關(guān)于容積率修正

1、容積率修正系數(shù)初探 摘自：中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)1999年4期作者：邢士國政府土地管理部門為了規(guī)范本地區(qū)土地市場(chǎng)，為國有土地使用權(quán)出讓等活動(dòng)確定土地價(jià)格提供依據(jù)，一般制定有基準(zhǔn)地價(jià)，并要求在國有土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估中采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。其中，容積率的修正很重要。一、容積率修正系數(shù)的內(nèi)涵一般在基準(zhǔn)地價(jià)體系中，由政府土地管理部門制定出一系列容積率大小與地價(jià)相互之間的數(shù)量關(guān)系，來定量地反映容積率與地價(jià)之間的關(guān)系，這套數(shù)量關(guān)系稱為容積率修正系數(shù)。例如北京市基準(zhǔn)地價(jià)體系中容積率修正系數(shù)為：二、容積率修正系數(shù)的作用l、是政府土地政策的反映（1）在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府相關(guān)的土地政策是通過地價(jià)來實(shí)現(xiàn)

2、的。我國人多地少的矛盾十分尖銳，“珍惜和合理利用每寸土地”的政策決定了必須采用地價(jià)這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)控土地市場(chǎng)，提高土地的利用率。因此，在制定地價(jià)時(shí)要充分考慮宗地的土地利用狀況，也就是容積率。容積率過低，說明土地利用不充分，此時(shí)要提高容積率修正系數(shù)，提高地價(jià)，提高土地開發(fā)成本，以刺激開發(fā)商提高土地利用率；當(dāng)容積率較高時(shí)，應(yīng)適當(dāng)降低容積率修正系數(shù)，降低地價(jià)，降低土地開發(fā)成本，以鼓勵(lì)開發(fā)者節(jié)約土地。通過上述調(diào)整達(dá)到節(jié)約土地的目的。（2）國家在不同時(shí)期、不同地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策不同，可以通過制定不同土地用途容積率修正系數(shù)來實(shí)施政策。例如國家要控制別墅、寫字樓、跑馬場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)，一方面可以通過提高該類項(xiàng)目的基

3、準(zhǔn)地價(jià)的辦法來提高地價(jià)，抑制土地需求；另一方面還可以通過制定較高的容積率修正系數(shù)以提高地價(jià)，限制此類項(xiàng)目發(fā)展。2、是土地收益和土地價(jià)格關(guān)系的反映地價(jià)和土地收益成正比，隨著土地收益的增加，土地所有者必然要求獲得一個(gè)較高的地價(jià)。例如，對(duì)同一宗用途相同的土地（如建設(shè)商品住宅），隨著容積率的增加，宗地內(nèi)可以建設(shè)更多的商品住宅，開發(fā)商可以獲得更多的開發(fā)價(jià)值。土地所有者當(dāng)然要求開發(fā)商在獲得土地時(shí)付出較多的代價(jià)地價(jià)。但是隨著容積率的增加，不但開發(fā)收益增加，建筑開發(fā)成本也會(huì)相應(yīng)增加，當(dāng)容積率達(dá)到某一極限值時(shí)，開發(fā)成本和開發(fā)收益相等，如果再增加容積率，開發(fā)收益不會(huì)增加，反而下降，開發(fā)利潤為負(fù)值，此點(diǎn)稱為土地利用

4、最大點(diǎn)，此時(shí)的容積率稱為最大容積率。三、容積率修正系數(shù)的分類各種不同的土地用途要求容積率不同，有些對(duì)建筑密度還有特殊要求，如對(duì)于養(yǎng)雞場(chǎng)、木材加工廠、知識(shí)密集型企業(yè)、多層住宅小區(qū)和別墅來說，由于土地用途不同，要求容積率也不同。因此，制定容積率修正系數(shù)如果脫離土地用途就不可能達(dá)到容積率修正的目的。側(cè)如，在北京市基準(zhǔn)地價(jià)體系中容積率修正系數(shù)未對(duì)土地用途做出分類，對(duì)某些行業(yè)來說容積率修正系數(shù)沒有起到作用：如別墅、木材加工廠等項(xiàng)目容積率都小于1，容積率修正系數(shù)都為1，沒有達(dá)到容積率修正的目的。根據(jù)實(shí)際工作中的一些經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為容積率修正系數(shù)一般應(yīng)以最佳容積率時(shí)的容積率修正系數(shù)定為1。依不同行業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最

