某地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(共35頁).doc

1、2004年抉策地產(chǎn)研究中心調(diào)研報(bào)告綜 述1. 前言2004年，將會(huì)是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐漸成熟的一年。今年一季度我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，一季度我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到27106億元，同比增加了9.7%；一季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到8799億元，同比投資增長(zhǎng)率為43%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度放緩，一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到1820億元，增長(zhǎng)率為41.1%。總體宏觀形勢(shì)有利于全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。今年一季度，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.8%，漲幅比去年同期上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。通貨膨脹將會(huì)對(duì)居民的購房支付能力增長(zhǎng)產(chǎn)生一定的影響，居民的相對(duì)購房能力會(huì)有所下降，但總體來說，投資

2、人群將對(duì)置業(yè)這一形式繼續(xù)加大投入，商品房的相對(duì)保值功能和穩(wěn)定的收益率將是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮的重要?jiǎng)恿υ础?004年，是江蘇省委、省政府提出的“沿江開發(fā)”戰(zhàn)略、市委市政府提出“一城三區(qū)”建設(shè)進(jìn)入全面實(shí)施的關(guān)鍵性一年，也是政府通過增加土地投放、加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房建設(shè)來調(diào)控市場(chǎng)初見成效的一年。一季度南京市政府相繼出臺(tái)、執(zhí)行管理南京房地產(chǎn)業(yè)的南京市城市房屋拆遷管理辦法、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理細(xì)則。2月1日開始實(shí)施的南京市城市房屋拆遷管理辦法，規(guī)范了城市拆遷行為，保障了拆遷戶的合法權(quán)益；從4月1日加強(qiáng)商品房預(yù)售管理細(xì)則(即“禁炒令”)正式執(zhí)行，表明了政府對(duì)2003年下半年以來商品房投機(jī)行為的高度關(guān)

3、注及堅(jiān)決抑制商品房投機(jī)的鮮明態(tài)度，是政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范的開始，有利于抑制由過量的房地產(chǎn)投機(jī)產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，保證南京房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在走過了飛速發(fā)展的2003年以后，2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度總供需情況接近市場(chǎng)平衡點(diǎn)，供需缺口進(jìn)一步縮小。但是市場(chǎng)供需情況并沒有像眾人所期望和預(yù)測(cè)的那樣，達(dá)到供過于求的市場(chǎng)狀態(tài)，并且在供需總量比較接近的情況下，供需依舊存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。因?yàn)榻陙砟暇┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)一直是供需兩旺，每年商品房的空置率都比較低，房地產(chǎn)供給的滯后性無法保證短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)供需平衡。雖然市場(chǎng)供給還不能完全滿足購房者的需求，但市場(chǎng)已經(jīng)逐漸地走向成熟,購房者的消費(fèi)觀念也逐步理性化。應(yīng)該

4、說，南京房地產(chǎn)的市場(chǎng)整合時(shí)代已經(jīng)來臨，“洗牌”已是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，資源的重新組合是要求提高市場(chǎng)運(yùn)行效率的必然結(jié)果，逐漸步入成熟階段的房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。目前，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍看好并進(jìn)入南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著這些企業(yè)的進(jìn)入，南京房地產(chǎn)業(yè)的管理水平、產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)手段、服務(wù)意識(shí)都得到了很大提高，2004年外資也會(huì)大規(guī)模進(jìn)入南京房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量的進(jìn)一步加大，供過于求的市場(chǎng)局面很快就會(huì)出現(xiàn)?！俺林蹅?cè)畔千帆過”，2004-2005年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有相當(dāng)一部分中、小企業(yè)將被無情的市場(chǎng)淘汰。為了適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著手提高全程管理意識(shí)，在產(chǎn)品研發(fā)

5、、營(yíng)銷等各階段注重市場(chǎng)實(shí)際需求，研究需求特征，從而提高開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)水平，而對(duì)于市場(chǎng)的了解和準(zhǔn)確把握，必須借助于房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。抉策地產(chǎn)研究中心將繼續(xù)以建立并完善適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信息指標(biāo)體系及信息共享的基礎(chǔ)平臺(tái)為己任，以及時(shí)的微觀市場(chǎng)數(shù)據(jù)來支持市場(chǎng)研究，服務(wù)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和全社會(huì)，為南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！2. 研究方法簡(jiǎn)介2.1 研究背景說明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、咨詢服務(wù)的需求，特別是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況成體系的市場(chǎng)研究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自2001年開始組建抉策購房會(huì)員俱樂部，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于20

