房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的幾個(gè)問(wèn)題

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的幾個(gè)問(wèn)題         一、問(wèn)題概說(shuō) 合同的效力，又稱(chēng)合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無(wú)效合同不產(chǎn)生法律效力。中華人民共和國(guó)合同法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自        一、問(wèn)題概說(shuō) 合同的效力，又稱(chēng)合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，

2、無(wú)效合同不產(chǎn)生法律效力。中華人民共和國(guó)合同法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！泵穹ㄍ▌t第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益?！边@是民法通則規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個(gè)合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述民法通則所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)同時(shí)具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱(chēng)為房屋出賣(mài)人，負(fù)給付價(jià)金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱(chēng)為房屋

3、買(mǎi)受人。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和履行，不僅要遵守民法通則、合同法等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等的規(guī)范和管理。城市房地產(chǎn)管理法第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。”此處的“應(yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說(shuō)明房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立要件。實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶(hù)的

4、利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下幾種：1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)

5、共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認(rèn)定無(wú)效。3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。4、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓?zhuān)êI(mǎi)賣(mài)）下列房地產(chǎn)：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形

6、。關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，司法實(shí)踐和法學(xué)理論上常見(jiàn)的典型爭(zhēng)議有：1、買(mǎi)賣(mài)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)的合同效力；2、轉(zhuǎn)讓建筑在國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無(wú)效？3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)登記，是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村居民房屋的合同是否有效？下面，筆者將結(jié)合審判實(shí)例就上述問(wèn)題進(jìn)行分析。二、實(shí)例研析據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案基本案情2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購(gòu)房定金5萬(wàn)元，10月28日，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告沿街三層商業(yè)樓房一

7、棟（原系被告自他人處購(gòu)得），面積861平方米，1 580元/平方米，共計(jì)136萬(wàn)元；原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日交定金5萬(wàn)元，20日內(nèi)交至100萬(wàn)元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清；房產(chǎn)過(guò)戶(hù)一切稅、費(fèi)由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負(fù)責(zé)辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書(shū)，內(nèi)容與被告日廣公司的協(xié)議書(shū)一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬(wàn)元，被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書(shū)訂立后，被告沒(méi)有為原告辦理有關(guān)手續(xù)。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購(gòu)房協(xié)議書(shū)項(xiàng)下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊

8、克成定金6萬(wàn)元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬(wàn)元。經(jīng)協(xié)商未果，原告向R市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告繼續(xù)履行合同；雙倍返還定金10萬(wàn)元并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失8萬(wàn)元（其中包括定金損失6萬(wàn)元和預(yù)計(jì)二個(gè)月訴訟期間的租賃費(fèi)收入損失2萬(wàn)元）。裁判要旨R市中級(jí)法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和山東省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例第十四條“未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進(jìn)行了登記，但是未進(jìn)行房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無(wú)效，對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。原

9、告根據(jù)該協(xié)議請(qǐng)求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬(wàn)元，不予支持，但被告應(yīng)當(dāng)將收取原告購(gòu)房款120萬(wàn)元和定金5萬(wàn)元予以返還。被告作為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)桓鎸?duì)此負(fù)有過(guò)錯(cuò)，由此給原告造成的損失應(yīng)予賠償。被告在返還原告125萬(wàn)元的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項(xiàng)的利息損失。原告因被告的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬(wàn)元被告應(yīng)予賠償。原告請(qǐng)求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬(wàn)元沒(méi)有依據(jù)，不予支持。依照合同法第四十四條、第五十二條第一款（五）項(xiàng)、第五十八條、城市房地

10、產(chǎn)管理法第三十七條第一款（六）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效；二、被告于判決生后5日內(nèi)返還原告已繳納的購(gòu)房款120萬(wàn)元和定金5萬(wàn)元；三、按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬(wàn)元的利息損失（自2002年10月21日起計(jì)算至本判決執(zhí)行之日）；四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬(wàn)元。（訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)略）宣判后，原告李某某不服，上訴于S省高級(jí)人民法院，二審以調(diào)解方式結(jié)案。法律評(píng)析本案系一起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案，被告日廣公司雖為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開(kāi)發(fā)或委托他人開(kāi)發(fā)，而系自他人處購(gòu)得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。本案案情并不復(fù)雜

