當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)-2019年文檔

1、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，中國(guó)大型住宅開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始介入 商業(yè)地產(chǎn)，其中包括長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持只做住宅的萬(wàn)科。調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的擠壓顯而易見(jiàn)，這就給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了跳躍式發(fā)展的 機(jī)遇。由于這是非正常的快速膨脹， 一線城市的市場(chǎng)快速趨于飽 和，二、三線甚至四線城市的商業(yè)地產(chǎn)很快成為各路資本競(jìng)逐、 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的新熱土，進(jìn)入還是觀望？這考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商們的 智慧和膽識(shí)。一、商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)頗具中國(guó)特色的概念， 理論上并沒(méi)有統(tǒng)一的 定義。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于批發(fā)、零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑 等生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)；廣義的商業(yè)地產(chǎn)還包括寫(xiě)字 樓、連鎖商務(wù)酒店、營(yíng)利性的養(yǎng)老院

2、、教育、展示等具有商務(wù)運(yùn) 行屬性的不動(dòng)產(chǎn)。從形態(tài)上區(qū)分，商業(yè)地產(chǎn)包括城市綜合體、大 型購(gòu)物中心、大型專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街（區(qū)）以及其它泛商業(yè)地產(chǎn)。二、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)具有營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值。 出售型的商業(yè) 地產(chǎn)能較快地實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值， 保證企業(yè)現(xiàn)金流的暢通； 而持有型 的商業(yè)地產(chǎn)則能享受營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值， 但要求開(kāi)發(fā) 商要有很強(qiáng)的資金實(shí)力和商業(yè)營(yíng)運(yùn)能力。三、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇1. 調(diào)控政策的擠壓效應(yīng)。 由于調(diào)控政策的持續(xù)加力， 商品住 宅的投資性需求受到嚴(yán)重?cái)D壓， 大量資金和人才被迫向商業(yè)地產(chǎn) 轉(zhuǎn)移。從 2011年 9月份開(kāi)始，北京、上海等一線城市的住宅交 易量與商鋪的

3、交易量比例發(fā)生明顯變化， 商鋪的交易量開(kāi)始高于 住宅交易量，說(shuō)明調(diào)控政策正在對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生擠壓。2. 我國(guó)城市化空間仍然非常巨大， 商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)的需求也非 常迫切。根據(jù)中國(guó)社科院的報(bào)告，中國(guó)城市化率已達(dá)50%，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率一般在 70%-80%，由于我國(guó)人口基數(shù)非常大， 未來(lái)農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。 發(fā)達(dá)國(guó)家一 般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 12-14 個(gè)，擁有營(yíng)業(yè)面積不少于 8000 平方 米，人均 1.2 平方米，而我國(guó)還未超過(guò) 0.5 平方米，商業(yè)提升的 空間還非常巨大。3. 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò) 30 年的高速發(fā)展，目前我國(guó)居民存款 余額接近 40 萬(wàn)億元，消費(fèi)潛力巨

4、大。在政策的引導(dǎo)下消費(fèi)將逐 步成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主力之一， 從而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā) 展。4. 隨著調(diào)控的深入， 開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張， 將有一批實(shí)力 較弱的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓其資金量占用大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 這給資金充 裕、專業(yè)能力較強(qiáng)的大型專業(yè)開(kāi)發(fā)商提供了大量低價(jià)并購(gòu)的機(jī) 會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)將向?qū)I(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。四、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)1. 最大挑戰(zhàn)來(lái)自于資金壓力。 商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、 回報(bào)周 期長(zhǎng)，是一個(gè)進(jìn)入門(mén)檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有 2%左右專門(mén)做商業(yè)地產(chǎn)， 在中國(guó)的比例更少， 而且國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融 資渠道比較單一， 如果沒(méi)有好的融資平臺(tái)把沉淀的資金置換出來(lái) 或加以放大，必然存在

