環(huán)境污染及其對不動產(chǎn)價值影響的一個法律視角

1、Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics環(huán)境污染及其對不動產(chǎn)價值影響的一個法律視角 John E.Garippa,Seth L.Davenport 著,陳淑賢譯指導(dǎo)老師:紀(jì)益成原載:IAAO.Issues Confronting Properties Affected by Contamination or Environmental Problems一、問題所在評估理論指出:由于環(huán)境污染的影響,必須對不動產(chǎn)的市場公允價值進(jìn)行打折。這種理論不是最近才出現(xiàn)的,但它卻源于經(jīng)濟性貶值理論。最近出臺的關(guān)于環(huán)境污染問題的政府

2、法規(guī)使該問題成為評估問題的焦點。公眾對環(huán)境問題尤其是與工業(yè)性不動產(chǎn)相關(guān)的環(huán)境問題,一直保持著很高的警惕性。而政府一系列關(guān)于受污染不動產(chǎn)的清理和/或出售的嚴(yán)格限制,更是大大提高了公眾的這種警惕性。這使得評估界陷入了一個困境,即:如何具體量化污染對價值評估的影響。除了量化問題,還有全美的法院處理類似污染問題的方式。結(jié)果顯示,就絕大多數(shù)而言,雖然很多法院最終已接受了環(huán)境污染對稅基評估目的下不動產(chǎn)的公允市場價值存在著負(fù)面影響的這一原則,但是仍然存在著如何精確地量化這種影響的難題。二、法律視角上訴法院關(guān)于這個問題的最早一份判決中稱:從法律角度看,以從價稅為目的時不能考慮環(huán)境污染。在這份判決中,過失似乎扮

3、演了一個不可或缺的角色。盡管在上述案例中所考慮的主要法規(guī)是新澤西州的環(huán)境清理責(zé)任法(ECRA,該法經(jīng)濟資料譯叢2007年第2期政府當(dāng)局在上述案例中辯稱:當(dāng)人們想達(dá)到真實價值時,必須考慮到公共政策,因此,與以真實價值對不動產(chǎn)進(jìn)行稅基評估的憲法規(guī)定相背離的環(huán)境政策,基本上取代了能夠平衡公眾的顧慮和環(huán)境污染的一種均衡檢驗,與所有以真實價值進(jìn)行的稅基評估背道而馳。新澤西州法院在這個問題上并不是孤獨的。事實上,蒙特里郡稅基評估上訴委員會在火石輪胎&橡膠公司訴蒙特雷郡(Firestone Tire & Rubber vs County of Monterey一案中,反對納稅人由于有毒污染而

4、提出的減稅要求,該委員會認(rèn)為: 承擔(dān)有害垃圾管理成本是一個公司的責(zé)任。無論薩利納斯市(Salinas,加利福尼亞西部蒙特雷郡的一城市的有害垃圾問題是由于疏忽、有意或純意外的事故造成的,公司法人必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)承擔(dān)經(jīng)商成本。有害垃圾的清理成本并不是針對單項公司不動產(chǎn),而是由公司股東承擔(dān)的從事商業(yè)活動的成本。若接受Firestone公司的推理邏輯,將會要求蒙特雷郡的納稅人以減少稅基評估值進(jìn)而減稅的方式來承擔(dān)清理成本。這種結(jié)果看起來是與環(huán)境污染控制法的本質(zhì)相悖的。從這個角度看,上訴者并未引用可適用于這些申訴的相關(guān)法規(guī)或案例法來支持其主張。兩個案例都與前面提到的問題有關(guān),但提請的申訴卻相反。新澤

5、西州最高法院否決了Inmar案件中上訴部門的推理,并聲稱:在聯(lián)邦和州法案中,給現(xiàn)在和過去的土地所有者施加負(fù)擔(dān)以維持土地環(huán)境質(zhì)量的有綜合環(huán)境響應(yīng)、賠償和責(zé)任法 (CERLA、資源保護(hù)和恢復(fù)法(RCRA 、新澤西州外泄賠償和控制法(外泄法,其規(guī)定土地所有者有義務(wù)清理其所擁有土地的污染;環(huán)境清理責(zé)任法,該法是此類訴訟的核心。這些法規(guī)的經(jīng)濟影響將是不可避免的,它們無疑將影響不動產(chǎn)的真實價值。InmarJournal of Translation from Foreign Literatures of EconomicsAssociates,Inc. v Borough of Carlstadt,112