11、，但所涉法律問(wèn)題較為典型，其中爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，是否因違反城市房地產(chǎn)管理法第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無(wú)效合同，因合同不具法律約束力而得不到實(shí)際履行；國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉撘?guī)定是否為強(qiáng)制性規(guī)定，違反了是否必然導(dǎo)致合同無(wú)效？下面筆者就此問(wèn)題略作評(píng)析。（一）不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海?）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的?！钡谌艞l第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！痹趯徟袑?shí)務(wù)中，買(mǎi)賣(mài)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋，

12、以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，對(duì)有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普遍，上引案例所涉房屋買(mǎi)賣(mài)正是因?yàn)檫@兩個(gè)條件的缺失而被一審法院判定合同無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未能得到繼續(xù)履行。再如，現(xiàn)實(shí)生活中，A將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)與B，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時(shí)間后，又通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓給C，并交付給C.對(duì)上述交易活動(dòng)所涉A與B間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題多無(wú)歧義，但BC之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力則有分歧：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，B與A雖簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同且已實(shí)際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，故A仍

13、是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)合同法第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，BC之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了上述規(guī)定，是無(wú)效的。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，BC之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，買(mǎi)賣(mài)后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求。所以，是否辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)合同，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響。當(dāng)然，C為了實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，但C不能通過(guò)與B簽訂的房

14、屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。在實(shí)際操作中，A要通過(guò)與B簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋過(guò)戶(hù)給B，B再通過(guò)與C的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋過(guò)戶(hù)給C，通過(guò)該程序，也避免了國(guó)家稅收的流失。筆者同意上述第二種觀點(diǎn)。另外，補(bǔ)充兩點(diǎn)理由：一是城市房地產(chǎn)管理法的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不規(guī)范的問(wèn)題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。該法第三十七條規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，避免國(guó)家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第（6）項(xiàng)，是因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是表彰房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說(shuō)明該房地產(chǎn)來(lái)源不清，歸屬不明，如進(jìn)入市場(chǎng)流通則違背了

15、市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場(chǎng)秩序的維護(hù)，不利于對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。”所以，從立法意圖上看，該項(xiàng)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的，違反這一規(guī)定，只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時(shí)頒證或不能如期過(guò)戶(hù)的結(jié)果，即只會(huì)損害房屋買(mǎi)受人的民事利益，并不直接損害國(guó)家利益。該項(xiàng)規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。民法中的強(qiáng)行性規(guī)范是指不依賴(lài)于當(dāng)事人意志，而必須無(wú)條件適用的法律規(guī)范。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認(rèn)為，旨在控制法律行為的強(qiáng)制性規(guī)范僅為民事強(qiáng)行法中的一部分，這就是說(shuō)，僅強(qiáng)行法中的效力性規(guī)范才對(duì)法律行為有控制意義。二是該條第（6）項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)

16、“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無(wú)產(chǎn)權(quán)證的合同無(wú)效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋20037號(hào)關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)法釋20037號(hào)）第十八條、第十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易的指導(dǎo)原則，明確地告訴我們：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同（法釋20037號(hào)第一條），對(duì)于前引案例系爭(zhēng)合同等類(lèi)型的合同，最多是類(lèi)推適用。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個(gè)案時(shí)應(yīng)考量立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時(shí)俱進(jìn)，鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)

17、信用，維護(hù)交易安全，以彰顯司法的公平和正義。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問(wèn)題，最高人民法院1995年12月27日關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋的解答第十二條規(guī)定：國(guó)有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。最高人民法院所作的這一司法解釋?zhuān)粌H明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認(rèn)可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否

18、屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭(zhēng)議。即不動(dòng)產(chǎn)登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。買(mǎi)賣(mài)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的方法，房屋登記與房屋買(mǎi)賣(mài)合同相結(jié)合才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買(mǎi)賣(mài)合同本身的效力。否則，合同將成為沒(méi)有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序?qū)o(wú)以維護(hù)?！肮镜那啡辈荒芊瓷涞皆蛐袨橹隙箓鶛?quán)合同無(wú)效，因?yàn)楣静痪哂袑?duì)債的關(guān)系的形成力，這是各國(guó)物權(quán)法理論公認(rèn)的基本原理之一。相反，登記得本于債權(quán)契約而強(qiáng)制之，有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)。