5、非常大的資金壓力。2. 專業(yè)的門(mén)檻。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈極其復(fù)雜，定位、規(guī)劃設(shè) 計(jì)、招商、營(yíng)運(yùn)、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)要求都非常高，對(duì)人才 的要求高、需求大。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間還很短，人才缺口 非常大， 營(yíng)運(yùn)管理系統(tǒng)水平低， 還沒(méi)有形成適合中國(guó)商業(yè)環(huán)境的 商業(yè)管理系統(tǒng)， 特別是具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的管理軟件， 管理能力 與發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距還非常大。3. 競(jìng)爭(zhēng)白熱化。 競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于三個(gè)方面， 一方面是來(lái)自于 傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)， 中國(guó)的城市幾乎都有較成熟的傳統(tǒng)商業(yè) 街（區(qū)），這些傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)）占據(jù)了先入的優(yōu)勢(shì)，也就是房 地產(chǎn)界常說(shuō)的“地段”優(yōu)勢(shì)； 第二方面來(lái)自于同行， 特別是房地 產(chǎn)“大鱷”的競(jìng)

6、爭(zhēng)，他們有著明顯的資金、人才和品牌優(yōu)勢(shì)；第 三方面的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于大型跨國(guó)零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)， 著手在 中國(guó)購(gòu)地自建商業(yè)項(xiàng)目，如樂(lè)購(gòu)（TESCO等，隨著對(duì)中國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的了解和熟悉，這些跨國(guó)公司將會(huì)更多地考慮自建項(xiàng)目， 畢竟在中國(guó)地價(jià)快速飆漲的情況下， 自建項(xiàng)目不僅能獲得營(yíng)運(yùn)的 利益，還能坐享物業(yè)升值帶來(lái)的收益。4. 市場(chǎng)的壓力。 一線城市商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和， 二線城市正 趨于飽和，大型專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商已進(jìn)入布局三線甚至四線城市 三、四線城市的市場(chǎng)容量、消費(fèi)能力與一、二線城市不可同日而 語(yǔ)，將面臨更大的市場(chǎng)壓力。5. 互聯(lián)網(wǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。 隨著帶寬的增 加，傳統(tǒng)城市綜合體中的

7、商業(yè)行為都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)， 購(gòu)物、 訂餐自不必說(shuō)，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影?；谠?技術(shù)的智能手機(jī)的發(fā)展，更是使得人們能隨時(shí)隨地“逛商場(chǎng)”。 可以想象， 隨著熟練應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大， 基于互聯(lián) 網(wǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)將爆炸式發(fā)展，從而嚴(yán)重沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。五、對(duì)策1. 加強(qiáng)合作， 分散風(fēng)險(xiǎn)。培養(yǎng)穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶資源保證商 業(yè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò) 張，例如萬(wàn)達(dá)。另一種途徑是與跨國(guó)零售企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，緩解資 金壓力，分享管理經(jīng)驗(yàn)。2. 拓展融資渠道。 完全依賴銀行和信貸來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)操作 是不現(xiàn)實(shí)的和危險(xiǎn)的，還可利用發(fā)行企業(yè)債券、PE私募股權(quán)投資基金、R

8、EITs投資信托基金、CMBS分拆上市、借殼上市等多 元化的融資渠道。3. 順應(yīng)政府發(fā)展規(guī)劃， 準(zhǔn)確定位， 以定位指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè) 計(jì)。定位應(yīng)重點(diǎn)抓營(yíng)運(yùn)模式的定位、規(guī)模的定位、形象的定位、 客戶群的定位。 營(yíng)運(yùn)模式選擇銷售型或持有型取決于開(kāi)發(fā)商的資 金實(shí)力（融資渠道） 和機(jī)會(huì)成本 （資金是否有更好的投資方向） 從國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看， 由于有健全的金融體系支持， 商業(yè)地產(chǎn)商 通常都是自己持有物業(yè)、只租不售，通過(guò)長(zhǎng)期高效運(yùn)營(yíng)，使物業(yè) 持續(xù)增值。4. 制定合理的價(jià)格。 銷售型商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格透支一般不要超 過(guò) 5 年（即按預(yù)計(jì) 5 年后的銷售價(jià)格銷售），以免擠壓投資人的 回報(bào)率， 降低投資意愿。 持有型的商業(yè)房產(chǎn)租金則需要根據(jù)不同 經(jīng)營(yíng)階段采用不同的價(jià)格策略。5. 擴(kuò)展盈利點(diǎn)和盈利模式。 現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)不僅僅是一個(gè)購(gòu)物 場(chǎng)所，還是一個(gè)社交平臺(tái)