公司物業(yè)管理的方式及優(yōu)勢(shì)

1、XX小區(qū)物業(yè)管理方案第一章總體概述第二章管理優(yōu)勢(shì)第三章管理方式和管理目標(biāo)第四章管理架構(gòu)第五章管理人員培訓(xùn)第六章安全管理第七章工程管理第八章清潔管理第九章綠化管理第十章服務(wù)管理第十一章社區(qū)文化建設(shè)第十二章管理制度和服務(wù)程序第一章 總體概述（XX 小區(qū)的定位）我司認(rèn)為，XX豪華居住小區(qū)的經(jīng)典式物業(yè)管理唯有與高品質(zhì)的物業(yè)管理相 匹配，開發(fā)商與管理公司實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合才能更完美地發(fā)揮 XX 的優(yōu)勢(shì)。 XX 物業(yè) 管理有限公司是首批取得全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)管理公司，我司完 全有信心、有能力為 XX 豪華居住小區(qū)增輝填彩。對(duì) XX 小區(qū)的管理，我司有以下設(shè)想：1、樹立信心保證。 我司將充分發(fā)揮我們的

2、品牌優(yōu)勢(shì)，以國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司的良好聲 譽(yù)，讓業(yè)主感受到一個(gè)可靠、可信、可親的管理形象！充分發(fā)揮我公司在物業(yè) 管理方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，讓業(yè)主有一個(gè)“安全、舒適、優(yōu)雅”的居住環(huán)境。2、放心是貫穿 XX 管理全過(guò)程的核心理念。 我司將把安全管理將作為物業(yè)管理的重中之重來(lái)抓。只有安全系數(shù)得到保障的前提下，才能從質(zhì)的方面提升管理水平。根據(jù)物業(yè)類型和管理要求不同， 設(shè)計(jì)安全管理的不同側(cè)重點(diǎn)，這是我司多年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也是我司對(duì)業(yè)主的 承諾。3、導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的管理模式，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)換來(lái)業(yè)主舒心。 傳統(tǒng)的物業(yè)管理，主要對(duì)公用設(shè)備管理、治安管理、環(huán)境衛(wèi)生、保潔管理。但隨著業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，物業(yè)管理的真正內(nèi)

3、涵不斷擴(kuò)展，從原來(lái)對(duì) “物”的機(jī)械管理提升到對(duì)“人”的服務(wù)，對(duì)業(yè)主的服務(wù)放在第一位，讓業(yè)主 感到投資的真情回報(bào)。做為前身為軍隊(duì)出生的物業(yè)管理公司，我司繼承了嚴(yán)格 守紀(jì)，團(tuán)結(jié)向上的軍人作風(fēng)，把對(duì)員工的嚴(yán)格要求，和星級(jí)式高標(biāo)準(zhǔn)管理導(dǎo)入到物業(yè)管理中來(lái)，這種意識(shí)觀念的轉(zhuǎn)變和管理模式的實(shí)施是我司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、規(guī)范化、智能化的管理，提供讓業(yè)主省心而又舒適的服務(wù) ?，F(xiàn)代化物業(yè)追求規(guī)范化、智能化的管理，只有充分運(yùn)用樓宇智能化的系統(tǒng)， 實(shí)現(xiàn)管理上的數(shù)據(jù)化、無(wú)紙化，才能從速度上、費(fèi)用上真正提供現(xiàn)代化的物業(yè) 管理服務(wù)。而管理科技含量高的物業(yè)是我司的強(qiáng)項(xiàng)，我司目前管理廣州永福樓 小區(qū)（廣州市優(yōu)秀文明小區(qū)）就是智能型

4、物業(yè)。我司智能化電腦管理系統(tǒng)將使 XX 實(shí)現(xiàn)業(yè)戶管理、設(shè)備維修及管理處人事、財(cái)務(wù)的統(tǒng)一電腦管理。5、愉快的合作，貼心的管家。我司上級(jí)單位是以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭的大型企業(yè)，我司能深刻地體會(huì)到物 業(yè)開發(fā)過(guò)程的繁瑣與艱辛，因此在與全國(guó)數(shù)十家物業(yè)開發(fā)單位的合作中，我司 一直秉承“充分信任，精誠(chéng)協(xié)作”的合作精神，充分體諒到開發(fā)商的難處，全 力協(xié)助做好各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作。這也是我司致力于打造精品管理品牌的理念基礎(chǔ)。 我司相信，互相了解、相互信任的合作，無(wú)疑是值得信賴，是零風(fēng)險(xiǎn)的?？傊?，我公司有信心通過(guò)我們的管理，為 XX 帶來(lái)以下益處：1、有利于物業(yè)銷售和租賃。我們對(duì)高尚社區(qū)有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，有一大批經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)

