泰州坡子街項目市場分析與投資測算報告

1、 . . . 坡子街項目市場分析與投資測算報告目 錄第一章、 項目概況與周邊環(huán)境分析31.1地理位置 31.2項目現(xiàn)狀 31.3周邊環(huán)境 4第二章、 市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析52.1經(jīng)濟發(fā)展 52.2生活水平 52.3人口 6第三章、 市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析73.1商業(yè)市場分析 73.1.1市場特點 73.1.2市場供給 93.1.3需求 93.1.4未來趨勢分析123.2問卷調(diào)查分析13第四章、 市住宅、辦公樓、酒店（公寓）市場分析 184.1住宅市場分析184.2辦公樓市場分析214.3酒店（公寓）市場分析22第五章、 項目SWOT分析與產(chǎn)品定位245.1項目SWOT分析 245.2項目風(fēng)險提示2

2、75.3商業(yè)部分產(chǎn)品定位305.3.1產(chǎn)品定位315.3.2產(chǎn)品分區(qū)325.3.3客戶定位335.3.4價格定位335.4住宅、辦公、酒店式公寓部分產(chǎn)品定位34第六章、 營銷推廣356.1廣告策略 356.2租售策略 366.2.1租售面積的確定 366.2.2銷售進度 376.3招商管理37 6.3.1目標商戶設(shè)定與選擇37 6.3.2招商流程38第七章、 財務(wù)分析 387.1項目開發(fā)進度計劃387.2方案1（出售為主）的財務(wù)測算387.3方案2（出售為主）的財務(wù)測算437.4方案1和方案2的比較 46第八章、 結(jié)論和建議 47第一章 項目概況與周邊環(huán)境分析1.1 地理位置本項目位于市坡子街

3、，為原金鷹服飾廣場、天福商城、鳳凰商場舊址。項目北面聚集了商城、第一百貨和錦泰購物廣場等眾多商業(yè)設(shè)施，是市最為繁華的商業(yè)區(qū)；項目南面將建設(shè)貫通東城河和西城河的護城河；項目東面是在建的綠地廣場。人文、景觀、商業(yè)，獨一無二的地段優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)提供了有利的條件。1.2 項目現(xiàn)狀2004年5月坡子街進行拆遷改造后建設(shè)本項目，目前，項目用地尚未拆遷完畢，還有部分住宅用房待拆遷。項目已經(jīng)于去年年底開始銷售，目前購物中心底層部分已經(jīng)銷售70%左右。該項目用地共六塊，土地用途為商業(yè)和住宅。較大的兩塊用地上規(guī)劃建造一個大型購物中心，其下面三層為Shopping Mall, 上面四至六層為辦公用途；其余四塊

4、用地規(guī)劃建造住宅，下面作為商業(yè)用途。項目主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)名 稱數(shù) 值占地面積41038平方米容積率4.33建筑密度59.7%綠化率21.1%地上部分（平方米）商業(yè)部分82105.12辦公樓23664.66住宅60292.50酒店式公寓10929.24屋頂樓梯間749.35合計177740.87地下部分（平方米）大賣場16000車庫與設(shè)備用房24382.36合計40382.36車位部分（個）地上車位70地下車位4241.3 周邊環(huán)境項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，為市最具影響力的商業(yè)區(qū)域。項目用地為原金鷹服飾廣場、天福商城、鳳凰商場舊址，而在周邊聚集了眾多的商業(yè)設(shè)施，項目北面為第一百貨，東進西路對面為商城和錦

5、泰購物廣場，項目南面為泰山購物中心，項目東面已經(jīng)建成商貿(mào)城，在項目東面的新民路上仍然聚集著較多的小商販，目前人流量比較大。項目東面已建成下沉式綠地廣場，待項目南面貫通東西城河后，該廣場將成為市民的一大休閑場所。項目南面附近聚集了中國銀行、實業(yè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行等多家金融服務(wù)設(shè)施，東北面則有中醫(yī)院北院和仁濟藥房，西面為大浦中心小學(xué)，各種生活配套非常齊全。項目北面的東進路貫通東西，市交通主干道之一的海陵路穿本地塊而過，可謂交通非常便捷。第二章 市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2.1經(jīng)濟發(fā)展近年來，市經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP 連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長。2004年，市GDP達到705.2億元，開始步入全國百強市行列，列第75

6、位。人均地區(qū)生產(chǎn)總值14014元，增長14.8%。但從經(jīng)濟總量來看，在省13個地級市中相對較少，2003年都地區(qū)生產(chǎn)總值排在第十位，僅高于宿遷、和三市，從城市規(guī)模以與整體經(jīng)濟實力上看仍與其中重要地區(qū)的地位難以匹配。2.2 生活水平2004年度，市城市居民人均可支配收入9695元，增長13.8%；人均消費性支出6318元，增長10.0%。全市城鎮(zhèn)職工平均工資13188元，增長15.4%。2.3 人口近年來，市人口持續(xù)下降。截至2004年末，市戶籍總?cè)丝跒?02.77萬人，比上年下降1.8。其中，市區(qū)62.81萬人，增長8.3。全市城鎮(zhèn)人口比重達到44.4%，較上年提高2個百分點。第三章 市商業(yè)房

7、地產(chǎn)市場分析3.1商業(yè)市場分析3.1.1市場特點根據(jù)對市商業(yè)市場以與居民消費的接觸了解后發(fā)現(xiàn)，市商業(yè)市場主要呈現(xiàn)以下特點：n 整體消費水平不高，以中檔消費為主；n 影響居民消費的主要因素是價格，其次才是品牌，反映了市居民對價格的敏感度較高；n 人口結(jié)構(gòu)對消費觀念的影響。目前市年輕的群體很多在、南，他們消費主要在外地，而在本地的消費群體以滿足生活必需品為主，主要去超市購物，很少去其它商業(yè)網(wǎng)點；部分高收入群體選擇去外地進行較高檔次的購物消費；n 地區(qū)差異對消費的影響。目前主要為本地消費，其中七八成為城區(qū)居民消費，其余二三層為周邊區(qū)域消費者。消費區(qū)域集中在項目周邊區(qū)域；n 交通情況對消費者的影響。市