6、03年推出抉策房地產(chǎn)市場(chǎng)研究指標(biāo)體系及研究模型，研究模型建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫的運(yùn)行說明：（1）購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員俱樂部建立于2001年中，截至2004年3月已經(jīng)擁有會(huì)員15089名，這些會(huì)員具有的最大特征就是他們均為近期有實(shí)際購房需求的準(zhǔn)購房者。所有的會(huì)員數(shù)據(jù)都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員數(shù)據(jù)。在所

7、有會(huì)員中，26-45歲中青年人群占到會(huì)員總數(shù)的2/3，70%的會(huì)員家庭年收入在3-8萬元之間，大專以上學(xué)歷會(huì)員超過60%，會(huì)員數(shù)據(jù)中涉及會(huì)員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等），購房意向情況（如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價(jià)、總價(jià)等），購房行為及心理特征（如：購房決策權(quán)、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房?jī)r(jià)接受度、漲跌主觀判斷等），數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量100余萬條，每月更新量18%以上。（2）南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營(yíng)銷投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健

8、全的是南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。收錄樓盤數(shù)據(jù)近300家，簽訂典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近100家。每家數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近100項(xiàng)。抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年年中構(gòu)建較為全面的抉策長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)具有代表意義的各類樓盤進(jìn)行個(gè)案數(shù)據(jù)收集以建立抉策地產(chǎn)項(xiàng)目案例庫。（3）媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫：抉策房地產(chǎn)營(yíng)銷投入監(jiān)測(cè)模型是針對(duì)開發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目，對(duì)能夠反映房地產(chǎn)營(yíng)銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介等。監(jiān)測(cè)對(duì)象：南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測(cè)對(duì)象的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。2.2 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明考慮到目前南京房地產(chǎn)市

9、場(chǎng)各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括市場(chǎng)容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè)六大部分。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評(píng)價(jià)開發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品（商品房）的市場(chǎng)地位及競(jìng)爭(zhēng)力，分析市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)容量即總需求量。需求決定供給。以抉策購房俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容量、樓型市場(chǎng)容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢(shì)。 產(chǎn)品

10、結(jié)構(gòu)主要分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、土地供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。價(jià)格指數(shù)以抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測(cè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、總體加權(quán)均價(jià)、各片區(qū)加權(quán)均價(jià)、分物業(yè)加權(quán)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場(chǎng)價(jià)格成因。消費(fèi)者調(diào)查通過對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，在了解購房會(huì)員即準(zhǔn)購房者的基本特征的基礎(chǔ)上，分析消費(fèi)者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢(shì)。生活指數(shù)抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，就影響商

11、品房生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，給出生活指數(shù)評(píng)價(jià)結(jié)果，并結(jié)合商品房?jī)r(jià)格研究樓盤的性價(jià)比。媒體監(jiān)測(cè)通過對(duì)南京各大媒體（包括報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等）的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，分析開發(fā)商的營(yíng)銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營(yíng)銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場(chǎng)營(yíng)銷狀況，并對(duì)媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等做相關(guān)研究。以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場(chǎng)地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不能充分說明市場(chǎng)的全貌，而經(jīng)過對(duì)各主要指標(biāo)及分級(jí)指標(biāo)的多維度交叉關(guān)聯(lián)分析

12、，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)。3. 名詞定義1. 商品房：按樓型分為新建房和存量房。按用途分為商品住宅、寫字樓和商住樓、別墅。2. 新建房：包括由開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)面向所有購房者銷售的新建商品房，政府提供土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，政府控制價(jià)格、銷售對(duì)象的中低價(jià)商品房。3. 存量房：包括已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證的商品房業(yè)主銷售的二手房、僅僅取得使用權(quán)但無產(chǎn)權(quán)可上市的公房。4. 南京市各大片區(qū)地理范圍定義：江寧片區(qū)：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)；河西片區(qū)：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)；城東片區(qū)：龍?bào)粗新芬詵|，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)；城中片區(qū)：龍?bào)粗新芬晕?，長(zhǎng)樂路以北，建寧路以南，內(nèi)秦淮河以

