珠海城中舊村更新實施細則

1、村更新實施細則珠海市城中（征求意見稿 2020 年6月 22日）第一章 總 則第一條【背景及依據(jù)】 為促進城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化 城市生態(tài)環(huán)境，規(guī)范城中舊村更新活動，維護農(nóng)村集體經(jīng)濟 組織和村民的長遠利益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和國家、省、市 相關(guān)政策，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。第二條【適用范圍】 本實施細則適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城中舊村更新項目的策劃、規(guī)劃、建設(shè)和管理工作。第三條【規(guī)劃原則】 城中舊村更新堅持生態(tài)優(yōu)先、規(guī)劃 先行的原則， 應(yīng)當(dāng)以宜居宜業(yè)為引導(dǎo)進行科學(xué)規(guī)劃， 先規(guī)劃， 后實施，嚴格遵循規(guī)劃管控。第四條【自主原則】 城中舊村更新堅持村民自治的原則， 應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織的主

2、導(dǎo)作用，尊重其自主更新 意愿。第五條【權(quán)益保障原則】 城中舊村更新堅持保障集體經(jīng)濟和村民長遠利益的原則，應(yīng)當(dāng)保留村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)， 保障長遠收益基礎(chǔ)。第六條【保護傳承】 城中舊村更新應(yīng)當(dāng)注重保護珠海城市特色資源，塑造具有珠海特色的城市風(fēng)貌，并加強對文物 古跡、歷史建筑的保護，將歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護納 入相應(yīng)更新單元規(guī)劃。第七條【部門職責(zé)】 市自然資源行政主管部門負責(zé)指導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督城中舊村更新工作。各區(qū)（含橫琴新區(qū)、各行政區(qū)、經(jīng)濟功能區(qū)，下同）政 府（管委會）負責(zé)明確城中舊村更新年度目標、計劃、實施 策略及進度，履行相關(guān)審批職責(zé)。各區(qū)城市更新行政主管部門負責(zé)具體組織、管理城中舊村

3、更新工作，履行相關(guān)審查、審批職責(zé)。 市、區(qū)其他相關(guān)職能部門依法在各自職能范圍內(nèi)履行職 責(zé)。第二章 一般規(guī)定第八條【更新條件規(guī)定】 城中舊村進行城市更新，應(yīng)符合省“三舊”改造政策及我市城市更新政策有關(guān)規(guī)定。第九條【實施范圍】 城中舊村用地，包括舊村場、生活 留用地及生產(chǎn)留用地，應(yīng)當(dāng)整體納入城中舊村更新規(guī)劃條件 及更新單元規(guī)劃研究范圍。行政村不具備整村改造條件的，可按程序報經(jīng)區(qū)政府 （管委會）同意后，以自然村（經(jīng)濟社）為單位進行單獨改 造。城中舊村更新項目可以與相鄰、周邊或其他用地進行聯(lián)動，實施統(tǒng)一規(guī)劃及開發(fā)建設(shè)。第十條【實施方式】 政府組織實施城中舊村更新，并采取以下方式之一選擇確定申報主體和實

4、施主體：（一）以公開表決方式確定村集體經(jīng)濟組織作為申報主體和實施主體;（二）以公開交易方式確定市場主體作為申報主體和實施主體；（三）市政府收儲并通過土地公開出讓方式確定實施主體；（四）市政府、區(qū)政府（管委會）成立、授權(quán)城市更新實施機構(gòu)作為申報主體和實施主體。本實施細則所稱公開交易方式，是指通過區(qū)級或鎮(zhèn)級農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺進行公開招商。條【重大事項決策方式】城中舊村更新項目的更新意愿、更新區(qū)域、更新類型、實施方式、村集體資產(chǎn)拆遷 補償安置方案、招商文件、評審表決代表確定方式等事項， 須提交村（居）民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會按相 關(guān)規(guī)定進行公開表決，獲得占全體成員（股東）人數(shù)三分之 二以

5、上（含本數(shù)）同意方能通過。權(quán)益人拆遷補償安置方案及評審表決代表委托書事項，須獲得占更新區(qū)域內(nèi)房屋認定總面積80%以上且占全體權(quán)益 人總?cè)藬?shù)80%上的權(quán)益人書面同意方能通過。更新區(qū)域內(nèi)存有國有資產(chǎn)房屋的，按照我市相關(guān)規(guī)定處置。公開表決及書面同意須在公證機構(gòu)的公證或律師事務(wù)所的見證下進行。本實施細則所稱更新區(qū)域，是指納入城中舊村更新規(guī)劃 條件及更新單元規(guī)劃研究范圍的城中舊村用地。本實施細則所稱權(quán)益人，是指在更新區(qū)域內(nèi)，具有不動產(chǎn)權(quán)益的被征地農(nóng)民、 世居居民、 非征地農(nóng)民、 漁民、 蠔民、 港澳臺居民、僑民，以及其他不動產(chǎn)權(quán)利人。本實施細則所稱的被征地農(nóng)民，是指所在村初次被統(tǒng)征土地時登記在被征地農(nóng)民

