物業(yè)管理費測算指引

1、1. 目的確定合理的管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。2. 范圍適用天合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。3. 職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，企管中心（品質(zhì)部）負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測算，財務(wù)部門根據(jù)人事部門和品質(zhì)部門提供的數(shù)據(jù)對小區(qū)的管理服務(wù)費進行綜合測算。4. 方法及過程控制4.1. 物業(yè)管理費的測算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法（比較實用）列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測算物業(yè)管理費單價；倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。在實

2、際工作中，一般是兩種方法結(jié)合使用，互相印證。4.2. 列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況及客戶需求和地產(chǎn)公司要求來制定的。4.3. 倒推法中所預(yù)定的物業(yè)管理費單價是根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。4.4. 將列舉法測算的物業(yè)管理費與倒推法測算的物業(yè)管理費進行比較，綜合調(diào)整，得出一個較合理的收支平衡的收費標(biāo)準(zhǔn)及各項目費用比例。4.5. 為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和專用設(shè)備等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產(chǎn)費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它。4.6. 注意事項：l 南北差異，注意南

3、北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的費用測算上的差異；l 法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。4.7. 物業(yè)管理費測算公式為：物業(yè)管理費單價所有費用的總和÷參加測算的物業(yè)收費總面積4.8. 物業(yè)管理收費面積的確定物業(yè)管理收費面積的依據(jù)是開發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣恋刭Y源規(guī)劃管理部門所批復(fù)的竣工查丈報告則以此報告為準(zhǔn)）。面積統(tǒng)計表 (單位:平方米)名稱住宅面積商業(yè)面積寫字樓面積會所面積別墅面積學(xué)校面積面積合計購房合同面積分?jǐn)偣芾碣M面積注:如購房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計，如個

4、別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計或按套計，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M面積。4.9. 列舉法測算4.9.1. 人工費用的測算4.9.1.1. 組織架構(gòu)的確定根據(jù)項目經(jīng)營管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務(wù)的要求等實際情況，對組織架構(gòu)、崗位編制進行預(yù)測。4.9.1.2. 人工費用的測算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、其它。4.9.1.3. 工資的測算（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進行人員工資的

5、測算。人員工資構(gòu)成表單位：元序號名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）1經(jīng)理工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)2經(jīng)理助理工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)3行政管理人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)技術(shù)、維修人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)5保安人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)6保潔人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)7綠化人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)8其他人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)合計4.9.1.4. 獎金及雙薪（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。獎金及雙薪單位：元序號名稱標(biāo)準(zhǔn)（折算月）人數(shù)補貼、獎金金額（月）1季度獎標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)2雙薪標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)3年終獎標(biāo)準(zhǔn)×人

6、數(shù)合計4.9.1.5. 工資附加費（單位：元/月）。按照政府規(guī)定及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進行工資附加費的測算。工資附加費計提的標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計提。4.9.1.6. 社會保險費的測算（單位：元/月）。按照當(dāng)?shù)貏趧硬块T的規(guī)定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。4.9.1.7. 補貼及過節(jié)費根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼的測算。補貼及過節(jié)費單位：元序號名稱標(biāo)準(zhǔn)（折算月）人數(shù)補貼、獎金金額（月）1加班補貼標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)2交通補貼標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)3過節(jié)費標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)合計4.9.1.8.

7、其它未列入以上五項但計入人工費用的，如員工活動費用等。4.9.2. 行政費用的測算（單位：元/月）4.9.2.1. 低值易耗品購置費用。4.9.2.2. 管理處辦公用水電費。水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額使用量（立方）/月×水費收費單價飲用水金額飲用水（桶）/月×桶飲用水單價電費根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費用辦公照明的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費用空調(diào)等辦公設(shè)備的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標(biāo)準(zhǔn)4.9.2.3. 辦

8、公設(shè)備維護費用。主要指復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。4.9.2.4. 通訊費。物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其他通訊費用、對講機等。4.9.2.5. 公務(wù)車輛費。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。 4.9.2.6. 交際應(yīng)酬（公關(guān)維護）費。4.9.2.7. 電腦維護費用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分?jǐn)偟取?.9.2.8. 報刊資料費。因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。4.9.2.9. 咨詢及訴訟費。聘請法律顧問的費用分?jǐn)?，業(yè)主

9、拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。4.9.3. 財產(chǎn)費用的測算（單位：元/月）。4.9.3.1. 折舊費用。管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產(chǎn)包括：l 辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。l 清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。折舊費用固定資產(chǎn)的原值÷固定的使用年限÷12月4.9.3.2. 資產(chǎn)的攤銷。管理處前期發(fā)生的開辦費按物業(yè)委托管理合同的合同期限進行分?jǐn)?。開辦費主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦

10、公場所的裝修費等。分?jǐn)傎M用開辦費發(fā)生的總額÷委托的管理期限÷12月4.9.3.3. 固定資產(chǎn)的修理費。前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費。4.9.3.4. 員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）。4.9.3.5. （財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）。保險費（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額×保險費率÷保險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。4.9.4. 物料消耗的測算（單位：元

11、/月）。4.9.4.1. 服裝費的測算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進行分?jǐn)偂７b費用構(gòu)成表單位：元序號名稱服裝成本人數(shù)服裝費用（月）1經(jīng)理服裝成本×人數(shù)÷使用月份2行政管理人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份3技術(shù)、維修人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份4保安管理人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份5保潔管理人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份6綠化人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份7其他人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份合計4.9.4.2. 保安物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的

