居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)及損害賠償責(zé)任

1、合同編號(hào):居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)及損害賠償責(zé)任_年_月_日_ 制定、問(wèn)題的提出2007年8月24日，王某作為買(mǎi)方聯(lián)系北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以 下簡(jiǎn)稱(chēng)“房地產(chǎn)中介公司”），要求購(gòu)買(mǎi)一套80平米左右 的二手房。同時(shí)， 王某向房地產(chǎn)中介公司交納意向金1萬(wàn)元整，并約 定在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，轉(zhuǎn)為定金。隨后不久，房地產(chǎn)中介公司幫王某 挑選到合適房源。9月9日，王某、房地產(chǎn)中介公司及賣(mài)方三方簽訂 了北京市存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同 、北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同 。 合同簽訂后， 買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)賣(mài)方所賣(mài)房屋系央產(chǎn)房， 尚未按照規(guī)定辦理上 市交易手續(xù)， 因此沒(méi)有取得所賣(mài)房屋的所有權(quán)證，

2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法 繼續(xù)履行。9月11日，在房地產(chǎn)中介公司參加的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方 協(xié)商一致，簽訂解除合同，賣(mài)方將已收取的三萬(wàn)元首付款如數(shù)返還。 之后，王某與房地產(chǎn)中介公司聯(lián)系，要求解除委托合同，并退還已交 付的意向金1萬(wàn)元整，并賠償損失。而房地產(chǎn)中介公司拒絕返還，并 主張買(mǎi)賣(mài)合同已成立， 故其有權(quán)收取居間報(bào)酬， 王某應(yīng)按約定支付三 萬(wàn)元整。本案例中， 主要涉及到兩個(gè)問(wèn)題： 一是作為居間人的房地產(chǎn)中介公司 是否有權(quán)主張報(bào)酬;二是房地產(chǎn)中介公司是否需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這也是有關(guān)居間合同的兩個(gè)重要問(wèn)題。 那么，居間人在何種情形下享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)?因第三人的原因造成合同未成立時(shí)，居間人是否享有 報(bào)酬請(qǐng)求

3、權(quán)?而居間人的損害賠償責(zé)任又適用于何種場(chǎng)合呢?本文將 在以下內(nèi)容中進(jìn)行深入討論。二、居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)， 是居間人所享有的諸 種權(quán)利中最重要的。 關(guān)于居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的成立， 各國(guó)都以居間達(dá) 到目的為條件。如德國(guó)民法典第652條規(guī)定：“為指示訂 約機(jī)會(huì)或?yàn)槊浇楹贤s定居間報(bào)酬的人， 只有在合同因居間人的指示 或因其媒介而成立時(shí)，才有義務(wù)支付報(bào)酬”日本商法典第550條規(guī)定：“居間人非于法律規(guī)定的居間手續(xù)終結(jié)后，不得 請(qǐng)求報(bào)酬”。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典第568條也規(guī)定：“居間人，以契約

4、因其報(bào)告或媒介而成立者為限， 得請(qǐng)求報(bào)酬”。有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)合同法上對(duì)報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定并不像德國(guó)民法典或 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典規(guī)定的那樣嚴(yán)格， 認(rèn)定報(bào)告居間也以促成合同的 訂立為居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的必要條件， 大概是將報(bào)告居間作為純粹的信 息調(diào)查來(lái)對(duì)待。甚至，有學(xué)者主張，只要居間人確實(shí)為委托事務(wù)付 出了勞務(wù)或提供了信息， 居間人就有權(quán)請(qǐng)求給付報(bào)酬。 筆者對(duì)此并 不贊同。我國(guó)合同法雖然明確了兩種居間類(lèi)型,即報(bào)告居間和媒介居 間，但是合同法對(duì)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定并沒(méi)有區(qū)分兩種居間類(lèi)型 有什么不同。由于居間人以報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù) 為內(nèi)容，以促成委托人與他人達(dá)成交易為