8、交通工具以自行車和摩托車為主，但主要商業(yè)街和商場等沒有足夠的停車場所，無法駐留，對商業(yè)消費影響較大；n 目前，商業(yè)經(jīng)營以服裝和餐飲為主，尚無經(jīng)營狀況特別好的經(jīng)營種類，目前經(jīng)營狀況相對較好的為網(wǎng)吧等低消費娛樂場所和超市等，中高檔消費群體比較有限。3.1.2市場供給目前市商業(yè)分布主要在以下幾個區(qū)域：（一） 第一百貨周邊區(qū)域沿東進路沿線，分布了金貿(mào)大廈、時代購物中心、太平洋電腦城、市第一百貨、商城、錦泰購物廣場、商貿(mào)城、天孚銀樓珠寶世界等多個商業(yè)項目。總面積約175000平方米。東進路沿線主要商業(yè)分布項目名稱位置規(guī)模經(jīng)營品種經(jīng)營狀況金貿(mào)大廈東進西路/青年路約60000m2家用電器、小家電等,主力店為

9、寧電器一般時代購物中心東進西路/青年路約30000m2百貨、超市、餐飲、產(chǎn)權(quán)式酒店尚未開業(yè)太平洋電腦市場東進西路/青年路約3000m2電腦主機、配件、電腦耗材經(jīng)營較好第一百貨東進西路/海陵北路約20000m2日用百貨經(jīng)營較好商城東進西路/海陵北路約25000m2服裝為主已關(guān)閉錦泰購物廣場東進東路/新民路約24000m2日用百貨經(jīng)營慘淡商貿(mào)城東進東路/新民路約13000m2服裝、皮革、箱包、餐飲人氣不足，但出租率較高此外，在原坡子街周邊，分布了華聯(lián)商廈、月星廣場、泰山購物中心等多個項目，總面積超過16000平方米。（二） 五一路沿線區(qū)域五一路沿線主要是海陵路和五一路的商業(yè)街以與在建的財富廣場后續(xù)

10、部分。目前在海陵路和五一路上分布了一百多家沿街鋪面，以經(jīng)營品牌服裝、鞋類、皮革、箱包、飾品等為主，鋪面面積在20-90平方米之間，總建筑面積估計約6000平方米。由于區(qū)域臨近坡子街，且具有較好的文化底蘊，加上坡子街正處于改造階段，坡子街原有的不少消費者轉(zhuǎn)移到該區(qū)域。目前該區(qū)域經(jīng)營較為成功，一層沿街鋪面人流量比較大，經(jīng)營效果較好，但二層經(jīng)營較差，還有不少空鋪面，人流量非常少。不過財富廣場二期估計還將會有部分商業(yè)項目推出，保守估計將達到10000平方米。在五一路和青年路交匯處聚集了兩個新的商業(yè)項目，一個是泰山行宮步行街，建筑面積約3000平方米；另一個是現(xiàn)代城，建筑面積不足1000平方米。這兩個項

11、目目前銷售情況均不樂觀，招商難度較大。（三） 文峰千家惠周邊區(qū)域這一區(qū)域擁有文峰千家惠商場、文峰千家惠超市、時代超市。文峰千家惠商場目前是市經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營品種最齊全、經(jīng)營情況最好的一家大型商場,總面積約30000平方米。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場一樓的東側(cè)，相互之間連通的，總面積約6000平方米。時代超市位于它們的南側(cè)，距離200米，面積約為5000平方米。此外，緊鄰時代超市還有即將搬遷的港澳家具城。（四） 濟川東路沿線區(qū)域本區(qū)域集中了太陽商業(yè)廣場和世紀聯(lián)華兩個較大的商業(yè)項目。太陽商業(yè)廣場位于濟川路和青年路交匯處，主力店是好易家裝飾城，總面積約24000平方米，附近還將有主營板材、五

12、金、綜合材料的二期項目啟動。世紀聯(lián)華位于濟川路和鼓樓北路交匯處，主要為蓮花小區(qū)提供生活日需品，總面積約10000平方米，沿街部分轉(zhuǎn)租作餐飲和電信。此外，在市西部路上的新港澳家具城約30000平方米，經(jīng)營品牌家具，該項目出租率較高，目前月租金在25元/平方米。江洲廣場附近的海鳥家具市場經(jīng)營檔次較低，約2萬平方米。市東部的泰東鎮(zhèn)路上分布有多個綜合市場，總建筑面積約74000平方米。主要是兩個較大的商業(yè)市場：北商業(yè)廣場和溫泰小商品市場。北商業(yè)廣場以經(jīng)營床上用品、窗簾布匹、日用百貨、辦公用品、服裝批發(fā)、鞋帽針織、箱包、電器等為主，總面積約30000平方米。溫泰小商品市場分為四個區(qū)，以經(jīng)營建材、服裝、百

13、貨、鞋類、五金、電器等為主，總面積約30000平方米。此外，嘉誠五金裝潢電器市場（約4000平方米）、永安裝飾材料批發(fā)市場（約7000平方米），天中市場（3000平方米）。以上各主要商業(yè)設(shè)施累計面積達到39萬平方米，還不包括住宅底商以與規(guī)模較小的商業(yè)設(shè)施。此外，隨著部分規(guī)劃和在建中的商業(yè)項目陸續(xù)完成，如大學(xué)城附近的易初蓮花（20000平方米），市的商業(yè)供給非常迅猛，競爭也將日趨激烈。3.1.3需求 近年來，隨著居民生活水平的快速提高，社會消費迅速增加。2004年，市全社會消費品零售額首次超過200億元，達到200.69億元，增長達15.5%。而從消費結(jié)構(gòu)來看，仍以批發(fā)零售貿(mào)易為主。2004年，

14、市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額達到172.26億元，增長15.4%。其中，食品、飲料、煙酒類商品增長達16.2%，服裝、針紡織品類商品增長11%，日用品類增長4.3%，家用電器和音像器材類商品增長15.0%, 通訊器材類商品增長72.3%。此外，餐飲業(yè)增長也很迅速，2002年至2004年，市餐飲業(yè)零售額連續(xù)三年保持兩位數(shù)的高速增長，2004年為25.35億元，增長17.9%。2004年，市居民可支配收入大幅度提高，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長達13.8%, 農(nóng)民可支配收入增長12.1%。收入的提高為居民改善生活提供了必要的條件，2004年，市居民消費支出增長較快，市區(qū)居民生活消費支出達到6318元，增長10

