居間人的報(bào)酬請求權(quán)及損害賠償責(zé)任

1、合同編號(hào):居間人的報(bào)酬請求權(quán)及損害賠償責(zé)任_年_月_日_ 制定、問題的提出2007年8月24日，王某作為買方聯(lián)系北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以 下簡稱“房地產(chǎn)中介公司”），要求購買一套80平米左右 的二手房。同時(shí)， 王某向房地產(chǎn)中介公司交納意向金1萬元整，并約 定在簽訂買賣合同后，轉(zhuǎn)為定金。隨后不久，房地產(chǎn)中介公司幫王某 挑選到合適房源。9月9日，王某、房地產(chǎn)中介公司及賣方三方簽訂 了北京市存量房買賣居間服務(wù)合同 、北京市存量房屋買賣合同 。 合同簽訂后， 買方發(fā)現(xiàn)賣方所賣房屋系央產(chǎn)房， 尚未按照規(guī)定辦理上 市交易手續(xù)， 因此沒有取得所賣房屋的所有權(quán)證，

2、房屋買賣合同無法 繼續(xù)履行。9月11日，在房地產(chǎn)中介公司參加的情況下，買賣雙方 協(xié)商一致，簽訂解除合同，賣方將已收取的三萬元首付款如數(shù)返還。 之后，王某與房地產(chǎn)中介公司聯(lián)系，要求解除委托合同，并退還已交 付的意向金1萬元整，并賠償損失。而房地產(chǎn)中介公司拒絕返還，并 主張買賣合同已成立， 故其有權(quán)收取居間報(bào)酬， 王某應(yīng)按約定支付三 萬元整。本案例中， 主要涉及到兩個(gè)問題： 一是作為居間人的房地產(chǎn)中介公司 是否有權(quán)主張報(bào)酬;二是房地產(chǎn)中介公司是否需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這也是有關(guān)居間合同的兩個(gè)重要問題。 那么，居間人在何種情形下享有報(bào)酬請求權(quán)?因第三人的原因造成合同未成立時(shí)，居間人是否享有 報(bào)酬請求

3、權(quán)?而居間人的損害賠償責(zé)任又適用于何種場合呢?本文將 在以下內(nèi)容中進(jìn)行深入討論。二、居間人的報(bào)酬請求權(quán)居間人的報(bào)酬請求權(quán)， 是居間人所享有的諸 種權(quán)利中最重要的。 關(guān)于居間人報(bào)酬請求權(quán)的成立， 各國都以居間達(dá) 到目的為條件。如德國民法典第652條規(guī)定：“為指示訂 約機(jī)會(huì)或?yàn)槊浇楹贤s定居間報(bào)酬的人， 只有在合同因居間人的指示 或因其媒介而成立時(shí)，才有義務(wù)支付報(bào)酬”日本商法典第550條規(guī)定：“居間人非于法律規(guī)定的居間手續(xù)終結(jié)后，不得 請求報(bào)酬”。我國臺(tái)灣地區(qū)民法典第568條也規(guī)定：“居間人，以契約

4、因其報(bào)告或媒介而成立者為限， 得請求報(bào)酬”。有學(xué)者認(rèn)為，我國合同法上對報(bào)酬請求權(quán)的規(guī)定并不像德國民法典或 我國臺(tái)灣地區(qū)民法典規(guī)定的那樣嚴(yán)格， 認(rèn)定報(bào)告居間也以促成合同的 訂立為居間報(bào)酬請求權(quán)的必要條件， 大概是將報(bào)告居間作為純粹的信 息調(diào)查來對待。甚至，有學(xué)者主張，只要居間人確實(shí)為委托事務(wù)付 出了勞務(wù)或提供了信息， 居間人就有權(quán)請求給付報(bào)酬。 筆者對此并 不贊同。我國合同法雖然明確了兩種居間類型,即報(bào)告居間和媒介居 間，但是合同法對居間人報(bào)酬請求權(quán)的規(guī)定并沒有區(qū)分兩種居間類型 有什么不同。由于居間人以報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù) 為內(nèi)容，以促成委托人與他人達(dá)成交易為