6、 N.J. 593(1988。同樣地,審理Friestone案件的加利福尼亞上訴法庭也否決了下級委員會的結(jié)論,認(rèn)為有毒污染明顯影響不動產(chǎn)的公允市場價值。上訴法庭提出的觀點是:其他法庭,主要是在更工業(yè)化的州,也意識到環(huán)境污染對不動產(chǎn)的公允市場價值具有實質(zhì)性的影響。例如,在Comerica Bank-Detroit v Metamora Township的案件中,密歇根稅收審理委員會便意識到:最近,出現(xiàn)了一些關(guān)于有毒垃圾污染對自然環(huán)境資源造成的頗為廣泛的環(huán)境及經(jīng)濟影響的信息和數(shù)據(jù),并由此造成了許多問題,這些信息已經(jīng)喚起了人們的意識。暴露在任何一種污染之下或表現(xiàn)為受到任何一種污染物影響的不動產(chǎn),都會

7、遭受到巨大的懷疑,而且一般會使預(yù)期的購買者采取不買的政策。環(huán)境污染對不動產(chǎn)的公允市場價值產(chǎn)生不利影響,雖然這點似乎不言自明,但仍存在一個在國內(nèi)各法庭爭論不休的問題,即:如何精確地量化那種影響。第一個試圖提出量化觀點的法庭是處理Inmar案件的新澤西州最高法院。不幸的是,那個裁決帶來的問題比解決的問題還多。因為這些法庭當(dāng)時還猶豫著是否要提供一個嚴(yán)厲的規(guī)定以衡量有毒污染的影響,這個規(guī)定很有可能打開起訴這些環(huán)境問題的“潘多拉盒子”。實際量化環(huán)境污染的影響變得越來越困難,納稅人也越來越難以承受這些環(huán)境問題的證據(jù)負(fù)擔(dān)。因此,正如你們在Inmar案中所看到的那樣,法庭并未解決這個問題。在討論了政府限制的各

8、種解讀方法之后,受理 Inmar案的法院認(rèn)為:這些案件并未充分顯示環(huán)境清理案例精確適用的范圍。有一點是明確的:解決問題的方法并不僅僅是從不動產(chǎn)的假定價值中扣除清理費用,因為那僅僅反映了當(dāng)前所有者體現(xiàn)在會計中的成本。但是法院意識到:另一方面,如果聯(lián)邦和州的法規(guī)項目是為了實現(xiàn)降低預(yù)期會面臨清理成本的商業(yè)性不動產(chǎn)的價值這一市場結(jié)果的話,那么在稅基評估過程中就不能簡單忽略那些市場力量的影響,因為那就有悖于環(huán)境政策。仍需要解決的問題是:一個強有力的環(huán)境清理政策會使房地產(chǎn)價值上升還是下降?在將最終的調(diào)整措施留待評估團(tuán)體解決的同時,受理 Inmar案的法院也建議考慮兩種方法:第一種是把受污染不動產(chǎn)的修復(fù)成本

9、作為一種資本改良,這些資本改良可在不動產(chǎn)使用年限中提取折舊;第二種(從評估的角度看更加現(xiàn)實則是把修復(fù)成本作為不動產(chǎn)收益流的障礙。盡管并沒有完全解釋這兩個概念,但是有理由相信,法庭指的是將修復(fù)成本折現(xiàn)成現(xiàn)經(jīng)濟資料譯叢2007年第2期值或者是在收益途徑中對收益流進(jìn)行調(diào)整以獲得凈收益。然而,不幸的是,至少在新澤西州,量化的問題尚未解決。關(guān)于此問題的判決幾乎沒有被沿用的一個原因是:官方評估團(tuán)體明確認(rèn)識到修復(fù)成本確實對價值存在影響。絕大多數(shù)案例都是以就事論事的方式加以解決的。正如大家所預(yù)料的那樣,稅收法庭的法官否決了這個扣除,但是卻含蓄地接受了這種評估方法。否決僅僅基于沒有證據(jù)表明清理是必要的、或如何得