15、%，農(nóng)民生活消費支出達到2924元，增長12.2%。3.1.4未來趨勢分析從市目前商業(yè)供給和需求狀況來看，商業(yè)供給增長較快。2005年新增了商貿(mào)城、五星電器、寧電器、九州商廈、金貿(mào)大廈、錦泰購物廣場等多個項目，遠遠超出市GDP和居民可支配收入增長速度。其結(jié)果是市場競爭激烈，幾家歡喜幾家愁。從市目前的主要商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營狀況來看，市第一百貨、文峰千家惠、時代超市、世紀聯(lián)華超市、太平洋電腦市場經(jīng)營狀況都不錯，而錦泰購物廣場、商貿(mào)城、商城、泰山購物中心等經(jīng)營狀況堪憂，商城經(jīng)營到現(xiàn)在約兩年時間，現(xiàn)在已經(jīng)關(guān)閉。錦泰購物廣場開業(yè)不久又準備重新調(diào)整業(yè)態(tài)布局，商貿(mào)城雖然現(xiàn)在多數(shù)鋪面已經(jīng)招商完成，但很少有人氣。根據(jù)

16、前面的分析，預(yù)計到2005年底，市主要的商業(yè)設(shè)施面積超過40萬平方米，這還不包括沿街商鋪以與住宅商鋪。而從市發(fā)展來看，市區(qū)還是以海陵區(qū)所在的老城區(qū)為主，新城區(qū)以與所轄四個市與市區(qū)的聯(lián)系不夠密切，市區(qū)的商業(yè)對周邊區(qū)域的輻射力不夠強，市區(qū)商業(yè)項目所面對的消費群體主要是市區(qū)居民。目前，市老城區(qū)人口約34萬人，人均擁有商業(yè)面積超過1.2平方米，遠遠高出發(fā)達國家人均商業(yè)面積0.5-1平方米的水平。從市商業(yè)業(yè)態(tài)來看：百貨商業(yè)過多。老城區(qū)目前有市第一百貨、商城、錦泰購物廣場、商貿(mào)城、月星廣場、華聯(lián)商廈、時代購物中心、文峰千家惠、泰山購物中心等多個項目，由于項目眾多，相距較近，商品品種與經(jīng)營管理差異性不明顯，

17、所以相互競爭非常激烈，導(dǎo)致多家商場瀕臨倒閉。大型超市經(jīng)營狀況較好，尤其是時代超市和世紀聯(lián)華，2005年，在大學(xué)城附近還將有易初蓮花開業(yè)，屆時，市區(qū)大型超市供給也將基本飽和。專業(yè)綜合市場仍有潛力。從市目前的幾個專業(yè)綜合市場來看，家具市場已經(jīng)有港澳家具城、海鳥家具城、好易家裝飾城等多個項目，即將開業(yè)的青年路、東進西路上的時代購物中心也將有一層作為家具市場，因此，的家具市場基本飽和；目前，市區(qū)僅有太平洋電腦市場，該項目規(guī)模較小，檔次不高，經(jīng)營狀況較好，而隨著信息化的普與，電腦以與相關(guān)服務(wù)將會有非常大的增長潛力，因此，電腦以與電腦耗材等專業(yè)市場前景較好；目前，市較大的家電專業(yè)市場是五星電器城和寧電器，

18、其它的主要是綜合百貨中的家電市場，作為專業(yè)市場的寧電器在競爭中無疑占據(jù)絕對優(yōu)勢。因此，家用電器市場未來增長潛力不大。從2004年市居民消費增長來看，通訊器材類增長高達72.3%，可以看出，未來幾年，市通訊器材市場增長潛力非常大。目前，市休閑娛樂場所不少，舞廳、歌廳、咖啡吧、酒吧、健身房、美容美發(fā)中心、浴室等都有，但較為分散，沒有專門的休閑娛樂一條街或者集中各種休閑娛樂于一體的綜合休閑場所。未來幾年，隨著居民生活水平的提高，精神消費將更為突出，具有精神消費功能的休閑娛樂業(yè)將迎來快速發(fā)展的黃金時期。市的餐飲業(yè)不甚發(fā)達，這與當?shù)鼐用裆钏较⑾⑾嚓P(guān)。一方面，上規(guī)模、上檔次的大酒店、大排擋等較少，經(jīng)營

19、狀況也不甚理想。另一方面，沿街小吃生意紅火，尤其是財富廣場邊上的海陵路，人流如織，路邊上的小吃小販經(jīng)營狀況非常好。此外，市現(xiàn)有的兩家肯德基經(jīng)營狀況也不甚理想，很少出現(xiàn)滿座的情形，說明市消費水平有待提高，餐飲消費還有待升級。綜上所述，市現(xiàn)有的商業(yè)功能單一，還不具備同時提供購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能，以至于市場競爭激烈，許多商家經(jīng)營困難；經(jīng)營業(yè)態(tài)單一、不注重經(jīng)營管理與整體形象等也是個比較突出的問題。因此，具備購物、休閑、娛樂、餐飲以與旅游觀光等多功能于一體的綜合性消費場所是市商業(yè)的必然發(fā)展趨勢，而完善的經(jīng)營管理和經(jīng)營服務(wù)也是市商業(yè)發(fā)展的必然要求。3.2問卷調(diào)查分析調(diào)研問卷的統(tǒng)計分析結(jié)果如下：

20、1） 現(xiàn)有的店面經(jīng)營模式和傾向于獲取店面的方式問卷調(diào)查顯示，目前絕大部分經(jīng)營者是租賃商鋪經(jīng)營，只有少數(shù)經(jīng)營者擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。與之對應(yīng)的是，將近一半經(jīng)營者希望將來擁有自己的產(chǎn)權(quán)商鋪，反映了是相當部分經(jīng)營者有購買產(chǎn)權(quán)商鋪的意圖。2） 對目前的營業(yè)狀況的滿意程度問卷調(diào)查顯示，大約42%的經(jīng)營者表示對目前的經(jīng)營狀況感到滿意，超過半數(shù)（52%）表示目前經(jīng)營狀況一般，只有7%的經(jīng)營者表示不滿意。3）如果有更合適的商鋪出租或出售，選擇新的商鋪進行經(jīng)營或者投資問卷調(diào)查顯示，約有74%的經(jīng)營者表示，如果有更合適的商鋪出租或出售，會選擇新的商鋪進行經(jīng)營或者投資。說明市的商鋪市場還有較大發(fā)展空間，尤其是規(guī)劃、設(shè)計、管

