營銷費用管理辦法

1、營銷費用管理辦法第一章 總 則1.1目的 為規(guī)范天倫地產集團所屬各項目公司營銷類招投標及營銷費用等管理工作， 提高項目銷售費用的預控能力，規(guī)避營銷推廣過程中的風險，提高公司利潤率，明確管理流程及各部門職責，特制定本辦法。1.2依據 本辦法主要依據集團崗位工作職責流程、有關營銷管理辦法等有關制 度編制。1.3適用范圍 本辦法適用于天倫地產集團總部及所屬公司如下業(yè)務： 所有項目的整體銷售預算編制、執(zhí)行。 所有項目營銷推廣中的采購和驗收。 所有項目營銷推廣合同的招投標管理。 所有項目同物業(yè)公司業(yè)務對接中的費用管理。各項目公司可根據其組織結構，在不違反管理辦法的原則下制定執(zhí)行細則， 以符合公司的實際情

2、況，有關修改必須上報企業(yè)總部審批后，方可執(zhí)行。 集團將 按實際業(yè)務變化和特殊情況出具備忘錄，作為本手冊的補充部分。本手冊屬于保密文件，僅供在天倫地產集團內部使用，未經許可不得外傳 違規(guī)者將嚴格按照天倫地產員工違紀管理辦法進行處罰。第二章 職責與權限2.1集團總裁 負責審批項目整體銷售費用預算和年度費用預算。2.2地產集團總經理 負責審核項目整體銷售費用預算和年度費用預算。 負責審核營銷活動及招標結果，并組織資料向企業(yè)總部申報審批。此營銷活動（同上，指開工奠基活動、項目開盤活動、客戶聯誼活動、展會推介 活動、品牌宣傳活動、電視、報紙年度框架協議等。）2.3集團營銷部負責人 負責審核項目整體、年度

3、的銷售費用計劃。 負責審批項目月度的銷售費用執(zhí)行計劃。 參與營銷活動招標的評標。 負責審核同物業(yè)公司對接業(yè)務中的具體費用。2.4集團策劃部負責人 負責編制項目整體和年度的銷售費用計劃，并在過程中對費用進行控制。 參與和監(jiān)督營銷業(yè)務中的日常采購及招標工作。第三章 銷售費用分類3.1銷售費用分類： 銷售費用分為售樓處費用、外賣場費用、廣告費用、策略設計費用、制作費 用、活動展示費用、樣板房費用、示范區(qū)費用、銷售代理費用、物業(yè)費用、其他 推廣費用、銷售管理費用等十二大類。（詳見附件三十一 銷售費用統(tǒng)計表）3.2費用分類說明：3.2.1售樓處費用： 單體售樓處的家具、配飾等費用；臨時售樓處的土建裝修等

4、費用；售樓處內 提供給客戶用的茶水、咖啡等飲品的設備、材料等低值易耗品費用；售樓處 的維修改造費用，計入銷售費用； 會所：此項費用不含會所初次落成的土建、 硬裝修、泳池等設計和施工費用； 包含所有的家具、配飾、電器、健身器材等軟裝修的費用；提供給客戶用的 茶水、咖啡等飲品的設備、材料等低值易耗品費用；會所的維修改造費用、 水電分攤費用計入銷售費用。以上費用指會所作為銷售主場的階段，其他階 段購置的物品不計入銷售費用； 電瓶車、看房車的購置及運營維護費用，司機工資、福利等費用也計入銷售 費用。3.2.2外賣場費用 外賣場的租賃費、裝修及設計、裝飾家具費及維修改造等費用。3.2.3廣告費用： 長、

5、短期路牌的發(fā)布； 候車亭、電話亭、燈桿燈箱、社區(qū)閱報欄、路名牌、道旗等； 圍檔廣告的發(fā)布； 車體廣告（包括公交車車體廣告和自有汽車車體廣告的發(fā)布）。 各種報紙、雜志廣告發(fā)布費； 電視、電臺廣告發(fā)布費；網絡發(fā)布費； 短信發(fā)布費； 夾報投遞費（包括直投費用）。3.2.4策略設計費用：廣告公司設計費； 策略公司策略費。3.2.5制作費用： 各種印刷品制作（包括效果圖、房型圖、樓書、DW等）；各種展板、展架、噴繪畫面、條幅、霓紅燈、門頭等制作安裝； 電視片拍攝、實景照片拍攝；3D動畫制作；圍檔廣告的制作； 沙盤模型制作。3.2.6活動、展示費用： 房交會展位租賃費； 會場設計、裝修、裝飾費； 促銷禮品