5、技術(shù)人才， 現(xiàn)代化的物業(yè)管理以先進(jìn)的管理手段，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的物業(yè)環(huán)境，在消費(fèi) 者心中樹立起可信、可靠的物業(yè)形象有利于提升物業(yè)的品牌價(jià)值，吸引更多 客戶。2、有利于提高管理水平，使物業(yè)上檔次、出品牌。為配合 XX 領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念和硬件條件，我們堅(jiān)持“專業(yè)化、規(guī)范化、 制度化、系統(tǒng)化”的管理方針，實(shí)行統(tǒng)一的科學(xué)管理，為業(yè)戶提供更優(yōu)質(zhì)高效 的服務(wù)和管理，從而樹立良好的管理口碑。3、可延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，使物業(yè)保值、升值。 我們運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)和手段進(jìn)行設(shè)備維修保養(yǎng)，使其處于良好的運(yùn)作 狀態(tài)；并能使 XX 物業(yè)得到充分利用， 保值增值，保持 XX 在廣大業(yè)主中的品牌 形象。4、可培訓(xùn)處一支高水平的物

6、業(yè)管理隊(duì)伍。 通過(guò)現(xiàn)代化物業(yè)管理培訓(xùn)，建立完善的管理框架和完整規(guī)范操作系統(tǒng)，培 訓(xùn)一支高水平的物業(yè)管理隊(duì)伍，創(chuàng)建一個(gè)“安全、舒適、和諧”的居住環(huán)境。第二章XX 物業(yè)管理有限公司的管理優(yōu)勢(shì)XX 物業(yè)管理有限公司有信心、有能力管理 XX ，這是因?yàn)榕c其他管理公司 相比，我司具有如下的管理優(yōu)勢(shì)：1、物業(yè)管理起步早，專業(yè)化、市場(chǎng)化程度高。2、管理項(xiàng)目多，具有各類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。 我司目前物業(yè)管理面積達(dá) 500 多萬(wàn)平方米，一百多個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)類型包括 有寫字樓、住宅小區(qū)、商場(chǎng)、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公樓、會(huì)所等各個(gè)領(lǐng) 域。3、綜合實(shí)力強(qiáng)，公司已實(shí)現(xiàn)多元化、集約化管理。 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我司已發(fā)展成為一

7、家具有物業(yè)管理、酒店管理、物業(yè)管 理咨詢、房地產(chǎn)代理、清潔綠化保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程服務(wù)等多元化、專 業(yè)化的服務(wù)公司。公司屬下的長(zhǎng)城酒店管理力量較強(qiáng)，管理人員在酒店禮儀方面工作多年，對(duì) 酒店式的管理有著獨(dú)到的見解及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，因此將酒店式的服務(wù)理念容 入到物業(yè)管理有著多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。公司通過(guò)對(duì)旗下各版塊企業(yè)的集約化管理，達(dá)到了系統(tǒng)整合公司資源的目的，從而能夠在經(jīng)濟(jì)性、規(guī)范化的前提下實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶的全方位立體服務(wù)。4、具有各類高檔物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。我司在高檔物業(yè)管理方面已經(jīng)培養(yǎng)了一大批優(yōu)秀的管理人才，積累了豐富 的管理經(jīng)驗(yàn)，為 XX 實(shí)施優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，我司可從幾個(gè)項(xiàng)目基地陸續(xù)選派一 批素質(zhì)高，

8、經(jīng)驗(yàn)豐富的中高級(jí)管理人員對(duì)管理處的全體員工進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范 化服務(wù)知識(shí)和技能培訓(xùn)，也可選送管理骨干到以上的項(xiàng)目基地進(jìn)行掛職鍛練。5、管理人才素質(zhì)高、人才充裕。我司擁有一批年富力強(qiáng)的管理專家，主要領(lǐng)導(dǎo)和管理骨干數(shù)十人都具有專 科以上學(xué)歷，理論與實(shí)踐豐富。公司總經(jīng)理經(jīng)常參加行業(yè)法規(guī)制度的建設(shè)，做 為廣州物業(yè)管理協(xié)會(huì)的會(huì)員，參與廣州市內(nèi)優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)工作，并在行內(nèi)周刊 上發(fā)表了多部文章，在業(yè)界內(nèi)享有很高的聲譽(yù)。6、建立了一整套管理程序和操作規(guī)程。我司的管理專家不僅在各項(xiàng)目中擔(dān)當(dāng)業(yè)務(wù)骨干，而且精研物業(yè)管理業(yè)務(wù)， 在國(guó)家、省市級(jí)報(bào)刊雜志上發(fā)表了多篇專業(yè)論文，成為眾多物業(yè)管理公司學(xué)習(xí) 的藍(lán)本。7、兼具酒店管