21、理較好的商業(yè)設(shè)施，經(jīng)營者愿意而且需要尋找他們能夠承受且認為有利可圖的商鋪，新入市的商鋪是他們的目標選擇。4）認為店鋪經(jīng)營狀況的主要影響因素問卷調(diào)研發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營者最關(guān)注的是商鋪所在的地段，占到被訪者總數(shù)的37%；其次是市場競爭、商品種類和自身經(jīng)營方式；而店面裝修、市場經(jīng)營管理等僅占到7%。反映了市商業(yè)經(jīng)營還停留在較低檔次，經(jīng)營者不是很注重店鋪的環(huán)境與形象等。5）商鋪形式問卷調(diào)查顯示，對于商鋪形式，絕大多數(shù)（79%）的經(jīng)營者傾向于選擇店中鋪，即商場或購物中心中的鋪位或柜臺，僅有3%的經(jīng)營者表示傾向于選擇市場類商鋪，18%的經(jīng)營者表示傾向于選擇沿街鋪面。6）商鋪建筑面積（平方米）問卷調(diào)查顯示，20-2

22、00平方米的店鋪最受經(jīng)營者歡迎，21-50M2,51-100M2,101-200M2幾個圍均在25%-30%之間。而10M2以下僅10%。7）價格承受水平問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，72%的經(jīng)營者只能夠承受5000元的月租金，按照平均每個鋪面50平方米計算，每平方米月租金約為100元。大約15%的經(jīng)營者能夠承受月租金水平為5000-7000元，折算成每平方米月租金100-140元。能夠承受超過140元/平方米月租金的不到13%。當采用購買方式時，58%的經(jīng)營者表示能夠承受售價在8000元/平方米以的商鋪，35%的經(jīng)營者能夠承受售價在8000-15000元/平方米的商鋪，超過15000元/平方米的商鋪僅7%經(jīng)

23、營者表示能夠承受。說明對于價格很高的商鋪，本地經(jīng)營者還有一定的心理差距，還必須主要依賴外來品牌經(jīng)營者。調(diào)查顯示，對于商鋪總價，30%的經(jīng)營者表示能夠承受20萬元以的商鋪，78%的經(jīng)營者心理承受總價在50萬元以下，能夠承受50-100萬元總價的占16%，超過100萬元的僅6%。這表明市經(jīng)營者所能承受的商鋪總價還比較有限，基本上以50萬元以的小商鋪為主（按照20000元/平方米計算，面積在25平方米以）。對于面積較大的商鋪還必須依賴外來經(jīng)營者。8）對坡子街商業(yè)前景62%的經(jīng)營者表示看好坡子街的商業(yè)前景，僅有1%的經(jīng)營者明確表示不看好。說明坡子街的確存在較為明顯的地段優(yōu)勢，為多數(shù)市經(jīng)營者所看好。依據(jù)

24、以上分析結(jié)果以與在市場調(diào)查過程中與當?shù)厥忻竦臏贤私?，就市商業(yè)市場可以得出以下結(jié)論：商鋪投資需求較大調(diào)查顯示，目前屬于投資的受訪者比例只有16%，而傾向于購買商鋪的受訪者達41%，相對目前的投資者數(shù)量有較大空間。小面積、低總價商鋪較為受歡迎調(diào)查顯示，面積在20-200平方米之間，總價在50萬以下的商鋪較為受歡迎，這與市居民的購買力有關(guān)，大面積的商鋪總價較高，一般投資者很難承受。經(jīng)營管理與經(jīng)營方式未受重視調(diào)查顯示，商鋪的市場經(jīng)營管理并沒有被經(jīng)營者所重視，各個商家各自為政，因此容易造成無序競爭，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，很難聚集到足夠人氣。對本項目地段認同度較高由于本項目地段原為市最繁華的商業(yè)中心，在市居民

25、中有著無與倫比的知名度，多數(shù)經(jīng)營者比較看好本項目地段的商業(yè)前景。第四章、市住宅、辦公樓和酒店（公寓）市場分析4.1市住宅市場分析目前在售的樓盤主要集中在老城區(qū)和新區(qū)，也就是東西至江州廣場、東進廣場，南北至鳳凰路和路的四方區(qū)域，目前在售的物業(yè)主要是：主要在售樓盤匯總表（2005年3月）項目名稱位置建筑形態(tài)價格總價備注盛和花園泰高路/鳳凰路多層、小高層、聯(lián)體別墅小高層3000左右，多層售完5175萬在售，目前最大樓盤西湖翠苑汽車南站附近多層、聯(lián)體和獨棟別墅1860元多，疊加25003000，獨棟42004700多層1225萬，疊加50萬，獨棟120200萬位于新區(qū)的大盤，但銷售情況不如盛和花園鵬欣

26、麗都東進東路小高層小高層均價300035003070萬老城區(qū)目前在售的大盤錦繡華庭城南板塊多層27003300元3070萬在售景泰苑城南新區(qū)小高層均價在30003070萬位于新區(qū)的純小高層樓盤蓮花六區(qū)城南新區(qū)多層均價在30003070萬民心工程的代表作鳳凰花園城東板塊別墅均價450070120萬基本售完鵬欣麗園城南板塊多層含車庫35003070萬基本售完花園迎春路5幢多層35004000元30萬50萬被定完畢啟鼎花園東風(fēng)路31號多層1869元2045萬基本售完住宅市場價格變動分析（20032005年3月）項目名稱開盤價格現(xiàn)在價格漲幅新世界花園2200270023%盛和花園1858（多層）250

27、030003060%天陽花園2128300035004664%榮星公寓2238280030002534%怡景花園2100300043%黃金家園2850350023%西湖翠苑1600250056%附注：開盤價格一般是一期期房價格，現(xiàn)在價格，大盤指2期的價格，售完樓盤取二手房價格，一般不包含稅費。從“住宅市場價格變動表”中，不難看出，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，的房價（這里主要是普通商品住宅價格）持續(xù)走高，我們沒有整體價格的漲幅，但從上述個案分析后，這兩年房價年均漲幅至少在15%以上，不亞于、等熱點城市，只不過因為起點低，所以絕對值并不高。由于老城區(qū)成片的破舊住宅需要改造，因此人改善居住條件的愿望非