6、；媒體禮金； 大型活動專案費； 看房車租車等相關費用。3.2.7樣板房費用： 樣板房的配飾、家具等費用，臨時樣板房的建安、裝修施工費、裝修設計等 費用（實樓樣板房的建筑設計費、建安費、裝修設計費、裝修施工費進入直 接成本）。3.2.8示范區(qū)費用： 未來需要拆除的臨時示范環(huán)境及布置等費用 ；3.2.9代銷費用： 中介代銷費； 其他代銷手續(xù)費 ；3.2.10物業(yè)費用 物業(yè)管理服務費：指為支持銷售而展示的物業(yè)服務發(fā)生的費用（包括銷售階 段物業(yè)員工的工資、報銷費用、服裝、保潔用品等）；但物業(yè)開辦費和空房 管理費不計入推廣費用，計入項目直接成本；物業(yè)免單費用；銷售區(qū)域的綠化清潔費；其他與物業(yè)業(yè)務對接中產

7、生的不可預見費用 ；3.2.11其他推廣費用： 銷售推廣費用中產生的其他不可預見費用，不能歸入以上費用分類的，進入 其他費用。3.2.12銷售管理費用： 銷售管理費用包括銷售體系的提成， 包括底薪及五險一金， 通訊費，交通費， 招待費，置裝費等福利費用，包含層面到營銷總監(jiān)級別； 項目銷售體系所有編外人員薪資（底薪提成）及福利：項目銷售體系編外 人員底薪、提成，三險一金，通訊費，交通費，招待費，置裝費等福利費用； 銷售合同采購、交樓時發(fā)生的印刷品采購、快遞費用； 銷售辦公易耗品費用 其他不可預見費用第四章 銷售費用預算4.1預算編制及審批 項目公司在項目開始推廣之前制定項目整體銷售費用預算，每年

8、度制定當年 的營銷費用預算，該預算須經企業(yè)總部進行審批后方可執(zhí)行。 個別合作項目公司營銷部在年度預算的基礎上制定月度銷售費用計劃，由主 管董事進行審批通過后方可執(zhí)行。在銷售費用預算編制同時， 項目公司營銷部還需確定各類單項銷售費用單價 標準，以供編制預算方案、費用結算之用。（如有需要，可駐明單價主要假 設，包括但不限于質量及數量）4.2預算的調整 各項目公司營銷部在預算執(zhí)行過程中，如提出預算調整方案（項目整體費用 或年度費用）或有關單位（如集團審計部）在監(jiān)督預算執(zhí)行過程中提出調整 建議的，須報企業(yè)總部進行審批，月度間預算的微調，由集團公司總經理審批。第五章 采購驗收銷售類招標、合同簽署參照招標

9、管理制度執(zhí)行。 銷售類合同執(zhí)行后七個工作日內需進行驗收， 所有合同驗收需填寫 營銷合 同驗收單（見附件四十五），驗收單一式兩份（原件） ，分別交營銷部、財務部 費用管理人員備案。驗收單作為合同有效附件， 無驗收單合同視為未執(zhí)行， 不得 進行結算。合同執(zhí)行完畢，營銷部將所有驗收須提交的材料登記、存檔。5.1銷售宣傳物料 銷售宣傳物料包括：樓書、單張、夾報、刊物、手冊、認購書、各類銷售協 議、合同、小禮品、禮品袋、易拉卷、展板、銷控圖、條幅、橫幅、掛旗、 串旗、吊旗、彩旗、雨傘、太陽傘、帳篷、屏風、浪布等。 物料交接時，由營銷部對物料進行驗收，經驗收無誤后，在供貨方的送貨單 據上簽名確認。5.2廣