5、使命， 故居間人是否促成合 同成立，乃是其報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)是否成立的明確標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，居間人 是就其“勞務(wù)的結(jié)果”而非“勞務(wù)的給付”而享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。因此， 筆者認(rèn)為，我國(guó)合同法也是以居間人促成 合同成立為請(qǐng)求支付報(bào)酬的成立條件的。 當(dāng)然，在不違反法律強(qiáng)制性 規(guī)定的前提下， 當(dāng)事人可以就居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行約定。 當(dāng)事人 有特別約定時(shí)，依其約定。那么，這樣就涉及到對(duì)居間人促成合同成立的認(rèn)定問(wèn)題。 按照一般的 法理，居間人促成合同的成立，應(yīng)該是經(jīng)過(guò)居間人的努力，委托人和 第三人之間達(dá)成了合法有效的合同。 筆者認(rèn)為，應(yīng)包

6、括以下兩個(gè)方面：第一，委托人與第三人之間達(dá)成的合同必須合法有效。 如果居間合同 無(wú)效或被撤銷(xiāo)， 當(dāng)然不得認(rèn)為居間合同已成立， 居間人自然不享有報(bào) 酬請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)然，有學(xué)者主張?jiān)诖朔N情形下應(yīng)區(qū)分居間人是否有過(guò)錯(cuò) 而區(qū)別對(duì)待。 如果居間人在進(jìn)行居間活動(dòng)的過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)， 而是由 于第三人的原因造成， 如由于第三人的欺詐行為導(dǎo)致委托人后來(lái)撤銷(xiāo) 合同，那么此時(shí)委托人與第三人的合同糾紛就與居間人無(wú)關(guān)， 居間人 仍享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。 筆者認(rèn)為， 這種觀點(diǎn)偏離了居間合同的結(jié)果性特 點(diǎn)，居間人在進(jìn)行居間活動(dòng)中是否存在過(guò)錯(cuò)并不應(yīng)作為其是否享有報(bào) 酬請(qǐng)求權(quán)的判斷依據(jù)。 如果居間合同的無(wú)效或被撤銷(xiāo)是由于居間人的 過(guò)錯(cuò)而

7、造成， 那么居間人不僅不享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)， 更要承擔(dān)算害賠償 責(zé)任。當(dāng)然，居間人享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，以合同是否成立為準(zhǔn)，至于該合同是否得到履行或被解除，則不影響居間人行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。第二，委托人與第三人所達(dá)成的合同與居間人的居間行為有因果關(guān)系。 這種因果關(guān)系， 在報(bào)告居間中表現(xiàn)為， 與委托人簽訂合同的第三人是 由居間人介紹的;而在媒介居間中，則表現(xiàn)在居間人斡旋于雙方當(dāng)事 人之間，促使雙方進(jìn)行協(xié)商并最終達(dá)成協(xié)議。對(duì)此因果關(guān)系的認(rèn)定， 和其他因果關(guān)系的認(rèn)定一樣，并不要求是構(gòu)成合同成立的唯一原因， 只要能證明居間人進(jìn)行的居間活動(dòng)，在某種程度上促成了合同的訂立 即可。德國(guó)法院也認(rèn)為僅需&dquo;除

8、了其他事件外居間人之活動(dòng) 與有原因者”為已足。當(dāng)然，此因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由居間人承 擔(dān)舉證責(zé)任。此外，因委托人的不正當(dāng)行為導(dǎo)致合同不能訂立的， 應(yīng)屬于特殊情形。 合同法第427條規(guī)定了居間人在未促成合同成立時(shí)， 不得要求支 付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用。 現(xiàn) 實(shí)中常見(jiàn)的情形是， 買(mǎi)賣(mài)雙方在利益的驅(qū)動(dòng)下， 往往在居間人介紹雙 方認(rèn)識(shí)或達(dá)成協(xié)議后，就故意拒絕訂立合同，逃避支付居間報(bào)酬，事 后雙方在私下進(jìn)行交易。 對(duì)于此種情形， 一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)區(qū)分不同情 況區(qū)別對(duì)待：如果委托人與第三人達(dá)成的合同在居間合同的有效期內(nèi)， 居間人仍享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán);如果委托人與第

