物業(yè)管理方案模板

1、物業(yè)管理方案模板目錄一、項(xiàng)目概況2二、物業(yè)管理內(nèi)容3三、物業(yè)管理模式9四、物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)和管理制度11五、物業(yè)費(fèi)的本錢測算18六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施25七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)38一、項(xiàng)目概況1。地理位置該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm_。231。居住區(qū)用地Hm29。87住宅用地Hm26。89公建用地Hm21。31道路用地Hm21。24公共綠地Hm20。422。其它用地Hm23。36居住戶數(shù)戶1_居住人數(shù)人_4戶均人數(shù)人/戶3。2總建筑面積萬m_。111。居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬m_

2、。23住宅建筑面積萬m_。87公建面積萬m21。462。大賣場總建筑面積萬m22。88項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值大賣場面積萬m21。17擴(kuò)建面積(三層)萬m20。96公建面積萬m20。75地下車庫及人防萬m20。283。底層架空面積萬m21。25住宅平均層數(shù)層7。5人口毛密度人/hm_1。1住宅建筑配套密度(毛)套/hm_8。5住宅建筑配套密度(凈)套/hm_4。0住宅建筑面積毛密度萬m2/hm21。_住宅建筑面積凈密度萬m2/hm22。_容積率萬m2/hm21。64停車率%50。0停車位輛_地面停車率%8。7地面停車位輛110住宅建筑凈密度%28。5建筑密度%25。6綠地率%40。2二、物業(yè)管理內(nèi)容物

3、業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))托付性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營性多種服務(wù)(全方位、多層次的綜合服務(wù))。1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理1。1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要實(shí)施在以下幾個(gè)方面：A、工作的主動性管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，實(shí)

4、施巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)方案，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性依據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特別修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，依據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。1。2共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大局部組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理

5、，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，實(shí)施定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。1。3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。依據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并實(shí)施巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積存有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，根本完好。1。4智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車

6、庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。依據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生愛護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2。1衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、

7、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按方案消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程操縱，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。2。2環(huán)境管理jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明干凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)根底設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與愛護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。3。綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要

8、貫徹“預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。5、車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛平安、交通暢通、組織有序，停放整齊，制造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理6。1住戶裝修管理在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并平安使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)平安及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安靜的生活環(huán)境。6。2搞好維修基金以及儲藏金的核收與管理。6。3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、方

9、案生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供應(yīng)業(yè)主及住戶。8、托付性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)

10、滴滴的積存和平凡的小事，呈現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開拓新的服務(wù)項(xiàng)目。#p#分頁標(biāo)題#e#三、物業(yè)管理模式居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素養(yǎng)的管理人員到達(dá)的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)局部。1、管理方法1。1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素養(yǎng)。1。2提供共管式服務(wù)。1。3

11、嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，標(biāo)準(zhǔn)組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。1。4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動化。1。5啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。2、運(yùn)作程序可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩局部。3、實(shí)施措施3。1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保平安。3。2裝修管理上采納情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。3。3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。3。4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。3。5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3。6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作3。7超前性、制造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。3。8開展卓有成效的社區(qū)

12、文化活動4、管理手段4。1啟動思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。4。2執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲清楚。通過獎(jiǎng)與懲，做到人人有動力，個(gè)個(gè)有壓力，從而推動工作。4。3建立鼓勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)盼望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人開展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出制造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。4。4工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)奉獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更

13、重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的酬勞。4。5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動性，增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)制造性地開展工作。4。6管理工作的方案性，我們依據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作方案，并實(shí)施。四、物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)和管理制度1、服務(wù)中心組織結(jié)構(gòu)1。1物業(yè)管理公司組織結(jié)構(gòu)圖2、公共管理制度2。1停車場管理須知A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在

14、小區(qū)停車過夜。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。E、出租車(除特別情況下)不得駛?cè)胄^(qū)。F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。2。2衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點(diǎn)。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承當(dāng)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。C、請您保護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或

15、樓道內(nèi)，防止遺失及影響其他業(yè)主的出入。E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖?、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)覺，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。2。3寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣闊業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)去除排出的糞便；B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不

16、要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2。4綠化管理須知A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您保護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的愛護(hù)措施。C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。#p#分頁標(biāo)題#e#3、內(nèi)部管理制度(各崗位職責(zé))31物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)A。應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；B。熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有

17、關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；C。帶著各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；D。做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；E。鼓舞員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；F。關(guān)懷小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；G。配合_街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；32經(jīng)理助理崗位職責(zé)A。負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的籌劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；B。負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作方案及工作總結(jié)；C。負(fù)責(zé)對本中心員工各類考核；D。向管理處經(jīng)理提交