10、到實際成本數(shù)字的這個事實。征稅權(quán)力最終優(yōu)先于認(rèn)可其潛在義務(wù)的進(jìn)一步上訴。1、為了在環(huán)境清理責(zé)任法(ECRA下獲得環(huán)保局(DEP的批準(zhǔn)而支出的法律費用和顧問費用不適用于財產(chǎn)稅中的價值扣除;只有在評估基準(zhǔn)日可預(yù)期的實際清理支出才適用于價值的扣除。2、稅收法庭重新解釋了Inmar案,意味著所有者占有的不動產(chǎn)在最高最佳用途下使用時不允許因為污染而作出扣除,否則,將會產(chǎn)生一筆無意中的經(jīng)濟橫財。當(dāng)工業(yè)性不動產(chǎn)在最高最佳用途下使用時,由于污染造成的對最終售價的潛在扣除必須作為對產(chǎn)權(quán)的限制,并且在地方房產(chǎn)稅稅基評估中不予考慮。3、當(dāng)最高最佳用途中止時,扣除是恰當(dāng)?shù)?。但是在那個時點,被凈化的權(quán)利是與所有者、使用

11、者、污染者相對立的權(quán)利,是一種內(nèi)在的財產(chǎn)權(quán)。如果沒有證據(jù)表明不動產(chǎn)的擁有者是污染的無辜受害者,則不對價值進(jìn)行扣除。法院把這個比作產(chǎn)權(quán)的一個缺陷。4、此觀點隱含的意思是,只有在納稅人沒有任何過錯行為時才允許價值的扣除。這個案件的意義如此重大,是因為它明顯地是一個錯誤問題的再現(xiàn)。盡管對于量化問題沒有特別的意義,密歇根州稅收審理委員會在Comerica Bank-Detroit 訴 Metamora Township 一案中意識到有毒污染物對不動產(chǎn)的公允市場價值有相當(dāng)大的影響。Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics在那

12、個案件中,有無可置疑的證據(jù)表明目標(biāo)不動產(chǎn)被聚氯聯(lián)二苯(PCB和其它有毒物質(zhì)污染了。該污染是由第三方引起,因此表明當(dāng)前所有者并沒有過錯。在州政府要求清理的威脅下,納稅人以近130萬美元的預(yù)計成本自行進(jìn)行了清理。到1986年,納稅人已經(jīng)花費了近393000美元的清理成本。清理成本被高估了。納稅人的專家在假設(shè)未受污染的情況下對不動產(chǎn)進(jìn)行了評估,估價為374000美元(即: 1100美元/英畝。專家審查的信息中有“密歇根州環(huán)境污染地點,建議的優(yōu)先清單和307法案”(Act 307。在分析和討論完307法案清單上的與營銷手段相關(guān)的問題后,評估師斷定:在相關(guān)的稅基評估基準(zhǔn)日,目標(biāo)不動產(chǎn)滯消,因此其僅具有名

13、義上的價值。法庭同意并認(rèn)為目標(biāo)不動產(chǎn)無疑在很大程度上被污名(stigma玷污,肯定對其可銷售性產(chǎn)生了不利影響。遵循相同的原則,賓夕法尼亞州聯(lián)邦法庭肯定了一個審判庭的裁決:被苯污染的幾塊地塊僅具有名義上的價值。該污染是第三方的過錯。最初,當(dāng)?shù)乜の瘜Ρ晃廴镜氐亩惢u估值減少35%-50%。在重新審判后,審判庭發(fā)現(xiàn):由于污染,目標(biāo)不動產(chǎn)滯消。除了一個評估師的證詞以外,納稅人也提供了證據(jù)表明她無法出售或出租這些地塊。事實上,根據(jù)納稅人所言,這個地區(qū)最大的房地產(chǎn)公司之一拒絕將這些地塊列于名單之上。發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)滯消因而實際上無價值后,審判庭授予每個地塊1美元價值。讀此,這個郡上訴至聯(lián)邦法院,而聯(lián)邦法院又支持了

