例的確定,項(xiàng) 目租售比例的大小直接決定項(xiàng)目投資回報(bào)的長短。對開發(fā)商下一 步開發(fā),經(jīng)營,管理,做出依據(jù)。(二目標(biāo)市場定位。1、市場現(xiàn)狀分析。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 開

9、發(fā)和規(guī)劃,考慮到宏觀商業(yè)環(huán)境的發(fā)展?fàn)顩r。宏觀商業(yè)環(huán)境的 發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展特點(diǎn),特別是未來發(fā)展的趨勢,將是項(xiàng)目細(xì)分市 場和規(guī)劃方向的首要考慮因素。杭州銀泰百貨項(xiàng)目規(guī)劃考慮在市 區(qū),商業(yè)氛圍較濃,供求及未來供應(yīng)、需求的發(fā)展態(tài)勢都很樂 觀。在做商業(yè)市場現(xiàn)狀的研究時,主要是對市場總體概況、主要 商業(yè)區(qū)進(jìn)行調(diào)查研究,以便評估未來的零售業(yè)供應(yīng)情況和市場競 爭環(huán)境。2、商圈分析。商圈分析即經(jīng)營者對影響商圈的人口結(jié) 構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍因素 進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析,為選擇店址、制定和高速經(jīng)營策略提供依 據(jù)。杭州銀泰百貨周邊的商圈中有多家類似的大型賣場,競爭激 烈。(三目標(biāo)消費(fèi)者市場及

10、投資者市場。銀泰百貨目標(biāo)消費(fèi)者 可分為三部分。居住人口,指居住在項(xiàng)目附近的常住人口,這部 分人口具有一定的地域性,是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。 對于杭州銀泰百貨來說,核心商圈內(nèi)的顧客主要是旅游人口和杭 州本地居住的本地人口,這部份人購買能力較強(qiáng),把握充分。工 作人口,工作地點(diǎn)在項(xiàng)目附近的人口,這部分人口中不少利用上 下班就近購買商品,他們是次級商圈基本顧客的主要來源,杭州 銀泰百貨周邊也有較多的辦公寫字樓,里面有較多的白領(lǐng),也有 相對來說較高的購買力。流動人口,指的是到此來購物和休閑的 非本區(qū)域人口,這部分人口是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ),對于 杭州銀泰百貨來說,這部分人就是旅游的游客。(四

11、銀泰百貸運(yùn)作模式和品牌效果。杭州銀泰百貸綜合性 商場采取了先進(jìn)的柜臺末位淘汰制:每個在其中經(jīng)營的品牌柜臺 都按照一定的營業(yè)額比例向商場交付場地運(yùn)營費(fèi)用,而連續(xù)幾個 月都排名營業(yè)額末位的柜臺則將被商場無情地淘汰。這種方式盡 管殘酷,但無可否認(rèn)對于商場保持其各柜臺的受歡迎程度以及總 體的收益都起到了至關(guān)重要的作用。杭州銀泰百貸品牌經(jīng)營,樹 立企業(yè)形象,在品牌商品經(jīng)營和品牌服務(wù)經(jīng)營成功的基礎(chǔ)上,實(shí) 施品牌戰(zhàn)略,形成自己的零售企業(yè)品牌。創(chuàng)塑品牌企業(yè),培養(yǎng)消 費(fèi)者認(rèn)牌購買的消費(fèi)模式,提升顧客對企業(yè)的忠誠度,并有利于 企業(yè)憑借品牌優(yōu)勢向連鎖規(guī)模擴(kuò)展等。銀泰百貨成了“年輕、時 尚、活力”的代名詞,利用其品牌