13、東地區(qū)；城南片區(qū)：長(zhǎng)樂路、光華路以南，鳳臺(tái)南路以東地區(qū)；城北片區(qū)：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)；江北片區(qū)：長(zhǎng)江以北南京市區(qū)。4. 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù)本報(bào)告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場(chǎng)研究，比較淺顯，是為社會(huì)各界免費(fèi)提供的。我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究延伸服和專項(xiàng)深度研究。我中心認(rèn)為，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前期階段對(duì)市場(chǎng)狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為：地域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/準(zhǔn)購房者購買力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購房者特征；地區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)狀況/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

14、價(jià)格策略/銷售周期預(yù)計(jì)與銷售進(jìn)度控制。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過中長(zhǎng)期分階段市場(chǎng)監(jiān)測(cè)跟蹤市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)/通過購房會(huì)員俱樂部跟蹤消費(fèi)者（準(zhǔn)購房者）動(dòng)態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項(xiàng)目前期階段獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)與關(guān)鍵信息，提供項(xiàng)目的定位決策建議方案。具體來說，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個(gè)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究服務(wù)：數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：區(qū)域市場(chǎng)總體特征監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間段內(nèi)分類項(xiàng)目營(yíng)銷監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告；專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營(yíng)銷環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)

15、價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。深度市場(chǎng)調(diào)研：項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場(chǎng)細(xì)分方案，定價(jià)策略、營(yíng)銷戰(zhàn)略建議，投資-效益財(cái)務(wù)分析、融資策劃，項(xiàng)目全程營(yíng)銷解決方案。注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫。如果您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。聯(lián)系電話：摘 要1. 2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅巨大，市場(chǎng)總供給略低于需求2004年一季度南京房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量為360萬平米。

16、由于一季度拆遷進(jìn)程放緩，在需求構(gòu)成中具有需求剛性的拆遷購房需求只占市場(chǎng)容量的24.2%；一季度的投資需求人群占市場(chǎng)容量的27.6%，與2003年四季度相比有所上升；改善居住環(huán)境和結(jié)婚購房需求共占據(jù)了市場(chǎng)容量40.3%的份額。2004年一季度南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)了86.9%，一季度房地產(chǎn)的竣工面積同比增長(zhǎng)了94.2%。一季度的市場(chǎng)總供給為350萬平米，供給略小于需求；城中、城東、城北、河西片區(qū)供略小于求，城南、江寧片區(qū)供略大于求。2. 政府加大2004年度南京房地產(chǎn)開發(fā)用地供給總量2004年土地的計(jì)劃總供給量將達(dá)到1020公頃；一季度土地完成成交量達(dá)到82公頃，平均成交價(jià)格為2663.8

17、元/平米。土地供應(yīng)總量增加幅度達(dá)50%。3. 2004年一季度南京市新建商品房銷售良好，二手房?jī)r(jià)格不斷攀升2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的新建商品房成交量快速增加，價(jià)格不斷上升，南京新建商品房加權(quán)均價(jià)達(dá)到4729元/平米，其中商品住宅加權(quán)均價(jià)達(dá)到4580元/平米，較上一季度分別增長(zhǎng)192元/平米和212元/平米，二手房?jī)r(jià)格也較2003年底上升了200元/平米以上。4. 消費(fèi)者行為趨向理性，復(fù)合型投資購房人群比例增加消費(fèi)者購房行為逐漸趨向于理性，住房區(qū)域選擇中原本占30%份額的河西片區(qū)的比例下降到了26.8%；權(quán)衡各種付款方式利弊，一季度選擇按揭付款的比例由去年的70%上升到了74.7%。消費(fèi)

18、者對(duì)于小高層樓型的需求有了明顯增加，由原來的29.64%增加到34.31%。5 2004年一季度，在南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供不應(yīng)求的狀態(tài)下，商品房?jī)r(jià)格、戶型、樓型等產(chǎn)品要素均由供方主導(dǎo)，購房者的選擇余地有限，所以只能無奈接受，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下商品短缺的最顯著特征。6. 房地產(chǎn)住宅廣告投放仍居主導(dǎo)，商住寫字樓廣告投放有所增加2004年一季度南京樓盤分物業(yè)樓盤廣告投放量的統(tǒng)計(jì)顯示，住宅、公寓廣告仍然處于各種物業(yè)的首位，與2003年不同的是，住宅、公寓投放廣告最多的區(qū)域由去年的江寧變?yōu)楹游?，是河西房地產(chǎn)開發(fā)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)絕對(duì)量增多的結(jié)果。與去年物業(yè)廣告最大的不同是，2004年商住房與寫字樓