19、”此項(xiàng)原理被學(xué)者稱(chēng)為物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則。該原則是指發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過(guò)戶(hù)登記。如出賣(mài)人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買(mǎi)受人有權(quán)基于買(mǎi)賣(mài)合同而要求出賣(mài)人實(shí)際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。上述觀點(diǎn)也已為我國(guó)立法機(jī)關(guān)所采納，今年七月份公開(kāi)征求意見(jiàn)的物權(quán)法草案第十五條即明確規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外

20、，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”（二）關(guān)于城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時(shí)，未事先報(bào)經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題筆者認(rèn)為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無(wú)效，且事實(shí)上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要是行使行政管理職責(zé)，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。2005年8月1日起施行

21、的法釋20055號(hào)最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第十一、十二、十三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，法釋20055號(hào)的這種規(guī)定無(wú)疑是在司法上肯認(rèn)了城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范。從某種意義上講，筆者更認(rèn)為，這是一種管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。對(duì)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)時(shí)予以審批準(zhǔn)許予否，并可視情予以行政處罰，但不應(yīng)以行政強(qiáng)制性規(guī)范過(guò)度對(duì)私法領(lǐng)域中的合同自治進(jìn)行強(qiáng)制。     我國(guó)學(xué)者王涌博士曾提出過(guò)強(qiáng)烈批評(píng)，認(rèn)為“中國(guó)民法的實(shí)踐中，與民法有千絲

22、萬(wàn)縷的關(guān)系的，并對(duì)民法具有深刻影響的法律部門(mén)就是行政法，但是，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)之影響，目前它對(duì)中國(guó)民法的影響在許多方面是消極的，        我國(guó)學(xué)者王涌博士曾提出過(guò)強(qiáng)烈批評(píng)，認(rèn)為“中國(guó)民法的實(shí)踐中，與民法有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系的，并對(duì)民法具有深刻影響的法律部門(mén)就是行政法，但是，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)之影響，目前它對(duì)中國(guó)民法的影響在許多方面是消極的，說(shuō)得嚴(yán)重一點(diǎn)，有些行政法規(guī)頗似粗暴的野狼，侵占著民法的領(lǐng)域，扭曲著民法的精神，使得民法中的許多原則在實(shí)踐中形同虛設(shè)，成為一堆具文?！惫蚀?，筆者認(rèn)為，對(duì)轉(zhuǎn)讓建筑在劃撥土地上的房屋等

23、建筑物所有權(quán)的合同，一般情況下應(yīng)認(rèn)定為有效，如合同簽訂后有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府未予批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只是不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。最高人民法院在關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑诰艞l中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”即含有登記對(duì)抗主義的

24、意思，認(rèn)為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對(duì)抗第三人。綜上可見(jiàn)，我國(guó)諸多房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律、法規(guī)、規(guī)章，是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的要求制定的，所建立的制度只能滿(mǎn)足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的需要，更不能滿(mǎn)足依據(jù)物權(quán)公示和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。鑒于房屋所具有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值較大和社會(huì)影響頗多的現(xiàn)實(shí)狀況，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不宜過(guò)多地宣告無(wú)效。否則，“合同過(guò)多地被宣告無(wú)效，還會(huì)造成契約訂立、履約以及糾紛解決費(fèi)用的大量浪費(fèi)；還導(dǎo)致人們對(duì)合同的不信任，滋長(zhǎng)詐欺、背信者的僥幸心理。”此外，也不利于發(fā)揮合同法鼓勵(lì)交易的功能。前引案例中原、被告之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)

25、系是合法有效的，如果原告請(qǐng)求被告交付該訟爭(zhēng)房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。理由是：民法通則第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。”原、被告買(mǎi)賣(mài)房屋簽訂合同時(shí)都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容為買(mǎi)賣(mài)被告已取得國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的房屋，且對(duì)辦理房產(chǎn)、土地過(guò)戶(hù)等手續(xù)作了約定，不損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，因此，雙方所簽合同依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對(duì)方同意，都不能擅自解除該合同。只是在未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。

