某某商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、重慶市 XX 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、 區(qū)域環(huán)境研究1 1、區(qū)域綜述江北區(qū)觀音橋位于重慶渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心 ，是 傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域 ，是重慶市人民政府確定的五大商圈之一， 是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐。觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為 輻射方向，半徑 10001000 米內(nèi)區(qū)域。商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢(shì)， 曾為上世紀(jì) 9090 年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè) 結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、 綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實(shí)施? ? 20032003 年龍湖北城天街、協(xié)信黃金海

2、岸投入使用，使該商圈的整體形象得到了很大改觀，商業(yè)布局初具雛形20042004 年，對(duì)觀音橋商圈進(jìn)行了從新定位，政府意在把觀音 橋商圈建為極具特色的休閑、娛樂、購物場(chǎng)所，集中體現(xiàn) “重慶的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費(fèi)的天堂”四個(gè)方面的文化消費(fèi)內(nèi)涵20052005 年 2 2 月，2 2 萬方的嘉陵廣場(chǎng)的正式開放，進(jìn)一步定位 了觀音橋生態(tài)商圈的形象，在規(guī)劃中，觀音橋商圈面積將 達(dá)到 4242 公頃，目標(biāo)直指西南地區(qū)最大的生態(tài)商圈2 2、商圈環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境人流量（日/ /萬）輻射消費(fèi)范圍商業(yè)營(yíng)業(yè)面積（萬川）商業(yè)形態(tài)2020 萬江北、渝北、7070百貨、家電、建北部新區(qū)余萬川材、餐飲、娛樂等

3、大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）購物型商業(yè)：龍湖北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街 2 2號(hào)、AEPCAEPC 香港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)（黃金海岸）、金源地下城等，家電買場(chǎng)：國美、蘇寧、商社以及即將開業(yè)的大中電器等建材賣場(chǎng)：青田家私廣場(chǎng)、營(yíng)業(yè)面積 4 4 萬方的建瑪特、南亞家具廣場(chǎng)、 金觀音家具廣場(chǎng)等大型超市：家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市等餐飲、娛樂項(xiàng)目： 分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、 協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)等， 金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔， 借助金源大 酒店超五星級(jí)的配套，在高端群體中有一定的認(rèn)知度，金源時(shí) 代俱樂部整合娛樂的消費(fèi)模式也得到消費(fèi)者

4、的認(rèn)可，其他的餐 飲、娛樂項(xiàng)目主要為商圈配套的點(diǎn)綴，未能形成商圈的核心消費(fèi) 點(diǎn)，且在消費(fèi)者心中認(rèn)知度也都不高。交通環(huán)境觀音橋位于江北區(qū)交通樞紐 ，多路公交車可達(dá)城市各主要區(qū)域 ，到解放碑 2020 分種車程，到沙坪壩約 3030 分鐘，到南平約 3030 分鐘，從觀音橋商圈的輻射區(qū) 域來看，區(qū)域內(nèi)可通過公交、小巴、環(huán)城車等交通工具，在 2020 分鐘以內(nèi)均 可到達(dá)人口及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成當(dāng)前情況目前觀音橋商圈的商業(yè)輻射區(qū)域主要包括江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)，輻射人口 100100 萬以上，江北、渝北不屬于傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，但隨著區(qū) 域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區(qū)的興起，城市 居

5、民紛紛選擇該區(qū)置業(yè)，僅此帶給北部新區(qū)的新增人口達(dá)1010 萬以上，且北部新區(qū)逐漸形成重慶主要的富人聚居區(qū)域之一，徹底顛覆了該區(qū)域傳統(tǒng)的人 口結(jié)構(gòu)。區(qū)域主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主，汽車摩托車、電子通信設(shè)備、醫(yī)藥、日用 化工為區(qū)域的主要支柱產(chǎn)業(yè)，江北是重慶北部商貿(mào)中心，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)年 成交額在全國同類市場(chǎng)排名第二。* *未來發(fā)展隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的進(jìn)一步深入，江北城 CBDCBD 的興建，北部區(qū)域 新增人口將達(dá) 2020 萬一 3030 萬，大量城市配套的建設(shè)將大力促進(jìn)區(qū)域第三產(chǎn) 業(yè)，尤其是餐飲、娛樂以及流通商業(yè)的發(fā)展。二、主城區(qū)各區(qū)商圈對(duì)比分析1 1、商業(yè)體量商圈當(dāng)前供應(yīng)量預(yù)計(jì)近期供應(yīng)預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期供

