土地估價方法及案例

1、法 比益隊市場比較法收益還原法剩余法成本逼近法路線價法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正 法主要原則替代收益建筑成本+地價=房地價成本可及性替代替代評估對象土地；建筑 物；不動產(chǎn)土地；建筑 物；不動產(chǎn)土地；建 筑物；建筑物；新開 發(fā)土地土地土地適用范圍適宜有交易 實例地區(qū)的 土地及不動 產(chǎn)估價適宜有收益 的土地或建 筑物有交易地 區(qū)且地產(chǎn) 有開發(fā)、 再開發(fā)價值建筑物或新 開發(fā)地道路系統(tǒng) 完整且附 設(shè)有路線 價，深度修 正系數(shù)表 和條件修 正系數(shù)表已有基準(zhǔn)地價和宗 地價格修正系數(shù)表限制i無類似交 易案例或無 市場交易時， 難以評估；2 必須考慮所 有差異的項 目，并加以適 當(dāng)修正；3必 須查證比較 案例資料的準(zhǔn)確

2、性。1對無收益 不動產(chǎn)評估 困難；2收益 數(shù)據(jù)必須合 理、準(zhǔn)確；3 還原利率必須適當(dāng)。1對不適 宜建筑或 無再開發(fā) 價值土地評估困 難；2房 價預(yù)測難 以準(zhǔn)確；3 開發(fā)費用難以準(zhǔn) 確。1不適宜于已 建成地或已開發(fā)地；2成 本不等于價格。不適宜于 無路線價 區(qū)域。不適宜于無基準(zhǔn)地 價區(qū)域。理論基礎(chǔ)1依實例地 價格，比較求 評估地價格；2無理論基 礎(chǔ)，但實用。1未來純收 益還原現(xiàn)值 即為價格；2 有理論基礎(chǔ)。1地價= 房地價- 建筑成本-利潤利 息；2建 筑價=房 地價-地 價；3有 理論基礎(chǔ)。1建筑價=重 置成本-折 舊；2新開發(fā) 地價=土地取 得費加發(fā)費 +利潤+利息+ 區(qū)位修正。宗地價=路

3、線價*深度 指數(shù)*條件 修正指數(shù)* 時間修正系數(shù)。宗地價=基準(zhǔn)地價*（1 ±匯區(qū)域及個別 因素修正系數(shù)）*批 租年期系數(shù)*時間修正系數(shù)。估價程序1收集適當(dāng) 交易實例；2 查證交易條 件狀況，包括 價格、支付條 件、動機(jī)及宗 地條件；3實 例交易情況1估價總收 益；2估價總 費用；3計算 純收益；4選 定還原率；5 計算收益價格。1估計開 發(fā)完成后房地售 價；2估 計建筑費 用；3估 計各項稅 費；4計1確定土地征 用拆遷費；2 確定開發(fā)費；3確定利潤；4 確定利息；5 計算成本價格；6位置修 正。1查定路線 價；2查定 深度指數(shù)；3查定條件 指數(shù)；4查 定時間修正指數(shù)；5 修正出宗1

4、查定基準(zhǔn)地價；2 查證評估地塊條件；3查定各項修正系數(shù)；4修正出宗地 價。修正；4實例 期日修正；5 實例區(qū)域及 個別因素修 正；6判定比較價格。算地價。地價格。現(xiàn)實性評估結(jié)果與 市價相近，最 具現(xiàn)實性評估結(jié)果與 市價稍有偏 差接近市價評估結(jié)果與 市價常有偏 差接近市價接近市價掌握難易易難易易易，適于多 宗地估價易，適于多宗地估價評估結(jié)果比較價格收益價格剩余價格成本累加價 格比較價格比較價格收益還原法案例一評估土地價格案例1某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取 得一塊商業(yè)用地，土地面積 5000m2 , 土 地出讓年限為2000年7月1日至2040年 6月30日，共40年。該公司在該地塊上