6、花名冊的農(nóng)民，以被征地農(nóng)民原始 戶為單位進行權(quán)益人統(tǒng)計。本實施細則所稱世居居民，是指所在村初次被統(tǒng)征土地時戶籍已登記在本村的城鎮(zhèn)居民。本實施細則所稱非征地農(nóng)民，是指戶籍登記在本村但不屬于被征地農(nóng)民的農(nóng)民。本實施細則所稱漁民，是指戶籍登記在本村，歷史上從 事漁業(yè)生產(chǎn)的村民。本實施細則所稱蠔民，是指戶籍登記在本村，歷史上從事養(yǎng)蠔的村民。本實施細則所稱港澳臺居民，是指已取得香港、澳門或臺灣地區(qū)永久性身份證明的居民。本實施細則所稱僑民，是指所在村初次被統(tǒng)征土地時已僑居國外的村民或居民。第十二條【房屋面積認定原則與要求】 城中舊村更新涉及的權(quán)益人房屋及村集體資產(chǎn)，應(yīng)由政府部門根據(jù)村集體經(jīng) 濟組織申請，按

7、照相關(guān)規(guī)定及規(guī)則，組織開展房屋面積認定 和補償工作。權(quán)益人房屋面積認定，應(yīng)當(dāng)堅持依法依規(guī)、實事求是，尊重歷史、照顧現(xiàn)實的原則，綜合考慮權(quán)益人身份、現(xiàn)狀建設(shè)情況、已批未建情況、產(chǎn)權(quán)登記情況、解決歷史遺留問題 等因素實施。權(quán)益人及村集體經(jīng)濟組織利用地下空間實施的開發(fā)建 設(shè)，以及權(quán)益人的臨時性建筑物或構(gòu)筑物、青苗及地上附著 物等，不得作房屋面積認定及補償核準。本實施細則所稱已批未建，是指已辦理用地及規(guī)劃許可 手續(xù)，未完成規(guī)劃許可內(nèi)容的建設(shè)。各區(qū)政府（管委會）應(yīng)結(jié)合轄區(qū)實際及項目情況，制定房屋面積認定和補償?shù)木唧w操作規(guī)則及程序；未 則及程序前，不得受理房屋面積認定或補償安置方案核準申 請。第十三條【補

8、償方式】 城中舊村更新的安置補償可以采出臺相應(yīng)規(guī)取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償或兩者相結(jié)合的方式。第十四條【權(quán)益人房屋面積認定】 權(quán)益人房屋面積認定標準如下：（一）被征地農(nóng)民，以所在的被征地農(nóng)民原始戶為單 位，按照每戶（含原始戶及分戶）最高不超過 400 平方米的 標準，對現(xiàn)狀不超過 5 層的房屋及已批未建的建設(shè)指標整體 予以認定；（二）世居居民、非征地農(nóng)民、漁民、蠔民、港澳臺居 民、僑民，以用地憑證、報建憑證或不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，按照每 人（即憑證登記人）最高不超過 240 平方米的標準，對現(xiàn)狀 房屋及已批未建的建設(shè)指標整體予以認定；（三）其他權(quán)利人，按照不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積， 對現(xiàn)狀房屋予以認定。第十

9、五條【權(quán)益人補償面積核算】 權(quán)益人回遷補償安置面積，按照以下方式計算：（一）屬于現(xiàn)狀房屋的，按照對應(yīng)的房屋面積認定結(jié)果 的 1.1 倍計算；（二）屬于已批未建的，按照對應(yīng)的房屋面積認定結(jié)果的 1.0 倍計算；400（三）被征地農(nóng)民原始戶房屋面積認定總面積不足平方米的， 差額部分（即 400平方米扣減房屋面積認定部分） 按 1:0.9 計算。第十六條【權(quán)益人補償執(zhí)行】 權(quán)益人的回遷補償安置按 照以下方式分別處置：（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照對應(yīng)的回遷補償安置面積實施 產(chǎn)權(quán)調(diào)換及核算臨時安置費用及搬遷費用；（二）貨幣補償?shù)?，按照簽拆遷補償安置協(xié)議時所在區(qū) 域商品房屋市場預(yù)售備案均價，以對應(yīng)的回遷補償安置