26、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)。據(jù)以研究的案例二：相某與李某買(mǎi)賣(mài)房屋合同糾紛案。基本案情2002年8月3日，李某與相某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定：相某將自建私房一處作價(jià)14 000元出賣(mài)給李某，上交所在村委的款項(xiàng)由李某負(fù)擔(dān)；相某將房屋的土地使用證、契證交付給李某，相某協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)，費(fèi)用由李某負(fù)擔(dān)；一方如有反悔應(yīng)賠償對(duì)方損失3 000元。合同簽訂后，李某支付相某購(gòu)房款14 000元，相某交付了房屋和土地使用證、契證，但未交付房屋所有權(quán)證。同年8月14日，李某向村委會(huì)交付了“村政管理費(fèi)”3 000元，并實(shí)際居住使用該房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有權(quán)證

27、，也未協(xié)助李某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，李某遂起訴至R市某區(qū)法院，要求相某交付房屋所有權(quán)證，協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并賠償經(jīng)濟(jì)損失3 000元。相某主張李某為城市居民，其無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)自己的農(nóng)村私房。雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同損害了社會(huì)公共利益，應(yīng)為無(wú)效合同。裁判要旨R市某區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方訟爭(zhēng)的焦點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。雖然相某提供了國(guó)辦發(fā)199939號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)辦發(fā)199939號(hào)），但該通知是針對(duì)當(dāng)時(shí)一些農(nóng)村地區(qū)存在用地秩序混亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問(wèn)題，特別是出現(xiàn)了以開(kāi)發(fā)“果園”、“莊園”為名炒賣(mài)土地、非法集資的情況，所作出的政策性規(guī)定，該通知的目的在于

28、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。李某購(gòu)買(mǎi)相某的農(nóng)村私房用于個(gè)人居住，并非炒賣(mài)獲取非法利益，且該通知不屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。李某、相某在平等自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，相某將自己的私房出賣(mài)給李某，系對(duì)其私有財(cái)產(chǎn)的合法處分，不違背國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效行為。相某所在村委會(huì)向李某收取了管理費(fèi)，實(shí)際認(rèn)可了李某、相某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為。相某主張雙方房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，不予支持。李某、相某在私房交易后應(yīng)當(dāng)共同到房屋和土地管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，李某要求相某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，應(yīng)予支持。由于雙方未對(duì)

29、房屋產(chǎn)權(quán)證的交付期限和協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的期限作出明確約定，李某主張相某違約并賠償3000元，缺乏有效證據(jù)，不予支持。依照中華人民共和國(guó)合同法第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、相某于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助李某辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。二、駁回李某其他的訴訟請(qǐng)求。（訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分略）相某不服該民事判決，向R市中級(jí)法院提起上訴稱(chēng)，根據(jù)國(guó)辦發(fā)199939號(hào)第二條“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售系強(qiáng)制性規(guī)定，不因城市居民購(gòu)買(mǎi)目

30、的差異或其他因素的存在而可以變通。李某身為城市居民，其購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私房的行為屬于該通知中的禁止行為。雙方違反通知中的上述禁止性規(guī)定簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，侵犯了社會(huì)公共秩序，損害社會(huì)公共利益，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無(wú)效。請(qǐng)求依法撤銷(xiāo)原判，另行改判。R市中級(jí)法院審理認(rèn)為：房屋管理部門(mén)的登記檔案材料證實(shí)涉案房屋系相某于1995年6月份提出登記申請(qǐng)，同年7月份予以批準(zhǔn)，辦理了城市私房所有權(quán)登記。雙方訟爭(zhēng)房屋的性質(zhì)屬于城市私有房屋，并非相某所主張的農(nóng)民住宅，現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對(duì)此沒(méi)有禁止性規(guī)定不得買(mǎi)賣(mài)。雙方當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議符合民事法律行為的有效要件，該協(xié)議可以并應(yīng)當(dāng)履行。相某的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求不予支持。終審判決駁回上訴，維持原判。法律評(píng)析上引案例所涉糾紛雖