精品資料（2021-2022年收藏的）物業(yè)移交作業(yè)指引

1、物業(yè)移交作業(yè)指引編號(hào)：SC-GC-ZY011版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第 1 頁(yè) 共10頁(yè)物業(yè)移交作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人物業(yè)移交作業(yè)指引編號(hào)：SC-GC-ZY011版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第 10 頁(yè) 共10頁(yè)1、指引概況目的為規(guī)范物業(yè)移交驗(yàn)收工作，提高移交驗(yàn)收工作的程序化、標(biāo)準(zhǔn)化，確保樓宇住、用的安全和正常的使用功能。適用范圍適用于公司開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目。定義物業(yè)移交驗(yàn)收：是在工程竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，將物業(yè)移交給物業(yè)公司著手實(shí)施物業(yè)管理，而進(jìn)行的以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)和物業(yè)資料的移交。主導(dǎo)及參與部門工程部（主導(dǎo)）、工程管理中心

2、、物業(yè)公司部門指引中承擔(dān)職責(zé)工程部1、 編寫(xiě)工程竣工移交計(jì)劃；2、 對(duì)工程檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，落實(shí)并督促施工單位進(jìn)行整改，確保工程達(dá)到移交的標(biāo)準(zhǔn)；3、 協(xié)助辦公室進(jìn)行工程資料移交；4、 負(fù)責(zé)工程實(shí)體移交驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)；5、 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司相關(guān)人員進(jìn)行移交后的工作交底，對(duì)重要設(shè)備的使用，組織相關(guān)培訓(xùn)。工程管理中心1、 組織相關(guān)部門溝通、協(xié)調(diào)移交前的工作；2、 參與物業(yè)移交。物業(yè)公司 1、 接受工程部的工程實(shí)體移交；2、 工程移交后，安排相關(guān)人員進(jìn)場(chǎng)并對(duì)其進(jìn)行管理和維護(hù)；3、 對(duì)移交的工程檔案資料進(jìn)行歸檔保管。2、 工作程序122.1 召開(kāi)驗(yàn)收移交工作會(huì)議2.1.1 根據(jù)公司節(jié)點(diǎn)計(jì)劃安排，工程在具

3、備驗(yàn)收條件時(shí)，并在交房前質(zhì)量驗(yàn)收合格后，工程部經(jīng)理組織，安排物業(yè)公司經(jīng)理、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)方參加的接管驗(yàn)收協(xié)調(diào)工作會(huì)議。2.1.2 確定接管驗(yàn)收時(shí)間、內(nèi)容、范圍、進(jìn)度、工作流程、各專業(yè)溝通渠道及相關(guān)注意事項(xiàng)等。2.1.3 確定物業(yè)接管驗(yàn)收方式：房屋本體戶內(nèi)部分接管驗(yàn)收應(yīng)分戶進(jìn)行，主要是觀感驗(yàn)收和使用功能驗(yàn)收，側(cè)重觀感是否合格；房屋本體共用部分、共用設(shè)施及設(shè)備的接管驗(yàn)收應(yīng)逐項(xiàng)、逐臺(tái)進(jìn)行，主要是觀感查驗(yàn)和使用功能驗(yàn)收，側(cè)重使用功能是否符合設(shè)計(jì)要求和滿足使用要求。2.1.4 確定接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)和驗(yàn)收方法：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為重慶市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法及市場(chǎng)營(yíng)銷部提出的交房標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收方法為

4、觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。2.1.5 確定物業(yè)產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備竣工資料的驗(yàn)收移交時(shí)間、方式。2.1.6 工程部經(jīng)理根據(jù)工作會(huì)議的要求制定工程移交工作計(jì)劃。2.1.7 準(zhǔn)備好移交驗(yàn)收記錄表格。2.2 制定工程移交計(jì)劃2.2.1 工程部經(jīng)理應(yīng)及時(shí)編制工程移交方案，方案應(yīng)明確以下主要事宜：1） 成立由工程管理中心主任、總工助理、物業(yè)公司經(jīng)理及工程師、工程部相關(guān)專業(yè)工程師、施工單位以及監(jiān)理單位組成的工程移交小組；2） 工程移交驗(yàn)收的計(jì)劃。2.3 移交驗(yàn)收依據(jù)2.3.1 所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國(guó)家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)

5、范、標(biāo)準(zhǔn)）。2.3.2 施工合同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)、要求。2.3.3 所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，技術(shù)洽商單、設(shè)計(jì)變更單。2.3.4 所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說(shuō)明書(shū)，安裝使用說(shuō)明書(shū)和設(shè)備、設(shè)備制品和主要材料等的清單、合格證等。2.3.5 隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。2.3.6 工程質(zhì)量事故處理記錄。2.3.7 前期施工階段竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項(xiàng)、分部、單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定記錄。2.3.8 設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。2.4 移交驗(yàn)收程序2.4.1 移交驗(yàn)收應(yīng)具備的條件、要求標(biāo)準(zhǔn)。1) 建設(shè)項(xiàng)目按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、各有關(guān)專業(yè)管理要求已建成，并有相關(guān)部門驗(yàn)

