梅江南精品酒店前期調(diào)研報(bào)告

1、梅江南精品酒店前期調(diào)研報(bào)告一、 中國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀1、 中國(guó)星級(jí)酒店現(xiàn)存數(shù)量國(guó)家旅游局信息中心對(duì)外發(fā)布中國(guó)旅游飯店發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢(shì)及面臨的挑戰(zhàn)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，全國(guó)星級(jí)飯店總數(shù)達(dá)到13378家. 其中，五星級(jí)飯店298家，四星級(jí)飯店1400家，三星級(jí)飯店4993家，二星級(jí)飯店6027家，一星級(jí)飯店660家。 而近幾年快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在06年底也達(dá)到了1000家。啟示：由以上數(shù)據(jù)信息分析得出結(jié)論，目前中國(guó)的酒店層次分布上屬于橄欖型，五星級(jí)酒店及一星級(jí)酒店所占比重很低。從酒店整體檔次上分析，目前中國(guó)酒店的整體檔次偏低，一星，二星，三星及經(jīng)濟(jì)型酒店占到了總數(shù)的88%。2、 中國(guó)

2、酒店業(yè)未來增長(zhǎng)趨勢(shì)未來幾年，由于08年奧運(yùn)會(huì)，上海世博會(huì)，廣州亞運(yùn)會(huì)的召開，中國(guó)的酒店增長(zhǎng)趨勢(shì)將維持在10%以上的高足增長(zhǎng)，至2010年，增長(zhǎng)趨勢(shì)將下滑。預(yù)計(jì)08年底，中國(guó)將增加星級(jí)酒店2000家左右。而其中猶以高星級(jí)酒店增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)待評(píng)、在建、待建(2007年底前開工)高檔飯店(相當(dāng)于四、五星級(jí))總計(jì)1107家，其中相當(dāng)于五星級(jí)檔次的飯店就有554家，大大超過目前全國(guó)五星級(jí)飯店的總量。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)快于星級(jí)酒店的增長(zhǎng)速度。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)排名前十位的品牌年均增長(zhǎng)率高達(dá)74%，而目前排名前三強(qiáng)的錦江之星、如家快捷、莫泰168等國(guó)內(nèi)經(jīng)

3、濟(jì)型酒店品牌近3年來的年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到90%左右。啟示：由以上數(shù)據(jù)信息分析得出結(jié)論，目前中國(guó)酒店的發(fā)展趨勢(shì)以高星級(jí)酒店（四星、五星）及經(jīng)濟(jì)型酒店為主。以上兩種類型酒店的增長(zhǎng)率超過了50%，大大高于其他類型酒店的增長(zhǎng)率。二、 天津市酒店業(yè)現(xiàn)狀1、 天津星級(jí)酒店現(xiàn)存數(shù)量目前天津市星級(jí)酒店總數(shù)為200家。其中五星級(jí)酒店9家，四星級(jí)酒店21家，品牌經(jīng)濟(jì)型酒店21家。北京現(xiàn)有星級(jí)酒店700家，其中五星級(jí)酒店50家。2008年奧運(yùn)會(huì)之前，北京的星級(jí)酒店要達(dá)到800家以上，其中五星級(jí)酒店60家。啟示：由以上數(shù)據(jù)信息分析得出結(jié)論，目前天津市的酒店市場(chǎng)處于起步階段，星級(jí)酒店數(shù)量?jī)H相當(dāng)于北京的1/3。2、 天津

4、酒店業(yè)未來增長(zhǎng)趨勢(shì)據(jù)天津旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)透露，目前正在建設(shè)之中，到2009年底以前陸續(xù)開業(yè)的高星級(jí)酒店20家。其中硬件水平相當(dāng)于五星級(jí)的酒店16家，相當(dāng)于四星級(jí)的4家。目前已立項(xiàng)，處于待建的高星級(jí)酒店14家，其中硬件水平相當(dāng)于五星級(jí)的酒店12家，相當(dāng)于四星級(jí)的2家。目前天津市經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅速。05，06年的增速都保持在50%以上，預(yù)計(jì)未來兩年仍將保持50%以上的增速。酒店名稱星級(jí)載體所在地京津新城凱悅酒店5京津新城寶坻區(qū)皇冠假日酒店5銅鑼灣廣場(chǎng)市區(qū)中天會(huì)展中心酒店5中天會(huì)展中心大港區(qū)威斯汀酒店5北方人才大廈市區(qū)圣瑞吉酒店5津塔市區(qū)香格里拉酒店5香格里拉酒店市區(qū)泰達(dá)運(yùn)河酒店5泰達(dá)城市區(qū)凱賓斯基酒

