XX地塊使用權競買咨詢報告

1、蘇園（ 2002 ）02 地塊使用權競買咨詢報告蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價咨詢事務所項目總設計師陳溥財蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理 高級工程師注冊造價師總工程師杜利同蘇州市新天地工程造價咨詢事務所 高級工程師注冊造價師總經(jīng)濟師楊永明蘇州市新天地工程造價咨詢事務所所長 注冊評估師注冊造價師蘇州市新天地工程造價咨詢事務所 蘇州銘星軟件科技有限公司 二 00 二年六月十日目錄第一章 總論第二章 市場營銷策劃第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 項目實施進度計劃第五章 投資估算 第六章 經(jīng)濟評價第一章 總論一、項目名稱蘇園（ 2002） 02號地塊土地使用權競買可行性研究報告。二、

2、報告編制單位蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、 蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、 蘇州 銘星軟件科技有限公司。三、地塊坐落位置及環(huán)境本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8 平方公里內(nèi)的星海街蘇 茜路交叉口西北角，呈南北向長條形，長約 209.41 米，寬約 145.12 米。本地塊北面與浦東開發(fā)銀行、 鄰里中心隔河相望， 浦東開發(fā)銀行、 鄰里中心為單層和多層建筑沿河長條形布置， 其北面為著名的師惠坊 中高層住宅小區(qū)，均即將竣工和交付使用，住宅產(chǎn)品銷售基本完畢； 地塊東鄰星海街，南面為蘇茜路，西面與星海學校相鄰，土地面積 30307.09 平方米。1 、園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設 7 年多來，取得了令人矚目的

3、成績。 園區(qū) 的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就， 園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快， 而且銷 售旺，成為人們向往的安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于 1996 年開始開發(fā)建設。近年來，園區(qū) 房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當年開發(fā) 10 多萬平方米到 2001 年的開發(fā)量 70 萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。 2001 年 8 月底，區(qū)內(nèi)累計住 宅開工面積 130.7 萬平方米，竣工交付 74.8 萬平方米。在園區(qū)管委 會的大力推動下， 園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅， 得到了購房者 的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到 2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在 40 幢左右，小高層住宅 已

4、成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點， 成為園區(qū)一道亮麗的風景線。 目前， 園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺， 銷售量一直遠大于竣工量， 房地產(chǎn)項目大多在 預售階段就銷售一空，整體銷售率在 95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市 民的一大品牌，成為他們安家落戶的首選。園區(qū)住宅建設緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關鍵是園區(qū)以前瞻性 的眼光，全面推進住宅建設，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設計、 高質(zhì)量施工、高標準管理”的四高之路。2 、園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開 發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。 首期開發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體

5、、 包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)； 第二期環(huán)繞秀美的金雞湖， 將建成一 個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)； 第三期靠近上海， 地勢 開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。3 、金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于園區(qū) 70 平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 7.4 平方 公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃， 周邊 8 平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化 商住文化娛樂區(qū)。 1998 年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美 國易道（EDAWV公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、 城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里 等 8個特色景區(qū)。 金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、 新加坡和美國專家

6、審 定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準。該項工程總投資為 11 億元，施工期 4 至 5 年。4 、環(huán)境中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始， 就堅持國際化標準， 注 重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設的經(jīng)驗、 新特點， 力邀國際知名 大師參與，編制設計了具備世界一流水平的科學規(guī)劃體系。同時，本 著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后地上”的指導方針，積極實施 高標準的基礎設施開發(fā)， 不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的投資 環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。5 、配套設施蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗， 住宅區(qū)所有商業(yè)服務、 社會服務 設施都集中在鄰里中心， 在 70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 1

7、9個鄰里中心， 園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心布置，這 種社區(qū)服務設施設計新理念的設施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方 位、多功能的服務；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術學院、新加坡國際 學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花 園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了 大交通， 極大地改善了生活環(huán)境。 工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務設施的設計新理 念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設成功的重要因素。6 、本地快環(huán)境綜述園區(qū)住宅已形成規(guī)模， 商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)， 冠全 市第一， 2001 年開發(fā)量 70 萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北 面隔河相鄰