14、審判庭的判決。不幸的是,沒有專門的指南,那個判決所提供的僅是對污染的影響進(jìn)行一對一的量化。最近,加利福尼亞上訴法院有一個極好的機會公開陳述量化的問題,但是,與新澤西州最高法院一樣,加利福尼亞上訴法院決定不陷入這一是非之地,加利福尼亞法院在Firestone 案件中認(rèn)為:因為全州所有不動產(chǎn)必須按公允市場價值的相同水平進(jìn)行稅基評估,作為一個法律問題,在得到不動產(chǎn)的公允市場價值時,必須考慮環(huán)境污染的影響。但是,其未能對如何精確地測量這種影響提供確切的指導(dǎo)。相反,Firestone案的審判庭認(rèn)為:關(guān)鍵的問題是稅基評估員是否應(yīng)該在1980年3月1日將不動產(chǎn)視為受污染不動產(chǎn)而進(jìn)行評估。尤其是,納稅人有責(zé)任

15、證明:當(dāng)稅基評估員確定目標(biāo)不動產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的稅基評估價值時,稅基評估員知道或應(yīng)該已知大規(guī)模的污染。下一級的法院對此表示贊同,并把這個案件發(fā)回當(dāng)?shù)夭块T,以對污染問題尋求更多發(fā)現(xiàn)。相反,上訴法庭反對該判決,認(rèn)為在這個問題上沒有充分的證據(jù)支持納稅人的立場。因為發(fā)現(xiàn)納稅人不能證明在評估基準(zhǔn)日稅基評估員知道或應(yīng)該已知污染,Firestone案的審判庭認(rèn)為沒有必要再宣告這個郡的其它觀點,這些觀點是:由于污染損害了公共和私人利益,修復(fù)污染的成本或這個案件中的移除污染的成本,并不是評估污染對Firestone不動產(chǎn)公允市場價值的影響的正確方法;我們應(yīng)該反對審判庭的觀經(jīng)濟資料譯叢2007年第2期點,因為如果允

16、許扣除清理成本,Firestone公司將會被賦予不義之財;這個扣除將會背離憲法關(guān)于稅制平等和一致的要求;它將導(dǎo)致應(yīng)稅不動產(chǎn)的違憲豁免(免稅。這些論證只能用于另一個案件了。關(guān)于這個問題最具指導(dǎo)性的判決來源于華盛頓州稅收上訴委員會(在下文中簡稱委員會對Northwest Cooperage Company,Inc.訴v Ruthe Rider Assessor ;Camille Fjetland 訴Wendell Brown ,Assessor ;以及 Pete Lefevre ,Assessor 訴 J.R. Vanourek,Saul Comp,Inc.等案例。雖然這些案件一致認(rèn)為環(huán)境污染和相

17、關(guān)的政府法規(guī)對不動產(chǎn)的公允市場價值有影響。但是,他們在對待影響的衡量方式上存在差異。正如稅收上訴委員會在Northwest Cooperage案件中所聲明的那樣:并沒有否定這些政策對受有毒垃圾污染的不動產(chǎn)市場價值的影響。至少,清理成本責(zé)任的不確定性及對周邊土地所有者和公眾成員的損害,在直覺上看起來會減少被污染土地的可銷售性,“看起來毫無疑問:不動產(chǎn)被認(rèn)定為存在足夠嚴(yán)重的問題使得環(huán)保署和超級基金(Superfund能夠有正當(dāng)理由對其進(jìn)行清理,這個名聲足以使不動產(chǎn)在未來幾年成為不可銷售的爛貨”。困難來自于衡量這些環(huán)境政策對不動產(chǎn)價值的影響。在從事量化問題時,稅收上訴委員會觀察到:關(guān)于被污染不動產(chǎn)的

18、政府政策是相對較晚才出臺的,有經(jīng)驗證據(jù)的實際經(jīng)歷是有限的。至少到目前為止,對評估受污染不動產(chǎn)問題的可接受的方法,專業(yè)評估人員之間或法院之間都似乎未取得一致意見?！霸u估受污染不動產(chǎn)的技術(shù)發(fā)展還處于起步階段?！?評估雜志,1988年1月,7、9頁。當(dāng)事人和該委員會都沒有發(fā)現(xiàn)任何被報道的能證明可用于從價稅目的下評估受污染不動產(chǎn)的特定方法的上訴案例。經(jīng)過對可能適用于衡量污染影響的各種方法的相當(dāng)詳盡并經(jīng)過深思熟慮的討論之后,委員會認(rèn)為:由于收益途徑在那個案件中是一項有用的技術(shù)(這項技術(shù)曾被兩個專家為納稅人使用過,那么對污染影響進(jìn)行收益調(diào)整是可接受的。這些調(diào)整中最明顯的是修復(fù)成本和未來監(jiān)控及遵從成本。這些