28、常迫切，去年商品房成交面積約35萬平方，但遠遠不能滿足需要，因此住宅尤其是市中心區(qū)域的商品住宅，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。目前在，老城區(qū)和新城區(qū)的住宅略有不同，新區(qū)住宅以大盤為主，物業(yè)類型也覆蓋了多層、小高層和別墅等等，如盛和花園和西湖翠庭均是目前在售的較大的樓盤代表，而老城區(qū)更多的是以普通多層為主的中小型樓盤，如花園（僅5幢多層）。在價格上，目前老城區(qū)的住宅單價一般為25003500元/平米，總價在3070萬之間，如新世紀花園、榮星公寓、怡景花園、黃金家園等，新區(qū)的多層住宅一般在20002500元/平米左右，如盛和花園和西湖翠庭，其開盤均價都低于2000元/平米，但由于樓盤品質(zhì)優(yōu)良去化情況很好，在

29、后期價格有明顯的上升，目前多層基本售磬了。小高層產(chǎn)品在還不是主流的物業(yè)類型，目前主要在一些大盤中有存在，如鵬欣麗都和新區(qū)的盛和花園等，但價格基本都在30003500元左右了，明顯高于多層住宅。已經(jīng)售完的小高層產(chǎn)品是位于老城區(qū)的黃金家園，為2幢12層的，說明市民對此類住宅接受情況比較樂觀。但是目前尚沒有高層住宅，且由于物業(yè)管理費的提高，市民的接受程度未必很理想。別墅類產(chǎn)品主要針對高端客戶，整體來看，純別墅產(chǎn)品沒有出現(xiàn)，主要還是大盤中有疊加和聯(lián)體別墅的存在，或者有部分獨棟別墅，一般疊加別墅價格在25003000元/平米，獨棟別墅價格一般在45005000元左右，花園面積另行計算。由于整體別墅供應(yīng)量

30、很小，目前市場消化程度比較正常。值得指出的是，老城區(qū)和新區(qū)雖然從地理上是相連接的（一般把濟川路以南部分當作新城區(qū)），但由于起步晚，商業(yè)、娛樂、餐飲和文化醫(yī)療教育等設(shè)施遠不如老城區(qū)成熟，因此雖然營建了大批新住宅區(qū)，比如蓮花住宅區(qū)，但無論是價格和市場接受度都不如老城區(qū)一些品質(zhì)不怎么高的新樓盤，很多人在新區(qū)購置了物業(yè)并沒有居住，或出租或準備轉(zhuǎn)手套取利潤，因此新區(qū)住宅的市場風(fēng)險要高于老城區(qū)，去化速度也不如老城區(qū)，這種情況若干年難以避免。4.2市辦公樓市場分析從嚴格意義上講，目前并沒有完整的寫字樓市場，因為雖然有一些硬件上能稱之為辦公樓的物業(yè)，但真正進入市場賺取租金維持運營的很少，中高檔的辦公樓集中在新

31、區(qū)，但主要是國有大型壟斷企業(yè)自建自用的，如中國移動、電信、以與能源、銀行、建設(shè)等系統(tǒng)自己擁有的辦公樓，很少對外出租甚至出售。新區(qū)有部分產(chǎn)權(quán)辦公物業(yè)，呈現(xiàn)出規(guī)模小、檔次低、用途混雜的特點，比如金色廣場、太陽廣場、金茂廣場等，一般底層作為招商用，樓上部分作為辦公樓招租，基本面向當?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)或部分投資客。目前中高檔辦公樓匯總名稱位置備注中國工行大樓東進西路和青年路自用電信大樓鳳凰東路25層，自用中國聯(lián)通大樓鳳凰東路自用鳳凰東路28層，部分對外招租金茂廣場東進西路和青年路底層寧電器，樓上招租中國銀行人民路和青年路自用辦公樓市場潛力分析：辦公樓市場的發(fā)展與一個城市的整體經(jīng)濟水平是密切相關(guān)的。目前的經(jīng)

32、濟發(fā)展水平與一線城市（）沒有可比性，與省會城市（）也存在巨大落差，與經(jīng)濟發(fā)達的二、三線城市如錫常，也至少有5年以上的距離。但是在實行“沿江開發(fā)戰(zhàn)略”后，面臨一個比較好的歷史發(fā)展機遇，作為中一個重要城市，有其自身優(yōu)勢，目前第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也非?？欤⑶矣写禾m、子江藥業(yè)等支柱型產(chǎn)業(yè)集團，因此生產(chǎn)型和服務(wù)型行業(yè)都有比較好的發(fā)展前景，對未來辦公樓市場的發(fā)展提供了有力的支撐。未來辦公樓需求群體特征分析：從、等擁有完備寫字樓市場的城市客戶群體類型分析，主要是大型生產(chǎn)型企業(yè)的研發(fā)、管理中心，外商投資企業(yè)的總部、國金融貿(mào)易企業(yè)，律師行、會計師行等專業(yè)型機構(gòu)。結(jié)合城市的實際情況， 參考大城市辦公樓客戶群的構(gòu)成

33、，將來辦公樓主要使用群體是：1）本地中小型商業(yè)貿(mào)易零售企業(yè)，以服裝、家電、五金、醫(yī)藥、電信為主，他們對辦公場所的要面積小，一般在100150平方米，帶有居住和會客的功能，交通便捷，離開經(jīng)營場所近；2）周遍與下屬城鎮(zhèn)的制造型企業(yè)在設(shè)立辦事處和銷售中心，以與省企業(yè)駐的辦事處，對辦公場所的要兼帶居住功能，面積合理租金便宜，位于市中心區(qū)域，出入方便；3）本地服務(wù)類專業(yè)機構(gòu)，如會計師事物所、律師行、咨詢和廣告公司等，他們對辦公部分的要中央商務(wù)區(qū)、面積合理、物業(yè)和信息配置良好，交通便捷；4）和周遍投資客，比較看中市中心、面積合理總價不高，轉(zhuǎn)手方便兼帶居住和辦公兩重性質(zhì)的辦公樓。4.3酒店（公寓）市場分析由