8、的鄰里中心和浦東開發(fā)銀行已竣工， 即將營業(yè)， 鄰近地塊 （鄰里中心前面）師惠坊中高層住宅小區(qū)，尚未竣工，已基本售完， 剩下二樓一套，每平方米價格 3465 元，平均價格超過 3500 元。周邊 環(huán)境良好。四、報告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（ 2002）第 1 號蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權拍 賣公告，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、 蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、 蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術優(yōu)勢和人才優(yōu)勢， 組織市 場營銷、規(guī)劃設計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇 州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價軟件 ， 在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎上， 通過營銷策劃、初步

9、規(guī)劃、 投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（ 2002）02 號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。 供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè) 和提供貸款的金融機構參考。五、評價指標與決策方法1、評價指標 土地拍賣項目的可行性研究， 其目是確定企業(yè)可以接受的土地最 高限價，以及接受該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風 險。用四個指標來反映，即：土地最高限價，財務內(nèi)部收益率期望值 （加權平均值），財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率（成功 的可能性），財務內(nèi)部收益率低于 0 的累計概率（導致?lián)p失的可能性） 。土地最高限價定得越高， 獲得土地的機會就越大， 企業(yè)獲利能力 越差，所冒的風險就

10、越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但 獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本 項目評價提供了多個決策方案， 供投資者決策。 每個方案均列出了土 地最高限價， 財務內(nèi)部收益率期望值， 財務內(nèi)部收益率達到基準收益 率的累計概率，財務內(nèi)部收益率低于 0 的累計概率等四個決策指標。 見表 1。2、決策方法決策可以按以下步驟進行： 企業(yè)先確定目標收益率 - 基準收益率，每個企業(yè)對獲得土地的迫 切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫切程度加劇，對項 目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率是不同的從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值基準收益率的方案。此時

11、，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務內(nèi)部收益率達到 基準收益率的累計概率”和“財務內(nèi)部收益率低于 0的累計概率”作 出決策。排除風險大的方案，當“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很 大時說明方案的風險很大，這種方案應該排除。當若干個方案的“財 務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”都很小時，各方案的風險幾乎是相 同的，應該根據(jù)“財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”來最 后定奪。“財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率” 越大則成功的可 能性越大，但獲得土地機會就越小。到底多大才合適，由決策者根據(jù) 對獲得該地塊的迫切程度等因素確定。土地最高限價風險決策指標方土地最基本分析內(nèi)部收內(nèi)部收益

12、內(nèi)部收益內(nèi)部收益內(nèi)部收益案高限價內(nèi)部收益率期望率10%勺率8%勺率6%的率小于1（萬兀）率（%值（%累計概率累計概率累計概率的概率（%(%(%(%1800012.114.8976.58189.512850010.6413.32748188.56387009.8612.56074819489009.1311.76074819591008.4110.946072.576.59693007.6910.1550607411.5795006.989.3850607411.5897006.298.6247.56072.511.5999005.637.883550601910100005.317.51355

13、0601911102004.76.783550601912105003.545.6827.5355026第二章市場營銷策劃一、市場需求預測1 、用地要求及產(chǎn)品定位本地塊規(guī)劃要求建多層或高層住宅。層數(shù)不低于4層，不高于25層。市場較大，關鍵是價位如何？2、目前市場行情據(jù)有關資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占43.6%, 城區(qū)人占43.3%,外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量 逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000 年1713人，2001年1-8月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金 會員30900人，還有很大的潛力。3 、市場

14、需求預測根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口 60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建 成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)； 第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè) 基地。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方 米，則需要2800萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見下表。在 2015年累計可達到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開 發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有 先例，蘇州照目前的速

15、度發(fā)展，預測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提、八 刖。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全年可達到 80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%,由于銷 售量等于開發(fā)量，預計2002至2005年的需求量仍將以1420%畐度 增長。由此可見，存在較大的潛在需求量。價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%, 1997年至2001年, 平均漲幅13.2%。需求量統(tǒng)計和預測表表2單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量14.472.7810.

