房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)復(fù)習(xí)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狹義：主要是指在依據(jù)國(guó)家的法律取得了國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)、施工等開(kāi)發(fā)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分， 是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)， 確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和 策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。 狹義：僅指流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和中介 服務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容 按開(kāi)發(fā)范疇分類(lèi) 按開(kāi)發(fā)的時(shí)間不同，可以分為初次開(kāi)發(fā)和再次開(kāi)發(fā)；按開(kāi)發(fā)的內(nèi)容不同，可以分為外延式開(kāi)發(fā)和內(nèi)涵式開(kāi)

2、發(fā);按開(kāi)發(fā)的規(guī)模不同，可以分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、綜合開(kāi)發(fā)等。按經(jīng)營(yíng)范疇分類(lèi)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、綜合經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)經(jīng)營(yíng) 和跨國(guó)經(jīng)營(yíng) 等；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)流通經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)消費(fèi)及按經(jīng)營(yíng)對(duì)象的相對(duì)差異劃分，可以分為 按經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)方式劃分，可以分為 按活動(dòng)發(fā)生的不同過(guò)程劃分，可以分為 使用經(jīng)營(yíng)。消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為理論消費(fèi)者市場(chǎng)是所有為了消費(fèi)而購(gòu)買(mǎi)物品或服務(wù)的團(tuán)體和個(gè)人所構(gòu)成的市場(chǎng)。（一）消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)本能動(dòng)機(jī)和心理動(dòng)機(jī)（二）購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程產(chǎn)生需求一一收集信息一一分析比較一一購(gòu)買(mǎi)階段一一進(jìn)行評(píng)判（三）消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為分析主要解決何時(shí)購(gòu)買(mǎi)、何處購(gòu)買(mǎi)、由誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)及如何購(gòu)買(mǎi)等問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略（一）開(kāi)發(fā)

3、由本地化向跨區(qū)域發(fā)展（二）開(kāi)發(fā)由品質(zhì)向品牌跨越（三）住宅開(kāi)發(fā)向商用物業(yè)拓展（四）誠(chéng)信開(kāi)發(fā)地產(chǎn)爭(zhēng)雄樓市（五）開(kāi)發(fā)健康住宅風(fēng)聲水起.房地產(chǎn)價(jià)格策略（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場(chǎng)周期尋找地段一規(guī)劃設(shè)計(jì)一貸款一施工建設(shè)一建成完工一出售或出租一使用一鄰里關(guān)系穩(wěn)定一老化一更新和再開(kāi)發(fā)1#5#*40 年-50 年（生命周期）進(jìn)入期 一一成長(zhǎng)期 一一成熟期 一一衰退期（市場(chǎng)周期）（二）不同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格策略房地產(chǎn)品進(jìn)入期? 投入期應(yīng)采取的策略?投入期商品房的特點(diǎn)：?產(chǎn)品新。具有新外觀、樣式，新型室內(nèi)結(jié)構(gòu)、建筑材料， 配套布局等。?市場(chǎng)占有率低?購(gòu)買(mǎi)率低?風(fēng)險(xiǎn)大?應(yīng)采取的對(duì)策：?努力提高新產(chǎn)品的知名度，對(duì)新產(chǎn)

4、品做廣泛宣傳。?靈活選擇銷(xiāo)售渠道。根據(jù)不同用戶群的特點(diǎn)，細(xì)分銷(xiāo)售 市場(chǎng)。?激發(fā)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)行為。如加強(qiáng)宣傳力度，采取 實(shí)地參觀，靈活定價(jià)，售后服務(wù)等多種促銷(xiāo)手段。?在價(jià)格上薄利多銷(xiāo)，打開(kāi)產(chǎn)品銷(xiāo)路，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)品成長(zhǎng)期? 成長(zhǎng)期應(yīng)采取的策略?成長(zhǎng)期商品房的特點(diǎn)：?產(chǎn)品逐步被市場(chǎng)廣泛接受，產(chǎn)品供不應(yīng)求，銷(xiāo)售量高速 增長(zhǎng)。?初步形成標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)， 進(jìn)行批量生產(chǎn)，不斷降低生產(chǎn)成 本和提高利潤(rùn)。?出現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。?應(yīng)采取的對(duì)策：?不斷進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，改進(jìn)設(shè)計(jì)，使之更加完善。?適當(dāng)提高房?jī)r(jià)，以增加贏利。?開(kāi)辟新的市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)滲透。?利用優(yōu)質(zhì)的售前、售中、 售后服務(wù)，爭(zhēng)取用戶，擴(kuò)大銷(xiāo)售范圍。房地產(chǎn)