9、理和物業(yè)管理雙重優(yōu)勢(shì)。我司是一家兼具酒店管理與物業(yè)管理雙重功能的兩棲管理公司，把酒店高 標(biāo)準(zhǔn)管理引入到物業(yè)管理中來(lái)，細(xì)化和豐富了物業(yè)管理的服務(wù)智能，這對(duì)我司 今后做好管理工作并協(xié)助業(yè)主開展經(jīng)營(yíng)將起到很積極的作用。8、管理規(guī)范。我司是全國(guó)最早期走向市場(chǎng)的現(xiàn)代化專業(yè)物業(yè)管理公司之一，通過(guò)借鑒境 外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)國(guó)情的實(shí)際情況，建立起我們的模式，形成 一套行之有效的規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理規(guī)章制度和操作程序。我 司堅(jiān)持財(cái)務(wù)制度公開化，不搞短期管理行為，不搞偷工減料行為。9、有項(xiàng)目管理基地，能及時(shí)提供 XX 所需的援助。我司儲(chǔ)備了大量管理人才，可以做為項(xiàng)目管理的大本營(yíng)。若 XX

10、有需要， 我司可以迅速隨時(shí)支援一大批經(jīng)驗(yàn)豐富的管理、服務(wù)、保安、工程、財(cái)務(wù)人員， 確保物業(yè)的正常運(yùn)作，這是我司擁有的其他管理公司無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。第三章 管理方式和管理目標(biāo)一、管理方式通常情況下，我公司與客戶主要有如下三種合作模式：1、委托管理模式：業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)全權(quán)委托給我公司管理，既由我公司 成立項(xiàng)目管理處或項(xiàng)目管理公司，承擔(dān)所有的管理職責(zé)，并享有相應(yīng)的權(quán)力。 這種合作方式的最大優(yōu)點(diǎn)在于可以將業(yè)主委員會(huì)從瑣碎的物業(yè)管理工作中解脫 出來(lái)，將全部精力放在自己的工作、生活上；對(duì)于我公司來(lái)說(shuō)也能最大程度發(fā) 揮我們的品牌管理效應(yīng)。2、合作管理模式：由業(yè)主委員會(huì)與我公司合作成立項(xiàng)目管理公司，雙方共 同

11、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理服務(wù)工作，我公司派員一般是擔(dān)任項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人，具體負(fù) 責(zé)項(xiàng)目的管理工作。采用這種合作方式時(shí)，雙方都承擔(dān)管理職責(zé)。這種方式的 最大的好處是通過(guò)與我公司的合作，業(yè)主委員會(huì)可逐步鍛煉出一支專業(yè)的管理 隊(duì)伍，一段時(shí)間后，合作方人員可自行獨(dú)立接手管理。3、顧問管理模式：由發(fā)展商自建管理公司，并全權(quán)負(fù)責(zé)管理工作。我公司 受聘擔(dān)任管理顧問，提供一整套管理制度和服務(wù)程序，提出具體的管理方案和 建議合作方負(fù)責(zé)人參考。由合作方?jīng)Q定是否采納我公司的管理意見，并承擔(dān)相 應(yīng)的管理職責(zé)。XX 是大型商業(yè)住宅小區(qū)，配套設(shè)施完善，業(yè)務(wù)種類繁多，因此，需要有一 支高效、精干且配合默契的資深管理隊(duì)伍。因此，為了使小

12、區(qū)的物業(yè)管理工作 發(fā)揮最大的潛能，充分提高和展示物業(yè)的對(duì)外形象和美譽(yù)度，我司建議采用全 權(quán)委托管理模式，既全權(quán)委托我司成立管理處，通過(guò)我司從各管理處成熟項(xiàng)目 抽調(diào)管理精英人員，憑借強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，全新的服務(wù)理念，先進(jìn)成熟的管理 方法和模式，訓(xùn)練有素，經(jīng)驗(yàn)豐富的管理專家對(duì)小區(qū)實(shí)施管理，在較短的時(shí)間 內(nèi)將小區(qū)物業(yè)管理提升到一定水平。具體的合作方式是：由我司成立 XX 管理處并委派具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 和較高理論素養(yǎng)的資深管理人員任管理處主任和各部門主管，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的 物業(yè)管理工作。 XX 對(duì)管理處的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。我司必將十余年來(lái)總結(jié)出來(lái)的管理技術(shù)與 XX 的特點(diǎn)相結(jié)合，充分發(fā)揮我 們的優(yōu)勢(shì)。