5、店5現(xiàn)代城市區(qū)領(lǐng)世郡豪生酒店5領(lǐng)世郡市區(qū)海上皇宮大酒店5海上皇宮大酒店市區(qū)富力城萬豪酒店5富力城市區(qū)國(guó)際機(jī)電城酒店項(xiàng)目5國(guó)際機(jī)電城市區(qū)天津中心酒店項(xiàng)目5天津中心市區(qū)天津?yàn)尘频觏?xiàng)目5天津?yàn)呈袇^(qū)陽(yáng)光星期八酒店項(xiàng)目5陽(yáng)光星期八市區(qū)麥?zhǔn)諊?guó)際公寓酒店5麥?zhǔn)諊?guó)際公寓市區(qū)龍悅海上國(guó)際花園酒店5龍悅海上國(guó)際花園市區(qū)遠(yuǎn)洋新天地酒店項(xiàng)目5遠(yuǎn)洋新天地市區(qū)假日酒店4鳳凰城市區(qū)新文化中心酒店4新文化中心市區(qū)天津市在建高星級(jí)酒店列表酒店名稱星級(jí)載體所在地萬豪國(guó)際酒店5津門市區(qū)泰達(dá)CBD酒店5泰達(dá)摩天大樓開發(fā)區(qū)仁恒大酒店5仁恒大廈市區(qū)索菲特大酒店5海蛇大廈天津港高爾夫大酒店5高爾夫大酒店空港物流奧體中心酒店5奧體中心市區(qū)世

6、貿(mào)中心酒店5世界貿(mào)易中心市區(qū)薊縣觀山酒店5薊縣觀山酒店薊縣空港商貿(mào)酒店5空港商貿(mào)城空港物流海岸休閑酒店5東疆保稅港天津港航運(yùn)中心酒店5國(guó)際航運(yùn)中心塘沽區(qū)月亮島酒店5響鑼灣月亮島塘沽區(qū)星源酒店4星源酒店市區(qū)新世界大酒店4新世界大酒店市區(qū)天津待建高星級(jí)酒店列表天津五星級(jí)酒店階段動(dòng)態(tài) 啟示：由以上數(shù)據(jù)信息分析得出結(jié)論，天津市未來幾年的酒店業(yè)以兩極分化的方式進(jìn)行增長(zhǎng)。高星級(jí)酒店及經(jīng)濟(jì)型酒店的數(shù)量將大幅增加。三年內(nèi)，天津市的五星級(jí)酒店年增速將達(dá)到50%以上。由于增速過快及高星級(jí)酒店的集中供應(yīng)，未來幾年，天津市高星級(jí)酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。3、 天津市高星級(jí)酒店分布情況天津市目前的高星級(jí)酒店呈“兩線三區(qū)

7、”分布?！皟删€”指海河沿線、南京路沿線?！叭齾^(qū)指”河西區(qū)、和平區(qū)、濱海新區(qū)。天津市近幾年大力進(jìn)行海河改造，目前海河沿線現(xiàn)存、在建、待建的五星級(jí)酒店達(dá)到7家。南京路作為天津市的主要干道，周邊商務(wù)氛圍濃厚。目前南京路沿線現(xiàn)存、在建、待建的五星級(jí)酒店達(dá)到7家。河西、和平作為天津市商貿(mào)集中區(qū)域，酒店業(yè)在天津市也占有很大的比重，兩區(qū)現(xiàn)存、在建、待建的五星級(jí)酒店達(dá)到14家，占天津市區(qū)五星級(jí)酒店總量的50%。濱海新區(qū)作為國(guó)家十一五規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)為區(qū)域提供了大量的商務(wù)客源。濱海新區(qū)現(xiàn)存、在建、待建的五星級(jí)酒店達(dá)到了12家。啟示：由以上數(shù)據(jù)信息分析得出結(jié)論，天津市的高星級(jí)酒店主要依托于商務(wù)客