9、三人達(dá)成的合同超過(guò)了居 間合同的有效期，則原則上居間人已喪失了報(bào)酬請(qǐng)求權(quán);如果居間合 同沒(méi)有訂立有效期的， 那么應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)合理的期間，而不應(yīng)在任何 時(shí)期都賦予居間人以報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)， 這一期間在當(dāng)事人協(xié)商不成的情況 下， 只能由法官裁判決定。 另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為， 此種情形屬于委托 人為自己的利益不正當(dāng)?shù)淖柚箺l件成就的行為，應(yīng)視為條件已成就。 委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬， 而不存在以居間合同的有效期或某段合理的期 間為限來(lái)確定委托人是否應(yīng)支付報(bào)酬的問(wèn)題。 筆者同意后一種觀點(diǎn) 根據(jù)合同法第45條第2款的規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng) 地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，則 視為條件不成

10、就。那么，按照此規(guī)定，居間人促成合同成立，但是因 為委托人的故意阻止而使其不成就的， 應(yīng)當(dāng)視為居間人已經(jīng)促成合同 成立，即使委托人與第三人之后再訂立合同， 也仍屬得益于居間人之 前的居間行為，故委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。本案例中， 雖然買(mǎi)賣(mài)雙方之間協(xié)商并達(dá)成了協(xié)議， 并且此結(jié)果也與房 地產(chǎn)中介公司的居間行為存在因果關(guān)系， 但此協(xié)議的效力是有問(wèn)題的。 問(wèn)題的根源在于賣(mài)方未辦理房屋上市交易手續(xù)， 尚未取得房屋所有權(quán) 證，也就是說(shuō)，是由于第三人的原因造成交易無(wú)法進(jìn)行。 此種情形下， 賣(mài)方依照法律規(guī)定可以行使撤銷(xiāo)權(quán)。 根據(jù)合同法第54條的規(guī)定， 買(mǎi)方（受欺詐方）有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。從9

11、月11日買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成的協(xié)議來(lái)看，當(dāng)事人的本意也是如此，只是權(quán) 利的行使方式不對(duì)。 由于當(dāng)事人并未約定仲裁機(jī)構(gòu)的管轄， 所以買(mǎi)方 應(yīng)當(dāng)向法院起訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于居間合同，買(mǎi)方則可以行 使解除權(quán)，并要求返還已給付的1萬(wàn)元意向金。這樣，房地產(chǎn)中介公 司也就不享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。 但這里也必須指出， 雖然合同是由于第三 人的原因而撤銷(xiāo)，但并不是說(shuō)本案中作為居間人的房地產(chǎn)中介公司就按約定履行了合同義務(wù)。 作為專(zhuān)業(yè)從事房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)租賃的居 間人，其怠于行使審查、核實(shí)房源相關(guān)信息的義務(wù)，也存在過(guò)錯(cuò)。對(duì) 于房地產(chǎn)中介公司的責(zé)任問(wèn)題，本文將在下文進(jìn)行分析。三、居間人的損害賠償責(zé)任我國(guó)合同法第425條明確規(guī)定：&

12、amp;dquo;居間人應(yīng)當(dāng)就訂立合同 的重要事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告， 居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重 要事項(xiàng)或提供虛假情況， 損害委托人利益的， 不得要求報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)損害賠償責(zé)任。”法律作出此種規(guī)定，是立法者對(duì)居間合同 的性質(zhì)和居間人的法律定位進(jìn)行考量的結(jié)果。 具體到房屋交易活動(dòng)來(lái) 看，商品房市場(chǎng)特別是住房二級(jí)市場(chǎng)的形成， 對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生 了強(qiáng)烈需求。無(wú)論是買(mǎi)方還是賣(mài)方， 以個(gè)人行為去獲取交易信息都是 高成本、 高風(fēng)險(xiǎn)與低效率的。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)正是基于市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)交 易機(jī)會(huì)的需求應(yīng)運(yùn)而生。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以在很大程度上幫助交易 雙方解決掌握了解交易信息方面的困