5、佳容積率的要求可以分成以下幾類分別制定：1、要求容積率較小的項(xiàng)目：如別墅、高爾夫球場(chǎng)、跑馬場(chǎng)等。2、對(duì)容積率和建筑密度有特殊要求的特殊行業(yè)：如養(yǎng)殖場(chǎng)、裝訂廠、木材加工廠、貨場(chǎng)、構(gòu)件廠等。3、容積率可以較高的行業(yè)：如電子、服裝、商業(yè)等。4、住宅：可以分成多層住宅、高層住宅兩類。5、一般工業(yè)項(xiàng)目：如機(jī)械加工等。四、容積率修正系數(shù)的確定l、影響容積率修正系數(shù)確定的一般因素影響容積率修正系數(shù)的因素主要有政策因素、容積率大小與土地利用類型。（1）政策因素：容積率修正系數(shù)的制定必須貫徹國家的土地政策法規(guī)。“珍惜和合理利用每寸土地”是我國的一項(xiàng)基本國策，因此確定容積率修正系數(shù)必須考慮是否有利于無分利用土地，

6、提高土地利用率。對(duì)于多占土地，浪費(fèi)和囤積土地的行為要給予經(jīng)濟(jì)懲罰，當(dāng)容積率較低時(shí)土地利用率低，必須提高容積率修正系數(shù)，以提高地價(jià)，用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)土地供求；當(dāng)容積率較高時(shí)，土地利用率較高、對(duì)節(jié)約土地的行為應(yīng)該給予獎(jiǎng)勵(lì)，此時(shí)可以適當(dāng)降低容積率修正系數(shù)，降低地價(jià)。（2）容積率的大小：盡管土地開發(fā)收益隨著容積率的增加而增加，但是由于開發(fā)成本的增加，土地開發(fā)利潤增加得并不快，因此地價(jià)和容積率的大小并不呈正比，隨著容積率增加，容積率修正系數(shù)增加應(yīng)較緩慢。當(dāng)容積率增加到某個(gè)值（土地利用最大容積率）時(shí)，土地收益為負(fù)值，此時(shí)容積率修正系數(shù)不升反降。（3）土地利用類型：土地利用類型不同，對(duì)容積率要求不同，因此規(guī)劃

7、設(shè)計(jì)的最佳容積率不同。土地利用類型不同，容積率修正系數(shù)為1時(shí)的容積率也不同。例如別墅類項(xiàng)目，容積率一般小于l，如按北京市的規(guī)定，容積率修正系數(shù)為1，雖然在制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了土地類別的差異，但是并未考慮土地利用情況，當(dāng)容積率很小時(shí)，別墅的環(huán)境較好，別墅的收益會(huì)很高，地價(jià)理所當(dāng)然要高，如果容積率修正系數(shù)都為1，就無法真實(shí)地反映出地價(jià)和土地收益的關(guān)系了。電子、服裝類用地規(guī)劃設(shè)計(jì)的最佳容積率較高，如果容積率為l時(shí)的容積率修正系數(shù)為1，在最佳容積率時(shí)容積率修正系數(shù)>l，地價(jià)高，不利于節(jié)約用地。2、容積率修正系數(shù)的確定當(dāng)宗地容積率小于最佳容積率時(shí)，要大幅度地提高容積率修正系數(shù)，以提高地價(jià)遏止土地浪費(fèi)，提高土地利用率，節(jié)約土地；當(dāng)容積率大于最佳容積率時(shí)，可以適當(dāng)?shù)靥岣呷莘e率修正系數(shù)，和緩地提高地價(jià)以兼顧國家、社會(huì)生態(tài)、土地開發(fā)者三者的利益，適當(dāng)鼓勵(lì)節(jié)約土地資源的行為；當(dāng)容積率大于最大容積率時(shí)，在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)，為了節(jié)約土地，政府可以降低容積率修正系數(shù)，降低地價(jià)，降低開發(fā)成本，從而使最大容積率增加，提高開發(fā)者最充分利用土地的積極性。五、結(jié)論根據(jù)以上討論，在實(shí)際工作中制定容積率修正系數(shù)，要根據(jù)容積率修正系數(shù)的一般規(guī)律，針對(duì)不同的土地利用類型，區(qū)別情況分別制定，以期正確地反映容積率和容積率修正系數(shù)之間的關(guān)系，