34、于坡子街項目體量龐大，在規(guī)劃方案中，也涉與到了酒店式公寓，因此我們在做市場分析時也把的酒店市場作了考察和分析。目前的酒店比較集中，主要分布在老城區(qū)中心和新區(qū)的鳳凰路沿線。的星級酒店比較少，目前四星和準四星酒店一共2家，即賓館和金錢豹國際大酒店，三星極酒店是花園假日、銀河賓館、原野大酒店。從目前來看，隨著在“中崛起”，經(jīng)濟發(fā)展看好，因此酒店市場整體經(jīng)營狀況比較理想，市高星級酒店出租率居高不下，主要客戶是政府與非政府會議、來經(jīng)商和辦公人士，少量旅游者。主要星級酒店匯總表酒店名稱位置星級標準建筑形態(tài)客房套數(shù)房價圍出租率金錢豹國際大酒店鳳凰東路83號準四星級一幢14層73套280元標房較高花園假日鳳凰

35、東路三星級一幢14層約70套320800較高銀河賓館西倉路三星級2幢9層約100套320標房一般原野大酒店東進路與路三星級一幢22層252套220680一般國泰賓館鼓樓南路15號二星級一幢10層106套2201180較高新嘉年華酒店青年南路、永泰路無星級一幢6層30220680一般的酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)得比較晚，目前市中心一共2 個項目。金通現(xiàn)代城已經(jīng)銷售完畢，由于體量適中，地段良好，起初定價也不高（4000左右，總價在2560萬），因此銷售情況非常理想。而地段更好的“巴黎時光”產(chǎn)權(quán)式酒店，目前推出60套在銷售，由于其價格定位較高（單價58007000元/平米，總價2878萬），而且和商業(yè)部分相

36、連接，因此銷售情況只能說一般。但其3年返租，每年8%的回報率的銷售模式，顯然借鑒了大城市投資類產(chǎn)品的銷售方式，但地區(qū)的接受程度，只能說是一般。酒店式公寓匯總表項目名稱位置建筑形態(tài)價格總價備注巴黎時光青年路/東進路一幢11層，4梯34戶，共計160套，6樓以下是時代超市。54006900元/平米28.878萬全裝修帶電器目前在售的是611層的部分，但銷售情況。開發(fā)商提供3年8%的回報。金通現(xiàn)代城五一路/青年路一幢6層開盤時3920元/平米2560萬全裝修已經(jīng)銷售完畢。第五章、項目SWOT分析和產(chǎn)品定位5.1項目SWOT分析優(yōu)勢（Strength）商業(yè)中心地段優(yōu)越本項目地處老城區(qū)中心位置，是傳統(tǒng)商

37、業(yè)中心；其商業(yè)地位在本地人心目中有不可替代的作用。原先在此經(jīng)商者與本地居住者都對之懷有濃郁的區(qū)域情結(jié)，為本項目后期銷售打下良好人氣基礎(chǔ)。交通便利四通八達本項目四面臨街，北面即為東西向主干道東進路，公交線路眾多；南北向主干道青年路、鼓樓路分別距離本項目不到500米，對外交通樞紐汽車西站距離本項目不到3公里，為引導(dǎo)各區(qū)人流匯聚以與外地旅游客源創(chuàng)造有利交通條件。環(huán)境景觀增加賣點本項目被東城河、西城河三面環(huán)繞，是城區(qū)主要景觀地帶，隨著沿河治理整頓，其景觀功能將會逐步得到體現(xiàn)，為本項目后期住宅部分入市加分。周邊配套設(shè)施完備地處老城區(qū)中心位置，本項目周邊500米圍銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校配套設(shè)施具全，方便日

38、常生活與辦公需要。地塊形狀規(guī)則便于規(guī)劃本項目地塊規(guī)整，由海陵路、天祿路天然分割，可以節(jié)省建設(shè)成本。另外項目規(guī)模較大、易于統(tǒng)一規(guī)劃、合理配套，形成自身風(fēng)格，在后期銷售中樹立品牌形象。劣勢（Weakness）大規(guī)模改造建設(shè)破壞商業(yè)氣氛市中心區(qū)域的大規(guī)模拆遷改造致使原有的商業(yè)氣氛被大大破壞，百貨零售經(jīng)營慘淡，商場一層租金普遍跌至3元/平米/天以下。而另一方面，五一路等商業(yè)街的崛起大大沖擊一百商圈，消費人流被分流，一百等傳統(tǒng)百貨的沒落使得市中心商業(yè)凝聚力大大減弱。小商戶難以維持、紛紛撤走，原有商業(yè)價值一落前丈。這種局面對于本項目吸引外來投資者與本地商戶經(jīng)營者非常不利。項目體量大建設(shè)周期長本項目將近10

39、萬平米的商業(yè)體量使得建設(shè)周期和銷售周期都相對較長；6層高的商業(yè)中心設(shè)計使得高樓層商鋪的去化難度更大；資金投入大而回籠速度慢，后期不可預(yù)測的風(fēng)險也變大。投資總價過高客戶面窄本項目商鋪面積（一層）分割普遍在140160平方米之間，總價達到300萬以上；與財富廣場和錦泰城市購物廣場120150萬（一層沿街）相比大大抬高了投資門檻，這也必將延長銷售周期。機會（Opportunity）政府大力扶持根據(jù)近期規(guī)劃，要加大力度改造老城區(qū)，而本項目是市老城改造的重中之重，是規(guī)劃中金融商貿(mào)區(qū)的核心，市政府一直予以高度關(guān)注。周邊城市環(huán)境的改善、道路配套的完善都將為本項目創(chuàng)造良好的外部條件。外地開發(fā)商大量涌入隨著近年

40、來開發(fā)建設(shè)腳步加快，、等各地開發(fā)商大量涌入，帶來先進的開發(fā)理念和建設(shè)經(jīng)驗，同時也帶動的房地產(chǎn)市場的快速成長、有利于本地房地產(chǎn)市場規(guī)化。市場引導(dǎo)創(chuàng)新目前的房地產(chǎn)市場剛剛起步，比起、都有很大的距離。無論是商業(yè)還是住宅當?shù)氐拈_發(fā)建造水平都還在初級階段，市場上尚未出現(xiàn)形態(tài)新穎、經(jīng)營較好的大型商業(yè)中心，如果本項目能從較高起點出發(fā)，引進先進的規(guī)劃設(shè)計、灌輸新穎的居住、消費理念，則將成為房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者。吸引投資目光不斷增長的人均可支配收入和居民儲蓄余額顯示出大量未被釋放的潛在消費需求；而隨著城市建設(shè)加快，對外的知名度和影響力也在不斷提升。如能有效引導(dǎo)本地投資需求和吸引外地投資客戶將是本項目快速去化的關(guān)鍵

