建材市場可行性報告

1、1 / 54建材市場可行性報告1.1項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交 通溝通中，暫以“某某項目”代表該項目。 以下簡稱“本項目”。1.2項目開發(fā)背景 漣源某某項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工 礦公司用地。 宗地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商 住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后， 漣源市某某房 產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標(biāo)獲得使用權(quán)。該地塊土地年限達70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項 目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持， 將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。1.3可行性研究報

2、告編制目的（1） 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上， 結(jié)合 項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。（2） 對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見， 并對項目的 規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點， 探索項目開發(fā)方案在經(jīng) 濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風(fēng)險分析。（5） 對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。1.4可行性研究報告編制依據(jù)1） 國家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；2 / 54（2）中華人民共和國城市規(guī)劃法（3）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（4）婁底、漣源房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件；（5）漣

3、源市的招商引資政策；（6）本項目的詳細規(guī)劃控制原則；（7）現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料；（8）漣源市當(dāng)前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標(biāo) 準；（9）某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價 值二 項目概況2.1地塊位置本項目地塊位于漣源市XX路與XX路交匯處，距X）山市民休閑 廣場約800米，對面為漣源市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形 態(tài)為居民、 單位用房；200米半徑內(nèi)目前以“街鋪” 商業(yè)經(jīng)營為 主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行 業(yè)。四至范圍：東向：芙蓉北路西向：煤炭醫(yī)院南向：人民西路北向：臨街民宅2.2地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo)本項目宗地面積共4

4、044平方米，按政府要求臨人民路處退讓 紅線3.63米，實際用地面積約3898平方米。項目擬建成地上共七層、總建筑面積在1.8萬平米左右的商 住樓，其中3 / 54裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在3650-3800平 米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在7000-7800平米之 間。另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在2500平米左右。2.3地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項目地塊處于漣源市“X廣場”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域-“X山”約800-1000米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商 業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一， 經(jīng)營品牌參差不齊， 芙蓉路道路狀況及街區(qū) 面貌均有待改善。環(huán)境及配套設(shè)施：電力、電訊：接入本項目

5、給排水：管道鋪設(shè)到位大型汽車站：臨人民路公交車站休閑廣場：光明山市民休閑廣場，距本項目約800米購物場所：300米內(nèi)XXX超市及臨街小型商店娛樂場所：300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運動場所。醫(yī)療衛(wèi)生：項目西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北500米為六畝 塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院教育文化、體育運動：六畝塘鎮(zhèn)中心小學(xué)，本項目500米半徑內(nèi)無大型體育運動場地。 金融、郵政、電信：郵政儲蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中 國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳2.4項目性質(zhì)與主要特點 本項目為商住綜合項目，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的 發(fā)展模式。項目主要特點有：5項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè) 地產(chǎn)項目的開發(fā)

6、， 但項目地理位置偏離市中心， 還需對 區(qū)域概念進行強勢引4 / 54導(dǎo)。6土地年限為70年，使用年限較長，可形成獨特 賣點。7地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于 項目開發(fā)。8項目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低 檔次的臨街商業(yè)影響了項目地塊的商業(yè)價值， 增加了項 目開發(fā)難度。9項目為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開 發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推 動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。2.5項目地塊價值分析漣源市商業(yè)核心區(qū)域為五馬廣場和光明山。 光明山商圈是以五馬廣場的老商業(yè)核心區(qū)域為基礎(chǔ)， 逐漸向 廣場、政府靠攏的市場發(fā)展結(jié)果。光明山商圈集中了市政府、檢 查

7、院、法院、銀行等大量的政府機關(guān)單位、金融機構(gòu)，也擁有大 型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12000平米廣場使光 明山成為漣源最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域， 且有取代五馬廣場 之勢。本項目距光明山商圈僅800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然 向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首 當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投 資消費需求、 光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場 機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè) 形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“光明山”商圈的發(fā)展勢頭， 徹底改變目前本項目地塊所 在區(qū)域落后