19、成本被看作是一種費用,因而減少了收益流。這種調(diào)整僅涉及與污染有關(guān)的實際支出。但是根據(jù)稅收上訴委員會所言,“對與被污染不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險增加的調(diào)整也可能是恰當(dāng)?shù)摹?在委員會看來,這種風(fēng)險包括關(guān)于以下事項的不確定性:(1清理成本;(2對公眾或鄰近土地?fù)碛姓哓?fù)有的轉(zhuǎn)移污染的責(zé)任;(3可得的融資;(4由被污染不動產(chǎn)相關(guān)的污名影響導(dǎo)致的不動產(chǎn)的未來可出售性;以及(5強迫接受更為嚴(yán)厲的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn),這些標(biāo)準(zhǔn)要求額外的污染控制手段。因此,在計算目標(biāo)不動產(chǎn)的價值時,委員會允許直接將37000美元從凈收益中扣除,以反映以上所討論的支出。委員會也提高了資本化率以反映擁有這種不動產(chǎn)而增加的內(nèi)在風(fēng)Journal of

20、 Translation from Foreign Literatures of Economics險。與上述案件中所使用的方法不同的一種方法被相同部門在Peter Lefevre案中采用。與那個案件中采用的方法同樣重要且同樣有趣的是這么一個事實,即:這不是由任何當(dāng)事方提供的方法,而是委員會獨創(chuàng)的產(chǎn)物。那個案件中的納稅人指控由于污染使得他們的不動產(chǎn)變得毫無價值。委員會不同意該觀點。它發(fā)現(xiàn),盡管目前不動產(chǎn)明顯無法使用了,但仍可能會有一些未來價值。因為,打算立即開始營業(yè)的購買者不會考慮這一不動產(chǎn),從這個意義上說受影響的不動產(chǎn)可能完全喪失了其可出售性,但是,這并不意味著該不動產(chǎn)完全沒有價值。如果在可

21、預(yù)見的未來的某個時點,不動產(chǎn)所有權(quán)能夠帶來利益,那么該不動產(chǎn)就是有價值的?！霸诜康禺a(chǎn)市場上,一處房產(chǎn)的當(dāng)前價值不是建立在歷史價格或建造成本的基礎(chǔ)上,而是建立在市場參與者對所獲得的不動產(chǎn)未來收益的感知的基礎(chǔ)上?！泵绹康禺a(chǎn)評估師協(xié)會,房地產(chǎn)評估32(1987年第9期?？紤]到以上所述,委員會發(fā)現(xiàn)納稅人無法滿足對其提供證據(jù)的要求。在任何一宗其它案件中,這個發(fā)現(xiàn)將結(jié)束爭論。但是,稅基評估員已經(jīng)承認(rèn),他之前根據(jù)污染所做的評估是過度的。因此,委員會被迫自行對這個問題進(jìn)行分析,并設(shè)計出自己的公式,以用來量化污染的影響。關(guān)于這個問題的案例法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備權(quán)威性。盡管實際情況可能是,每個案件具有特殊的問題,從而需要

22、不同的方法解決這個問題。但是,在大多數(shù)案件中,一些權(quán)威性的指南會減少關(guān)于這個問題的不必要的昂貴的起訴需要。華盛頓案件提供了“實用教條的種子”,并在經(jīng)濟資料譯叢2007年第2期可能的時候應(yīng)該被考慮。至少,在大多數(shù)情況下,實際的“修復(fù)成本”是相應(yīng)的出發(fā)點。俄勒岡州表現(xiàn)出了相當(dāng)高的積極性,并頒布了一些法規(guī),試圖指導(dǎo)在特定情況下量化污染影響的方法,盡管這些法規(guī)限制在如下所列的某一特定種類的不動產(chǎn)上:(1在國家環(huán)境保護(hù)署(EPA優(yōu)先名單上的 、(2在俄勒岡州環(huán)境質(zhì)量部門已確認(rèn)排放的詳細(xì)目錄上的、以及(3非法藥品的制造場所。當(dāng)涉及到其它不動產(chǎn)時,這些法規(guī)應(yīng)被看成只是一項司法建議。OAR 150308.20