5、品成熟期? 成熟期應(yīng)采取的策略? 成熟期商品房的特點(diǎn)：? 生產(chǎn)模式化。設(shè)計(jì)被正式確定為標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，并廣泛認(rèn)可、 接受。? 商品市場(chǎng)房總面積猛增，供求基本平衡，市場(chǎng)趨于飽和。? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。? 應(yīng)采取的對(duì)策：? 提高產(chǎn)品質(zhì)量，以?xún)?yōu)質(zhì)取勝。? 保持市場(chǎng)價(jià)格，努力維持市場(chǎng)占有率，將經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)維持在較 穩(wěn)定水平。? 增加配套服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)品衰退期衰退期應(yīng)采取的策略?衰退期商品房的特點(diǎn)：?新式房屋產(chǎn)品出現(xiàn)。?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手轉(zhuǎn)移到新產(chǎn)品領(lǐng)域。?產(chǎn)品供大于求，出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象。?應(yīng)采取的對(duì)策：?將成本控制在最低的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。?采取靈活降價(jià)方案，擴(kuò)大銷(xiāo)售。?擴(kuò)大銷(xiāo)售渠道，強(qiáng)化促銷(xiāo)手段。如采取人員推銷(xiāo)、有獎(jiǎng)

6、促銷(xiāo)等。不確定型決策樂(lè)觀準(zhǔn)則：最大化最高原則，大中取大悲觀準(zhǔn)則：最大化最低原則，小中取大后悔準(zhǔn)則：最小化最高等可能性準(zhǔn)則：機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則房地產(chǎn)企業(yè)的概念及特征房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)以及在房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨 詢(xún)、物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。特征：地域性不完全競(jìng)爭(zhēng)性專(zhuān)業(yè)化和綜合化發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)的類(lèi)型（一）按照企業(yè)功能分類(lèi)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)? 專(zhuān)門(mén)從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的企業(yè)? 專(zhuān)門(mén)從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)? 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)2、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)3、物業(yè)管理企業(yè)（二）按照企業(yè)所有制

7、性質(zhì)分類(lèi)城鎮(zhèn)集體所有制房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、股份有限公司合伙制房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)中外合資、中外合作、外資房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。在實(shí)施土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項(xiàng)目即為土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：戶型最大面積不超過(guò)120平米，住房容積率在1.0以上，房屋銷(xiāo)售價(jià)格在同地段平均交易價(jià)格的1.2倍以?xún)?nèi)的商品住房。限價(jià)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：政府通過(guò)組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作，以直接定價(jià)招標(biāo)方式出讓 國(guó)有土地使用權(quán)，并限定房屋銷(xiāo)售

8、價(jià)格，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售對(duì)象的普通商品房。經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：以微利價(jià)格出售給廣大中低收入家庭的商品房。廉租房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保 障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。別墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;旅游住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。商用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目非生產(chǎn)性，非居住性物業(yè)寫(xiě)字樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：類(lèi)型 酒店式公寓類(lèi)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：純公寓型、綜合用途型、酒店型旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店、高爾夫、 、山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村、時(shí)值度假型酒店 商業(yè)用房項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的重要性房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法房地

9、產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用（一）房地產(chǎn)可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。（二）房地產(chǎn)可行性研究分類(lèi)按照所處的階段和研究的詳細(xì)程度不同：投資機(jī)會(huì)研究，初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究按照研究的對(duì)象提供的現(xiàn)狀條件不同：土地以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的可行性研究、續(xù)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和房地產(chǎn)可行性研究根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途不同：居住用途、商業(yè)用途、辦公用途、旅館用途、餐飲用途、娛樂(lè)用途、

10、工業(yè)用途、特殊用途、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式不同：出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目、混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究（三）房地產(chǎn)可行性研究的作用是投資決策的重要依據(jù)是項(xiàng)目審批的依據(jù)是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容項(xiàng)目概括市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)規(guī)劃方案的優(yōu)選開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排項(xiàng)目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論房地產(chǎn)項(xiàng)目反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)體系價(jià)值型指標(biāo)指標(biāo)體系費(fèi)用年侑效率型指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率投資報(bào)酬率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益期限型指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算方法（一）土地費(fèi)土地征用拆遷費(fèi)土地出讓地價(jià)款土