10、告 廣告包括電視、報紙、電臺雜志、網絡及及戶外（如車身廣告等）廣告、燈 箱、圍檔、道旗等。在廣告投放前，營銷部負責組織對廣告樣稿的審核，廣告樣稿經營銷部負責 人審批后在樣稿上簽名確認，營銷部負責跟蹤廣告實際投放情況。 營銷部還應收集實際投放的資料：-電視廣告需區(qū)級以上電視臺播出證為準（特殊情況無相應播證，需有有 關單位提供證明）；-戶外廣告需提供照片；-報紙廣告以樣報為準；-電臺廣告以相應播出證為準；-廣告雜志以樣刊為準；-網絡類合同出具監(jiān)測報告。5.3布展、現場活動 營銷部應根據現場活動情況填寫營銷合同驗收單，并經承辦單位簽名確 認，作為評定承辦單位合同履行效果的依據。 營銷部現場驗收，應根

11、據實際情況拍攝相應的現場情況，在驗收部門與承辦 單位意見不一致時，以所拍攝下影象作為判斷依據。5.4賣場、樣板房裝修 售樓處、外賣場、樣板房的裝修進行驗收的，應聯合工程、設計等相關監(jiān)理 部門共同進行驗收。相關結算參考工程結算管理辦法。5.5驗收需提交的材料5.5.1活動、物料制作、媒體發(fā)布等驗收需提交的材料 活動現場布置：-現場布置方案，效果圖-布置物料清單-現場照片噴畫展板、樓盤包裝及制作-現場照片-物料清單（廣告發(fā)布位置、尺寸、工藝等）夾報印刷、投遞-我司派人員到現場驗收報紙印刷情況及數量-提交一份投遞證明（需有報社發(fā)行部蓋章證明單）-夾報成品海報印刷、宣傳單張印刷-送貨單（有印刷明細）-

12、海報、宣傳單張成品報廣、雜志發(fā)布-報樣、樣刊短信發(fā)布-短信發(fā)送號段監(jiān)測單戶外廣告-附更換畫面前后照片及近景、遠景、夜光景照片策略代理-上月工作進度表總結及下月工作計劃5.5.2廣告設計驗收須提交的材料： 夾報設計-光盤或MO（提交素材可提取分層文件）-膠片輸出打樣-設計、發(fā)布清單（設計稿分類、數量；發(fā)布媒體明細） 報紙廣告設計-光盤或MO（提交素材可提取分層文件）-報紙打樣-設計、發(fā)布清單（設計稿分類、數量；發(fā)布媒體明細） 海報、宣傳單張設計-光盤或MO（提交素材可提取分層文件）-膠片輸出-打樣稿-設計、發(fā)布清單（設計稿分類、數量；發(fā)布媒體明細） 噴畫設計-光盤或MO-打樣稿-設計、發(fā)布清單（

13、設計稿分類、數量；發(fā)布媒體明細） 電視廣告片制作-制作思路方案-制作畫面設計（劇本）-提交素BT材帶、播出BT帶（未加旁白，字幕和促銷信息的原始帶）-提交光盤母帶等-發(fā)布清單（發(fā)布媒體明細）5.5.3特殊情況無法提供驗收單， 則合同經辦人出具合同執(zhí)行報告， 并由營銷部 負責人簽字確認后，視為合同執(zhí)行驗收。第六章 物業(yè)類費用6.1物業(yè)管理服務費在配合支持銷售階段，物業(yè)前期服務人員所發(fā)生的費用，包括物業(yè)服務人員管理人員、接待人員、保潔人員、保安人員的人員工資、福利費、日常清潔 費用、安全管理費用及服裝費等日常發(fā)生的費用計入項目銷售費用。 物業(yè)管理服務費需同物業(yè)公司共同制定預算，并視同正常合作方簽訂售樓 處物業(yè)服務協議，由城市公司總經理進行合同審批和結算。6.2物業(yè)免單 為加強銷售費用的可控性，原則上不建議城市公司采用“減免物業(yè)費”形式進行促銷。各城市公司如采用“減免物業(yè)費”形式進行促銷的，必須報主管 董事進行審批。所有物業(yè)免單的必須當月同客戶簽訂計入當月銷售費用，不允許延期計算。 所有物業(yè)免單發(fā)生后需每月與物業(yè)公司進行通報對帳，可待項目入住時統(tǒng)一 同物業(yè)公司進行結算。所有物業(yè)免單不可以兌換現金或進行轉讓。6.3其他費用 如物業(yè)公司為配合銷售而發(fā)生其他費用， 例如臨時人員費用、 物業(yè)開荒費用 等，可以簽訂合同經城市公司總