16、4421.9936.2268.188196111128累計14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計71387010431233144216681912217624612769二、產(chǎn)品策劃（一）土地規(guī)劃用途土地規(guī)劃用途：中密度居住用地。擬建產(chǎn)品類型及要求：1、多層住宅，建筑層數(shù)不低于4層。2 、中高層住宅，建

17、筑層數(shù)不超過 25層地塊面積3公頃，容積率不超過2.5。（二）套型分析多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。（三）擬建規(guī)模擬建規(guī)模主要受到地塊大小和城市規(guī)劃的約束。根據(jù)規(guī)劃要求， 建筑容積率小于2.5 ;建筑密度不超過30%建筑層數(shù)4-25層；綠地 率不得小于35%擬定兩個產(chǎn)品方案：多層住宅方案，小高層 +高層住宅方案。詳 見規(guī)劃設計中的方案比較。選定“小高層 +高層”為推薦方案。初步規(guī)劃確定的產(chǎn)品規(guī)模：小高層住宅38640ml，高層住宅34800ml，商業(yè)店面房650m2,汽車庫7000點自行車庫3480 mi。三、銷售價格相鄰地塊都是中高層住宅，師惠坊平均價 350

18、0元左右，蘇都花 園每平方米平均價30203100元（據(jù)悉最近準備每平方米提高 200 元）。經(jīng)過若干專家的預測，產(chǎn)品價格的概率分布見表3,售價加權平均3700元，基本分析每平方米售價定為 3600元。售價分析表表3產(chǎn)品項目加權售價及概率平均高層住宅售價3700320034003600380040004200概率:0.10.150.250.250.150.1銷售額（萬元）26964279442941530641318663333734808銷售額概率0. 070. 110. 200. 210. 180. 140. 08商業(yè)配套按每平方米 3000元計算，汽車車位每個約7.7萬元。四、銷售計劃中

19、高層住宅，開盤銷售當期預售 40%竣工前預售達到80%竣 工后一年內(nèi)銷售余下的20%五、回款計劃簽定協(xié)議預付定金1萬元，一個月內(nèi)簽定合同，首付 30%中高層造到三樓再付 20%封頂再付20%土建結束再付20%交房再付10%經(jīng)濟分析按簽定合同首付30%結構封頂再付40%交付使用前 付清余下30%六、競爭能力分析與對策剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍 賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠遠高于協(xié)議土地， 土地拍賣房價提 高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于

20、土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協(xié)議取得的存量土 地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當其沖。因 此，土地最高限價的確定應充分考慮產(chǎn)品售價風險。第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（ 2002） 02 地塊規(guī)劃技術條件 該地塊為中密度居住用地，地塊面積 3 公頃，規(guī)劃要求如下：1 、建筑退后線建筑須退東、西、北地界 10 米，其中沿路（界） 5 米為綠化緩 沖帶， 5 米為間距緩沖帶；建筑退南地界 5 米，其中沿界 3 米為綠化 緩沖帶， 2 米為間距緩沖帶。高層住宅退各邊界線不小于 8 米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要

21、求。 綠化緩沖帶內(nèi)不能用做停車場。2 、出入口出入口寬度在 10 米以內(nèi)，出入口位置距城市道路交叉口以及出 入口之間的間距不小于50米。3 、道路與停車位基地內(nèi)通車道路兩側不得小于3米，非通車道路兩側不小于2米，用做綠化種植帶。各種車輛停車位的設置數(shù)量要求：1個小汽車位/2套，2個自行 車位/套， 1個摩托車停車位 /4 套。4 、規(guī)劃控制指標 容積率不超過 2.5 ；建筑密度不得超過 30%；綠地率不得小于 35%；建筑層數(shù)不超過 25 層，不低于 4層。服務于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設置詳見蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設施的意見 ）。5 、建筑間距多層住宅日照

22、間距系數(shù)取 1.2 ，計算方法應滿足蘇州工業(yè)園區(qū) 規(guī)劃管理技術規(guī)定的要求。高層住宅需做日照分析報告，滿足相關要求。6 、場地地坪標高 沿主干道場地地坪標高設計不低于 3.12 米，場地其它地坪標高不低于 2.82 米（黃海高程）。7 、圍墻圍墻高度一般不得超過 1.8 米，宜采用金屬欄桿漏空形式， 其實心底座高度低于0.3米。圍墻基礎不出紅線，其中沿公共道路圍墻外 邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。8 、其他規(guī)劃設計、人防、消防、環(huán)保、抗震要求等應符合國家規(guī)范及有 關管理部門的意見。用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的 3 0%，且不能用作停車等其