11、地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)（二）前期工程費(fèi)規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)三通一平”費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（四）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)建安工程費(fèi)附屬工程費(fèi)室外工程費(fèi)采用的方法：?jiǎn)卧浪惴?、單位指?biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（七）管理費(fèi)：按項(xiàng)目投資或直接費(fèi)用的3%左右（A）銷(xiāo)售費(fèi)用（九）財(cái)務(wù)費(fèi)用（十）其他費(fèi)用（十一）稅費(fèi)：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠 化建設(shè)費(fèi)等等（十二）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：是前面所有費(fèi)用的3%-7%估算國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、價(jià)值尺度、折現(xiàn)率、匯率不同項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目標(biāo)利潤(rùn)最大化國(guó)民經(jīng)濟(jì)

12、效益最大化出發(fā)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商國(guó)民經(jīng)濟(jì)價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格影子價(jià)格（包括影子工資和 影子匯率）折現(xiàn)率基準(zhǔn)收益率或期望收益率社會(huì)折現(xiàn)率外部費(fèi)用和外部效益小考慮考慮計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)融資的概念從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌 資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來(lái)源企業(yè)自有資金政府財(cái)政資金銀行貸款股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式其他資金來(lái)源房地產(chǎn)融資的主要方式? 銀行

13、貸款融資概念：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款。融資的基本條件：對(duì)于申請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)滿足以下幾個(gè)基本條件:（1）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件? 信托融資概念：從資金信托的角度； 房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財(cái)產(chǎn)信托的角度；房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專(zhuān)門(mén)的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì)：信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并有

14、巨大的靈活性。具有財(cái)產(chǎn)隔離功能。不受銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資35%的約束，也能夠彌補(bǔ) 121號(hào)文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)模式：抵押貸款類(lèi)信托股權(quán)投資類(lèi)信托股權(quán)證券化信托權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式混合型信托? 股票融資-募集設(shè)立公司發(fā)行-募集新股公開(kāi)發(fā)行直接發(fā)行-準(zhǔn)備階段平價(jià)發(fā)行房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券的概念：房地產(chǎn)債券是各級(jí)政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司與投它是一種債務(wù)憑證，承諾在未來(lái)特定日期償還本金并按資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券，照事先確定的利率支付利息。債券發(fā)行(1)債券發(fā)行的方式按照債券的發(fā)行對(duì)象，可

15、分為私募發(fā)行和公募發(fā)行兩種方式。私募發(fā)行私募發(fā)行是指面向少數(shù)特定的投資者發(fā)行債券，一般以少數(shù)關(guān)系密切的單位和個(gè)人 為發(fā)行對(duì)象，不對(duì)所有的投資者公開(kāi)出售。具體發(fā)行對(duì)象有兩類(lèi)：一類(lèi)是機(jī)構(gòu)投資者，如大的金融機(jī)構(gòu)或是與發(fā)行者有密切業(yè) 務(wù)往來(lái)的企業(yè)等；另一類(lèi)是個(gè)人投資者，如發(fā)行單位自己的職工，或是使用發(fā)行單 位產(chǎn)品的用戶等。公司債券公募發(fā)行公募發(fā)行是指公開(kāi)向廣泛不特定的投資者發(fā)行債券。公募債券發(fā)行者必須向證券管理機(jī)關(guān)辦理發(fā)行注冊(cè)手續(xù)。由于發(fā)行數(shù)額一般較大，通常要委托證券公司等中介機(jī)構(gòu)承銷(xiāo)。公募債券信用度高，可以上市轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚨l(fā)行利率一般比私募債券利率為低。我國(guó)房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型政治風(fēng)險(xiǎn)市

16、場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)道德和信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)銀行貸款；土地儲(chǔ)備制度不完善；個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn);商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的概念指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)的全面管理。包括：成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、合同管理、工程技術(shù)資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調(diào)管理等。成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的三大核心，它們是既對(duì)立又統(tǒng)一的整體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理 工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn): 影響因素多質(zhì)量波動(dòng)大質(zhì)量變異大質(zhì)量隱蔽性終檢局限大項(xiàng)目工程質(zhì)量控制常用方法排列圖法因果分析圖法直

17、方圖法控制圖法項(xiàng)目進(jìn)度管理控制方法網(wǎng)絡(luò)圖分類(lèi) 按太小方法 一單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖 雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖按最終目標(biāo)一單目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖 多目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖按工作銜接 特點(diǎn)普通網(wǎng)絡(luò)圖 搭接網(wǎng)絡(luò)圖J 按編制對(duì)象 _范圍群體網(wǎng)絡(luò)圖 單項(xiàng)，程網(wǎng)絡(luò)圖 局部工程網(wǎng)名各圖網(wǎng)絡(luò)圖法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目其他管理一一項(xiàng)目合同的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目其他管理一一項(xiàng)目合同的作用房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念也就是把土地或房屋轉(zhuǎn)是通過(guò)交易過(guò)程滿足顧客對(duì)土地或房屋需求的一種綜合性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng), 換成現(xiàn)金的流通過(guò)程。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的基本理念（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的4P理論產(chǎn)品（product）:產(chǎn)品是對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)提供的商品和服務(wù) 價(jià)格（price）:是消費(fèi)者為獲得產(chǎn)品支付的貨幣的數(shù)