5、使命， 故居間人是否促成合 同成立，乃是其報(bào)酬請求權(quán)是否成立的明確標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，居間人 是就其“勞務(wù)的結(jié)果”而非“勞務(wù)的給付”而享有報(bào)酬請求權(quán)。因此， 筆者認(rèn)為，我國合同法也是以居間人促成 合同成立為請求支付報(bào)酬的成立條件的。 當(dāng)然，在不違反法律強(qiáng)制性 規(guī)定的前提下， 當(dāng)事人可以就居間人的報(bào)酬請求權(quán)進(jìn)行約定。 當(dāng)事人 有特別約定時(shí)，依其約定。那么，這樣就涉及到對居間人促成合同成立的認(rèn)定問題。 按照一般的 法理，居間人促成合同的成立，應(yīng)該是經(jīng)過居間人的努力，委托人和 第三人之間達(dá)成了合法有效的合同。 筆者認(rèn)為，應(yīng)包

6、括以下兩個(gè)方面：第一，委托人與第三人之間達(dá)成的合同必須合法有效。 如果居間合同 無效或被撤銷， 當(dāng)然不得認(rèn)為居間合同已成立， 居間人自然不享有報(bào) 酬請求權(quán)。當(dāng)然，有學(xué)者主張?jiān)诖朔N情形下應(yīng)區(qū)分居間人是否有過錯(cuò) 而區(qū)別對待。 如果居間人在進(jìn)行居間活動(dòng)的過程中沒有過錯(cuò)， 而是由 于第三人的原因造成， 如由于第三人的欺詐行為導(dǎo)致委托人后來撤銷 合同，那么此時(shí)委托人與第三人的合同糾紛就與居間人無關(guān)， 居間人 仍享有報(bào)酬請求權(quán)。 筆者認(rèn)為， 這種觀點(diǎn)偏離了居間合同的結(jié)果性特 點(diǎn)，居間人在進(jìn)行居間活動(dòng)中是否存在過錯(cuò)并不應(yīng)作為其是否享有報(bào) 酬請求權(quán)的判斷依據(jù)。 如果居間合同的無效或被撤銷是由于居間人的 過錯(cuò)而

7、造成， 那么居間人不僅不享有報(bào)酬請求權(quán)， 更要承擔(dān)算害賠償 責(zé)任。當(dāng)然，居間人享有報(bào)酬請求權(quán)，以合同是否成立為準(zhǔn)，至于該合同是否得到履行或被解除，則不影響居間人行使報(bào)酬請求權(quán)。第二，委托人與第三人所達(dá)成的合同與居間人的居間行為有因果關(guān)系。 這種因果關(guān)系， 在報(bào)告居間中表現(xiàn)為， 與委托人簽訂合同的第三人是 由居間人介紹的;而在媒介居間中，則表現(xiàn)在居間人斡旋于雙方當(dāng)事 人之間，促使雙方進(jìn)行協(xié)商并最終達(dá)成協(xié)議。對此因果關(guān)系的認(rèn)定， 和其他因果關(guān)系的認(rèn)定一樣，并不要求是構(gòu)成合同成立的唯一原因， 只要能證明居間人進(jìn)行的居間活動(dòng)，在某種程度上促成了合同的訂立 即可。德國法院也認(rèn)為僅需&dquo;除

8、了其他事件外居間人之活動(dòng) 與有原因者”為已足。當(dāng)然，此因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由居間人承 擔(dān)舉證責(zé)任。此外，因委托人的不正當(dāng)行為導(dǎo)致合同不能訂立的， 應(yīng)屬于特殊情形。 合同法第427條規(guī)定了居間人在未促成合同成立時(shí)， 不得要求支 付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用。 現(xiàn) 實(shí)中常見的情形是， 買賣雙方在利益的驅(qū)動(dòng)下， 往往在居間人介紹雙 方認(rèn)識(shí)或達(dá)成協(xié)議后，就故意拒絕訂立合同，逃避支付居間報(bào)酬，事 后雙方在私下進(jìn)行交易。 對于此種情形， 一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)區(qū)分不同情 況區(qū)別對待：如果委托人與第三人達(dá)成的合同在居間合同的有效期內(nèi)， 居間人仍享有報(bào)酬請求權(quán);如果委托人與第