6、應(yīng)量20052005 年量20102010 年20062006 年解放碑商圈100100 萬3030 萬7575 萬沙坪壩商圈2020 萬3030 萬4040 萬南坪商圈2626 萬3030 萬4545 萬楊家坪商圈2020 萬3434 萬4040 萬觀音橋商圈7070 萬3232 萬4545 萬2 2、商圈特色內(nèi)容商圈名步行街商業(yè)面積吸納和輻射 面（人口）特殊題材建成時(shí)間最早，市100100 萬解放碑內(nèi)影響范圍最大平方米100100 萬以上中央商務(wù)區(qū)8 8 萬平方米以上沙坪壩在全國較有影響，8 8 萬平方米2020 力平方米左右100100 余萬人三峽文化、人性化、文化區(qū)南坪變數(shù)最大的步行街

7、，3333 萬平方米約 2626 萬平方米6060 余萬人吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸楊家坪有最高的玻璃塔，18.918.9 萬平方米約 2020 萬平方米近 100100 萬人輕軌橫貫，周圍有重慶動(dòng)物園觀音橋市民期待最多，4242 萬平方米7070 力平方米左右8080 余萬人附近橋梁最 多，臨近北部 新區(qū)區(qū)域板快分析1 1、商圈各區(qū)塊分析北城天街區(qū)塊* *區(qū)塊范圍洋河大道及建新北路沿線* *概述步行街外商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街 （北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街 2 2 號(hào)、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨等觀音橋商圈的主力營(yíng)業(yè)店* *商業(yè)類型大型百貨商場(chǎng)、品牌店、零關(guān)稅商場(chǎng)、特色餐飲

8、、休閑娛樂、快餐店、移動(dòng)通訊城、電影城等主要商業(yè)營(yíng)業(yè)面積名稱世紀(jì)新茂業(yè)百北城天天街 2 2CEPACEPA總營(yíng)業(yè)都貨街號(hào)香港城面積營(yíng)業(yè)面1.41.4 萬方8 8 萬方1414 萬方2 2 萬方2 2 萬方約 3838 萬積方* *租金價(jià)格帶 CEPACEPA 香港城租金情況樓層經(jīng)營(yíng)范圍租金情況出租情況5F5F茶餐廳、美容、服飾8080 200200 兀/M2/M250%50%4F4F服飾、美容、居飾100100200200 元80%80%/M2/M23F3F服飾、美容200200250250 元90%90%/M2/M22F2F服飾、美飾、皮具250250 300300 元95%95%等/M2/

9、M21F1F餐飲、通訊、服飾300300 450450 元95%95%以等/M2/M2上天街租金情況樓層經(jīng)營(yíng)范圍租金情況出租情況5 5 F F電影娛樂城150150 元/ / m m2 2月4 4 F F特色餐飲、娛樂150150 元/ / m m2 2月100%100%3 3 F F中西快餐、家居城、速博運(yùn)動(dòng)城200200300300 元 / /m m2 2月95%95%2 2 F F服飾、化妝品、通訊200200400400 元 / /m m2 2月95%95%1 1 F F時(shí)尚女裝街300300500500 元 / /m m2 2月95%95%G G F F時(shí)尚精口口街300300500

10、500 元 / /m m2 2月98%98%消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn) 東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面 向普通階層的大眾商業(yè)， 購物環(huán)境及氛圍較好， 另外區(qū)域內(nèi)有少量的特色餐 飲、茶餐廳及美容等商業(yè)內(nèi)容，一般情況下，該區(qū)域?yàn)橛^音橋商圈的主要購 物區(qū)塊。* *區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)目前區(qū)域市場(chǎng)已基本定型，主要是購物特征，由于區(qū)塊處在步行街外，各類 交通車可直達(dá)，緊鄰的歐式一條街有一定量的餐飲，目前尚未形成此類業(yè)態(tài) 的氛圍，未來比較看好。金源地下城區(qū)塊* *區(qū)塊范圍金源大酒店地下商城，嘉陵公園下面* *