8、流，在商貿(mào)氛圍集中、交通便利的河西、和平、濱海新區(qū)現(xiàn)存及未來入市的五星級(jí)酒店達(dá)到26家，占天津市總量的60%。由于天津市未來規(guī)劃的偏重，“兩線三區(qū)”現(xiàn)存及未來入市的五星級(jí)酒店達(dá)到28家，占天津市總量的70%以上。 三、 項(xiàng)目周邊區(qū)域分析1、 項(xiàng)目周邊區(qū)域交通分析本項(xiàng)目地處天津南部西青區(qū)汐岸國(guó)際居住區(qū)內(nèi)，與周邊的主干道解放南路、外環(huán)線、友誼南路沒有接入口。距離天津機(jī)場(chǎng)20公里，天津火車站15公里。本項(xiàng)目周邊缺少公交線路，1公里范圍內(nèi)公交線路僅6條，且輻射區(qū)域較少，無直達(dá)旅游熱點(diǎn)區(qū)域、機(jī)場(chǎng)、天津火車站的公交線路。本項(xiàng)目距離天津地鐵5號(hào)線1公里，5號(hào)線的預(yù)計(jì)建成時(shí)間將在2010年以后。啟示：由以上數(shù)

9、據(jù)信息分析得出結(jié)論，在周邊區(qū)域交通方面，本項(xiàng)目與其他酒店相比，不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、項(xiàng)目周邊區(qū)域商務(wù)配套分析本項(xiàng)目地處梅江南居住區(qū)內(nèi)，周邊以住宅為主。由于梅江南屬于新開發(fā)居住區(qū)，周邊的商業(yè)及商務(wù)配套設(shè)施較為缺乏?，F(xiàn)有商業(yè)、商務(wù)配套以餐飲、休閑為主，包括大島酒樓、梅江南國(guó)際俱樂部、水岸公館爵士西餐吧。啟示：由以上數(shù)據(jù)信息分析得出結(jié)論，本項(xiàng)目周邊的商業(yè)、商務(wù)氛圍不濃，對(duì)于商務(wù)客源的吸引力相對(duì)較低。3、 項(xiàng)目周邊區(qū)域旅游資源分析2006年天津市全年接待境內(nèi)旅游人數(shù)接近6000萬，境外旅游人數(shù)88萬。但天津市的旅游景點(diǎn)多處于沿海、薊縣、海河、五大道區(qū)域，本項(xiàng)目地處天津南部，距離天津市熱點(diǎn)旅游地區(qū)稍遠(yuǎn)。啟

10、示：由以上數(shù)據(jù)信息分析得出結(jié)論，本項(xiàng)目周邊的旅游資源比較欠缺，對(duì)于旅游客源的吸引力相對(duì)較低。4、 項(xiàng)目周邊區(qū)域未來市場(chǎng)動(dòng)態(tài)根據(jù)未來規(guī)劃，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的商業(yè)商務(wù)設(shè)施將得到一定的補(bǔ)充。其中包括濱海公司投資建設(shè)的大島公寓項(xiàng)目、大島寫字樓項(xiàng)目、大島商業(yè)項(xiàng)目、花樣年公寓項(xiàng)目。衛(wèi)南洼區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)65萬平方米的工建設(shè)施，包括五星級(jí)酒店、寫字樓及商場(chǎng)。解放南路東側(cè)有可能建設(shè)天津世界展覽中心，包括會(huì)展設(shè)施、高星級(jí)酒店等工建設(shè)施。解放南路第六田園地塊將建設(shè)6萬平米的商場(chǎng)。大寺鎮(zhèn)將建設(shè)速8經(jīng)濟(jì)型酒店及SOMO公寓。啟示：由以上數(shù)據(jù)信息分析得出結(jié)論，未來幾年，本區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)配套將得到比較大的提高。其中衛(wèi)南洼65萬

11、平米的公建設(shè)施及解放南路的世界展覽中心項(xiàng)目，將大大提升本區(qū)域的商業(yè)、商貿(mào)氛圍。而濱海公司建設(shè)的寫字樓、公寓項(xiàng)目也將對(duì)本項(xiàng)目起到良好的聯(lián)動(dòng)作用。四、項(xiàng)目SWOT分析l 優(yōu)勢(shì)1、 周邊生態(tài)環(huán)境較好，水景賓館將為本項(xiàng)目帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2、 項(xiàng)目地處高尚居住去內(nèi)，居住環(huán)境較為安靜。3、 周邊濱海公司的其他商業(yè)項(xiàng)目可以為本項(xiàng)目提供配套服務(wù)。4、 項(xiàng)目體量較小，適宜控制運(yùn)營(yíng)成本。l 劣勢(shì)1、 項(xiàng)目所處位置較偏，交通不便，距離交通樞紐及商貿(mào)區(qū)較遠(yuǎn)。2、 項(xiàng)目體量偏小，無法接待大型團(tuán)隊(duì)客戶。3、 項(xiàng)目商務(wù)配套較少，周邊商務(wù)氛圍不濃。l 機(jī)遇1、 國(guó)家十一五規(guī)劃的政策扶持，將促進(jìn)天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商貿(mào)客源的數(shù)量將有較