10、面積 核算貨幣補償總額，不再給予臨時安置費用及搬遷費用；（三）權(quán)益人現(xiàn)狀房屋測繪面積及已批未建的建設(shè)指標 合計數(shù)中，超出房屋面積認定結(jié)果的部分，按建筑成本給予 貨幣補償。本實施細則所稱建筑成本，由各區(qū)政府（管委會）結(jié)合轄區(qū)實際及項目情況制定具體標準。第十七條【村集體資產(chǎn)認定標準】 村集體資產(chǎn)按照以下類型予以區(qū)分，并以村集體經(jīng)濟組織為單位進行整體認定及補償：（一）現(xiàn)狀房屋及已批未建的建設(shè)指標，作村集體房屋 面積認定及補償；（二）臨時性建筑物或構(gòu)筑物，作村集體其他物業(yè)資產(chǎn) 認定，參照國有土地上房屋征收補償標準予以補償；（三）青苗及地上附著物等，作村集體其他物業(yè)資產(chǎn)認 定，參照國有土地上房屋征收補償

11、標準予以補償。建筑物或構(gòu)筑物的具體建筑面積，以及青苗、地上附著 物等數(shù)量，以具有資質(zhì)的測繪機構(gòu)出具的測繪報告為準。村集體房屋按照以下方式第十八條【村集體補償標準】予以物業(yè)補償：（一）舊村場及生活留用地經(jīng)認定存有村集體現(xiàn)狀房屋的，按相應(yīng)村集體房屋面積認定的1.1倍給予補償；（二）舊村場及生活留用地經(jīng)認定存有已批未建的建設(shè)指標的，按相應(yīng)村集體房屋面積認定結(jié)果的1.0倍給予補償；（三）生產(chǎn)留用地上村集體房屋面積認定結(jié)果的1.1倍不足生產(chǎn)留用地面積、容積率1.0的，按生產(chǎn)留用地面積、 容積率1.0給予補償；（四）生產(chǎn)留用地上村集體房屋面積認定結(jié)果的1.1達到生產(chǎn)留用地面積、容積率1.0的，按相應(yīng)村集體

12、房屋面積認定結(jié)果的1.1倍給予補償。生活留用地?zé)o地上上蓋物及已批未建的建設(shè)指標的，各 區(qū)政府（管委會）可結(jié)合轄區(qū)實際及項目情況制定相應(yīng)具體補償或獎勵標準。第十九條【單元規(guī)劃編制要求】城中舊村更新規(guī)劃條件研究及更新單元規(guī)劃，均應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃回遷住宅用地、商品房 開發(fā)用地、村集體經(jīng)濟發(fā)展用地和公共服務(wù)配套設(shè)施用地。商品房開發(fā)用地獨立安排的，回遷住宅用地容積率不得 高于商品房開發(fā)用地容積率。條【村集體經(jīng)濟發(fā)展用地】在更新單元規(guī)劃中，村集體經(jīng)濟發(fā)展用地應(yīng)獨立劃定，保留其用地來源為劃撥， 用于原有村集體物業(yè)補償安置和建設(shè)新增村集體經(jīng)濟發(fā)展 物業(yè)，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。房屋面積認定結(jié)果中包含有已批未建的經(jīng)

13、營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指標的，在按照本條前款回遷后，方可依據(jù)原有批 文，由村集體經(jīng)濟組織按照村集體資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定申請?zhí)?置。新增村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)計容積率建筑面積不得低于原有村集體物業(yè)回遷補償計容積率建筑面積的10%條【地價計收】 采取協(xié)議出讓方式供地的城舊村拆建更新項目，扣除不計收地價部分后，其余部分的地 價計收標準原則上按照新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的60% （含）執(zhí)行；確需調(diào)整的，可按照不低于新 規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的40% （含）執(zhí)行。各區(qū)政府（管委會）應(yīng)結(jié)合轄區(qū)實際及項目情況，制定 本條前款的具體執(zhí)行標準，并報市政府批準后施行。條【優(yōu)先整治范圍】城中舊村更新