11、概述金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中 心”，與規(guī)劃中的輕軌站 3 3 號(hào)線相連。建筑面積 4500045000 平方米，業(yè)態(tài)劃分為 三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購物為一體的大型 休閑場(chǎng)所。* * 商業(yè)類型 現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有時(shí)代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以 及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營(yíng)較好的部分包括時(shí)代俱 樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTVKTV 和福建的永輝超市。* * 營(yíng)業(yè)面積金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近 3 3 萬方，目前在營(yíng)業(yè)商業(yè)面積約 2.82.8 萬方左右。* * 租金價(jià)格帶入市時(shí)，開發(fā)商承諾租金 808

12、0 元/M2/M2 , 8 8 年不變。* *消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 在餐飲、娛樂方面，如時(shí)代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面 向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，價(jià)格一般較高，其中也有大部分 A A 貨，福建永輝超市因其價(jià)格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。* * 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì) 按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個(gè)集餐 飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場(chǎng)所，還應(yīng)成為重慶娛樂休閑的新地標(biāo)。 而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場(chǎng)兩層的 層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌 3 3 號(hào)線的建成，屆時(shí)金源不夜城

13、的市場(chǎng)前景更加看好。家樂福區(qū)塊* *區(qū)塊范圍建新東路口至建新南路沿線* *概述該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目有家樂福超市以及協(xié)信黃金 海岸等，因項(xiàng)目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中 有相當(dāng)?shù)姆萘俊? *商業(yè)類型購物超市、家電賣場(chǎng)、餐飲娛樂、臨街小商鋪等營(yíng)業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目黃金海岸家樂福超市其他營(yíng)業(yè)面積2.92.9 萬方1.51.5 萬方合計(jì)約 1 1 萬方合計(jì)5.45.4 萬方* *租金價(jià)格帶臨街商鋪：租金帶在 8080 200200 兀/ /平米黃金海岸：底層臨街，租金 350350 450450 元/ /平米；逐層遞減，其 5 5 層近 40004000 方，被

14、音樂龍整體租下* *消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳統(tǒng)的商鋪在經(jīng)營(yíng)電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外, 其他主要分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，對(duì)于家樂福，因其品牌影響，對(duì)江 北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對(duì)于黃金海岸，開發(fā)商 想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也很大，但現(xiàn)目前由 于觀音橋整體商圈消費(fèi)傾向于北城天街區(qū)塊，黃金海岸目前業(yè)主經(jīng)營(yíng)情況不 太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，顧客很難停留下來。* *區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未 能很好體現(xiàn)其在觀音橋商圈的價(jià)值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴(kuò)展的 趨勢(shì)，以

15、及周邊城市還建工作的進(jìn)一步開展，同時(shí)，步行街商業(yè)的逐步成型, 將極大促進(jìn)該區(qū)塊商業(yè)的發(fā)展。建新東路區(qū)塊* *區(qū)塊范圍建新東路沿線至建東天橋段* *概述該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器外，暫無其他稍有影響的商業(yè)項(xiàng)目，除上 述兩大專業(yè)家電賣場(chǎng)外，其他形式的商業(yè)基本上都是傳統(tǒng)的臨街小商鋪。* *商業(yè)類型家電賣場(chǎng)、小餐飲店、零售通訊店等* *營(yíng)業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目蘇寧電器商社電器其他營(yíng)業(yè)面積1 1 萬方左右約 50005000 方約 50005000 方合計(jì)2 2 萬方* *租金價(jià)格帶臨街商鋪?zhàn)饨鸲嘣?100100 200200 元/ /平米區(qū)間* *消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征目前，區(qū)塊內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場(chǎng)，

16、因?yàn)榧译娰u場(chǎng)的區(qū)位集中，在 消費(fèi)者當(dāng)中有一定的認(rèn)知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為周圍居民生活 配套，消費(fèi)層次較低。* *區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)作為進(jìn)入觀音橋商圈的主要通道之一，現(xiàn)階段區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍主要停留在傳 統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場(chǎng)的集中給區(qū)塊帶來了一定的 商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進(jìn)一步擴(kuò)展，建新東路將是發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展 潛力很大。步行街區(qū)塊* *區(qū)塊范圍觀音橋步行街沿線* *概述步行街區(qū)塊的商業(yè)主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈、財(cái)信大廈、未來國 際、同聚遠(yuǎn)景等項(xiàng)目商業(yè)部分的推出，原來“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起 * *商業(yè)類型主要是大型商場(chǎng)及專業(yè)賣場(chǎng)。嘉年華大廈