23、它用途.閣樓原則上不應設平臺。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套 設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市 美觀。在單體設計前可先報若干總平面構思草圖方案，確定后再做深化設計。正式報批設計方案時還應提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清 單”上要求提供的其它文件。二、蘇園（2002） 02地塊界址點報表02地塊界址點報表表4地塊面積：30307.09平方米界址點數(shù):19序號X坐標值（米）Y坐標值（米）邊長（米）界址點號00144569.4658588.1768.62J025100244567.0158675.2787.13J025200344567.1158689.2814.0

24、1J025300444568.2158703.2514.01J025400544570.2958717.1014.01J025500644572.7758730.4013.53J025600744553.0758732.8219.85J025700844553.2958734.4619.85J025800944513.4658735.3119.85J025901044493.6158735.3819.85J026001144375.8058733.42117.83J026101244371.9958732.863.85J026201344368.4458731.353.86J026301444

25、365.4058728.983.85J026401544363.0658725.923.85J026501644361.5858722.363.86J026601744361.0558718.543.86J026701844360.0558588.17130.37J115801944500.8458588.17140.79J1157三、套型多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。四、規(guī)劃方案本項目的規(guī)劃原則如下：1、符合拍賣文件規(guī)定的設計條件2、產(chǎn)品方案根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)成本和銷售的難易程度，產(chǎn)品優(yōu)先考慮順序是多層、小高層、高層。3、車庫、架空層及汽車車位在中心綠地地下建汽車車

26、位，與人防結合。在多層住宅底層建自行車、摩托車庫。在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫停車位。多層住宅、小高層或高層住宅底層用作架空層的面積不低于 30%4、容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經(jīng)濟效益 的重要因素，因此，使容積率接近拍賣條件規(guī)定的2.5是規(guī)劃設計的優(yōu)化方向全部建多層住宅或全部建小高層住宅，其容積率都難于接近2.5 , 小高層+高層（沿河布置）可以滿足要求，為此，本項目初步規(guī)劃擬 訂了兩個方案。詳見規(guī)劃平面圖，規(guī)劃指標見下表。規(guī)劃指標表表5指標名稱單位層數(shù)萬案一萬案一1、方案特征多層小咼層+咼層2、用地面積M30307303073、建筑面積多層住宅5/6層

27、43680小高層9-12 層38640中高層住宅M18-20 層348004、架空層面積316820305、自仃車庫面積M?501634806、道路面積M540054007、總戶數(shù)戶336276+232=5088商業(yè)配套面積M4006509、公建面積M25040010、室內(nèi)汽車位面積M4500/200 個7000/300 個11、綠化面積M130001800012、總建筑面積M443307449013、容積率%1. 462.46備注架空層及地下汽車車位未計算建筑面積由于多層住宅容積率低，根據(jù)類似項目的分析表明，不用詳細的 經(jīng)濟比較，多層方案明顯不如“小高層+高層”方案。因此，推薦“小 高層+高

28、層”方案。第四章項目實施進度計劃根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：2003.32004.12 , 共22個月。最遲不得超過2003.62005.12，共31個月。因受竣工 日期受限制，因此，必須在規(guī)定時間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分 期滾動開發(fā)的條件。合同規(guī)定的土地付款和工程進度要求詳見表6。土地付款和工程進度要求日歷時間02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月項目/計劃時間123456789101112項目評價分期1234土地第一次土地第二次土地第三次V要求開竣工日期一一一一限期開竣工日期一完成50匯

29、程量時間完成50匯程量時限土地付款和工程進度要求續(xù)表6日歷時間03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月項目/計劃時間131415161718192021222324項目評價分期5678土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50匯程量時間V完成50匯程量時限土地付款和工程進度要求續(xù)表6日歷時間04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月項目/計劃時間252627282930313233343536項目評價分

30、期9101112土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期一一一一一限期開竣工日期完成50匯程量時間完成50匯程量時限土地付款和工程進度要求續(xù)表2日歷時間05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月項目/計劃時間373839404142項目評價分期1314土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期一一一一一完成50匯程量時間完成50匯程量時限第五章投資估算與成本估算一、項目總投資估算拍賣文件規(guī)定的起拍價6500萬元，設定基準收益率為10%以 10%勺內(nèi)部收益率推算的土地價格臨界點為 8500萬元，以此為基本方 案。并按土地費用每增加200萬元做一個方案。