14、區(qū)域內(nèi)有下 列情形之一的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采取整治類城市更新模式，開展綜 合整治工作 :（一）公布為文物保護單位，或登記為不可移動文物的 建筑物、構(gòu)筑物二）列入歷史文化街區(qū)和歷史建筑名錄的街區(qū)、 建筑。三）被列為廣東省或珠海市古村落、傳統(tǒng)村落名錄的村莊。為完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施確需拆除部分無 保護價值的建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)在制定歷史文化保護規(guī)劃 后，按照規(guī)劃實施拆建。三條【綜合整治范圍】 符合下列情形之一的舊村，可以根據(jù)實際需要和城市規(guī)劃要求實施綜合整治（含 局部拆建）：（一）建筑布局合理、建筑質(zhì)量較好、地勢標高符合規(guī) 劃要求且安全、交通、消防及其他公共配套設(shè)施不足等問題 不突出。二）與城市產(chǎn)

15、業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要沖突不明顯。（三）需實施拆建更新，但未達到本實施細則相關(guān)規(guī)定 要求，或項目中止的。第三章 組織實施程序及要求第一節(jié) 前期工作第二十四條【前期工作責(zé)任主體及內(nèi)容】村集體經(jīng)濟組織是城中舊村更新前期工作的申請人及責(zé)任主體。城中舊村更新的前期工作，包括政策宣講、現(xiàn)狀房屋測繪、基礎(chǔ)資料收集及調(diào)查、 財務(wù)及稅務(wù)籌劃、 規(guī)劃條件研究、 社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、土壤污染狀況調(diào)查、房屋面積認定、拆 遷補償安置方案編制、招商文件編制、拆遷補償安置協(xié)議簽 訂等內(nèi)容，但不包括更新單元規(guī)劃編制工作。村集體經(jīng)濟組織起草更新第二十五條【前期工作申請】意向書，并在本村范圍內(nèi)公示，經(jīng)公示無異議或異議

16、不成立 的，可向?qū)俚劓?zhèn)人民政府 （街道辦事處） 申請啟動前期工作。本條前款所述更新意向書， 應(yīng)包括更新區(qū)域、 更新類型、實施方式、房屋面積認定及拆遷補償安置適用政策等事項。第二十六條【受理申請】鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）經(jīng)審核，認為符合下列條件的，書面告知村集體經(jīng)濟組織準予 啟動前期工作，發(fā)布更新區(qū)域內(nèi)停止建設(shè)及受理報建申請公 告：（一）符合本實施細則相關(guān)規(guī)定；（二）已列入省“三舊”改造數(shù)據(jù)庫；（三）已納入城市更新計劃。經(jīng)審核不符合本條前款所述條件的，應(yīng)在受理申請之日 起 3 個工作日內(nèi)予以退件，并應(yīng)書面告知村集體經(jīng)濟組織退 件理由。不具備本條前款所述第（二）、（三）項條件的， 應(yīng)函告區(qū)城市更新

17、行政主管部門及時納入省“三舊”改造數(shù) 據(jù)庫、城市更新計劃。第二十七條【前期工作組織實施】 鎮(zhèn)人民政府（街道辦 事處）在書面告知書印發(fā)之日起 30 日內(nèi)，按照以下分類方 式組織開展前期工作：（一）按照本實施細則及相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，具體 承擔(dān)基礎(chǔ)類工作；（二）根據(jù)需要成立專項工作機構(gòu)具體承擔(dān)輔助類工 作，并采取政府購買服務(wù)的方式，分項引入具備相應(yīng)的資質(zhì) 條件的機構(gòu)具體承接專業(yè)技術(shù)類工作；（三）由區(qū)政府（管委會）指定市屬或區(qū)屬全資國企， 或成立專門機構(gòu)具體承接輔助類工作及專業(yè)技術(shù)類工作；（四）由村集體經(jīng)濟組織指定一個或多個中介服務(wù)公司 具體承接拆遷補償安置協(xié)議簽訂工作。村集體經(jīng)濟組織及屬地鎮(zhèn)人民

18、政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng) 共同與承接機構(gòu)簽訂委托合同或協(xié)議，明確具體委托事項、 服務(wù)費用、費用結(jié)算方式、各方責(zé)任及義務(wù)。前期工作費用以及購買承接機構(gòu)服務(wù)的費用，由各區(qū)政 府（管委會）在城市更新專項經(jīng)費中先行墊付，在項目實施 主體確認后，由項目實施主體返還。前期工作費用核算標準、承接機構(gòu)的服務(wù)費標準以及費用結(jié)算規(guī)則，由各區(qū)政府（管委會）研究制定。本實施細則所稱基礎(chǔ)類工作，具體包括基礎(chǔ)資料收集及 調(diào)查、房屋面積認定工作。本實施細則所稱專業(yè)技術(shù)類工作，具體包括現(xiàn)狀房屋測 繪、財務(wù)及稅務(wù)籌劃、規(guī)劃條件研究、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、土壤污染狀況調(diào)查、招商文件編制工作，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì) 條件的機構(gòu)具體承接。本實施