12、優(yōu)勢積極向外擴(kuò)張,分別在 杭州、寧波、重慶、大連等地開設(shè)了分店。杭州銀泰百貸品牌創(chuàng) 塑,除了在品牌商品和品牌服務(wù)的支撐之外,還在下列在組織層 面上的創(chuàng)新:產(chǎn)權(quán)制度上的革新,從根本上講,杭州銀泰百貸明 晰了產(chǎn)權(quán)建立起現(xiàn)代企業(yè)制度。經(jīng)營理念的革新,一改傳統(tǒng)百貨 “大而全”的經(jīng)營思路,走向“專而精”的現(xiàn)代百貨。杭州銀泰 百貸明確了目標(biāo)市場和目標(biāo)顧客,走主題化百貨的道路。經(jīng)營重 心的革新,從傳統(tǒng)百貨以商品為中心的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向以顧客為中 心,以顧客滿意為前提的現(xiàn)代百貨經(jīng)營模式。管理上的革新, 杭州銀泰百貸積極的引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人制度,將商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì) 量、環(huán)境質(zhì)量、人員素質(zhì)、管理質(zhì)量納入制度化管理,使得各

13、部 門的分工更加科學(xué)和精細(xì)。后勤管理上的革新,對員工食堂、環(huán) 境衛(wèi)生、儲運(yùn)等環(huán)節(jié)進(jìn)行發(fā)包,簡化管理環(huán)節(jié),緩解管理壓力, 并降低管理成本。(五銀泰百貨建筑規(guī)劃。1、項(xiàng)目燈光照明。商業(yè)燈光明 照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn) 照明;注重情表現(xiàn),餐欽、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明 等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間 感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明,良好的購物中心 室內(nèi)燈光效果,在設(shè)計(jì)時處理好照明的色溫、照度、顯色性與室 內(nèi)裝修的質(zhì)感受、色彩的關(guān)系,使燈光和裝飾相映生輝。2、百 貨商場的動線設(shè)計(jì)。銀泰百貨能夠?qū)⑸唐贩旁谌藗兊男羞M(jìn)路線上 和視線范

14、圍內(nèi),并能讓人們考慮購買這些商品。如圖3.1,顧客 進(jìn)入商場之后首先進(jìn)入共享空間,此時共享空間可能正在做營銷 活動,顧客要想觀賞共享空間的活動表演必須先穿過門口的一批 柜組,這樣顧客就進(jìn)入了商場里面。顧客進(jìn)來之后如果想上樓, 必須向兩邊走,這么一來他必須經(jīng)過更多的商場空間,接受更多 的商品信息。如圖示走“回”字的外線。圖3.13、吸引高層客流。銀泰百貨吸引高層客流,一般商場,逛 致到“半拉高”時已經(jīng)累了,商場的布局規(guī)律都是把好賣的商品 分布在低樓層,高樓層的商品吸引人的東西不多。而銀泰百貨采 用“噴淋式客流的設(shè)計(jì)”商場在高層加大吸引力,除了名品特 賣,還有銀泰食坊、銀樂迪量販KTV等,銀泰百貸

15、在高層樓想 盡辦法,以物美價(jià)廉的商品作“誘餌”來吸引顧客直奔高層選取 購。在最高層“戰(zhàn)果輝煌”的顧客們會在先期低價(jià)格購買高質(zhì)商 品的刺激下,意猶未盡的向下逛其他樓層。這樣商場的人流由上 至下,我們形象地稱之為“噴淋式客流”。結(jié)束語:對杭州銀泰百貨案例的商業(yè)地產(chǎn)市場定位成功經(jīng)驗(yàn) 的分析,發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營需要充分結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi) 特點(diǎn)、地段條件、競爭狀況等因素,確定一個適應(yīng)本土性需要的 運(yùn)營思路,特別是在戰(zhàn)略性定位、目標(biāo)市場定位、目標(biāo)消費(fèi)者市 場及投資者市場、運(yùn)作模式和品牌效果、建筑規(guī)劃決定著一個商 業(yè)項(xiàng)目的成與敗。作者單位:浙江越秀外國語學(xué)院 作者簡介:孫璐(1982- ,女,浙江紹興人,浙江越秀外國 語學(xué)院講