23、5(E法規(guī)規(guī)定,在不動產(chǎn)被確認(rèn)為是受污染地之前,必須表明它釋放了有毒物質(zhì):(1不動產(chǎn)曾釋放了有害物質(zhì),這將通過提交一些可靠客觀的信息來證實,諸如:工程研究、環(huán)境審核、化驗報告或歷史紀(jì)錄;以及(2這些釋放曾被告發(fā)到環(huán)境質(zhì)量部門。接下來,這個法規(guī)描述了應(yīng)該怎樣評估受污染的不動產(chǎn)。它規(guī)定,稅基評估員必須考慮所有三種評估途徑。無論何時,市場數(shù)據(jù)都應(yīng)被看作是最可靠的。在市場數(shù)據(jù)的途徑中,法規(guī)建議,應(yīng)該把目標(biāo)不動產(chǎn)與核對過的類似受污染場所的銷售相比較。明顯地意識到此類出售極可能不存在,法規(guī)規(guī)定,只要在“修復(fù)成本”分析的基礎(chǔ)上調(diào)整因素被用于解釋污染的影響,便可與無污染不動產(chǎn)的銷售進(jìn)行比較。“修復(fù)成本”這個詞

24、被定義為:對扣除稅收成本后的剩余修復(fù)工作,尤其是移除、控制、或清除有害物質(zhì)的預(yù)計成本的折現(xiàn)值。這些成本必須直接與有害物質(zhì)的清理或控制相關(guān)。該法規(guī)同時還規(guī)定和描述了如何應(yīng)用對市場參照物的調(diào)整:1、由于污染的性質(zhì)及程度、或者是與污染相關(guān)的政府限制規(guī)定而導(dǎo)致的對被污染不動產(chǎn)用途的限制;2、為不動產(chǎn)融資或投保而增加的成本;3、對修復(fù)成本所負(fù)的潛在責(zé)任;4、針對被污染場所全部或任一部分的可轉(zhuǎn)移性而制定的政府限制及約束;5、其他市場影響因素。在成本途徑中,法規(guī)規(guī)定應(yīng)像未受污染一樣評估不動產(chǎn),修復(fù)成本必須作為一種功能性貶值而被扣除。最后,在收益途徑中,應(yīng)采用市場租賃數(shù)據(jù)。在不能獲得市場租賃數(shù)據(jù)的情況下,可以

25、采用不動產(chǎn)的實際租金收入。根據(jù)目標(biāo)不動產(chǎn)每年轉(zhuǎn)移、控制、處理有毒物質(zhì)等特殊修復(fù)工作所預(yù)計的成本而對不動產(chǎn)的收益流進(jìn)行的調(diào)整,應(yīng)在成本發(fā)生的年份來操作。而且,如果收益途徑中的資本化率取自遭受類似污染的不動產(chǎn),那么對這個比率將不作調(diào)整。但是,如果這個比率取自未受污染的不動產(chǎn)、或使用了組合資本化率,那就必須考慮增長的現(xiàn)在及未Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics來持續(xù)的所有權(quán)風(fēng)險、未來升值或貶值的困難和對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、出售能力的影響。另一個選擇是,可以以用收益途徑對未受污染的目標(biāo)不動產(chǎn)進(jìn)行的價值評估為基礎(chǔ),然后和市場途徑

26、一樣,把修復(fù)成本從中扣除。在評估受環(huán)境污染的不動產(chǎn)方面,沒有其他州制定過如此深入的指導(dǎo)。雖然大多數(shù)州已經(jīng)對環(huán)境污染問題做出立法上的反應(yīng),但是情況就是這樣。盡管新澤西州曾位于環(huán)境保護(hù)署(EPA優(yōu)先考慮的有毒場所清單上的首位,但是對新澤西州對這個問題的法律反應(yīng)做一個回顧是有關(guān)系的,它為其它州的立法提供了一種模式。三、法規(guī)摘要經(jīng)濟資料譯叢2007年第2期全國很多其它轄區(qū)都正在考慮新澤西州的環(huán)境清理責(zé)任法(ECRA。紐約、華盛頓、馬里蘭及加利福尼亞州都在考慮制定環(huán)境清理責(zé)任法(ECRA式的法律,盡管只有個別州目前已經(jīng)有了環(huán)境清理責(zé)任法(ECRA式的法律。四、量化但是困難仍然存在,也就是如何量化污染對不