19、細則所稱輔助類工作，具體包括政策宣講、拆遷 補償安置方案編制工作。八條 【停止報建】 不得在更新區(qū)域內(nèi)新建、 改建、擴建房屋，并停止受理報建申請。停止建設(shè)及受理報建申請的起始時間按照以下方式核定：（一）在 2016年 7月 29日前（含），已按規(guī)定對更新意愿進行表決，同意啟動城中舊村更新的，以區(qū)城市更新行 政主管部門核發(fā)申報主體資格確認文件之日為準；（二）在 2016 年 7 月 29 日至本實施細則出臺前，已按 規(guī)定對更新意愿進行表決，同意啟動城中舊村更新的，以表 決之日為準；（三）本實施細則出臺后， 以鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處） 同意啟動開展前期工作的告知書印發(fā)之日為準。九條【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查

20、 1】 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責(zé)房屋權(quán)屬人、不動產(chǎn)權(quán)信息、現(xiàn)狀測繪數(shù)據(jù)等各項 基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計、收集、初步核實及匯總等工作，牽頭組織 各相關(guān)部門核實確認權(quán)益人身份和權(quán)利主體情況，收集整理 村居報建服務(wù)機構(gòu)受理審批的宅基地及村民房屋報建等情 況。市自然資源分局負責(zé)整理提供已辦理供地手續(xù)但未辦理不動產(chǎn)登記的已供用地、宅基地等用地情況，以及存有的 被征地農(nóng)民花名冊檔案、村民房屋歷史報建等資料，完善歷 史用地確權(quán)手續(xù)等工作。區(qū)城管執(zhí)法主管部門負責(zé)核實違法建設(shè)行為的查處情況等工作。不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責(zé)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）查詢不動產(chǎn)權(quán)登記信息。第三十條【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查 2】城中舊村的村（居）民委員會

21、、村集體經(jīng)濟組織負責(zé)以下工作：（一）收集本村范圍內(nèi)房屋面積認定基礎(chǔ)資料，包括但不限于用地憑證、房屋報建憑證、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證以及各類 權(quán)益人相關(guān)身份信息等房屋面積認定；（二）對本村范圍內(nèi)被征地農(nóng)民的“三無”（即經(jīng)政府部門查無用地憑證、無房屋報建憑證、無不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證資 料）現(xiàn)狀房屋以及宅基地，核實公示后予以確認并出具宅基 地使用證明；（三）提供村集體資產(chǎn)明細表以及村集體房屋面積認 定和補償核準的基礎(chǔ)資料，包括但不限于用地憑證、房屋報 建憑證、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證。本實施細則所稱用地憑證，是指建設(shè)用地許可證、建設(shè)用地批準書或宅基地使用憑證等。本實施細則所稱房屋報建憑證，是指居民住宅建筑維修許可證、建設(shè)工

22、程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等。本實施細則所稱不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證，是指集體土地建設(shè)用地使用證、國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證26或不動產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)登記表、不動產(chǎn)權(quán)登記表等。第三條【風(fēng)險評估】 在基礎(chǔ)資料收集及核查階段，可同步組織開展下列工作：（一）城中舊村更新項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估和分析，編 制風(fēng)險評估報告，并由村集體經(jīng)濟組織報屬地鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處）備案；（二）更新區(qū)域土壤污染狀況調(diào)查，編制土壤污染狀況 調(diào)查報告，由村集體經(jīng)濟組織報屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事 處），由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按程序送審。第三條【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)公示】村集體經(jīng)濟組織須對基礎(chǔ)資料應(yīng)收集情況、已收集情

23、況及核查結(jié)果進行公示。第三十三條【房屋面積認定申請】 具備下列條件的，村集體經(jīng)濟組織可向?qū)俚劓?zhèn)人民政府（街道辦事處）申請房屋 面積的認定工作：（一）完成基礎(chǔ)資料收集的現(xiàn)狀房屋棟數(shù)占具備基礎(chǔ) 資料的現(xiàn)狀房屋總棟數(shù)的 90%以上（含）；（二）本條前款經(jīng)公示無異議或異議不成立的。 第三十四條【房屋面積認定受理】 鎮(zhèn)人民政府（街道辦 事處）負責(zé)受理及具體組織實施房屋面積認定工作。區(qū)城市更新主管部門負責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)城中舊村更 新房屋面積認定和補償各項工作，組織房屋面積認定結(jié)果的 會審工作，確認房屋面積認定結(jié)果。市自然資源分局參與房屋面積認定結(jié)果的會審工作。第三十五條【規(guī)劃及籌劃】 在房屋面積認定工作