5、建成一棟鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑 面積為15000 m2,于2001年7月1日竣 工投入使用，該建筑物當(dāng)時重置價格為 1300元/ m2?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營， 經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入 6000萬元， 年銷售成本及經(jīng)營成本共 4000萬元，管 理費、財務(wù)費用為年經(jīng)營收入的 6%,商品 銷售稅及附加為銷售收入的 %,經(jīng)營利潤 為年經(jīng)營收入的10%,怙2005年7月1 日同類型建筑物重置價值為 1500元/ m 2, 房屋還原利率為8%, 土地還原利率為6%, 不考慮遞增及物價因素，求該地塊于2005 年7月1日價值。（注釋：1該物業(yè)為自營物業(yè)，總費用中需扣除經(jīng)營者利潤；2總費用中扣除房屋

6、年折舊的計算，由于土地終止日期2040年 6 月 30 日短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命到期日（鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)壽命為60 年，本例房屋經(jīng)濟(jì)壽命到2061 年 6 月 30 日止），故折舊年限到土地終止日2040 年 6月 30 日止，共39 年）解：年經(jīng)營收入=6000 萬元年須扣除總費用：銷售成本及經(jīng)營成本=4000 萬元； 管理費、財務(wù)費用=6000*6%=360 萬元；商品銷售稅金及附加=6000*%=510萬元；房屋年折舊：折舊年限從2001 年 7 月 1日至 2040 年 6 月 30 日共 39 年房屋重置價=1500*15000=2250 萬元； 年折舊額=2250/39=萬元；已

7、折舊年限從2001 年 7 月 1 日至 2005 年6 月 30 日共 4 年。房地產(chǎn)年純收益=萬元房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率 =（ *4） *8%=萬元土地年純收益=萬元該地塊于2005 年 7 月 1 日的價值：P=a/r地 *1-1/（1+ r 地 ）n=6%）*1-1/（1+6%）35=萬元；土地單價=9011 元 /平方米。二 評估房地產(chǎn)價格案例 2某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000 平方米，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50 年。該宗地上建有一座飯店，在2005 年 8 月尚可有效使用50 年，容積率為3,。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在2

8、005 年 8月 50 年期土地適宜權(quán)價格為1000 元 /平方米（容積率為1 時） 。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價增長60%。該飯店每月的客觀凈收益為15 萬元。已知土地還原 率r1=6%， 該 飯 店 的 建 筑 還 原 率 取2=8%。評估該飯店的價格，估價期日為 2005 年 8 月。解：房地年純收益=15萬元/月 *12 月 =180萬元/年；土 地總地價=10000m2*l000 元 /m2* (1+2*60%) =2200 萬元；土地年純收益=(2200*6%) /1-1 /(1+6%)50=萬元/房屋年純收益二房地產(chǎn)年總純收益-土地年純收益=萬元/年；房價二(房屋年純收益/

9、r 2 )*1-1 /(1+r 2)50=8%)*1-1/(1+8%)50=萬元。案例3不動產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用 途為綜合樓。占地面積為各層建筑面積如土地面積為8400 m2。建筑物部分：1樓3800m2； 2-5 樓:2800m2;合計：15000m2。樓層面積單價月租金 收入押金52800401120002600042800401120002600032800401120002600022800401120002600013800100380000114000合計15000828000218000建筑物總造價為4800萬元，其中主體所 占比例為65%,設(shè)備所占比例為35%,建

10、筑物的耐用年限主體為 50年，設(shè)備平均 為10年，殘值率為0。不動產(chǎn)每空置一個 月，押金運用年收益率為7%,不動產(chǎn)租稅 為萬元，保險費為萬元，管理費為建筑物 造價的2%。作為購買土地及地上建筑物 50年使用權(quán)的參考值，綜合還原率取8%, 估價期日為2005年9月30日；估價日期 為2005年9月1日-10月30日。解：租金二萬元*12月二萬元/年，押金運用收益 二萬元*7%二萬元，空房損失額二萬元(按一 個月的租金計算)，則，總收益-租金+收 益-損失二萬元；折舊費=主體(4800*65%*1/50) +設(shè)備 (4800*35%*1/10)二萬元，維持管理費=4800*2%=萬元(按建筑物造價