13、二、管理期限建議管理合同期為五年三、管理原則XX 物業(yè)管理有限公司如委托合作 XX ，無(wú)論期限長(zhǎng)短，無(wú)論管理中遇到什 么困難，公司將會(huì)鍥而不舍地堅(jiān)持以下原則：1、社會(huì)效益高于經(jīng)濟(jì)效益的原則。我公司認(rèn)為， XX 做為天元區(qū)高級(jí)物業(yè)，如能參與管理，對(duì)擴(kuò)大品牌的知名 度有深遠(yuǎn)影響。因此，我公司有興趣參與小區(qū)管理，目的不在謀經(jīng)濟(jì)利益，更 追求社會(huì)效益。這種社會(huì)效益，不僅僅表現(xiàn)在擴(kuò)大我公司的社會(huì)影響度，更主 要體現(xiàn)在：通過(guò)對(duì) XX 的管理，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)走向市場(chǎng)化、社會(huì)化、多元 化。堅(jiān)持社會(huì)效益的原則，決定我公司銳意參與 XX 的管理：（1）、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為中心，以高效管理為目標(biāo)；（2）、不做偷工減料的

14、行為；（3）、不搞管理短期行為；（4）、公司利潤(rùn)低，威利服務(wù)。2、推行品牌質(zhì)量的原則 我公司是最早從事物業(yè)管理的企業(yè)之一，在十幾年的管理實(shí)踐中，廣泛吸 納了境外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累，逐漸形成了一套 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并成功運(yùn)用到委托管理的物業(yè)項(xiàng)目中。我們已在市內(nèi)物業(yè)界 有很好的口碑和一定的影響力，推行品牌質(zhì)量的原則，意味著 XX 的管理至少：（1）、推行我們的服務(wù)方針。（2）移植我們的管理程序和規(guī)范。（3）、運(yùn)用我們的資源庫(kù)（人才、理論、經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)關(guān)系） 。2、致力于服務(wù)的原則 我公司認(rèn)為，最能體現(xiàn)管理水平差異的是服務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)管理的本質(zhì)是服 務(wù)，管理也是體現(xiàn)服務(wù)。我公司

15、如管理 XX ，將把“溫馨服務(wù)、親情管理”作為 服務(wù)主題，不僅要通過(guò)精心的管理保證小區(qū)內(nèi)安全、舒適、美觀、便利的居住 環(huán)境，還要讓小區(qū)用戶感受到專業(yè)管理熱情溫馨的服務(wù)，比如：快截維修、代 繳費(fèi)用、社區(qū)活動(dòng)、物品搬運(yùn)、免費(fèi)咨詢、非長(zhǎng)住業(yè)主房屋代管等等。四、管理目標(biāo)1、總體目標(biāo)XX 正式接管起一年內(nèi)規(guī)范運(yùn)作；兩年達(dá)到市級(jí)示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； 三年內(nèi)達(dá)到省示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2、具體管理目標(biāo)：（1）、房屋的完好率 100%；（2）、房屋維修及時(shí)率 100%；（3）、維修質(zhì)量合格率 100%；（4）、設(shè)備保養(yǎng)率 100%；（5）、設(shè)備完好率 98%以上，大型及重要機(jī)電設(shè)備 100%；（6）、用戶滿意率 90%以上

16、；（7）、零修急修及時(shí)率 100%，返修率不高于 1%，有維修回訪記錄；（8）、清潔保潔率 98%以上；（9）、綠化完好率 98%以上；（10）、管理范圍照明完好率 98%以上；（11）、無(wú)因管理失職而造成的刑事案件和火災(zāi)事故； 以上各項(xiàng)是依照我公司其他項(xiàng)目達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)制定的，全部標(biāo)準(zhǔn)皆達(dá)到或高 于“全國(guó)物業(yè)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則” 。第四章 管理架構(gòu)1、設(shè)立 XX 管理處，實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制由我公司設(shè) XX 管理處，并派出的員工任管理處主任，代表我公司實(shí)施具體的日常管理與服務(wù)。管理處主任根據(jù)公司的授權(quán)，指揮、組織、安排管理事 物，協(xié)調(diào)關(guān)系，對(duì)突發(fā)事件采取緊急措施，對(duì)不稱職的管理人員有權(quán)辭退2、XX