41、。威脅（Threat）市場競爭壓力今年本項目周邊3公里圍新建商住綜合項目將達到30萬平方米，包括財富廣場二期與鵬欣麗都的商業(yè)項目部分，都將在年上市?！谤i欣”先期小高層住宅的熱銷為其后期商鋪預(yù)熱打下良好的市場基礎(chǔ)；財富廣場一期沿街商鋪的銷售和開業(yè)旺場經(jīng)營狀況為其贏得了市場口碑和起到極佳的市場號召力。相對于這兩個項目，本案在搶占市場先機方面已失去優(yōu)勢。供應(yīng)量的壓力此外，新區(qū)28萬平方米的大型商業(yè)綜合項目新紀元商業(yè)廣場也已啟動，對于地域選擇面較廣的投資客戶的爭奪將趨于激烈。對直接與潛在競爭項目的追蹤調(diào)研將是本項目制定營銷策略的重要依據(jù)。5.2項目風(fēng)險提示商鋪銷售風(fēng)險l 主要商場經(jīng)營狀況差影響投資信心

42、隨著2003年2004年房地產(chǎn)市場開始上升，產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售如火如荼，僅市中心區(qū)域就有財富廣場、錦泰購物廣場、府前路商業(yè)街、泰山行宮商業(yè)步行街等多個大中型項目投入市場。但是這些項目于2004年底至2005年初交付使用后的經(jīng)營狀況卻多數(shù)差強人意，一層沿街租金從57元/平方米/天迅速下降至目前的3元/平方米/天以，投資回報率從1217%下降至67%。面對這樣市場局面部分中短期投資客戶信心將會大跌，過熱的商鋪市場也會開始降溫，未來價格的提升將不會非常樂觀，對于本項目試圖沖擊22000元/平方米以上的高額利潤也將會非常困難。l 高樓層商鋪的銷售壓力目前已運營中的商業(yè)物業(yè)普遍存在3層以上（甚至2層以上）人

43、氣嚴重不足、商業(yè)價值低靡的狀況，因此對于高樓層商鋪銷售多數(shù)采取包租、辦公樓（如錦泰購物廣場、府前路商業(yè)街等）或酒店（時代超級購物中心）的形式進行銷售。但“錦泰”的3、4層商鋪包租5年8%一次性返還實際是打了個6折；5、6層的“全裝修辦公樓” 3500元/平方米的價格還有不少于3個點的折扣可談，去除全部裝修成本和各種形式的明折暗扣，其最后的實際價格都不會超過3000元/平方米。根據(jù)目前出租型辦公樓市場需求較小、市場租金行情徘徊在0.3元/平方米/天左右計算，投資回報率只有3.6%?！皶r代”69層的產(chǎn)權(quán)式酒店可說是“另辟蹊徑”，通過10年8%的返租銷售營造了“貌似酒店”的投資產(chǎn)品。然而實際上由于根

44、本沒有可供擔保的酒店運營公司去執(zhí)行酒店運作，所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店完全是先期回籠資金的一個營銷噱頭?？梢灶A(yù)見這種“產(chǎn)權(quán)式酒店”對的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生何種負面影響。從上述市場案例可知，高樓層商鋪的后期銷售壓力巨大，其目前的市場狀況甚至低于住宅的銷售價格，且將來極易成為死鋪。若長期持有對招商又是一個考驗，并且也不符合我們公司一貫的經(jīng)營策略。l 招商難度大對后期銷售貢獻小為緩解后期的銷售壓力，采取前期招商、引入核心主力店的方法被許多商業(yè)項目所采用。但是對于像這樣的中小城市要引入主力店的存在頗多難點。首先，在拆遷未完成、項目建設(shè)沒有正式啟動前，大型商家一般不會簽定正式協(xié)議，而意向性談判則不確定性因素較多，區(qū)域

45、越來越多的商業(yè)物業(yè)也使零售商或服務(wù)商有更多的選擇機會。其次，零售商在考慮租金時是以商圈租金水平做為參考，而非以物業(yè)投資方式計算，如果為了借助其品牌知名度或市場號召力帶動客戶群、增加人氣、推動物業(yè)銷售而引入的話，則必須犧牲一部分租金利益作為代價。這也是主力店招商的難度所在。另外，一些大型零售商通常會對商業(yè)物業(yè)設(shè)施有其特殊要求，如在項目前期策劃階段未進行準確功能定位就進行設(shè)計施工，則后期發(fā)現(xiàn)問題就可能牽涉到改造與額外資金投入，甚至可能陷入談判瓶頸。因此，在沒有專業(yè)商業(yè)公司介入、而我公司又沒有任何招商經(jīng)驗的情況下，去運作如此大型商業(yè)項目的招商工作將是攀爬摸索、舉步維艱的，由此付出的“學(xué)費成本”也應(yīng)考

46、慮在風(fēng)險之。 目標客源定位不清本項目的前期定位包括面積分割無不是以本地自營客戶為主要目標消費群。但是從目前已售商業(yè)項目來看，買家仍以本地與周邊地區(qū)投資客為主，自營客戶所占比例相當有限，這是其一。根據(jù)零售商的運作，即使有銀行按揭貸款，購買物業(yè)所需的四成購房款也足以使其開辦三、四家同樣規(guī)模的分店；且一旦市場發(fā)生變化，導(dǎo)致此店無法生存時，零售商多數(shù)采取撤走的辦法以避免更大損失。若自置物業(yè)則要死撐下去，而物業(yè)能否升值尚未可知。因此希望以經(jīng)營獲取利潤的零售商直接買下物業(yè)，只是一些開發(fā)商一相情愿的想法，此其二。要順利去化本項目將近10萬平方米的商業(yè)體量，僅依靠本地消費力是遠遠不夠的。且經(jīng)過2004年幾輪商