18、各崗位用人方案；E。接待來訪住戶，對住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%；F。熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)方法和常見故障、常用維修方法；催促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)；G。熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；H。每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)覺潛在問題及時(shí)安排處理，并加以改良；I。負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；33環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度方案，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做

19、到員工之間任務(wù)劃分清晰，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素養(yǎng)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺方案檢查和監(jiān)督消殺工作；G、合理操縱本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；34保安部主管崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素養(yǎng)和責(zé)任心；B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)方案，按方案定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；C、

20、嚴(yán)格執(zhí)行各種平安管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)平安，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會：會報(bào)火警、會使用消防器材、會處理險(xiǎn)肇事故；三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)覺火險(xiǎn)、能撲救火情。F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；G、定期巡視，對發(fā)覺的各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并催促實(shí)施，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組

21、織處理；H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)平安防范工作；I、負(fù)責(zé)水體周圍的平安防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。35工程維修部主管職責(zé)A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、平安檢查工作的安排與實(shí)施；B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定方案，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購方案，報(bào)財(cái)務(wù)采購；D、做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；E、參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)覺和制止違章建筑和施工；F、負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；G、負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤；H、合理操縱本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收

22、渠道；36、服務(wù)中心主管職責(zé)A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理；D、制定社區(qū)文化活動方案，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。4、人員配置和人員的素養(yǎng)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，呈現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。(人員的實(shí)際

23、配置以具體管理范圍而定)五、物業(yè)費(fèi)的本錢測算1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。1。1人員編制和根本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表(01)人員編制和根本工資標(biāo)準(zhǔn)表(01)序號項(xiàng)目人數(shù)(人)工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月)總額(元/月)備注一管理人員6/_0。001經(jīng)理120_。0020_。002經(jīng)理助理1_0。00_0。003財(cái)務(wù)員_0。00_。004維修主管1_。00_。005保安主管_0。00_。006保潔主管_0。00_。00二一般員工14/_0。001維修員_0。00_0。002保安員_0。00_0。003綠化員_0。00_。004保潔員_0。00_。00三合計(jì)20/_50。001。2費(fèi)用測算管理服務(wù)人員

24、的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表（02）工資福利費(fèi)測算表（02）序號項(xiàng)目金額(元/月)依據(jù)測算結(jié)果(元/月。M2)一根本工資_50。00/二福利費(fèi)_7。50注（1）暫按15%測算三服裝費(fèi)_。00注（2）四合計(jì)_24。50/注（1）：福利費(fèi)為工資總額的35。5%，其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1。5%；社會保險(xiǎn)占工資總額的20%。注（2）：服裝按年均_元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?0×_元/人/年÷12月=_（元/月）2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)2。1采納總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建筑本錢按_元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建筑本錢統(tǒng)一按30%計(jì)

25、取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。2。2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為A、(晚間19：00分至次日黎明7：00分為開燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有_盞燈60瓦計(jì)算)。則：每日所用電費(fèi)為：(60瓦/盞×_盞×12小時(shí)×30日/月)×0。60元/千瓦/小時(shí)=_0千瓦/小時(shí)×0。60元/千瓦/小時(shí)=_2。00元/月B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合：_。00元C、共計(jì)為：_2。00元2。3電梯運(yùn)行電費(fèi)為：每部電梯按每天15元計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：10部×15元/天×30天=_元/天

26、5;30天=_0元/月維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每部每月按50元計(jì)算則為：10部×50元/月=_元/月3。4水泵運(yùn)行費(fèi)：10部×5元/天×30天=50元/天×30天=_0元/月3、綠化管理費(fèi)：小區(qū)綠化面積為_00M2，綠化管理費(fèi)測算見表(03)綠化管理測算表(03)序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額(元/月)測算結(jié)果(元/月。M2)備注1綠化工具費(fèi)_元/年84。002勞保用品費(fèi)_元/年42。003綠化用水費(fèi)_。00/4農(nóng)藥化胖費(fèi)_。005景觀再造費(fèi)0。10元/M2。年_。006合計(jì)/_。00#p#分頁標(biāo)題#e#4、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表(04)序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額(元/月)

27、測算結(jié)果(元/月。M2)1工具購置費(fèi)_元/人。年75。002勞保用品費(fèi)_元/人。年75。003化糞池清掏費(fèi)（注1）/4垃圾外運(yùn)費(fèi)_。005環(huán)境消殺/100。00/6合計(jì)/1_。00注（1）：化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：20_元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費(fèi)用。5、保安費(fèi)：保安費(fèi)測算表(05)序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額(元/月)測算結(jié)果(元/月M2)1裝備費(fèi)_元/人。年_002人身保險(xiǎn)費(fèi)(暫不計(jì))/3房租費(fèi)(暫不計(jì))/4聯(lián)建、治安費(fèi)100元/人。月_。005合計(jì)/1_。006、辦公費(fèi)：(全年開支辦公費(fèi)約3萬元)月辦公費(fèi)=_00÷12=_0元/月7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)總額為10萬元，平均