17、管理處架構(gòu)及人員配備（28人）管理處經(jīng)理（人）任職資格：（1）、具有大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，具有五年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。（2）、思想進(jìn)步，作風(fēng)正派，敬業(yè)精神強(qiáng)。（3）、具有較強(qiáng)的口頭和文字表達(dá)能力，具有很強(qiáng)的組織能力，協(xié)調(diào)能力、 改革創(chuàng)新能力，能獨(dú)當(dāng)一面的負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作。（4）、年齡在2640歲之間。管理處各職能部門分工如下：綜合部（人）：負(fù)責(zé)管理處的人事、財(cái)務(wù)、行政等內(nèi)部管理和對(duì)外聯(lián)系工作。 工程維修部（人）:負(fù)責(zé)對(duì)XX設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理，維修保養(yǎng)和故障維修, 對(duì)外判工程進(jìn)行監(jiān)督。保安部（人）：負(fù)責(zé)做好“防火、防盜、防破壞、防爆”的四防工作，維護(hù) 小區(qū)的治安消防安全。保潔部（人）：負(fù)責(zé)對(duì)XX

18、設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所進(jìn)行清潔保養(yǎng)，營(yíng)造整潔舒 適的居住和商務(wù)環(huán)境。綠化部（人）：負(fù)責(zé)對(duì) XX 的園林景觀、室內(nèi)盆載進(jìn)行保養(yǎng)、剪修及維護(hù)管 理。3、建議業(yè)主監(jiān)督機(jī)構(gòu) 我公司建議，業(yè)主委員會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主行使對(duì)管理處的監(jiān)督權(quán)， 定期與管理處一起召開管理會(huì)議商討管理工作中存在的問題及提出改進(jìn)要求。 同時(shí)，對(duì)管理工作中遇到的困難，如物業(yè)的工程質(zhì)量問題等，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)提 供幫助、協(xié)調(diào)。4、建立高級(jí)顧問機(jī)構(gòu)為確保 XX 的管理體現(xiàn)我公司品牌水平，我公司擬建立支援管理處的高級(jí) 顧問小組，由管理服務(wù)、工程管理、財(cái)務(wù)管理等方面專家組成，定期檢查小區(qū) 的管理，監(jiān)督小區(qū)管理處工作，有針對(duì)性地對(duì)管理處員工進(jìn)行培

19、訓(xùn)，不斷提高 小區(qū)管理水平?？傊檰栃〗M的目的是將我公司豐富的管理資源有針對(duì)性地 輸入到小區(qū)的管理之中，體現(xiàn)我公司的整體管理優(yōu)勢(shì)。第五章 管理人員培訓(xùn)為保證 XX 的管理水平，我公司擬選派顧問小組成員、業(yè)務(wù)骨干及物業(yè)管 理專家對(duì)管理處員工進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容員工實(shí)際和接管時(shí)間有針對(duì)性確 定，主要包括服務(wù)知識(shí)、工程管理知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、法律法規(guī)知識(shí)、房地 產(chǎn)知識(shí)等等?，F(xiàn)將員工培訓(xùn)計(jì)劃列于下表：一、XX 管理處新員工培訓(xùn)計(jì)劃表序 號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間參加人員培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)考核方式1企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)1天高層管理 員講課熟悉CI系統(tǒng)，探討建立CI系統(tǒng)考核2職業(yè)道德4學(xué)時(shí)全員講課員工具有良好的社會(huì)公德

20、和職 業(yè)道德、敬業(yè)愛崗筆試3禮儀禮貌6學(xué)時(shí)全員講課員工文明禮貌，語(yǔ)言規(guī)范、舉止 端莊、行為大方、彬彬有禮筆試4服務(wù)意識(shí)6學(xué)時(shí)全員講課讓員工具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)筆試5物業(yè)管理 基本知識(shí)6學(xué)時(shí)全員講課讓員工了解物業(yè)管理基本概念 和基本理論筆試6員工素質(zhì)要求4學(xué)時(shí)全員講課讓員工了解學(xué)習(xí)的方向和基本 要求筆試7安全知識(shí)2學(xué)時(shí)全員講課讓員工掌握基本的治安消防知 識(shí)筆試8各崗位專業(yè)知識(shí)12學(xué)時(shí)全員講課與實(shí) 操方式讓員工熟悉本岡位的專業(yè)知識(shí)專業(yè)考試 同考核相 結(jié)合9見習(xí)培訓(xùn)18學(xué)時(shí)實(shí)操方式讓員工熟 悉掌握本 崗基本操作崗位考核考核10市物業(yè)管理上崗 培訓(xùn)1周公司委托8-10 人出外脫產(chǎn) 學(xué)習(xí)掌握物業(yè)管理基本知