47、鋪產(chǎn)品的集中供應(yīng)，本地購買力已接近飽和。大力拓展異地客戶資源、擴大客戶受眾面將是項目銷售的重心所在。另外，在城市建設(shè)重心南移、新城高速發(fā)展的情況下，老城區(qū)對外商業(yè)輻射力大大減弱。區(qū)域30萬人口對應(yīng)了超過30萬平方米的商業(yè)面積，有限的消費力和仍在不斷膨脹的商業(yè)建設(shè)，如何吸引買家繼續(xù)投資于商鋪將是本項目面臨的最大潛在風(fēng)險。高層住宅市場接受度目前住宅市場主流仍是多層，超過20層的高層住宅產(chǎn)品尚未出現(xiàn)。對于本項目高層住宅設(shè)計將面臨的市場風(fēng)險主要來源以下幾方面：l 高物業(yè)管理費與低得房率的競爭劣勢高層住宅無可避免會降低得放率和提高物業(yè)管理和維護成本。與多層住宅相比其“性價比明顯降低”。若沒有其他產(chǎn)品附加

48、值支撐的情況下，要顯著抬高高層住宅價格將很難獲得的市場認同l 項目自身條件導(dǎo)致住宅產(chǎn)品無法向高端化發(fā)展由于建造在商場之上，混合型物業(yè)品質(zhì)先天難以提高；商場的規(guī)劃使得住宅底層大堂等設(shè)施也無法完全實現(xiàn)，高檔住宅的所要求尊崇感也就無法體現(xiàn)。高層、中檔住宅的定位不能不說是個遺憾，對爭取高層次客戶群體也是一個阻礙。l 傳統(tǒng)居住習(xí)慣對新產(chǎn)品的接受度問題對于習(xí)慣居住在多層的本地客戶，高層住宅不僅是一個新產(chǎn)品的出現(xiàn)，更是一個新型居住觀念的出現(xiàn)。在下半年周邊住宅產(chǎn)品供應(yīng)量放大的情況下，如何打動市場、創(chuàng)造營銷亮點將是本項目住宅銷售的關(guān)鍵。拆遷進度緩慢影響工期拆遷工作復(fù)雜、進度一再拖延，迫使本項目工期延遲。若在投入

49、前期巨額轉(zhuǎn)讓資金后如拆遷工作依然沒有進展，則將影響到已訂客戶的回款期限與動搖潛在觀望客戶對本項目的信心。因此，政府的拆遷進度對整個項目的贏利與否舉足輕重，需認真對待其中的風(fēng)險。5.3商業(yè)部分產(chǎn)品定位5.3.1產(chǎn)品定位根據(jù)本項目總體定位，結(jié)合對市商業(yè)市場的綜合分析，建議本項目業(yè)態(tài)選擇如下：1） 百貨如前文市場分析所述，市百貨業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了供給過量，但經(jīng)營最好的兩家百貨是第一百貨和文峰千家惠，這兩家經(jīng)營檔次在市是最高的，經(jīng)營管理也是最好的，能夠滿足市時尚群體與高收入群體的消費需求。本項目可以選擇百貨業(yè)，主要是因為本項目是一個綜合性項目，可以聚集大量的消費群體，而百貨能夠為本項目的主要客戶群體提供最全

50、面的休閑式購物服務(wù)，是Shopping Mall不可或缺的一種業(yè)態(tài)。本項目的百貨部分可能會與周邊第一百貨產(chǎn)生直接競爭，但只要在商品品種、總體規(guī)劃布局、經(jīng)營管理等各方面處理好，將能夠快速的超越對手。2）大賣場或大型超市從目前市大賣場或大超市的分布來看，市大賣場或大型超市已經(jīng)基本飽和，到2005年底，市將有兩家時代購物中心、世紀聯(lián)華、易初蓮花、文峰千家惠等多個大賣場或大型超市，即將營業(yè)的東進西路上的時代購物中心距離本項目非常近。但從積聚人氣的角度出發(fā)，大賣場或者大型超市的作用無與倫比，由于本項目含有住宅和辦公部分，附近的鵬欣麗都住宅部分規(guī)模較大，屆時，周邊將有數(shù)萬居民和數(shù)萬流動人口，加上對外的輻射

51、作用，基本符合大賣場或大型超市的生存條件。不過需要注意的是，由于本項目商業(yè)部分主要是地上一至三層，超市如果過多的轉(zhuǎn)租經(jīng)營將會對其它商業(yè)部分產(chǎn)生致命的打擊，因此，在引入大賣場或者大型超市時必須限制其轉(zhuǎn)租圍。3）專賣店和專營店專賣店和專營店經(jīng)營品種單一，但是利潤卻很高，是Shopping Mall的主要利潤來源之一。通過引入國際知名品牌店以與國品牌店，可以有效的提高商業(yè)檔次，滿足市高收入以與時尚群體的消費需求。4）餐飲餐飲是Shopping Mall的一大功能，是購物中心的重要組成部分。在項目周邊缺乏環(huán)境較好和檔次較高的餐飲店，根據(jù)國商業(yè)地產(chǎn)的運作經(jīng)驗，通過引入西餐廳、大眾型餐廳、各地風(fēng)味餐廳、酒

52、吧、咖啡廳和茶樓等，可以迎合各個層次消費者的需要。5）娛樂業(yè)娛樂業(yè)是市最為缺乏的業(yè)態(tài)，盡管有歌舞廳、網(wǎng)吧等，但是檔次不高，服務(wù)欠缺。而隨著經(jīng)濟實力的增強，居民生活水平普遍提高，對影視、表演、棋牌、電玩等的需求非常強烈。本項目可以引入量販式KTV、電影城、電玩城、棋牌、展覽表演等滿足居民較高層次的消費需求。6）休閑業(yè)隨著居民生活水平的提高，休閑消費需求日益增長，而市休閑產(chǎn)業(yè)尚未起步，如健身、游泳、球類、溜冰、攀巖等基本沒有。而隨著健康保健意識的增強，對休閑產(chǎn)業(yè)的需求前景廣闊。本項目可以引入健美、瘦身纖體、室游泳、保齡球、乒乓球、溜冰等運動，以占據(jù)市場的空白。5.3.2 產(chǎn)品分區(qū)分區(qū)原則：n 從經(jīng)濟效益角度考慮，一層宜安排利潤最高的精品店、專賣店以與百貨以實現(xiàn)利潤最大化。n 由于餐飲與休閑購物不宜混合在一起，可以在項目東部沿街二層布置餐飲