18、量。地點(diǎn)（place）:位置促銷(xiāo)（promotion）: 位置（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的4C理論又稱(chēng)整合營(yíng)銷(xiāo)理論1、消費(fèi)者（consumer）2、便利性（convenience）3、購(gòu)買(mǎi)成本（cost）4、溝通（communicatiom ）1、市場(chǎng)細(xì)分2、項(xiàng)目?jī)?yōu)化3、渠道多樣化且雙向性4、服務(wù)延伸（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的4R理論?市場(chǎng)反應(yīng)（reaction）：提高市場(chǎng)反應(yīng)速度?顧客關(guān)聯(lián)（relativity ）:與顧客建立關(guān)聯(lián)?關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)（relationship ）:越來(lái)越重要?利益回報(bào)（retribution ）:回報(bào)是營(yíng)銷(xiāo)的源泉（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)4V組合理論? 差異化（variation

19、）? 功能化（versatility ）?附加價(jià)值（value）?共鳴（vibration ）（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的5s規(guī)則?速度（speed）?微笑（smile）? 真誠(chéng)（sincerity）?機(jī)敏（smart）?研學(xué)（study）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略一一品牌營(yíng)銷(xiāo)策略 （一）品牌營(yíng)銷(xiāo)策略的內(nèi)涵與意義;.一種賦予公司或產(chǎn)品的獨(dú)有的、可視的、情感的、理智的，文化的形象。（二）品牌營(yíng)銷(xiāo)策略的實(shí)施精確的市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)卓越的質(zhì)量體系是創(chuàng)建知名品牌的保證以良好的社會(huì)形象樹(shù)品牌以?xún)?yōu)秀的品質(zhì)樹(shù)品牌以創(chuàng)新精神樹(shù)品牌以?xún)?yōu)秀的企業(yè)文化樹(shù)品牌房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略一一渠道營(yíng)銷(xiāo)策略（一）渠道營(yíng)銷(xiāo)策略的內(nèi)涵

20、營(yíng)銷(xiāo)渠道：產(chǎn)品生產(chǎn)者直接或者間接向最后消費(fèi)者或產(chǎn)業(yè)用戶轉(zhuǎn)移所有權(quán)經(jīng)過(guò)的途徑。（二）開(kāi)發(fā)商直接銷(xiāo)售策略（三）委托代理商銷(xiāo)售策略（四）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷(xiāo)售策略委托代理商銷(xiāo)售策略L代理買(mǎi)方代理/賣(mài)方限代理形式分代理雙重代理首席代理聯(lián)合彳t理/房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的選擇1、選擇銷(xiāo)售渠道的主要因素商品房因素市場(chǎng)因素企業(yè)本身的因素國(guó)家政策、法令因素2、選擇銷(xiāo)售的策略直接渠道和間接渠道短渠道和長(zhǎng)渠道 寬渠道和窄渠道房地產(chǎn)廣告策劃一一房地產(chǎn)廣告的類(lèi)型1、軟廣告及其類(lèi)型：? 開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象廣告? 樓盤(pán)情況介紹? 各期活動(dòng)傳真? 市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)發(fā)布2、硬廣告及其類(lèi)型? 依據(jù)廣告性質(zhì)不同，可以分為樓盤(pán)廣告和企業(yè)樓盤(pán)綜合廣告? 依據(jù)廣告的目的不同，可分為：告知型說(shuō)服型提示型形象型促銷(xiāo)型? 依據(jù)文案表現(xiàn)力不同，可以有 15種類(lèi)型? 根據(jù)一則廣告所傳達(dá)的內(nèi)容范圍大小，可分為：?jiǎn)我毁u(mài)點(diǎn)型若干賣(mài)點(diǎn)型 綜合傳達(dá)型房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱(chēng)，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易。房地產(chǎn)交易形式：房產(chǎn)交易、地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易的特性及原則房地產(chǎn)交易的特性：標(biāo)的物位置的固定性房地合一的特性房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)值金額大、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)房地產(chǎn)交易標(biāo)的供給的稀缺性房地產(chǎn)交易中原房地產(chǎn)設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性房地產(chǎn)交易的原則：及時(shí)登記原則房地連動(dòng)原則交易價(jià)格