21、識(shí)，拿到上 崗證筆試11智能化專業(yè)知識(shí)1天部分管理 人員授課了解智能化基本知識(shí)考核12各崗位業(yè)務(wù)知識(shí)1周部分管理 人員外出觀察 學(xué)習(xí)全面掌握各崗位專業(yè)知識(shí)考核13小區(qū)結(jié)構(gòu)布局及 設(shè)備設(shè)施介紹2天全員講授參觀熟悉物業(yè)基本情況，利于開展管 理考核14崗位責(zé)任制半天全員講授掌握工作要求和基本任務(wù)考核15標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)用語(yǔ)半天全員講授掌握崗位禮貌用語(yǔ)考試16物業(yè)管理?xiàng)l例半天中高層管 理人員講授熟悉掌握基本法規(guī)知識(shí)考試17物業(yè)管理其他法 規(guī)文件1天中高層管 理人員講授熟悉掌握基本法規(guī)知識(shí)考試18物業(yè)管理的法律 風(fēng)險(xiǎn)1天中高層管 理人員講授熟悉掌握基本法規(guī)知識(shí)考試19設(shè)備管理知識(shí)1天工程部講授掌握各種設(shè)施設(shè)備的

22、管理知識(shí)考試20治安消防知識(shí)半天全員講授掌握基本的安全知識(shí)，了解基本 的防范技能考核21清潔和保潔知識(shí)半天部分人員實(shí)操了解清潔工作程序考核22入伙知識(shí)半天全員講授熟悉入伙各種程序考核23物業(yè)管理投訴處理1天全員講授了解物業(yè)管理投訴處理技巧、實(shí) 例考核24物業(yè)維修基金管理1天全員講授了解維修基金的籌集、使用等考核25裝修管理知識(shí)半天全員講授了解裝修申請(qǐng)、監(jiān)管、驗(yàn)收等程 序考核26服務(wù)承諾半天全員講授掌握服務(wù)的較高標(biāo)準(zhǔn)要求考試27IS09000國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證1天全員講授熟悉國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證及標(biāo)準(zhǔn)考試28會(huì)所管理1天全員講授分析會(huì)所管理的特殊性考試29物業(yè)管理現(xiàn)狀分 析1天高層管理 人員講授熟悉物業(yè)管理存

23、在的問題和解 決辦法考試30停車場(chǎng)管理1天車場(chǎng)管理 員等講授 現(xiàn)場(chǎng)參觀熟悉停車場(chǎng)管理及車場(chǎng)突發(fā)事 件處理考試二、管理人員考核（一）、員工考核的內(nèi)容考核是人力資源管理工作的重要組成部分，考核是人事決策和人事管理的 依據(jù)，是“知人”的主要手段，是對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)、決定人員調(diào)配和職務(wù)升降、 確定員工薪金報(bào)酬，對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)等的依據(jù)?？己藘?nèi)容主要包括德、勤、能、 績(jī)四個(gè)方面。（二）、提高員工考核的準(zhǔn)確性要達(dá)到考核目的，提高考核準(zhǔn)確性，關(guān)鍵是要做好如下幾方面的工作：1、制定切合實(shí)際的考核方案。 深入實(shí)際， 到各部門詳細(xì)了解崗位設(shè)置情況、 員工工作職責(zé)情況，將考核的內(nèi)容與員工崗位責(zé)任制掛鉤，使考核的內(nèi)容與員

24、 工崗位責(zé)任制掛鉤，使考核的內(nèi)容切合實(shí)際，易于操作。2、建立完善的考核機(jī)制?？己斯ぷ骺梢苑植糠诌M(jìn)行，每個(gè)部門應(yīng)該成立一 個(gè)考核小組負(fù)責(zé)員工考核工作。管理處則成立由經(jīng)理、和各部門主管在內(nèi)并有 員工代表參加的考核領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌，監(jiān)管各部門考核工作，制訂考核總 體方案等。員工若對(duì)本部門的考核工作不滿意，可向公司領(lǐng)導(dǎo)小組反映，亦可 向管理處領(lǐng)導(dǎo)反映。3、盡量量化考核標(biāo)準(zhǔn)，增加考核內(nèi)容。盡可能將考核標(biāo)準(zhǔn)量化，采取動(dòng)態(tài) 考核方式，建立更好的客觀標(biāo)準(zhǔn)，減少主觀印象，避免定性標(biāo)準(zhǔn)。4、增加考核工作的透明度。讓被考核者參與制定考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)考核者提出 意見。在考核過(guò)程中，應(yīng)廣泛發(fā)揚(yáng)民主，認(rèn)真聽取員工意見，增加