17、的商業(yè)部分為負(fù) 1 1 至 5 5 層為其商業(yè) 部分，營(yíng)業(yè)面積約 3 3 萬方，其負(fù) 1 1 層已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)，主題為女性服裝、鞋帽、 飾品等的專業(yè)賣場(chǎng)，1 1 層為銀行和麥當(dāng)勞，2 2 至 5 5 層已基本敲定為數(shù)碼大賣 場(chǎng)。財(cái)信大廈由于新世紀(jì)的進(jìn)入而顯得充滿活力，因此又名新世紀(jì)大廈，位 于江田廣場(chǎng)的書記新都即將在年內(nèi)搬遷至財(cái)信大廈的1 1 至 7 7 層，定位為新世紀(jì)百貨重慶旗艦店，其新店預(yù)計(jì)在年內(nèi)開業(yè)，且新世紀(jì)百貨公司的辦公總部 也將搬遷至此。世紀(jì)金街項(xiàng)目為財(cái)信大廈商業(yè)部分之一，位于項(xiàng)目負(fù)1 1 層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?fù) 1 1 層的新世紀(jì)超市，營(yíng)業(yè)面積 50005000 方左右，主要經(jīng)營(yíng)思路

18、是經(jīng)營(yíng)中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。由英利集團(tuán)打造的未來國際大 廈，定位是建造高達(dá)4040 余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建筑，其商業(yè)部分分布在 裙樓，5 5 層體量約 4 4 萬方，據(jù)悉，目前已經(jīng)商定引進(jìn)香港某高檔百貨，檔次 定位較高，可能為重慶檔次定位最高的商場(chǎng)。營(yíng)業(yè)面積商業(yè)名稱嘉年華大廈財(cái)信大廈未來國際大廈同聚遠(yuǎn)景營(yíng)業(yè)面積3 3 萬方約 4 4 萬方4 4 萬方約 60006000 方合計(jì)11.611.6 萬方租金價(jià)格帶該區(qū)塊因?yàn)轫?xiàng)目性質(zhì)比較接近，在租、售價(jià)格上也比較接近，以嘉年華大廈 為例，其負(fù) 1 1 層租金為 200200 300300 元/ /平米，臨街鋪面租金為 500500 60

19、0600 元/ / 平米，銷售的價(jià)格在 2.82.8 萬至 6 6 萬之間。* *消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征目前區(qū)塊消費(fèi)市場(chǎng)還未啟動(dòng)，就商業(yè)定位來看，主要是面向中、高檔市場(chǎng)， 這將是觀音橋商圈另一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。* *區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)輕軌 3 3 號(hào)線觀音橋站點(diǎn)設(shè)在新世紀(jì)大廈下，由此帶來的輕軌經(jīng)濟(jì)以及步行街 經(jīng)濟(jì)在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動(dòng)區(qū)塊消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。2 2、區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)塊商業(yè)規(guī)模及類型比較區(qū)塊名稱商業(yè)定位現(xiàn)供應(yīng)規(guī)模營(yíng)業(yè)規(guī)模主要商業(yè)類型北城天街區(qū)購物、娛樂約 5050大型百貨、塊萬方4040 萬方左右綜合型商業(yè)金源地下城區(qū)塊娛樂、餐飲4 4 萬方約 4 4 萬方娛樂城、餐飲家樂福區(qū)塊購物、娛樂6 6 萬方5.45.4 萬方超市、綜合型商業(yè)建新東路區(qū)塊家電3 3 萬方2 2 萬方家電賣場(chǎng)步行街區(qū)塊購物1212 萬方基本上未開始營(yíng)業(yè)高檔百貨、專業(yè)賣場(chǎng)區(qū)塊特征及走勢(shì)各區(qū)塊特征及走勢(shì)比較區(qū)塊名稱區(qū)塊