6、收合格的證明（竣工驗(yàn)收備案）；資料齊全。2) 道路名稱標(biāo)志清楚，樓宇/棟號(hào)戶號(hào)牌編號(hào)準(zhǔn)確經(jīng)公安部門確認(rèn)。3) 本體物業(yè)接通水、電、氣。4) 區(qū)內(nèi)場(chǎng)地平整，施工現(xiàn)場(chǎng)清理完畢(在建采取圍護(hù)措施)，無(wú)建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽車。綠化、小品已經(jīng)完工。5) 排水管正常使用,疏通無(wú)阻。2.4.2 資料驗(yàn)收資料及圖紙的交接主要包括竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、設(shè)備設(shè)施資料等。對(duì)于資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)提出要求補(bǔ)齊，補(bǔ)齊之后再正式辦理交接手續(xù)。2.4.2.1 建設(shè)規(guī)劃銷售資料（可由辦公室行政主管視情況進(jìn)行移交）：1) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；2) 規(guī)劃許可證；3) 建設(shè)工程用

7、地許可證；4) 土地使用合同；5) 建筑開(kāi)工許可證；6) 用地紅線圖；7) 地質(zhì)勘察報(bào)告 ； 8) 拆遷安置資料；9) 預(yù)售、銷售許可證；10) 房屋產(chǎn)權(quán)情況清冊(cè)，共同部位、共同設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)情況、數(shù)量、分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)傁禂?shù)；11) 其他資料a) 按1/1000比例尺的現(xiàn)況圖；b) 規(guī)劃總平面圖；c) 道路規(guī)劃圖；d) 豎向規(guī)劃圖；e) 市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖；f) 綠地規(guī)劃圖；g) 居住小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)；h) 環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書(shū)；i) 環(huán)境影響報(bào)告。2.4.2.2 竣工驗(yàn)收合格資料（可由辦公室行政主管視情況進(jìn)行移交）1) 市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證；2) 所有的專項(xiàng)驗(yàn)收合格資料3) 供配電驗(yàn)收合格

8、證；4) 房屋使用說(shuō)明書(shū)；5) 房屋保修書(shū)。2.4.2.3 工程技術(shù)資料1) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)?、通訊、消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、泳池、景觀水各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；2) 工程及隱蔽管線的全套圖紙；3) 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；4) 圖紙會(huì)審記錄；5) 工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；6) 隱蔽工程驗(yàn)收簽證；7) 沉降觀察記錄；8) 竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)；2.4.2.4 業(yè)主資料（可由市場(chǎng)營(yíng)銷部銷售主管進(jìn)行移交）：1) 已購(gòu)房業(yè)主的購(gòu)房合同復(fù)印件；2) 已購(gòu)房業(yè)主的姓名、性別、身份證號(hào)碼、身份證復(fù)印件、房間位置、面積、聯(lián)

9、系電話、通訊地址等；3) 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。2.4.3 實(shí)體驗(yàn)收2.4.3.1 工程實(shí)體的移交驗(yàn)收，主要包括戶內(nèi)實(shí)體及設(shè)施設(shè)備、共用部分實(shí)體、共用設(shè)施及機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收。驗(yàn)收小組應(yīng)填寫(xiě)好房屋驗(yàn)收記錄單，房屋驗(yàn)收記錄單一式二份，必須經(jīng)驗(yàn)收移交小組成員代表共同簽字確認(rèn)后方為有效。2.4.3.2 對(duì)不合格問(wèn)題由驗(yàn)收小組填寫(xiě)質(zhì)量問(wèn)題處理單發(fā)工程部專業(yè)工程師組織整改，工程部專業(yè)工程師應(yīng)組織相關(guān)單位對(duì)驗(yàn)收整改意見(jiàn)進(jìn)行整改，同時(shí)約定整改完成時(shí)間，要求責(zé)任方一般問(wèn)題7天內(nèi)解決，重大問(wèn)題15天內(nèi)解決。驗(yàn)收小組成員跟進(jìn)復(fù)核完成情況,并做好驗(yàn)收遺留問(wèn)題備案。2.4.3.3 驗(yàn)收通過(guò)后，工程部各專業(yè)工程師

10、、經(jīng)理負(fù)責(zé)將公共公用部分、設(shè)備和設(shè)備用房、鑰匙及相關(guān)資料移交物業(yè)公司，并組織物業(yè)公司會(huì)簽房屋移交單；在將工程移交物業(yè)公司前，工程部經(jīng)理督促施工單位將工程做到窗明地凈場(chǎng)地清，并全部鎖門封閉。2.5 質(zhì)量問(wèn)題的處理2.5.1 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)聯(lián)系承包單位采取有效措施進(jìn)行整改，直至合格，并提供整改措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果記錄，由物業(yè)公司存檔。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)單位處理。2.5.2 對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由承包單位付費(fèi)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，按照工程整改管理流程整理。2.5.3 交房時(shí)間