25、考核工作的 透明度。（三）員工考核的分類員工考核常分為例行考核、晉級(jí)考核、轉(zhuǎn)正考核、培訓(xùn)考核等。 對(duì)員工例行考核最好每半年進(jìn)行一次?？己藭r(shí)間太長(zhǎng)，不利于公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì) 員工表現(xiàn)的全面了解，而考核時(shí)間間隔太短，則既浪費(fèi)時(shí)間，也容易成為走過(guò) 場(chǎng)式的例行公事。晉級(jí)考核就是對(duì)員工晉升職務(wù)前進(jìn)行的考核，高一級(jí)職務(wù)對(duì)員工有更高的 要求，因而必須對(duì)員工進(jìn)行全面考核，以全面了解員工能否適應(yīng)新職務(wù)工作的 要求。轉(zhuǎn)正考核一般是指新員工轉(zhuǎn)正時(shí)所進(jìn)行的考核， 新員工工作一段時(shí)間后 （一般為36個(gè)月），要對(duì)其進(jìn)行全面考核，從而決定是否錄用培訓(xùn)考核指對(duì)現(xiàn)職工進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)而進(jìn)行的考核，以檢驗(yàn)員工是否掌握培 訓(xùn)要求。我公司為每個(gè)

26、崗位都制訂了規(guī)范詳盡的崗位工作考核細(xì)則，掌握用在以后 的管理工作中。第六章安全管理一、整體設(shè)想1、XX的安全管理包括公共安全和消防安全。由于 XX兼具商業(yè)，居住區(qū)多項(xiàng)功能，勢(shì)必增加安全管理制度，但我公司能充分理解XX安全管理的重要性。既是說(shuō)，XX如果出現(xiàn)了安全事故，不但會(huì)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會(huì)在 業(yè)主引起很大反響，這就是 XX功能和所處地理位置的特殊要求所在。因此，我公司如接管XX 一定高度重視XX的安全管理，把安全工作提升 到管理工作的重點(diǎn)地位來(lái)對(duì)待。2、 我公司有把握通過(guò)一整套行之有效的管理措施，確保XX在管理期內(nèi)：無(wú)因管理失職出現(xiàn)重大案件無(wú)因管理失職出現(xiàn)大小火災(zāi)事故無(wú)因管理失職出現(xiàn)惡

27、意破壞事件3、XX安全管理組織架構(gòu)圖公共安全消防停車場(chǎng)4、我公司將選擇品行端正、具有較強(qiáng)服務(wù)意識(shí)的保安員負(fù)責(zé) XX安全工作, 基本條件是：(1) 、轉(zhuǎn)業(yè)軍人或有兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；(2) 、形象較好；(3) 、無(wú)任何違法犯罪記錄(派出所證明)；(4) 、有公安機(jī)關(guān)頒發(fā)的保安上崗證以上保安員可以從廣州市內(nèi)招聘。我公司將選擇具有一定工作經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)的保安主管，負(fù)責(zé)對(duì)保安員的管理和培訓(xùn)。二、軍事化的內(nèi)部管理安全管理歷來(lái)是物業(yè)管理的重頭戲，也是業(yè)主和經(jīng)營(yíng)商家關(guān)注的焦點(diǎn)問題，物業(yè)的安全保衛(wèi)能力將直接影響到物業(yè)價(jià)值和管理公司品牌聲譽(yù)。而要做到安 全管理無(wú)隱患、無(wú)事故，沒有過(guò)硬的軍事素質(zhì)和隊(duì)伍作風(fēng)是不行