31、直做到開始虧損為止， 土地價格由8000萬元至10500萬元。一共做了 12個方案。各個方案 的投資只有土地費用和財務費用不同，其它相同。基本方案的項目總投資構成情況詳見表7。項目總投資估算表表7單位：萬元序號項目總投資備注1開發(fā)建設投資25048.011.1土地費用8500按內(nèi)部收益率10%隹算。1.2前期工程費680.76可研及勘察設計費按工程造價5%場地平整費按母干米土地30兀估算。1.3基礎設施建設 費1468.8按每平米住宅面積 200兀估算。1.4建筑安裝工程 費11796.81.4.1小高層住宅4636.89-12層,單方造價1200兀，含架空層或自行車位 費用1.4.2高層住宅

32、556818-20層，單方造價1600兀，含架空層或自行車 位費用1.4.3地下汽車庫1540地下車庫兼作人防，單方造價2200兀1.4.4商業(yè)店面52單方造價800兀1.5公共配套設施費32按規(guī)定面積計算1.6間接開發(fā)費含在管理費用中。1.7財務費用514.42貸款利率5.49%1.8管理費用220.32按建筑面積每平米 30兀估算。1.9銷售費用578.87按銷售收入2%古算。1.10開發(fā)期稅費289.43房修基金按銷售收入 1%十算。1.11其它費用266.61按工程造價2.26%估算。1.12不可預見費700約按造價4-5%估算。2經(jīng)營資金3項目總投資25048.01二、開發(fā)成本估算開

33、發(fā)產(chǎn)品竣工后，項目投資轉開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單 項工程費用直接結轉，土地費用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占 用土地面積分攤，其它費用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費用 分攤。每種產(chǎn)品分攤的費用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表 &開發(fā)產(chǎn)品成本估算表表8單位：萬元序號項目合計小高層住宅高層住宅汽車車位商業(yè)配套1數(shù)量81090386403480070006502開發(fā)產(chǎn)品成本2.1土地費用85005100.113357.5442.352.2前期工程費680.76267.58321.3188.873.002.3基礎設施建設費1468.79577.32693.26191.746.472.4建筑

34、安裝工程費11796.804636.85568.001540.0052.002.5公共配套設施費3212.5815.104.180.142.6間接開發(fā)費2.7財務費用514.42202.20242.8067.152.272.8管理費用220.3286.60103.9928.760.972.9銷售費用578.87227.53273.2275.572.552.10開發(fā)期稅費289.43113.76136.6137.781.282.11其它費用266.61104.79125.8434.801.182.12不可預見費700275.14330.3991.383.09開發(fā)成本合計25048.11604.4

35、111168.062160.23115.303單位成本（元）3088.913003.213209.213086.041773.85第六章經(jīng)濟評價一、投資計劃與資金籌措項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開 始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計算期3年（12期）。（一）投資使用計劃根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權出讓合同” 規(guī)定, 土地費用可在簽定合同之日起 7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次 不得低于30%第一次和第二次在簽定合同一個季度內(nèi)付款，第三次 付款在第二季度（期）完成，詳見表 6 “土地付款和工程進度要求”， 第1期、付款60呀口第2期付40%建筑安裝工

36、程費用，在建設期內(nèi)均勻用款，管理費、銷售費用及 其他費用在工程和業(yè)務開展期間均勻使用。（二）資金籌措計劃1 、資金結構資金籌措計劃按照項目融資或抵押貸款的一般要求， 銀行貸款不 超過項目總投資的70%或土地出讓金的70%其余由資本金和預售收 入解決。2、資金使用的順序一般第一期應該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達到貸款條件 后（投入使用的自有資金一般不低于土地價值或項目總投資的30%），在產(chǎn)品預售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預售之后，應盡量使用預售 收入，不足部分使用貸款。3、本項目資金籌措計劃企業(yè)計劃投入自有資金 6000萬元，用于第 1期、第 2 期支付土 地款，在用自有資金支付土地款達到土地出讓金的 60%以后，由銀行 開始提供貸款，