11、的2%計算)，租稅二萬元，保險費二萬元；則，總費用=+96+»元；故，純收益=總 收益-總費用二萬元；不動產(chǎn)收益價格=不動產(chǎn)純收益/綜合還原率 *1-1/( 1+綜合還原率)50=萬元。三 評估承租土地使用權(quán)價格案例 4某企業(yè)于10 年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權(quán)，目前實際支付的年租金是 8 萬元，該租約上有10 年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場年租金為10 萬元，根據(jù)測算承租土地使用權(quán)還原率為8%， 計算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權(quán)價格解：年租金差額(租金盈余)=10-8=2萬元；承租土地使用權(quán)價格 =(2/8%)*1-1/(1+8%)10=萬元。市場

12、比較法案例注意事項：注意特殊交易；因素修正按影響大小確定 不同權(quán)重；各項修正不超過 20%,總修正 不超過30%;估價結(jié)果確定可按不同權(quán)重 計算。案例1估價師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場 價值，估價對象及比較案例的區(qū)域和個別 因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情 況如下：估價對象實例A實例B實例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300交易情況求正 常市 場價 值急于 出售， 比正 常低5%拍賣 成交， 比正 常高5%正常 交易交易日期正常，價格價格價格2005 .1指數(shù)105指數(shù)101指數(shù)103價格 指數(shù)102區(qū)域因素合 計1009810097個別因素合 計1009899

13、100容積率2剩余使用權(quán) 限40年38年39年40年成交價格（元/m 2）450052004900本題注意：要進(jìn)行使用權(quán)限修正和容積率 修正（根據(jù)當(dāng)?shù)貒敛块T公布商業(yè)用地容 積率修正系數(shù)表）估計對 象實例A實例B實例C容積率 系數(shù)1使用權(quán)限修正中，土地還原利率取 6%;解：由題可得，比準(zhǔn)價格：實例A=4500*100/95*105/101*100/ 98*100/ 98*100/98*1/=5303 元/ m2；實例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/ 99*100/103*1/=4983 元/ m2；實例C=4900*100/100*105/102*100/

14、 97*100/100*100/101*1/1=5149 元/ m2；由于宗地C為正常交易，故，設(shè)實例 A權(quán) 重取，實例B權(quán)重取；實例 C權(quán)重取，實例A實例B實例C比準(zhǔn)價格530349835149權(quán)重估價對象 評估單價5145估價對象 評估值3087案例2某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評估，根 據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供應(yīng)圈的三個比較案例，并對區(qū)域因素及個別因素分別與待估宗地進(jìn)行 比較，比較情況如下：項E待估宗 地實例A實例B實例C用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供應(yīng)圈市郊市郊市郊市郊交易時 間交易情 況正常正常正常正常土地使 用年限50年50年50年50年成交價 格370元 /m239

15、2元 /m2355元 /m2區(qū)域因素父通 件條0-1%-2%0基礎(chǔ)設(shè) 施0-1%-2%-1%產(chǎn)業(yè)聚 集00-1%2%環(huán)境情 況0-2%00個別因素宗地面 積03%05%宗地形 狀0-2%00地形00-1%-3%規(guī)劃限 制0000根據(jù)該市國土部門公布的工業(yè)用地容積 率修正系數(shù)表可知：待估宗 地實例A實例B實例C容積率 系數(shù)1交易期日修正：據(jù)調(diào)查，該市 2005年1 月至10月地價上漲4%,平均月上漲幅度 為,將2005年1月地價指數(shù)定為100, 則，2005年10月地價指數(shù)為104; 2005 年8月地價指數(shù)為。解：實例A=370*100/100*1/*104/104*100/96*100/10

16、1=389 元 / m 2；實例 B=395*100/100*1/*104/100*100/95*100/9 9=455 元 / m 2；實例 C=355*100/100*1/*104/*100/101*100/102 =358 元 / m 2；上述各例修正后價格差異較小，采用算術(shù)平均法計算：待估宗地單價=（實例A修正后價格+實例 B修正后價格+實例C修正后價格）/3=401 元 / m 2。成本逼近法案例案例 1某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5Km2， 現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000m2。根