12、大增長(zhǎng)。2、 項(xiàng)目周邊未來幾年將有大量工建設(shè)施投入市場(chǎng)，周邊的商務(wù)氛圍將得到提升。l 威脅1、 天津市未來2年將有大量高星級(jí)酒店及經(jīng)濟(jì)型酒店投入市場(chǎng)，未來酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈。2、 本項(xiàng)目周邊將有大型公建設(shè)施組團(tuán)投入市場(chǎng)，將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定威脅。五、項(xiàng)目前期定位及開發(fā)建議（一）、項(xiàng)目定位建議1、本項(xiàng)目地處梅江南居住區(qū)內(nèi)，作為周邊功能配套設(shè)施的組成部分，應(yīng)與濱海公司的其他項(xiàng)目形成互動(dòng)。因此，本項(xiàng)目的檔次定位應(yīng)與周邊項(xiàng)目保持一致，即高檔定位。2、未來幾年，天津市的高星級(jí)酒店將集中入市，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。本項(xiàng)目面積較小且所處地理位置較偏，在綜合實(shí)力上，不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此本項(xiàng)目除高當(dāng)定位之外，需

13、進(jìn)行特色定位，以便進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。啟示：基于本項(xiàng)目周邊居住人群檔次、商業(yè)配套檔次、地理位置、周邊商務(wù)氛圍、未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、自身體量等因素。應(yīng)采用高檔、特色的項(xiàng)目定位。（二）、項(xiàng)目目標(biāo)客群定位 酒店客群通常由商務(wù)客群及旅游客群兩大部分組成。其中高星級(jí)酒店的商務(wù)客源可以達(dá)到50%以上。1、 商務(wù)客群分析 國(guó)家十一五規(guī)劃將天津市明確定位為北方的經(jīng)濟(jì)中心，而大力發(fā)展濱海新區(qū)的政策也將為天津市帶來大量的商務(wù)客源。l 劣勢(shì)本項(xiàng)目在地理位置、周邊交通、周邊商務(wù)氛圍方面不占優(yōu)勢(shì)，因此與其它高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)高檔商務(wù)客群的難度較大。本項(xiàng)目體量較小，客房數(shù)量?jī)H有21間，無法承接大型商務(wù)團(tuán)隊(duì)。l 優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目客房數(shù)量較少，利

14、于運(yùn)營(yíng)成本控制，且入住率提高效果明顯。本項(xiàng)目可以與周邊的濱海公司自有商業(yè)配套（公寓及國(guó)際俱樂部客房）形成連動(dòng)，資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。本項(xiàng)目周邊缺少高星級(jí)酒店，對(duì)周邊區(qū)域的商務(wù)客群不存在競(jìng)爭(zhēng)壓力。本項(xiàng)目毗鄰西青開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)內(nèi)擁有大量外企，可為本項(xiàng)目提供商務(wù)客源。企業(yè)名稱國(guó)籍企業(yè)名稱國(guó)籍豐田汽車日本本田集團(tuán)日本松下電子日本住友電工日本日商巖井日本富士膠卷日本豐田通商日本羅姆電子日本三星電機(jī)韓國(guó)通廣三星韓國(guó)三星通訊韓國(guó)三星顯示器韓國(guó)現(xiàn)代電子韓國(guó)現(xiàn)代集團(tuán)韓國(guó)寶潔美國(guó)聯(lián)合彈簧美國(guó)摩托羅拉美國(guó)聯(lián)邦快遞美國(guó)耐克森法國(guó)布德魯斯德國(guó)啟示：基于本項(xiàng)目地理位置，項(xiàng)目體量及周邊商業(yè)企業(yè)構(gòu)成，本項(xiàng)目的商務(wù)客群應(yīng)以西青開