9、三人達(dá)成的合同超過了居 間合同的有效期，則原則上居間人已喪失了報(bào)酬請求權(quán);如果居間合 同沒有訂立有效期的， 那么應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)合理的期間，而不應(yīng)在任何 時(shí)期都賦予居間人以報(bào)酬請求權(quán)， 這一期間在當(dāng)事人協(xié)商不成的情況 下， 只能由法官裁判決定。 另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為， 此種情形屬于委托 人為自己的利益不正當(dāng)?shù)淖柚箺l件成就的行為，應(yīng)視為條件已成就。 委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬， 而不存在以居間合同的有效期或某段合理的期 間為限來確定委托人是否應(yīng)支付報(bào)酬的問題。 筆者同意后一種觀點(diǎn) 根據(jù)合同法第45條第2款的規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng) 地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，則 視為條件不成

10、就。那么，按照此規(guī)定，居間人促成合同成立，但是因 為委托人的故意阻止而使其不成就的， 應(yīng)當(dāng)視為居間人已經(jīng)促成合同 成立，即使委托人與第三人之后再訂立合同， 也仍屬得益于居間人之 前的居間行為，故委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。本案例中， 雖然買賣雙方之間協(xié)商并達(dá)成了協(xié)議， 并且此結(jié)果也與房 地產(chǎn)中介公司的居間行為存在因果關(guān)系， 但此協(xié)議的效力是有問題的。 問題的根源在于賣方未辦理房屋上市交易手續(xù)， 尚未取得房屋所有權(quán) 證，也就是說，是由于第三人的原因造成交易無法進(jìn)行。 此種情形下， 賣方依照法律規(guī)定可以行使撤銷權(quán)。 根據(jù)合同法第54條的規(guī)定， 買方（受欺詐方）有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。從9

11、月11日買賣雙方達(dá)成的協(xié)議來看，當(dāng)事人的本意也是如此，只是權(quán) 利的行使方式不對。 由于當(dāng)事人并未約定仲裁機(jī)構(gòu)的管轄， 所以買方 應(yīng)當(dāng)向法院起訴，請求撤銷買賣合同。對于居間合同，買方則可以行 使解除權(quán)，并要求返還已給付的1萬元意向金。這樣，房地產(chǎn)中介公 司也就不享有報(bào)酬請求權(quán)。 但這里也必須指出， 雖然合同是由于第三 人的原因而撤銷，但并不是說本案中作為居間人的房地產(chǎn)中介公司就按約定履行了合同義務(wù)。 作為專業(yè)從事房產(chǎn)買賣租賃的居 間人，其怠于行使審查、核實(shí)房源相關(guān)信息的義務(wù)，也存在過錯(cuò)。對 于房地產(chǎn)中介公司的責(zé)任問題，本文將在下文進(jìn)行分析。三、居間人的損害賠償責(zé)任我國合同法第425條明確規(guī)定：&

12、amp;dquo;居間人應(yīng)當(dāng)就訂立合同 的重要事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告， 居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重 要事項(xiàng)或提供虛假情況， 損害委托人利益的， 不得要求報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)損害賠償責(zé)任。”法律作出此種規(guī)定，是立法者對居間合同 的性質(zhì)和居間人的法律定位進(jìn)行考量的結(jié)果。 具體到房屋交易活動(dòng)來 看，商品房市場特別是住房二級(jí)市場的形成， 對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生 了強(qiáng)烈需求。無論是買方還是賣方， 以個(gè)人行為去獲取交易信息都是 高成本、 高風(fēng)險(xiǎn)與低效率的。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)正是基于市場對房產(chǎn)交 易機(jī)會(huì)的需求應(yīng)運(yùn)而生。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以在很大程度上幫助交易 雙方解決掌握了解交易信息方面的困