17、據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置。拆遷及青苗補(bǔ)償費為億元，征地中發(fā)生的其他費用為億元；征地后，土地“七通一平”的費用為2 億元/ Km 2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額站總開發(fā)投資的40%，總投資回報率為20%，土地增值收益率取20%，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10%，土地還原率確定為7%。 試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。解：土地取得費=( +) *10 8/(5*10 6)=120元 / m2土地開發(fā)費=( *10 8) /( 1*10 6) =200元 / m2投資利息 =120*(1+10%)2-1+200*40%*(1+10%)+20 0*60%*(1+10%)=元 /

18、m2投資利潤=(120+200)*20%=64元 / m2土 地 增 值 收 益 =(120+200+64)*20%=元 / m2土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益=元 / m 2(由于開發(fā)區(qū)內(nèi)有部分占地是無法出讓的，因此需分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r格中去)開發(fā)區(qū)可出讓土地比率=(開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積)/開發(fā)區(qū)土地總面積*100%=70%可出讓土地的平均單價=70%=元 / m2年期修正后價格=*1-1/(1+7%)50=元 / m2土地總價格=*10000=7077400 元剩余法(假設(shè)開發(fā)法)案例一 單純的地價評估案例 1有一成片皇帝需要估價，獲知該成片

19、荒地的總面積為2Km2,適宜進(jìn)行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K “五通一平”的熟地單價為1000元 / m2； 將該成片荒地開發(fā)成 “五通一平”熟地的開發(fā)成本為億元/ Km 2，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3 年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12%，投資利潤率為20%；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓地塊價格的6%； 購買荒地需要交納的稅費為荒地價格的4%， 熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價和單價。解：設(shè)荒地的總價為p總開發(fā)價值=1000*2000000*60%=12億元；總開發(fā)成本=*2=5 億元；總利息=p*(1+4%)*(1+12%

20、)3-1+5*(1+12%)=+ 億元；總 轉(zhuǎn) 讓 稅 費 =12*6%=億 元 ； 購 買 稅 費 =P*4%=；總利潤 =+5)*20%=+1 億元；可知 P=12-5-+ )- -+1)=億元；故荒地總價=億元；荒地單價=元 / m 2。案例 2估價對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地，土地總面積為 1000 m2,且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)、居住，允許建筑容積率為7,允許建筑覆蓋率W 50%,土地使用權(quán)年限為50年，出售時間為2003年 10 月，需評估該地塊在2003 年 10 月出售時的購買價格。(估價過程：確定最佳用途為商住混合用地，因建筑容積率為7，建筑覆蓋率為50%,故

21、建筑總面積為70000 m2,設(shè)建筑物層數(shù) 14 層，各層建筑面積為5000 m2，地上 1-2 層為商業(yè)用地，建筑面積為10000m2， 3-14層位住宅，建筑面積為60000 m2；預(yù)設(shè)共需3 年時間完成投入使用，即 2006 年 10 月完成；估計建造完成后，商業(yè)用地完全售出，住宅樓30%在建造完成售出，50%半年后售出，其余20%一年后才能售出； 預(yù)計商業(yè)樓平均售價4500 元 / m 2， 住宅樓平均售價2500 元 / m 2； 估計建筑費用為 5000 萬元，專業(yè)費用為建筑費的8%，年利息率15%， 銷售費用為樓價的3%， 稅費為樓價的6%， 投資利潤率為25%； 在未來 3 年

22、開發(fā)費用第一年需投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。 )解：方法一：靜態(tài)方式計算地價設(shè)總地價為 P，總 樓 價 =4500*10000+2500*60000=19500萬元；總建筑費=5000 萬元；總專業(yè)費用=總建筑費*8%=400 萬元；總利息=總地價*利息率 *計算期+總建筑費*利息率*計算期+總專業(yè)費*利息率 *計算期=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*+50%*+30%*=P*+1134 萬元；總銷售費用=總樓價*3%=585 萬元；總稅費 =總樓價*6%=1170萬元；總利潤=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)*利潤率=P*+1350萬元；由此可知總