24、開展的同時，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）同步組織開展下列工作：（一）規(guī)劃條件研究； （二）財務(wù)及稅務(wù)籌劃。第三十六條【編制補償方案及招商文件】 完成房屋面積認定工作并取得規(guī)劃條件、完成財務(wù)及稅務(wù)籌劃后，遵循公 正、公平、合理的原則，開展拆遷補償安置方案和招商文件 編制工作。拆遷補償安置方案、招商文件制定過程中，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)廣泛聽取全體權(quán)益人意見。第三十七條【權(quán)益人拆遷補償安置方案內(nèi)容】 權(quán)益人拆遷補償安置方案應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：（一）補償內(nèi)容、補償方式、補償標準；（二）搬遷費用和臨時安置補償標準；（三）其他經(jīng)村（居）民大會或社區(qū)股份合作公司的股 東大會認可給予的獎勵。權(quán)益人拆遷補償安置方案及拆

25、遷補償安置協(xié)議均應(yīng)明確，由項目實施主體直接承擔(dān)拆遷補償安置責(zé)任。村集體拆第三十八條【村集體拆遷補償安置方案內(nèi)容】遷補償安置方案應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：一）補償內(nèi)容、補償方式、補償標準；二）搬遷費用和臨時安置補償標準；三）對歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護措施；四）其他經(jīng)村（居）民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會認可給予的獎勵。第三十九條【招商文件內(nèi)容】 招商文件，應(yīng)包括經(jīng)批準的規(guī)劃條件、建設(shè)周期、經(jīng)核準的拆遷補償安置方案、前期 工作費用以及購買承接機構(gòu)服務(wù)的費用、保證金繳付及監(jiān)管 方式、評審辦法及標準、企業(yè)資格、合作協(xié)議、違約責(zé)任等 內(nèi)容。第四十條【方案核準】 村集體經(jīng)濟組織向?qū)俚劓?zhèn)人民政府（街道辦事處）

26、申報拆遷補償安置方案、招商文件，經(jīng)鎮(zhèn) 人民政府（街道辦事處）初步審核后，報區(qū)城市更新行政主 管部門核準。涉及村集體資產(chǎn)處置的，區(qū)城市更新行政主管部門應(yīng)當(dāng)征詢村集體資產(chǎn)處置主管部門意見。條【公開表決】 區(qū)城市更新行政主管部門核準后，由村集體經(jīng)濟組織按照本實施細則第條規(guī)定，對更新意愿、更新區(qū)域、更新類型、實施方式、村集體資產(chǎn)拆遷 補償安置方案、招商文件、評審表決代表確定方式等事項， 組織公開表決。表決結(jié)果應(yīng)按照本實施細則第六十四條規(guī)定進行公告并核實確認。第四十二條【相關(guān)協(xié)議簽訂】 公開表決通過后，組織開展下列工作：一）權(quán)益人拆遷補償安置方案意見征詢工作； 二）拆遷補償安置協(xié)議簽訂工作； 三）評審表

27、決代表委托書簽訂工作；四）辦理不動產(chǎn)權(quán)證注銷授權(quán)委托書簽訂工作；（五）不動產(chǎn)權(quán)證注銷工作。權(quán)益人拆遷補償安置方案同意意見書、拆遷補償安置協(xié)議、評審表決代表委托書、 授權(quán)辦理不動產(chǎn)權(quán)證注銷委托書， 權(quán)益人須同時簽署。6個第四十三條【強制執(zhí)行】 自公開表決通過之日起， 月內(nèi)未完成拆遷補償安置協(xié)議簽訂及注銷不動產(chǎn)權(quán)證的，區(qū) 政府（管委會）可以采取以下方式予以處置：（一）依據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定實施政府裁決及司法裁判， 并依職權(quán)注銷不動產(chǎn)權(quán)證；（二）依法實施國有土地上零星房屋征收，并依職權(quán)注 銷不動產(chǎn)權(quán)證；權(quán)證；（四）（五） 項。（三）依法對已喪失不動產(chǎn)權(quán)利的，依囑托注銷不動產(chǎn)對違章建筑實施聯(lián)合執(zhí)法，依法拆