28、折舊年限為5年，即：月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：_00÷(12×5年)=_7元/月8、法定稅費(fèi)：兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5。75%，則多層稅費(fèi)=(_09。5)×5。57%=_8元/月小高層稅費(fèi)=(_09。5)×5。57%=_0元/月9、利潤：利潤取10%，則多層利潤=(_09。5)×10%=_1元/月小高層利潤=(_09。5)×10%=_1元/月10、管理本錢匯總表見(06)管理本錢匯總表(06)序號項(xiàng)目金額(元/月)金額(元/月。平方米)備注一管理本錢1工資福利費(fèi)_24。502維修及保養(yǎng)費(fèi)_2。00共用照明_2。00電梯_0。00小高層水泵_

29、0。00小高層3綠化管理費(fèi)_。004清潔衛(wèi)生費(fèi)1_。005保安費(fèi)1_。006辦公費(fèi)_0。007折舊費(fèi)_7。008法定稅費(fèi)多層住宅_8。00小高層住宅_0。009利潤多層住宅_1。00小高層住宅_1。0010合計(jì)多層住宅_28。50。_3多層：_93萬M2小高層住宅_40。50。_0小高層：_27萬M2六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)及質(zhì)量保證措施如下：一、根本服務(wù)：1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；2、承接項(xiàng)目對住宅區(qū)公共局部、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；3、管理人

30、員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)主動熱情；6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)號碼。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場；7、依據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，中意率75以上。二、公共服務(wù)(一)平安管理10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；12、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；14、對小區(qū)內(nèi)

31、的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；15、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。(二)環(huán)境管理17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；22、定期去除綠地

32、雜草、雜物；23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害(三)房屋管理24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)覺違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門；26各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。27、小區(qū)道路平坦，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全標(biāo)準(zhǔn)；28、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)；(四)設(shè)施、設(shè)備管理29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；

33、設(shè)施運(yùn)行正常；31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；32、載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；34、路燈、樓道燈完好率不低于8035、容易危機(jī)人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；#p#分頁標(biāo)題#e#三、便民服務(wù)物業(yè)公司提供的無償服務(wù)(共計(jì)24項(xiàng))類別編號項(xiàng)目內(nèi)容家政服務(wù)1代請裝修、裝飾公司2代請家教、介紹保姆3代租售房屋、代租汽車4公布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息5組織各種展銷活動6無償配備醫(yī)藥急救箱7代訂中、西餐8代訂牛奶商務(wù)活動9代購車船、飛機(jī)票10代訂報(bào)刊

34、、雜志11代辦旅游手續(xù)12號碼留言服務(wù)13代訂酒店、客房禮儀服務(wù)14代購代送禮品、鮮花15代辦喜事慶典文化娛樂服務(wù)16提供圖書、音像制品交流17開設(shè)棋、牌活動場所18開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)19組織健身舞晨練隊(duì)20開展球類、健身培訓(xùn)21開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會老年服務(wù)22建立老年活動組織，開辦老年課堂23組織老年聯(lián)誼活動24組織健康義診活動物業(yè)提供的有償服務(wù)(共計(jì)62項(xiàng))類別編號項(xiàng)目內(nèi)容價(jià)格待定1瓷磚改變2鋪貼一般地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機(jī)6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門鎖(材料自備)12更換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)

35、加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線16自行車、摩托車小修17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器20木門窗維修21清洗抽油煙機(jī)22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜(不含材料)25修理更換水閥門、各類軟管(不含材料)26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱(不含材料)27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等(不含材料)29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門窗玻璃家政服務(wù)32室內(nèi)整體保潔33木地板打蠟34看護(hù)病人35上門收洗衣服(洗衣費(fèi)另記)36接送小孩上學(xué)37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)39中、西餐40代購、代售二手電腦家私41家政培訓(xùn)42清潔地

36、毯、沙發(fā)43小學(xué)生中餐44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班45提供鐘點(diǎn)工(家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人)46為老人讀報(bào)，談天禮儀服務(wù)47特別平安服務(wù)48租售鮮花、盆景49代接、代送客人健康服務(wù)50健康檢查51建立健康檔案52家庭病床53兒童保健54健身培訓(xùn)商務(wù)服務(wù)55長途號碼56接發(fā)傳真57打字58復(fù)印59出租商務(wù)洽談室60出租會議室61租車62汽車美容四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號指標(biāo)名稱國家及jz市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時(shí)率99%100%急修、

37、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時(shí)完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照維修回訪制度進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%995%由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)干凈衛(wèi)生05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土_露、無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場完好率及使用率95%99%制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車