27、動產(chǎn)的影響。很明顯,這個問題的任何解Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics 決辦法都必須期望獲得考慮不動產(chǎn)公允市場價值問題的法庭或?qū)徖砦瘑T會的接受。為了這個 目標(biāo)，對先前的判例法、關(guān)于這個問題的相關(guān)文章、以及普通共識的應(yīng)用（經(jīng)常指第四種評 估途徑）進(jìn)行的回顧，將從本質(zhì)上提出兩個基本的量化概念。但是，對于這些提出的概念來 說，最為重要的是“最好的方法就是最簡單的方法”這個基本原則。同時，必須記?。哼@個問 題充滿了政治和法律的復(fù)雜性，因而確定的任何量化方法不管在多大程度上都不應(yīng)再增加這 種混亂。提出一種稍微簡化的方法

28、來量化污染的影響，將會使面臨該問題的個人對此有更好 的理解。 任何量化公式中至關(guān)重要的是對環(huán)境污染的“修復(fù)成本”及修復(fù)工作發(fā)生的時間段的合理 充分的證據(jù)，僅僅是粗略的估計永遠(yuǎn)是不夠的。清理的性質(zhì)、范圍及預(yù)計成本必須由一個環(huán) 境專家、或至少由一個從環(huán)境專家處獲得相同意見的評估專家來確定（依特定法庭的證據(jù)條 款而定） 。如果沒有提供關(guān)于修復(fù)成本和修復(fù)工作時間段的充分合法的事實基礎(chǔ)，對這些方 面所進(jìn)行的折扣將無法得到相應(yīng)法庭的認(rèn)可，無論你的量化公式如何地精確。 在試圖確定量化公式中“修復(fù)成本”的比例時，應(yīng)該試著分析在其他類似位置發(fā)生的修復(fù) 工作，并致力于描述這兩個地點的關(guān)系，比如表明它們的相容性。如

29、果與目標(biāo)不動產(chǎn)的位置 類似的其他地點正在經(jīng)歷著一些類似的修復(fù)，那么就能夠獲得成本和其他相關(guān)因素。如果清 理計劃由政府部門下令制定或經(jīng)過政府部門的批準(zhǔn)，那么該信息可能具有公共記錄性質(zhì)。上 述信息一旦被獲得，正如在市場途徑中所做的一樣，與目標(biāo)不動產(chǎn)進(jìn)行比較可能得出有用的 信息：可能可以確定目標(biāo)地治理污染的可能成本，或者可能支持在此方面已經(jīng)提出的意見。 一旦修復(fù)污染的成本和時間確定下來，同樣因素對目標(biāo)不動產(chǎn)價值的影響方式就能夠得 以判別。第一個獲得建議的、或許也是應(yīng)用最廣泛的量化技術(shù)，是“修復(fù)成本”折現(xiàn)法。很明 顯，任何清理都要跨越一定時期，在這個時期內(nèi)，必須花錢來支撐“清理”。將該支出折現(xiàn)成 現(xiàn)值

30、就會得出當(dāng)前的“修復(fù)成本”，然后可將其從未受污染的不動產(chǎn)價值中扣除。 上述量化概念中的“折現(xiàn)率”（同樣也是下面所提到的折現(xiàn)率）必須考慮與擁有受污染不 動產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)在風(fēng)險。這種風(fēng)險是存在的，但是通常不適于實證分析。因此，運用審慎的判 斷將會導(dǎo)致或多或少的折現(xiàn)率上升。 上述概念的一個例子表明了這種方法的巨大彈性。該例子將說明這一觀點，即：假設(shè)一 項受污染不動產(chǎn)的修復(fù)成本是 1000 萬美元，修復(fù)工作將持續(xù)大約 10 年，那么，某人可以實 際進(jìn)行爭論，認(rèn)為預(yù)期購買者將愿意在接下來的 10 年中支付 200 萬美元來治理環(huán)境污染。 以 14%的折現(xiàn)率計算，持續(xù)十年的每年支付一百萬美元會被折現(xiàn)為 5946371