28、除；中止項目，且 5 年內(nèi)不再受理各拆建更新申請事第二節(jié) 招 商第四十四條【招商啟動條件】 更新區(qū)域內(nèi)具備以下條件的，在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的監(jiān)督下，由村集體經(jīng)濟 組織作為委托交易主體，委托采購代理機構(gòu)，按照經(jīng)核準的 招商文件，進入?yún)^(qū)級或鎮(zhèn)級農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺，發(fā)布招 商公告，擇優(yōu)選擇合作企業(yè)：一）已注銷除土地所有權(quán)以外的其他產(chǎn)權(quán)； 二）安置補償落實到位。第四十五條【市場主體準入】 申報企業(yè)，應(yīng)具備以下條件：（一）近五年內(nèi)無不良誠信記錄；（二）具有二級或以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)；（三）企業(yè)注冊資本不少于 1 億元。第四十六條 【評審基本程序】 招商評審應(yīng)履行下列程序：（一）采購代理機構(gòu)接受

29、委托，組織成立資格審查委員 會，由區(qū)城市更新部門代表作為組長，組織委員對申報企業(yè) 進行資格審核和確認。資格審查委員會由 7 人組成，其中， 區(qū)城市更新部門代表 1 人、屬地鎮(zhèn)（街）代表 1 人、村民 代表 3 人（可由村黨支部、村委會、理事會、監(jiān)事會成員或 其他村民代表組成，在開展資格審核確認前由村兩委會議確 定）、專家成員 2 人（由采購代理機構(gòu)從政府采購專家?guī)熘?抽?。?。（二）經(jīng)資格審核后，由資格審查委員會出具資格審查 報告，確定候選合作企業(yè)。（三）采購代理機構(gòu)接受委托， 參照專家成員抽取方式， 從村集體經(jīng)濟組織全體成員（股東）中抽取評審表決代表。 評審表決代表人數(shù)不得少于村集體經(jīng)濟組織全

30、體成員（股 東）人數(shù)十分之一。（四）村集體經(jīng)濟組織召集評審表決代表對候選企業(yè)進 行公開表決，最終確定一家合作企業(yè)。第四十七條【市場主體選擇及委托】 村集體經(jīng)濟組織與招商選中的企業(yè)簽訂合作協(xié)議，并于合作協(xié)議簽訂之日起 日內(nèi)，將招商結(jié)果在區(qū)政府（管委會）、市自然資源局官方 網(wǎng)站上公布。第四十八條【保證金退轉(zhuǎn)】 簽訂合作協(xié)議的企業(yè)所繳納的保證金在簽訂“三舊”改造項目監(jiān)管協(xié)議后轉(zhuǎn)為拆遷補償 安置資金，存入拆遷補償安置資金監(jiān)管賬戶。其余企業(yè)所繳 納的保證金應(yīng)在招商結(jié)果公示期滿之日起 30 個工作日內(nèi)退 還本息。第四十九條【招商過程監(jiān)管】 區(qū)政府（管委會）應(yīng)當(dāng)加強對轄區(qū)內(nèi)村集體經(jīng)濟組織選擇合作企業(yè)的監(jiān)督管

31、理，區(qū)監(jiān) 察部門應(yīng)當(dāng)加強監(jiān)察，村務(wù)監(jiān)督委員會應(yīng)當(dāng)加強村務(wù)監(jiān)督， 對招商活動和信息披露情況進行監(jiān)督。各區(qū)政府（管委會）可結(jié)合本區(qū)實際，研究制定市場主體招商實施細則，明確市場主體準入條件、公開交易程序、 招商文件內(nèi)容要求、招商評審程序等方面的具體規(guī)定。第三節(jié) 申報及監(jiān)管第五十條【申報和實施主體】 城中舊村的村（居）民委員會、村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定各自履行相應(yīng)職 責(zé)，組織本村城市更新工作。自行實施的城中舊村更新項目，村集體經(jīng)濟組織是項目 的申報主體和實施主體。村集體經(jīng)濟組織原則上不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)；轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，市場主體應(yīng)按照本實施細則相關(guān)規(guī)定公開 交易選擇。公開交易選擇的市場主體，是項目的申報主體

