高檔公寓調(diào)研報(bào)告

1、1 / 34朝陽(yáng)公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報(bào)告第一部分 調(diào)研概況一、 調(diào)查范圍 此次調(diào)研的重點(diǎn)為朝陽(yáng)公園周邊及亮馬河、 燕莎一帶的高檔公 寓。因?yàn)榇藚^(qū)域是北京最早一批外銷(xiāo)房聚攏之地， 之后相繼有許 多新盤(pán)推出，因此我們將調(diào)研的項(xiàng)目分為兩個(gè)部分， 一個(gè)為 95-99年推出的項(xiàng)目，我們稱(chēng)為第一代公寓， 99 年以后推出的項(xiàng)目我 們稱(chēng)為第二代公寓， 這兩代公寓都極富特色， 在其銷(xiāo)售的時(shí)代里 不乏在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)軍的項(xiàng)目， 但隨著市場(chǎng)的進(jìn)展， 第二代 公寓雖與第一代公寓一脈相承， 卻也不斷適應(yīng)時(shí)代的進(jìn)展具有了 新的特色， 這些變化也代表了北京高檔公寓市場(chǎng)的進(jìn)展特點(diǎn)。 我 們將調(diào)研的重點(diǎn)放

2、在新項(xiàng)目上， 將老項(xiàng)目的分析只是作為一個(gè)參 照系，兩相比照，我們會(huì)更清晰地看出其進(jìn)展的趨勢(shì)。二、 調(diào)研目的 因?yàn)槌?yáng)公園周邊為京城最有代表性的外銷(xiāo)項(xiàng)目聚攏地， 在人們 的印象中那個(gè)地點(diǎn)一直是高檔公寓的天下， 我們想通過(guò)此次的調(diào) 查探尋出北京高檔公寓進(jìn)展的脈搏及趨勢(shì)， 從而給我們?cè)谝院蟮?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中以啟發(fā)與參考， 并吸取其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)， 運(yùn)用到今 后的項(xiàng)目操作之中。第二部分 區(qū)域狀況分析要對(duì)一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究， 首先必須對(duì)此區(qū)域的狀況 進(jìn)行2 / 34深入的了解， 因此在我們開(kāi)始調(diào)研之前， 先對(duì)該區(qū)域作一個(gè) 清晰的認(rèn)識(shí)與分析。朝陽(yáng)公園地區(qū)作為一個(gè)新興的區(qū)域， 目前已集中了相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)

3、 代化綜合大廈、寫(xiě)字樓、酒店、外銷(xiāo)公寓以及商業(yè)文化設(shè)施，既 有居住區(qū)的生活便利性， 又有環(huán)境相對(duì)安靜、 交通方便的辦公條 件，差不多進(jìn)展成為京城東北地區(qū)一個(gè)較為繁華的現(xiàn)代化商務(wù)活 動(dòng)區(qū)。隨著 CBD高地價(jià)擠出效應(yīng)的阻礙， 這一地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)和 聚攏效應(yīng)必將與日俱增。一、 文化亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)， 目前德、 日使館差不多入 住，以后美國(guó)使館和日本使館也將興建于此， 這種使館區(qū)的密集 也帶來(lái)了文化的聚攏。 除此之外德國(guó)學(xué)校、 法國(guó)學(xué)校、世紀(jì)劇院、 中日青年友好交流中心、 東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。 2003 年底還將建成一所集幼兒園、 小學(xué)合成的初級(jí)教育學(xué)校和擁有教 學(xué)、研究、展

4、示三位一體的高等藝術(shù)劇院。二、 餐飲那個(gè)地點(diǎn)匯合了世界各地的餐飲， 各種富有特色的主題餐廳與酒吧，帶給人不同飲食文化的漂亮與享受， 如普拉納啤酒坊純正的 德國(guó)黑啤、“ Friday ”“ Hard rock ”等美式餐廳、 21 世紀(jì)飯店 旁邊的日式消費(fèi)區(qū)提供了享受不同風(fēng)格異國(guó)風(fēng)情的空間。3 / 34三、商務(wù) 那個(gè)地點(diǎn)有長(zhǎng)城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、 21 世紀(jì)飯 店、亮馬、燕莎等大型高級(jí)飯店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬 潤(rùn)大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、進(jìn)展大廈等高中 檔寫(xiě)字樓，為此區(qū)域營(yíng)造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了 科勒、韓國(guó)現(xiàn)代、LG 東洋株式會(huì)社、愛(ài)普生、豐田、西