11、按照銷售合同約定的集中交房時(shí)間確定，交房時(shí)間6個(gè)月內(nèi)由地產(chǎn)公司工程部護(hù)航，交房時(shí)間6個(gè)月后交由物業(yè)公司工程部接管。2.6 其他事項(xiàng)2.6.1 鑰匙一經(jīng)移交，到集中交房期結(jié)束為止，工程部工程師不能因任何室內(nèi)施工需要，向物業(yè)公司借出業(yè)主鑰匙。特殊情況下由物業(yè)公司經(jīng)理決定。2.6.2 集中交房期間，禁止在一切公共場(chǎng)合進(jìn)行施工，特殊情況下由物業(yè)經(jīng)理決定。2.6.3 對(duì)移交時(shí)清潔不符合要求的處理：1) 截止物業(yè)公司接管鑰匙時(shí)，室內(nèi)清潔及建筑仍然不能達(dá)到物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)安排再次清潔，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)。清潔驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)公司提供，并將清潔驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)提供給合約部寫(xiě)入施工合同中。對(duì)總包合同約定不

12、清的可由物業(yè)公司自行清潔，費(fèi)用由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)。2) 清潔費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)公司完成按鐘點(diǎn)工收費(fèi)，外請(qǐng)清潔公司完成按實(shí)際費(fèi)用收費(fèi)。3) 該費(fèi)用發(fā)生前，物業(yè)公司書(shū)面通知工程部經(jīng)理。3、 支持文件無(wú)4、 相關(guān)記錄34無(wú)附件：移交驗(yàn)收工作方案（示例） 小區(qū)房屋本體、設(shè)施、設(shè)備移交驗(yàn)收工作是根據(jù)首金地產(chǎn)對(duì)物業(yè)公司的委托合同，在小區(qū)竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，由物業(yè)公司代表全體業(yè)主按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定以滿足居住安全、使用功能正常為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。為保證 小區(qū)移交驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，經(jīng) 工程部、物業(yè)公司共同協(xié)商特制定本方案。一、成立 小區(qū)房屋本體、設(shè)備、設(shè)施移交驗(yàn)收工作小組：1、工程部組長(zhǎng)：組員：2、物業(yè)公司副組

13、長(zhǎng)：組員：3、監(jiān)理及施工單位二、移交驗(yàn)收工作安排：1、由工程部、參建單位、和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合工作小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期；2、進(jìn)行相關(guān)資料交接；3、按計(jì)劃進(jìn)行各單項(xiàng)驗(yàn)收檢查、提交房屋驗(yàn)收記錄單或質(zhì)量問(wèn)題處理單，經(jīng)驗(yàn)收/復(fù)驗(yàn)合格的項(xiàng)目雙方辦理相關(guān)交接手續(xù)、物業(yè)公司納入正常管理層；4、對(duì)已交接的樓宇及設(shè)備、設(shè)施，首金地產(chǎn)工程部應(yīng)向物業(yè)公司提供承建單位維保聯(lián)系人名單及聯(lián)系電話。三、移交驗(yàn)收程序：1、首金地產(chǎn)工程部、承建單位和物業(yè)公司三方共同對(duì)房屋設(shè)備、設(shè)施的質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收檢查并填寫(xiě)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄

14、單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目， 填寫(xiě)清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上蓋章簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，在質(zhì)量問(wèn)題處理通知單注明存在的問(wèn)題，提交承建單位，限期整改；2、對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由首金地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)督促相關(guān)單位進(jìn)行整改， 并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，整改項(xiàng)目須經(jīng)物業(yè)公司派專人復(fù)驗(yàn)，合格簽字確認(rèn)后方可辦理接收；3、對(duì)于已經(jīng)接收的項(xiàng)目，物業(yè)公司從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。對(duì)保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)故障和問(wèn)題及時(shí)通知承建單位和地產(chǎn)工程部限期并監(jiān)督其整改。4、在相關(guān)規(guī)定的保修期結(jié)束時(shí)，物業(yè)公司再次對(duì)房屋本體、設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如功能正常合格由物業(yè)公司上報(bào)地產(chǎn)工程部，地產(chǎn)工程部應(yīng)在取得物業(yè)公司正式函后再向承建單位支付保修金。附： 小區(qū)設(shè)備、設(shè)施、樓宇接管驗(yàn)收工作安排（示例）小區(qū)房屋本體、設(shè)施、設(shè)備移交驗(yàn)收工作安排序號(hào)驗(yàn)收項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)間驗(yàn)收內(nèi)容參加單位、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人備注首金地產(chǎn)施工單位物業(yè)公司1供配電系統(tǒng)發(fā)電