13、難， 如提供相對客觀的交易標(biāo)的、 市場價(jià)格和相對權(quán)威的交易標(biāo)的質(zhì)量評價(jià)等。 委托人委托房地產(chǎn)中介 公司，目的在于通過居間人的協(xié)助找到合適的交易相對人， 而且委托人一般都是基于對居間人提供信息的信賴而與第三人進(jìn)行磋商并達(dá) 成協(xié)議。如果居間人提供的信息虛假， 不僅會(huì)導(dǎo)致委托人訂立居間合 同的目的落空，而且會(huì)給委托人造成損失。因此，不論居間合同采取 的是口頭形式還是書面形式， 居間人均不得以合同沒有明確規(guī)定為由 違反法定的忠實(shí)報(bào)告義務(wù)。 根據(jù)此法律規(guī)定， 居間人因違反如實(shí)報(bào)告 義務(wù)而損害賠償責(zé)任的表現(xiàn)形式有兩種： 一是故意隱瞞與定理合同有 關(guān)的重要事項(xiàng)，如相對人的資信情況、履約能力等;二是故意提供虛

14、 假情況，實(shí)踐中常表現(xiàn)出的是居間人與第三人惡意串通， 損害委托人 的利益。 若居間人存在上述兩種情形， 委托人可按此法律規(guī)定要求其 承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 然而，實(shí)踐中還有很多居間人消極履行忠實(shí)報(bào)告 義務(wù)，應(yīng)調(diào)查而不調(diào)查、應(yīng)核實(shí)而不核實(shí)，最終因居間人的過失，而 導(dǎo)致信息不實(shí)，造成委托人損失的案例。筆者認(rèn)為， 對于那些不以居間為營業(yè)的普通民事居間人來說， 只需就 自己所知的情況如實(shí)報(bào)告即可，主要審查責(zé)任在委托人;但對于以居 間為營業(yè)的居間人（如本案中的房地產(chǎn)中介公司）來說，他們不僅應(yīng)將 自己知道的情況如實(shí)報(bào)告， 而且應(yīng)積極調(diào)查第三人的有關(guān)信息。 因 為居間行業(yè)的本質(zhì)就是為人們提供信息，提供媒介服務(wù)，

15、因此，居間 人對信息的真實(shí)提供是其最重要的義務(wù)。 居間人取得報(bào)酬的基礎(chǔ)在于， 其為委托人提供了真實(shí)而有價(jià)值的信息， 促使委托人達(dá)成合同獲得利 益。以居間為營業(yè)的居間人，具有明顯的營利性，如果不提高對信息 的調(diào)查能力，將會(huì)給大量的委托人造成損害，也不利于這種古老的商 業(yè)行為在市場經(jīng)濟(jì)中生存與發(fā)展。因此，筆者主張，未來立法應(yīng)對 此加以完善， 只要委托人能夠證明居間人在居間活動(dòng)中存在過失，應(yīng) 調(diào)查而不調(diào)查造成委托人損失的， 也可要求居間人承擔(dān)賠償責(zé)任， 從而對居間人的不負(fù)責(zé)任的行為起到一定的限制作用。本案中，作為居間人的房地產(chǎn)中介公司在核實(shí)賣方（第三人）的身份時(shí)， 僅看了身份證明和房屋相關(guān)證明文件，卻未核實(shí)賣方是否辦理了上市 交易手續(xù)，是否取得房屋所有權(quán)證。而且根據(jù)北京市存量房屋買賣 合同示范文本的要求，存量房，是指已辦理轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所 有權(quán)證的房屋。 作為居間人的專業(yè)房地產(chǎn)中介公司， 它應(yīng)該從專業(yè)角 度就房源信息中可能產(chǎn)生問題的事項(xiàng)進(jìn)行審查、 核實(shí)，同時(shí)幫助委托 人審查相關(guān)事項(xiàng)。 但其在明知相關(guān)規(guī)定的情況下， 卻未對賣方是否已 辦理上市交易手續(xù)， 是否取得房屋所有權(quán)證進(jìn)行審查， 說明其沒有盡 到基本的調(diào)查、報(bào)告義務(wù)，只是進(jìn)行了登記， 主觀上存在過錯(cuò)。 因此， 對于房地產(chǎn)中介公司的重大過失行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是，在認(rèn)定房地產(chǎn)中介公司應(yīng)該承擔(dān)損害賠償責(zé)