8、的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與“五馬廣場、光明山”形成“三點成線“的漣源商圈分布架構(gòu)， 帶動區(qū)域物業(yè) 的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。5 / 54項目地塊價值的主要特點有：4地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限 制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適 應(yīng)漣源房地產(chǎn)市場“單個項目總量應(yīng)有所控制”的 特征。5交通區(qū)位價值目前尚不明顯， 適合于大件消費 品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引 導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計時與人民路、芙蓉路交通 條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。6發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境， 但 仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行

9、良好 的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強 勢的項目發(fā)展團隊。7目前漣源市房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)上市供應(yīng)量 較大，但因漣源房地產(chǎn)市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引 導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項 目在2006、2007年趕上銷售的黃金季節(jié)。8本項目土地成本相對適中， 整體投資總額在進 行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者 能在本項目未來升值空間中獲利。（6） 項目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變， 成 為“五馬廣場”、 “光明山”商圈的有力補充， 實現(xiàn)開發(fā)、 銷售、 推廣、經(jīng)營方式的差異化。2.6已進行的調(diào)查研究項目及成果 某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)于2005年11月受某某

10、房產(chǎn)開發(fā)投資公司 委托進行了漣源市房地產(chǎn)市場調(diào)查和有針對性的家居建材市場 調(diào)查。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)項目調(diào)研小組全程操作6 / 54完成。項目調(diào)研員在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進入實際調(diào) 查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就 項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分漣源房地產(chǎn)從業(yè)人士、 規(guī)模較大的 家居建材經(jīng)營戶進行了專題采訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析 人員進行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計， 項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計 分析會議， 為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、 銷售策略 建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎(chǔ)。調(diào)查研究項目及成果如下：1） 目前漣源市商品房供應(yīng)量體量較大， 短期內(nèi)

11、住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。在接受本次調(diào)查的市民中，48%的被訪者不打算 購買住宅，26%的客戶打算在2-5年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在1-2年內(nèi)購房。另根據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前“漣水名城”一期上市的住宅 和“水榭花都”所上市的住宅面積總和已超過14萬平米，而“漣 水名城”總建筑面積為26萬平米。因此，未來1-2年內(nèi)，漣源市 住宅物業(yè)上市體量較大， 市場空間相對較小。 市民對居住環(huán)境已 經(jīng)逐步開始看重， 但價格理念還有待進一步轉(zhuǎn)變， 價格仍成為購 房者考慮的首要因素。 大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置 理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。（2） 商鋪投資消費理念趨于成熟， 投資概念引導(dǎo)和精 確的市

12、場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。經(jīng)過“五江購物中心”和“金地帶時尚廣 場”兩個商業(yè)項目的推廣銷售， 市民對商鋪投資概念的理解已逐 步成熟，對商鋪投資更為謹慎。在本次調(diào)查中，40%的被訪者表 示不會進行商鋪投資，僅17.5%的被訪者正在考慮購買。其他客 戶均為視項目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。（3） 家居建材行業(yè)競爭激烈， 期待有效地進行市場整 合。7 / 54僅26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意， 行業(yè)競爭的加劇、 日趨白熱化的價格競爭導(dǎo)致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。 廣大家 居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。 本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中， 大部分人均希望能進行有效的 市場

13、整合。說明長期以來漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂， 獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變， 市場呼喚“一站式”家居 建材消費場所的出現(xiàn)。（4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導(dǎo)。在接受本次調(diào)查的被訪者中，50%的經(jīng)營戶表示愿意進場經(jīng) 營。但在訪談?wù){(diào)查中， 漣源建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理 位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查， 當(dāng)前家居建材 經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高， 要達到本項目所預(yù)期的價格 （租金） 需要花費較大的精力和物力進行引導(dǎo)。 以強勢廣告推廣政策覆蓋 全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策， 以項目營 銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣 工作， 將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、 搬遷疑慮的心 理陰影。（5） 本項目地段價格被大部分被訪者所看好， 投資價值被 市民所認同。近50%的經(jīng)營戶認同芙蓉廣場周邊誕生“家居建 材廣場”的發(fā)展前景，54%的市民對芙蓉