23、地 價 P=0-( P*+1134)- 585-1170- (P*+1350)=5800 萬元。方法二：動態(tài)方式計算地價假設(shè)計算的基準(zhǔn)時間定為該塊土地的出售時間， 即 2003年 10月，年貼現(xiàn)率為15%：總樓價=(4500*10000)/(1+15%) 3+(2500*60000)/(1 +15%)3*30%/(1+15%) 0+50%/(1+15%)+20%/(1+15%)1=12230 萬元；總建筑費 =5000*20%/(1+15%)+50%/(1+15%)+30%/( 1+15%)=4017萬元；總專業(yè)費=總建筑費*8%=321 萬元；(因為總地價、總建筑費、總專業(yè)費在動態(tài)方式中均已

24、考慮時間因素，實際上已含有利息，故不再單獨計算總利息)；總稅費 =總樓價*6%=734 萬元；總利潤=(總建筑費+總地價+總專業(yè)費)*利潤率=P*+1085萬元；有題可知：總地價 P=1-734-(P*+1085)=4858萬元。由于一般動態(tài)方式計算更為精確，故估價結(jié)果以動態(tài)方式結(jié)果為主，總地價定為4900 萬元：總地價 =4900 萬元；單位地價=4900 元 /m2;樓面地價=700元/ m2。二 開發(fā)商預(yù)期利潤測算案例 3某開發(fā)商已取得某宗地70 年土地使用權(quán)，該宗地為 “七通一平”空地， 面積3000 m2，土地價格為80 萬元，取得土地使用權(quán)過程中所支付的法律、估價及登記等費用為地價

25、的12%。用途為住宅，最大容積率為4。該項工程取得土地使用權(quán)后3 個月即可動工，建筑時間為2 年，建成后即可全部售出， 住宅售價預(yù)計為3000 元 / m 2， 建筑費和專業(yè)費預(yù)計為1000元 / m2， 在建筑期間的投入情況：第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為12%，不動產(chǎn)銷售的額稅費為不動產(chǎn)總價的6%。解：不動產(chǎn)總價=3000*3000*4=3600 萬元；建筑費及專業(yè)費=1000*3000*4=1200 萬元；地 價 及 其 他 費 用 =8000000*(1+12%)=896 萬元；總利息 =896*(1+12%)+1200*40%*(1+12%)+120 0*60%

26、*(1+12%)=萬元(注：地價計息期為2 年 3 個月即年) ；銷售稅費=3600*6%=216 萬元；開發(fā)商利潤 =萬元；利潤占不動產(chǎn)價的百分比=3600=%；利潤占開發(fā)總成本的百分比 =(1200+896+216)=%；由此可知，項目投資回報良好，預(yù)期利潤可觀，項目可行。三 建筑費及專業(yè)費最高控制標(biāo)準(zhǔn)的測算案例 4某公司已取得宗地50 年土地使用權(quán)，該宗地為 “七通一平”空地， 面積 12000 m2，地價及相關(guān)法律、估價等費用為300 萬元，城市規(guī)劃宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為，確定該開發(fā)公司在該項目中的建筑費及專業(yè)費的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。已知該工程在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時間為

27、 2 年，建成后即可全部出售，目前市場同類工業(yè)廠房的售價預(yù)計為1300 元 / m 2，開發(fā)資金均勻投入，貸款年利率12%，開發(fā)商要求利潤為不動產(chǎn)總價的18%，不動產(chǎn)銷售的稅費為不動產(chǎn)總價的6%。解：假設(shè)在建筑費及專業(yè)費的最高控制額為 X 元，不動產(chǎn)總價=1300*12000*=2340 萬元；地價及其他費用=300 萬元；總利息=300*(1+12%)2-1+X*(1+12%)1-1=+763200元；開發(fā)商利潤=2340*18%=萬元；銷售稅費=2340*6%=萬元；得X=-3000000-+763200)- 42=.429元；單位面積建筑費及專業(yè)費控制標(biāo)準(zhǔn) =.429/(12000*=