5、門(mén)子、 夏普、日立、戴姆勒 . 克萊斯勒等跨國(guó)公司，使其更具有國(guó)際商 務(wù)吸引力。四、購(gòu)物娛樂(lè) 燕莎購(gòu)物中心、 萊太花卉市場(chǎng)等購(gòu)物場(chǎng)所， 堪稱(chēng)京城最有潛力的 黃金消費(fèi)區(qū)。滾石、三里屯、朝陽(yáng)公園及大大小小富有特色的名 店構(gòu)成了此區(qū)域富有特色的娛樂(lè)氛圍。五、自然環(huán)境此區(qū)域以自然環(huán)境優(yōu)越而著稱(chēng)。 朝陽(yáng)公園是北京規(guī)劃面積最大的 都市公園，面積 320 公頃，有 2100 畝的寬敞湖面。市區(qū)內(nèi)唯一 的高爾夫球場(chǎng)朝陽(yáng)國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部， 占地 300 余畝，郁郁 蔥蔥。亮馬河曲折而過(guò)，平添幾許浪漫與寧?kù)o。從 2001 年底， 四環(huán)路兩側(cè)將建成各 100 米寬的景觀綠化帶，東四環(huán)段以秋色為 特點(diǎn)，又為朝陽(yáng)公園地

6、區(qū)平添了幾分自然的情趣。六、交通便捷朝陽(yáng)公園地區(qū)擁有發(fā)達(dá)的交通運(yùn)動(dòng)線， 東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中， 路網(wǎng)方便快捷，建設(shè)中的東直門(mén)立體交通樞紐和與之毗鄰的機(jī)場(chǎng) 高速路4 / 34使國(guó)際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致，快捷的交通是此區(qū)域進(jìn)展真正的原動(dòng)力。由三四環(huán)共同組合解決交通問(wèn)題， 可不 能形成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。而離首都機(jī)場(chǎng)20 分鐘的距離，更提升了這一區(qū)域的交通便利性。 擁有多條放射性道路 與之相連接，道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)比較好， 與市中心區(qū)聯(lián)系也專(zhuān)門(mén) 方便，已成為市區(qū)東部地區(qū)進(jìn)展的區(qū)位節(jié)點(diǎn)。第三部分調(diào)研分析一、價(jià)格分析朝陽(yáng)公園地區(qū)給人的感受是一個(gè)高檔的、奇妙的地點(diǎn)，但這具體到這一地區(qū)卻也

7、象其他地點(diǎn)一樣房?jī)r(jià)有高有低，它們之間既相互依存，又相互競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格的分析，能夠得出此區(qū)域 項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。1、第一代公寓物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)地址售價(jià)(USD/m2)外銷(xiāo)證號(hào)入住時(shí)刻5 / 34碧湖居農(nóng)展館南路1338 起，1850均外 9895.12景園大廈農(nóng)展館南路2800外 03196.5龍寶花園麥子店小區(qū)2200外 04296.1京達(dá)花園農(nóng)展館南路1800外 06596.10伯寧花園朝陽(yáng)區(qū)麥子店1800外 12396.3清靜明湖農(nóng)展館路南1860 起外 15497.11三全公寓朝陽(yáng)區(qū)麥子店北街只租不售外 16097.8上表所列是各項(xiàng)目當(dāng)時(shí)最早推出市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。景園大廈在95年推出時(shí)價(jià)格

8、達(dá)到2800 USD/m2這在當(dāng)時(shí)整個(gè)北京市場(chǎng)中差不 多上比較高的價(jià)位。而僅一墻之隔的京達(dá)花園、 碧湖居單價(jià)格卻 相差近USD1000這兩個(gè)項(xiàng)目均采取了低價(jià)策略來(lái)爭(zhēng)奪客戶(hù)。 在 這三個(gè)項(xiàng)目中，景園大廈盡管售價(jià)最高，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻最好，因此 能夠看出在此區(qū)域購(gòu)房的客戶(hù)都特不有實(shí)力，不專(zhuān)門(mén)在意價(jià)格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。我們從當(dāng)時(shí)的付款方式也能夠證實(shí)這一6 / 34點(diǎn)。以當(dāng)年的房?jī)r(jià)如此之高，購(gòu)買(mǎi)者的付款方式選擇卻特不有限， 或者采取一次性付款，或者采取銀行按揭，而當(dāng)時(shí)的銀行按揭只 有 5 成5 年，最高的也只有 6 成 7 年，當(dāng)時(shí) 8 成 30 年的銀行按 揭形式還未推出，因此能夠講最初的這一批購(gòu)房者