15、發(fā)區(qū)的往來商務(wù)客人為主，以日、韓、美客戶為目標(biāo)客戶群。2、 旅游客群分析 天津市作為中國(guó)傳統(tǒng)旅游城市，2006年接待國(guó)內(nèi)游客5500萬人次，預(yù)計(jì)2007年將突破6000萬人次。 天津市的國(guó)內(nèi)游客通常為短途游客，過夜游客的比例低于其他旅游城市。l 劣勢(shì)本項(xiàng)目在地理位置、周邊交通、周邊旅游資源方面不占優(yōu)勢(shì)，因此，與其他高星級(jí)酒店及經(jīng)濟(jì)型酒店相比，本項(xiàng)目對(duì)旅游客群的吸引力不占優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目體量較小，客房數(shù)量?jī)H有21間，無法承接大型旅游團(tuán)隊(duì)。本項(xiàng)目定位高檔，而目前中國(guó)境內(nèi)旅游客群的入住酒店標(biāo)準(zhǔn)多為三星以下。l 優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目周邊自然景觀較好，休閑氛圍較濃。啟示：基于本項(xiàng)目地理位置，項(xiàng)目體量及周邊旅游資源分析

16、，本項(xiàng)目在交通、性價(jià)比等方面對(duì)旅游客群缺乏吸引力，因此項(xiàng)目客群定位不應(yīng)以旅游客群為目標(biāo)客戶群。3、 外籍客群分析天津市作為直轄市及中國(guó)重要的工業(yè)城市，每年的境外旅客數(shù)量居全國(guó)前列。2006年，天津市共接待境外游客88萬人次。 伴隨天津市北方經(jīng)濟(jì)中心的確立及濱海新區(qū)的重新定位，未來幾年，天津市的境外游客將進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。預(yù)計(jì)2007年，天津市的境外旅客將達(dá)到100萬人次。天津市的境外旅客構(gòu)成以日本、韓國(guó)客人為主，前五位為（一）日本289175人，占外國(guó)人總數(shù)的35.6%；（二）韓國(guó)177614人，占21.9%；(三)美國(guó)53003人，占6.5%；(四)新加坡33640人，占4.1%；(五)菲律賓

17、28836人，占3.6%。國(guó)家人數(shù)比例日本28917535.6%韓國(guó)17761421.9%美國(guó)530036.5%新加坡336404.1%菲律賓288363.6%天津境外游客構(gòu)成啟示：基于天津市境外游客的構(gòu)成，本項(xiàng)目針對(duì)外籍游客的目標(biāo)客群應(yīng)以日、韓客人為主，美國(guó)、新加坡客戶為輔。基于本項(xiàng)目的高端定位及項(xiàng)目條件，本項(xiàng)目的客戶群應(yīng)以外籍商務(wù)客源為主。其中應(yīng)以日、韓客商務(wù)客人為目標(biāo)客戶群。（三）項(xiàng)目風(fēng)格定位建議（四）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色建議四、 對(duì)比案例分析l 長(zhǎng)城腳下的公社長(zhǎng)城腳下的公社，由12名亞洲杰出建筑師設(shè)計(jì)建造的私人收藏的當(dāng)代建筑藝術(shù)作品，是中國(guó)第一個(gè)被威尼斯雙年展邀請(qǐng)參展并榮獲“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”

18、的建筑作品，2005年被美國(guó)商業(yè)周刊評(píng)為“中國(guó)10大新建筑奇跡”之一。長(zhǎng)城腳下的公社凱賓斯基飯店包括“核桃溝”11棟別墅及1個(gè)俱樂部，共46間客房，于2002年10月開業(yè)；“石頭溝”31棟別墅、1個(gè)兒童公社（兒童俱樂部）、1個(gè)Anantara Spa、1個(gè)健身房及會(huì)議中心，共190間客房，2006年9月盛大開業(yè)。長(zhǎng)城腳下的公社凱賓斯基飯店坐落在長(zhǎng)城腳下的8平方公里的美麗山谷，距北京國(guó)際首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)1小時(shí)車程，距青龍橋火車站20公里，距離北京市中心50分鐘車程。公社直通八達(dá)嶺高速路，方便快捷。價(jià)格：12幢別墅里面面積最小的330平米，最大700平米，每棟別墅每晚租金在11600元/晚8750元/晚不等（均另加15%服務(wù)費(fèi)）。手提箱4間臥房分別擁有獨(dú)立衛(wèi)生間，另有一間室內(nèi)桑拿室。二層所有的墻均可臨時(shí)拆除，變成一個(gè)通透的完整空間。沿屋頂降下的電動(dòng)樓梯可到達(dá)屋頂平臺(tái)，飽覽長(zhǎng)城美景的同時(shí)，也可品嘗自助燒烤的美味。手提箱屋后，一條蜿蜒小道通向后山，穿行在樹木籠罩的山坡上，有一種“曲徑通幽”的感覺。手提箱位于核桃溝，提供24小時(shí)客房專業(yè)管家服務(wù)，