28、元 / m2。路線價估價法案例計算方法：1 臨街地：臨街深度未達(dá)里地，其每平方米（即單價）依其深度，按深度指數(shù)計算。 平行四邊形，以高位臨街深度，按深度指數(shù)計算單價。 梯形：平行邊與臨街線一致，依其高度為臨街深度，按深度指數(shù)計算單價后，再視其上下邊長比，利用價值進(jìn)行加價或減價修正，其修正數(shù)額以不超過原計算單價兩成為限；平行邊垂直于臨街線，以其兩邊中點的連線為臨街深度，計算單價，不進(jìn)修正。 三角形：正三角形（一邊為臨街線的），以其高度的一半為臨街深度，計算單價；逆三角形（三角形頂點在臨街線上）， 以其臨街線上的頂點與底邊中點垂直距離為一半，及底邊中點的深度為起迄深度，比照袋地計算。 兩面臨街地，

29、縱深在 36m（含36m）以下者，應(yīng)以中線分前后兩部分，分別計° 深度超過里地線者，其單價應(yīng)以里地單價與臨街地單價按面積比例平均計算得。2 路角地：按具體路線區(qū)段的加成規(guī)則進(jìn)行修正，加成的幅度一半不超過旁街路線價的三成。3 袋地：袋地的單價依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進(jìn)行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三角形，其起迄深度比照臨街地方法計算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價應(yīng)以袋地單價與里地單價按面積比例平均計算；里地單價按路線價四成計算（里地價與路線價四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨劃分區(qū)段）。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法案例案例 1企業(yè)甲與企業(yè)乙計劃于2006 年 8 月 30 日合作開發(fā)住宅

30、樓，雙方商定，由甲出地，乙出資金，并約定建成后以土地價值和企業(yè)乙實際投入的資金額確定分配比例。該土地已經(jīng)達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，雙方約定如果企業(yè)甲再次基礎(chǔ)上和企業(yè)乙同意下，進(jìn)行必要的土地再開發(fā)時，發(fā)生的額外費用計入企業(yè)甲的投資。在項目實際開發(fā)時，企業(yè)甲計劃投資40 萬元改造道路，并已征得企業(yè)乙的同意。該土地面積2000 m2,使用權(quán)為70年，規(guī)劃容積率4。已知在取得土地使用權(quán)3 個月后動工，建筑時間 2 年，建成后全部售出，預(yù)計售價為 3000 元 / m 2，企業(yè)乙實際投入1100 萬元，第一年投入40%，第二年投60%。建筑費及專業(yè)費用平均水平為1000 元 / m 2；另外，稅費為地價的

31、2%，貸款年利率為12%，銷售稅為房價6%，利潤預(yù)計為房屋售價的 %。該地區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價為3100 元 / m 2，待開發(fā)土地相對于基準(zhǔn)地價區(qū)域的平均區(qū)域條件和個別條件為-2%和-3%。基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為2004 年 8 月 30日，近 2 年，地價上漲5%，土地還原率10%。 試確定企業(yè)甲與企業(yè)乙的分配比例。解： 1 求地價方法一：剩余法求地價，設(shè)地價為P房地產(chǎn)總售價=3000*2000*4=2400 萬元；建筑費及專業(yè)費用=1000*2000*4=800 萬元；地價及稅費=P*(1+12%)萬元；銷售費用 =2400*6%=144 萬 元 ； 開 發(fā) 利 潤 =2400*%=579 萬 元 ； 利 息 =P*(1+2%)*(1+12%)+800*40%*(1+12%) + 60%*(1+12%)；故P=2400-800- P*(1+12%)-144-579-利息=600 萬元方法二：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求地價，基準(zhǔn)地價=3100*2000=620 萬元； 宗地地價=基準(zhǔn)地價*1+區(qū)域條件修正+個別條件修正 * 時 間 修 正 * 年 期 修 正 =620*(1-3%-2%)*(105/100)*1=620 萬元； 與 方法一相差較小所以，地價取平均值地價為610 萬元；2 投資確定企 業(yè) 甲 投 資 額 =地 價 +道 路 改 造 費 =610+40=650萬元；企業(yè)乙投資