13、難， 如提供相對(duì)客觀的交易標(biāo)的、 市場(chǎng)價(jià)格和相對(duì)權(quán)威的交易標(biāo)的質(zhì)量評(píng)價(jià)等。 委托人委托房地產(chǎn)中介 公司，目的在于通過(guò)居間人的協(xié)助找到合適的交易相對(duì)人， 而且委托人一般都是基于對(duì)居間人提供信息的信賴(lài)而與第三人進(jìn)行磋商并達(dá) 成協(xié)議。如果居間人提供的信息虛假， 不僅會(huì)導(dǎo)致委托人訂立居間合 同的目的落空，而且會(huì)給委托人造成損失。因此，不論居間合同采取 的是口頭形式還是書(shū)面形式， 居間人均不得以合同沒(méi)有明確規(guī)定為由 違反法定的忠實(shí)報(bào)告義務(wù)。 根據(jù)此法律規(guī)定， 居間人因違反如實(shí)報(bào)告 義務(wù)而損害賠償責(zé)任的表現(xiàn)形式有兩種： 一是故意隱瞞與定理合同有 關(guān)的重要事項(xiàng)，如相對(duì)人的資信情況、履約能力等;二是故意提供虛

14、 假情況，實(shí)踐中常表現(xiàn)出的是居間人與第三人惡意串通， 損害委托人 的利益。 若居間人存在上述兩種情形， 委托人可按此法律規(guī)定要求其 承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 然而，實(shí)踐中還有很多居間人消極履行忠實(shí)報(bào)告 義務(wù)，應(yīng)調(diào)查而不調(diào)查、應(yīng)核實(shí)而不核實(shí)，最終因居間人的過(guò)失，而 導(dǎo)致信息不實(shí)，造成委托人損失的案例。筆者認(rèn)為， 對(duì)于那些不以居間為營(yíng)業(yè)的普通民事居間人來(lái)說(shuō)， 只需就 自己所知的情況如實(shí)報(bào)告即可，主要審查責(zé)任在委托人;但對(duì)于以居 間為營(yíng)業(yè)的居間人（如本案中的房地產(chǎn)中介公司）來(lái)說(shuō)，他們不僅應(yīng)將 自己知道的情況如實(shí)報(bào)告， 而且應(yīng)積極調(diào)查第三人的有關(guān)信息。 因 為居間行業(yè)的本質(zhì)就是為人們提供信息，提供媒介服務(wù)，

15、因此，居間 人對(duì)信息的真實(shí)提供是其最重要的義務(wù)。 居間人取得報(bào)酬的基礎(chǔ)在于， 其為委托人提供了真實(shí)而有價(jià)值的信息， 促使委托人達(dá)成合同獲得利 益。以居間為營(yíng)業(yè)的居間人，具有明顯的營(yíng)利性，如果不提高對(duì)信息 的調(diào)查能力，將會(huì)給大量的委托人造成損害，也不利于這種古老的商 業(yè)行為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中生存與發(fā)展。因此，筆者主張，未來(lái)立法應(yīng)對(duì) 此加以完善， 只要委托人能夠證明居間人在居間活動(dòng)中存在過(guò)失，應(yīng) 調(diào)查而不調(diào)查造成委托人損失的， 也可要求居間人承擔(dān)賠償責(zé)任， 從而對(duì)居間人的不負(fù)責(zé)任的行為起到一定的限制作用。本案中，作為居間人的房地產(chǎn)中介公司在核實(shí)賣(mài)方（第三人）的身份時(shí)， 僅看了身份證明和房屋相關(guān)證明文件，卻未核實(shí)賣(mài)方是否辦理了上市 交易手續(xù)，是否取得房屋所有權(quán)證。而且根據(jù)北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài) 合同示范文本的要求，存量房，是指已辦理轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所 有權(quán)證的房屋。 作為居間人的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)中介公司， 它應(yīng)該從專(zhuān)業(yè)角 度就房源信息中可能產(chǎn)生問(wèn)題的事項(xiàng)進(jìn)行審查、 核實(shí)，同時(shí)幫助委托 人審查相關(guān)事項(xiàng)。 但其在明知相關(guān)規(guī)定的情況下， 卻未對(duì)賣(mài)方是否已 辦理上市交易手續(xù)， 是否取得房屋所有權(quán)證進(jìn)行審查， 說(shuō)明其沒(méi)有盡 到基本的調(diào)查、報(bào)告義務(wù)，只是進(jìn)行了登記， 主觀上存在過(guò)錯(cuò)。 因此， 對(duì)于房地產(chǎn)中介公司的重大過(guò)失行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是，在認(rèn)定房地產(chǎn)中介公司應(yīng)該承擔(dān)損害賠償責(zé)