商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報案例分析

1、商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報案例分析好百年合作方式分析工程商場的地理位置具有無可比較的優(yōu)越性，加上沿南油大道臨街有 260 多米的長度，可謂商機無限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃爾瑪二層有一個面積很小的分 店，對外展示性比較差。 好百年的開展迅速，需要在南山開店擴展市場，目前 南山在售的商場中，只有本工程地理位置、面積大小等硬件條件相比照較適宜， 因此好百年對本工程也表現(xiàn)出比較大的興趣。二、 好百年租用方式 商場正常銷售，然后將商場局部整體出租給好百年，由其負責招商以及日 后的經(jīng)營、物業(yè)管理等工作。開展商那么按照每年 8%的回報率向業(yè)主返還一定金額。制定經(jīng)濟分析假設條件的原那么1、與好百年簽

2、定的租期時間不超過 10 年。2、給好百年租金的最終結果就是要保證開展商能得到純銷售額四、 制定經(jīng)濟分析的假設條件注：由于商場兩層面積確定，此經(jīng)濟分析按照商場兩層面積為7000卅計算。1、假設商場兩層全部公開出售，并且到達 100%的銷售率。五、 租金試算1、計算方法說明： 根據(jù)制定假設條件的原那么及兩個假設條件， 不管給好百年的租金以及售價如 何，一定要保證開展商的純收益，由此得出以下的公式：實際銷售總金額 -回報客戶的金額 +好百年租金 -不可預見費 =純銷售額其中：實際銷售總金額 是商場在實現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用?；貓罂蛻舻慕痤~ 是開展商每年按照8%的出租回報率在

3、租期內付出的總金額； 好百年租金是租期內開展商從好百年得到的總收益；不可預見費是在租期內發(fā)生的目前不能預見的局部支出；純銷售額是在開展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益。以上公式用數(shù)字表示為：銷售均價X 7000銷售均價X 7000X 8%X租期+月租金X 7000X12X租期銷 售均價X 7000X 3%=均價X 7000其中銷售均價和租金為未知，其他條件為。2、本工程商場正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場推論價格具體形成過程參見銷售執(zhí)行報告一一商場價格局部一層二層銷售均價2.4萬元/ m21.2萬元/ m2整體均價1.8萬元/ m2此整體均價為公式中的均價。3、計算數(shù)據(jù)

4、說明按照好百年租期為8年、10年分別計算相應的租金及銷售均價；不 可預見費按照8年2.5%、10年3%計算。前三年的租金保持不變，從第四年開始，建議按照每年12%遞增,具體遞增多少還需與好百年協(xié)商確定。租金從第四年開始遞增的原因：前三年利用比較低的租金吸引好百 年經(jīng)營，憑借好百年的品牌效應與號召力，三年經(jīng)營下來，經(jīng)濟效益及知名度都將有大幅度的提高。為保證開展商能有良好的租金收 益，建議從第四年開始租金按照一定的比例遞增。4、計算過程* 8年租期 將數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價X 7000銷售均價X 7000X 8%X 8 +月租金X 7000X 12X 3+ 月租金X 12X 7000X(

5、1+12%) 1 (1 + 12%) 5 /1 (1 + 12%)-銷售均價X 7000X 2.5%= 18000X 7000得出銷售均價與月租金的關系方程式：銷售均價=53731 361 X月租金按照月租金從60元加到120元加的價格，帶入到公式中，那么得到相應的銷 售均價，既當該好百年的租金到達某個價格時，要實現(xiàn)相應的銷售整體均價，才 能保證開展商能夠得到純銷售額。一、二層均價按照2: 1的比例計算。計算結果為:月租金整體均價一層均價二層均價租金收益(萬元)回報金額(萬元)需貼補的金額(萬元)5035681475752378742351598511750603207142761213815

6、0821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571純銷售額12950說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為8年總共所需的金額每年租金表元/ m2前二年第四年第五年第六年第七年第八年70788898110123809010011212614190101113126142159100112125140157176華10年租期計算方法同上，那么計算結果為:月租金整體均價一層均價二層

7、均價租金收益萬元回報金額萬元需貼補的金額萬元50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-24331800024000120001077310080-69319500260001300010773109201471004782637631

8、88119702678-9292純銷售額12950說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為10年總共所需的金當租金到達80元/m,商場整體銷售均價在18000元/m時，開展商需 貼補的金額最少，如果均價超過這個價格，那么需貼補的金額也要相應 增加。當租金到達90元/卅，商場整體銷售均價在18000元/卅時，開展商的 租金收益超過了回報給客戶的金額，這時，開展商就不需貼補，租金 已足可以滿足給客戶回報的金額，還有盈余。每年租金表元/tf前二年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年70788898110123138155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221結論：從兩個計算結果比較看，綜合考慮租金收益、回報客戶的金額及開展商需 貼補的金額，當租期為10年，租金到達80元加時，銷售