28、的。我司對(duì)物 業(yè)的安全部門的內(nèi)部管理歷來(lái)以嚴(yán)謹(jǐn)、周密、軍事化為原則，致力于打造威武 之師、物業(yè)的子弟兵隊(duì)伍，多個(gè)項(xiàng)目的保安隊(duì)伍曾容獲過(guò)市保安先進(jìn)單位稱號(hào)。 經(jīng)不斷摸索和實(shí)踐，我司已形成了一整套已成型的軍事化管理制度，并可以移 植到XX管理中去。1、著裝：戴帽時(shí)，帽檐前緣與眉同高，以帽徽與鼻梁同在一直線為準(zhǔn)，武 裝帶扎緊于三、四顆衣扣之間。2、行為規(guī)范：做到舉止文明、精神振奮、用語(yǔ)規(guī)范，固定崗保安員跨力值 勤，敬禮姿勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)，巡邏崗保安員反應(yīng)靈敏、業(yè)務(wù)嫻熟。3、軍事化訓(xùn)練(1) 、隊(duì)列訓(xùn)練：訓(xùn)練隊(duì)員的軍事素質(zhì)、服從性、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和體能。主要內(nèi)容：立正、稍息、跨立、停止間轉(zhuǎn)法、敬禮、步伐行進(jìn)與立定（三

29、 大步伐）、蹲下與起立、整齊報(bào)數(shù)。（2）、拳術(shù)訓(xùn)練：訓(xùn)練隊(duì)員的防衛(wèi)能力 主要內(nèi)容：武術(shù)基礎(chǔ)、擒敵拳、擒敵基本套路。（3）、車輛指揮手勢(shì)：訓(xùn)練隊(duì)員指揮交通的能力 主要內(nèi)容：直行手勢(shì)、左大轉(zhuǎn)彎手勢(shì)、左小轉(zhuǎn)彎手勢(shì)、左轉(zhuǎn)彎輔助、右轉(zhuǎn) 彎手勢(shì)、停止信號(hào)、停止輔助信號(hào)、示意車輛靠邊停放、示意車輛慢行、前車 避讓后車。4、宿舍參照部隊(duì)營(yíng)房管理。三、治安管理XX 治安管理分為居住區(qū)管理、商住區(qū)管理、辦公區(qū)管理幾個(gè)區(qū)域。1、出入口的安全管理：（2）、居住區(qū)出入口實(shí)行全封閉式管理，出入人員車輛需憑業(yè)主證或登記 進(jìn)入。（3）、對(duì)大件物品或貨物搬入要做登記并進(jìn)行安全檢查。（4）、無(wú)論居住區(qū)、商場(chǎng)或辦公樓運(yùn)出大件物品或

30、批量貨物要憑業(yè)主或用 戶開出的物品放行條，保安人員核對(duì)搬出物品與放行條上是否一致。2、勞務(wù)人員的管理：XX 有可能因各種需要有一些社會(huì)勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、送餐 員、推銷員等進(jìn)入小區(qū)，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。因此，嚴(yán)格控制這類勞 務(wù)人員進(jìn)入 XX 是確保安全的重要內(nèi)容。我公司認(rèn)為：（1）、對(duì)勞務(wù)人員（除施工人員外）原則上不準(zhǔn)進(jìn)入 XX ，送餐、送貨進(jìn)入 小區(qū)要憑臨時(shí)出入證或身份證，且只能送到所到區(qū)域的入口處。2）、禁止推銷人員進(jìn)入 XX ，尤其防止名為辦事、實(shí)為推銷的人員混入XX。（3）、對(duì)施工人員辦理出入證，出入證要貼上相片，并對(duì)XX 內(nèi)的施工人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。3、清場(chǎng)管理： 根據(jù)小區(qū)

31、情況，我公司可確定晚上某一些時(shí)間對(duì)裝修場(chǎng)地進(jìn)行清場(chǎng)，由保 安員逐片地毯式的清場(chǎng)。（1）、杜絕裝修人員在小區(qū)內(nèi)過(guò)夜。（2）、檢查房間是否鎖好。（3）、檢查房間是否鎖好。（4）、清場(chǎng)后實(shí)施有無(wú)存放易燃易爆的物品。（5）、清場(chǎng)后實(shí)施紅外線布控。4、XX 外圍的管理外圍管理應(yīng)重點(diǎn)做好：（1）、防止盲流人員在小區(qū)周邊安營(yíng)扎寨。（2）、防止有人從外圍進(jìn)入 XX 破壞（放置易然易爆品等） 。（3）、防止有人破壞小區(qū)周圍的設(shè)施設(shè)備、裝飾品、綠化、廣告宣傳物等。四、消防管理我公司認(rèn)為，消防管理是各項(xiàng)管理中的重中之重。我公司對(duì) XX 的消 防工作重點(diǎn)放在消防預(yù)防上，通過(guò)多種舉措使 XX 不存在消防隱患。1、建立落實(shí)兩個(gè)系統(tǒng)的消防層級(jí)責(zé)任