9、屬于高端客 戶(hù)。2、第二代公寓物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)地址售價(jià)(USD/m2)性質(zhì)入住時(shí)刻福景苑朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路USD2400外銷(xiāo)2001.7京達(dá)國(guó)際公寓農(nóng)展館南路13000外銷(xiāo)2003.3亮馬名居亮馬橋路11000內(nèi)銷(xiāo)2002.8博雅園農(nóng)展館南路10000內(nèi)銷(xiāo)2002.5棕櫚泉朝陽(yáng)公園南側(cè)11000外銷(xiāo)2003.12瑞城中心小亮馬橋路 48 號(hào)USD2800外銷(xiāo)2002.6富麗華園朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展南路3 號(hào)9000 均價(jià)內(nèi)銷(xiāo)2001.3由上表能夠看出朝陽(yáng)公園區(qū)域的外銷(xiāo)房市場(chǎng)差不多被打破。 在新 推出的項(xiàng)目中，內(nèi)銷(xiāo)房的比例大幅度提高，占到總數(shù)的 43%那 個(gè)區(qū)域不再由外銷(xiāo)房獨(dú)步天下， 內(nèi)銷(xiāo)項(xiàng)目的入市使該區(qū)域的物業(yè)

10、檔次有所降低。隨著內(nèi)銷(xiāo)房的入市，房?jī)r(jià)的降低也在必定，110007 / 34元/m2 左右的價(jià)格已成為那個(gè)區(qū)域的主流。博雅園在 2000 年 9 月份推出市場(chǎng)時(shí)， 起價(jià)只有 7 千多， 而只有 到 2002年 5 月入住時(shí)價(jià)格才升到了 10000,少數(shù)的板樓單元單 價(jià)可達(dá) 12000,均價(jià)為 8800,如此的價(jià)格能夠講是顛覆了此區(qū)域 的高價(jià)傳統(tǒng)。由于幾個(gè)內(nèi)銷(xiāo)房都申請(qǐng)了外租權(quán)，因此客戶(hù)定位仍然為周邊外企的白領(lǐng)，但客戶(hù)的檔次相應(yīng)也略微有所下降。福景苑和瑞城中心雖仍采取高價(jià)路線，堅(jiān)守這塊陣營(yíng)，但瑞城中心的銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀，如此高價(jià)的項(xiàng)目風(fēng)光不再， 與幾年前不 可同日可語(yǔ)。因此瑞城中心的滯銷(xiāo)一個(gè)方面有其

11、銷(xiāo)售策略不當(dāng)?shù)?緣故，但也客觀地反映出了此區(qū)域的需求也在發(fā)生著變化。物業(yè)治理費(fèi)分析一個(gè)項(xiàng)目的檔次除了應(yīng)考慮其硬件配套以外，另一個(gè)最重要的方面應(yīng)該是物業(yè)治理的水平，其直觀的反映確實(shí)是物業(yè)治理費(fèi)的高 低。1、第一代公寓物業(yè)名稱(chēng)治理費(fèi)（USD/m2月）物業(yè)治理公司碧湖居0.7怡高物業(yè)治理公司景園大廈2.04怡高物業(yè)服務(wù)有限公司龍寶花園1.1成基房地產(chǎn)物業(yè)治理部8/34京達(dá)花園1.32/伯寧花園1.3成基房地產(chǎn)物業(yè)治理部三全公寓 4.2 （含會(huì)所費(fèi)、空調(diào)費(fèi)）仲量聯(lián)行作為京城外銷(xiāo)公寓的發(fā)軔之地，因此會(huì)吸取國(guó)外物業(yè)治理的先進(jìn) 經(jīng)驗(yàn)與觀念，可不能忽略物業(yè)治理在項(xiàng)目中的重要作用，因此當(dāng)時(shí)此區(qū)域的外銷(xiāo)公寓的物業(yè)