12、保安器材（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。保安器材分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元物資名稱單價×數(shù)量使用期限每月分?jǐn)傎M用備注對講機1080元/臺×353年1050元所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。（參考價格）對講機電池100元/臺×702年292元對講機耳嘜30元/個×350.5年175元電警棍600元/根×102年250元硬盤錄像機1500元/臺×23年85元錄像帶50元/臺×331年220元巡更棒（可選）1900元/根×53年267元巡更感應(yīng)點60元/個×1003

13、年167元手電筒70元/個×153年30元干電池3元/節(jié)×520天202元防火服1000元/套×53年139元防火面具150元/個×103年2元手推式滅火器750元/個×152年68元4公斤滅火器60元/個×20002年5000元消防工具400元/套×55年33.元消防桶20元/個×303年17元救援繩8元/米×5005年67元交通指揮棒100元/個×62年25元反光背心35元/件×63年5.9元緊急隔離帶75元/盤×103年21元交通路錐70元/個×503年98元

14、相機膠卷25元/個×3個月30元合計8683.3元4.9.4.3. 保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。 保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表 單位：元名稱用途單位單價月均消耗數(shù)量月均消耗金額備注玻璃刮刀清潔玻璃把25.00375.00所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。鏟刀清潔地面把4.0028.00清潔桶盛水個9.0019.00長地拖清潔地面把15.00345.00掃把清潔地面把6.00318.00垃圾斗清掃垃圾個5.00210.00地刷清潔地面把5.00315.00塵拖布清潔大堂套20.00120.00毛巾

15、擦拭物品條5.001575.00雞毛撣除塵把10.00110.00潔廁刷清潔便池把3.0033.00膠手套勞動保護雙4.0028.00地毯清潔劑清潔地毯瓶75.002150.00洗衣粉清洗物品包5.00210.00去污粉去除污跡瓶7.00214.00洗潔精清洗物品桶25.004100.00潔廁靈清潔便池桶30.005120.00玻璃水清潔玻璃瓶8.00216.00不銹鋼水清潔不銹鋼制品瓶90.000.545.00電話消毒液殺菌瓶15.00460.00空氣清新劑空氣清新瓶20.00580.00蠟水打蠟瓶90.003270.00起蠟水起蠟瓶90.003270.00潔而亮清潔物品瓶15.00460.

16、00碧麗珠清潔皮制物品瓶30.00390.00大垃圾袋存放廢棄物個0.25900225.00小垃圾袋存放廢棄物個0.054500225.00清潔用品月消耗費用小計2730.00注：如保潔項目外包，此項費用的金額以外包協(xié)議規(guī)定的金額為準(zhǔn)。4.9.4.4. 環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。4.9.4.5. 物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱栱椖繙y算依據(jù)費用構(gòu)成備注1

17、公共設(shè)施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費3照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費4消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、

18、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費5給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費6防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。每年維修材料費7水景娛樂設(shè)施維護材料費8空調(diào)及采暖4.9.5. 小區(qū)公共費用的測算（單位：元/月）4.9.5.1. 公共電費。根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。4.9.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費。電梯電費電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費電梯通風(fēng)、照明、

19、降溫等設(shè)備的數(shù)量×功率×30天×每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元/度）4.9.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費。室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：公共照明系統(tǒng)電費照明器具的功率×30天×相應(yīng)照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和×電費單價（元/度）4.9.5.1.3. 供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：l 變壓器的電費（變壓器基本電費（總?cè)萘坎煌?，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量

20、）×電費單價；l 變壓器的電費變壓器功率×電費單價×24小時×30天4.9.5.1.4. 消防系統(tǒng)電費。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費單價×2.5小時÷3月送、排煙風(fēng)機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）送、排煙風(fēng)機數(shù)量×送、排煙風(fēng)機功率×電費單價×2.5小時÷3月中央控制室電費中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價4.9.5.1.5. 給排水系統(tǒng)電費。供水變頻泵、潛水泵使用的

21、電費泵的功率×數(shù)量×30天×每天實際工作時間×電費單價4.9.5.1.6. 泳池系統(tǒng)電費。(收費泳池不計此項)泳池系統(tǒng)電費循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價4.9.5.2. 公共水費（單位：元/月）4.9.5.2.1. 綠化水費根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費綠化面積×0.03×50%×15天×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.2. 清潔用水根據(jù)清潔面積測算：清潔用水估算每天用水量×30天&

22、#215;水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.3. 泳池用水（收費泳池不計此項）（可選）根據(jù)泳池容積測算泳池水費：泳池用水泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.4. 小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.3. 電梯運行費。電梯保養(yǎng)費：每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總合如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費電梯保養(yǎng)費單價×電梯數(shù)量電梯年檢費：電梯每月年檢費每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價

23、5;電梯數(shù)量）÷12月4.9.5.4. 公共設(shè)施養(yǎng)護費根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?單位：元序號項目測算依據(jù)費用構(gòu)成備注1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費3照明系統(tǒng)樓道、

24、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費4消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費5給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費6防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。每年維修材料費7水景娛樂設(shè)施維護材料費8空調(diào)及采暖4.9.5.5. 社區(qū)文化費用根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。 4.9.5.6. 垃圾清運費根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運費垃圾量（桶）×收費單價4.9.6. 其它4.9.6.1. 稅金的測算（單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計提：稅金（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額供參考）×稅率（5.5%）4.9.6.2. 管理酬金的測算（單位：元/月）按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比