32、和實施主 體。需成立項目子公司作為項目申報主體和實施主體的，項 目子公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。采取其他方式實施的城中舊村更新項目，在確定實施主 體前，村集體經(jīng)濟組織是項目的申報主體。第五十一條【項目申報】 申報主體應(yīng)當(dāng)按照我市城市更新項目申報審批程序的有關(guān)規(guī)定，開展相關(guān)事項申報工作。符合本實施細則第五十條規(guī)定的，可不再開展申報主體 和實施主體審查及公示，直接給予核準認定。第五條【拆遷】 公開交易選擇的市場主體，應(yīng)自合 作協(xié)議簽訂之日起，對現(xiàn)狀地上建筑物實施清拆，并對權(quán)益 人進行安置。第五十三條【規(guī)劃方案公示要求】 更新單元規(guī)劃方案批準前，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)對以下事項在本村范圍內(nèi)公示：（一）更

33、新單元規(guī)劃方案中回遷安置房屋的用地位置、 規(guī)劃總平面圖及戶型；（二）更新單元規(guī)劃方案中村集體回遷安置物業(yè)的用 地位置及規(guī)劃總平面圖。公示無異議或異議不成立的，方可給予更新單元規(guī)劃方 案審批。第五十四條【資金監(jiān)管】村集體經(jīng)濟組織作為項目實施主體，以自有資金或通過公開交易出售商品房開發(fā)用地籌集資金開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)將自有資金或公開交易所得存入政府部門指定的監(jiān)管賬戶，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）進 行監(jiān)管，按照工程進度予以返還。市場主體作為項目實施主體的，拆遷補償安置資金由屬 地區(qū)政府 （管委會） 或鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處） 進行監(jiān)管。本實施細則所稱“拆遷補償安置資金”，是指實施主體 承擔(dān)的專用于

34、回遷住宅和村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)建設(shè)的費用。資金監(jiān)管具體操作程序及規(guī)定，由各區(qū)政府（管委會） 制定。第五十五條【項目報批監(jiān)管】 區(qū)城市更新行政主管部門須在申報主體資格核準之日起 7 日內(nèi)，與申報主體簽訂項目 報批監(jiān)管協(xié)議，對申報主體按照相關(guān)規(guī)定及時提交報批材料 等事項進行監(jiān)管。項目報批監(jiān)管協(xié)議指導(dǎo)性范本，由市自然資源行政主管 部門編制。第四章 其他規(guī)定第五十六條【房屋面積認定結(jié)果使用1】 房屋面積認定結(jié)果，適用于以下用途：（一）作為回遷房屋面積或貨幣補償?shù)暮怂慊鶖?shù)；（二）作為回遷房屋辦理不動產(chǎn)登記的依據(jù)；（三）作為城中舊村更新項目不計收地價情形的核算 基數(shù)；（四）涉及劃撥土地使用權(quán)采取協(xié)議方式補辦

35、出讓手 續(xù)的，作為相應(yīng)地價款補繳金額的核算基數(shù)；（五）作為城中舊村更新項目規(guī)劃條件研究的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。第五十七條【房屋面積認定結(jié)果使用21房屋面積認定結(jié)果，不適用于現(xiàn)狀房屋以下用途：（一）房屋合法性證明；（二）房屋確權(quán)；（三）辦理不動產(chǎn)登記等其他用途。第五十八條【與報建政策銜接】 按照本實施細則第十四、五條規(guī)定標準進行房屋面積認定和補償?shù)臋?quán)益人，不再執(zhí) 行關(guān)于印發(fā)珠海市私人住宅用地標準和報建收費標準暫行規(guī)定的通知（珠國土字1994169號）等涉及優(yōu)惠報建指標的相關(guān)規(guī)定。第五十九條【綜合整治實施】實施綜合整治的城中舊村交通、更新，應(yīng)結(jié)合城市景觀、規(guī)劃布局、房屋質(zhì)量等級及全體產(chǎn) 權(quán)人更新意愿等因素綜合

36、考慮，按照整治類城市更新的要求 編制城市更新單元規(guī)劃。 將危房集中或影響城市景觀、 消防及其他公共配套設(shè)施建設(shè)的區(qū)域按照本實施細則規(guī)定 實施拆除重建，同時對剩余區(qū)域參照幸福村居目標和工程內(nèi) 容開展綜合整治，完善市政配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，消除 安全隱患，改善居住生活環(huán)境。第六十條【合約糾紛處置】 因?qū)嵤┏鞘懈聦Ω聟^(qū)域內(nèi)土地及其上蓋物業(yè)的受讓人、承租人、抵押權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益造成影響的，依照其與土地及其上蓋物業(yè)的所有權(quán)人簽訂 的出讓、出租、抵押合同的約定進行補償，對補償標準存在 爭議的，由合同約定雙方自行協(xié)商或采取民事訴訟途徑解決。第六條【與 2000年政策銜接】2000年經(jīng)市政府確認的香洲區(qū)26個城中舊村中已簽