12、治理費(fèi)都采取了高路線，均在USD1/m2 月以上，低于 USD1/m2 月的項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的 17%這 在當(dāng)時(shí)還沒(méi)有物業(yè)治理概念的內(nèi)地，能夠確實(shí)是開(kāi)風(fēng)氣之先。 而當(dāng)時(shí)的碧湖居因?yàn)椴扇〉牡蛢r(jià)策略，因此物業(yè)治理費(fèi)也定在一個(gè)較低的水平。但通過(guò) 5-6 年的運(yùn)營(yíng)能夠看出物業(yè)治理費(fèi)高的項(xiàng)目 因?yàn)榫S護(hù)得當(dāng)，因此物業(yè)各方面狀況良好，因此租售情況也較好。 例如三全公寓，不管是硬件的保養(yǎng)和維護(hù)依舊軟件的服務(wù)都使其 處在一個(gè)較高的檔次，因此租金幾年來(lái)一直保持在同一水平，沒(méi)有大的起伏。而一些物業(yè)治理費(fèi)低的項(xiàng)目租金卻出現(xiàn)了明顯的下 滑。2、第二代公寓物業(yè)名稱(chēng)治理費(fèi)（USD/m2.月）物業(yè)治理公司福景苑USD2新加坡穎

13、士格京達(dá)國(guó)際公寓USD1美國(guó)物業(yè)治理公司亮馬名居3.8中海物業(yè)治理公司9 / 34博雅園3.5開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司棕櫚泉5香港物業(yè)治理公司在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業(yè)治理費(fèi)為 USD2/m2. 月，由新加坡物管公司治理，京達(dá)國(guó)際公寓為USD1/m2 月，由美國(guó)物業(yè)治理公司治理之外， 其他三個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)治理費(fèi)都大大 低于USD1/m2 月，占到總項(xiàng)目數(shù)量的 60%而且這些項(xiàng)目均啟用 國(guó)內(nèi)的物業(yè)治理公司。除了亮馬名居和博雅園為內(nèi)銷(xiāo)相應(yīng)采取低 物業(yè)治理費(fèi)外，外銷(xiāo)的棕櫚泉的物業(yè)治理費(fèi)也只有5 元/m2.月。因此此區(qū)域新推出項(xiàng)目除了價(jià)位下降外，物業(yè)治理費(fèi)水平也有向下的趨勢(shì)。三、租金分析一個(gè)項(xiàng)

14、目的市場(chǎng)情況從其價(jià)格能夠反映出來(lái)， 也能夠由其入市以 后的租金水平反映出來(lái)，因此分析一個(gè)項(xiàng)目的租金情況， 也能夠 得出其投資的價(jià)值是否體現(xiàn)出來(lái)。1、第一代公寓物業(yè)名稱(chēng)最初租金（建筑面積）（USD/m2.月）目前租金（建筑面積）（USD/m2.月）碧湖居246-8景園大廈3311-15龍寶花園276-710 / 34京達(dá)花園2710伯寧花園276-7清靜明湖2110三全公寓21-30以上各項(xiàng)目在京城差不多上特不有名氣的高檔公寓，具有廣泛的阻礙力，租務(wù)市場(chǎng)相當(dāng)活躍。以景園大廈為例，164 平米的 2 居租金達(dá)到 USD5000 月，毛收益率高達(dá) 21%造就這一現(xiàn)象的緣故 是當(dāng)時(shí)外資在華投資逐年上漲

15、，外籍人士在北京的數(shù)量越來(lái)越 多，而適合這些人士居住的公寓卻有限，因此市場(chǎng)需求與供應(yīng)之 間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。如此誘人的回報(bào)率吸引了越來(lái)越多的人購(gòu)置外銷(xiāo)公寓作為投資。 而當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量不能滿(mǎn)足需要量，因此價(jià)格高也在所難免。然而到了現(xiàn)在除了三全公寓還保持著當(dāng)年的水平外，景園大廈牽強(qiáng)維持在 USD 10 /m2.月以上外，其他項(xiàng)目都跌到了 USD 10 /m2.月 以下。這其中的一個(gè)重要緣故在于由于供應(yīng)量增大，新項(xiàng)目越來(lái)越多，客戶(hù)可選擇的余地大，因此整體租金下滑。再加之這些項(xiàng) 目推出時(shí)刻較早，各方面的功能出現(xiàn)老化，已越來(lái)越無(wú)法與新項(xiàng) 目競(jìng)爭(zhēng)，只得降低租金。2、第二代公寓11 / 34物業(yè)名稱(chēng)目前租金（USD/m2.月）福景苑24京達(dá)國(guó)際公寓未入住亮馬名居未入住博雅園12棕櫚泉未入住瑞城中心/富麗華園/第二代公寓較多的還未入住， 但它們的投資概念與第一代公寓相 比有所減弱，而自住的概念加強(qiáng)，棕櫚泉確實(shí)是這方面的代表。兩個(gè)入住的項(xiàng)目是福景苑和博雅園，按目前的租金計(jì)算，福景苑的毛收益在 12%左右；而博雅園的毛收益在 14%左右，從這兩個(gè)