19、廣告的比重有所增加，主要是因?yàn)榭們r(jià)較低的小戶型商住房大量進(jìn)入市場(chǎng)。第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析市場(chǎng)容量，指的是在一段時(shí)間內(nèi)、特定區(qū)域市場(chǎng)中、消費(fèi)者有購買力支撐的，對(duì)某種商品的現(xiàn)實(shí)的和潛在的市場(chǎng)總需求量，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，則指的是南京區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)一定時(shí)間段內(nèi)有購買能力的購房需求總量。通過分析南京的市場(chǎng)容量，南京房地產(chǎn)開發(fā)商可以準(zhǔn)確、及時(shí)地把握南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征及變化趨勢(shì)，進(jìn)而及時(shí)調(diào)整整體戰(zhàn)略、產(chǎn)品研發(fā)方向和營(yíng)銷策略，做出更符合市場(chǎng)環(huán)境變化的各項(xiàng)決策。近幾年來，南京房地產(chǎn)業(yè)一直處于快速上升的狀態(tài)，房地產(chǎn)的開發(fā)投資額每年都在高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用越

20、來越明顯，而南京房地產(chǎn)業(yè)之所以能夠呈現(xiàn)出如此繁榮的景象，其根本原因在于南京區(qū)域市場(chǎng)上擁有十分旺盛的市場(chǎng)需求作為支撐。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，始終都是市場(chǎng)供求雙方共同作用的結(jié)果，而不斷上升的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求更是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。本?jié)主要分析南京市2004年一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，即有購買力作為支撐的、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)和潛在的市場(chǎng)需求總量。分析指標(biāo)主要包括：市場(chǎng)需求總量分析，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)分析分片區(qū)、分樓型和分價(jià)格層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)、需求量分析。市場(chǎng)供給應(yīng)服務(wù)于市場(chǎng)需求，因此準(zhǔn)確、及時(shí)地把握市場(chǎng)需求的變化情況及發(fā)展趨勢(shì)至關(guān)重要。為此本節(jié)最后對(duì)2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)

21、容量與前期情況進(jìn)行了比較，分析了變化的原因，并對(duì)近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量歷史水平和總體趨勢(shì)做出了分析。1. 2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘可唐贩康氖袌?chǎng)容量，一般可以用商品房需求的貨幣總量或面積總量來表示，抉策地產(chǎn)研究中心在本報(bào)告中將采取面積總量來表示。購房者需求的商品房類型可以分為新建商品房（包括房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)的商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）和存量商品房（包括二手房和已上市公房）。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析結(jié)果表明：2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘繛?60萬平米（包括去年未實(shí)現(xiàn)的140萬平米）。其中分樓型的市場(chǎng)容量為：多層的市場(chǎng)容量為159萬平米，小高層的市場(chǎng)容量為12

22、4萬平米，高層的市場(chǎng)容量為53萬平米，別墅的市場(chǎng)容量為24萬平米（分區(qū)域、分物業(yè)的市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)詳見本節(jié)第二部分）。目前，推動(dòng)南京房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加的動(dòng)力主要是強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求，而構(gòu)成南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體主要包括了拆遷、結(jié)婚、改善居住、投資購房以及城市化進(jìn)程所帶來的購房意向。下面將詳細(xì)分析以上各方面所帶來的2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量。根據(jù)對(duì)抉策地產(chǎn)研究中心購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、70典型樓盤信息數(shù)據(jù)庫和準(zhǔn)購房者深度調(diào)查得到的購房者需求信息的分析，購房者購房動(dòng)機(jī)分布如圖1-1所示：1.1 2004年一季度的拆遷購房需求比例較2003年底有所下降2004年依然是南京市大規(guī)模建設(shè)的一

23、年，建設(shè)投資仍會(huì)保持在400億左右，拆遷戶數(shù)將保持4萬戶左右，拆遷需求形成了對(duì)住房的“剛性需求”。但2003年年底至今年一季度的拆遷進(jìn)程緩慢，截止到一季度只完成拆遷4000余戶。造成拆遷進(jìn)度緩慢的原因，主要在于以往拆遷中存在的各方面問題還沒有得到很好的解決。據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫最新數(shù)據(jù)及抉策70典型樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)綜合分析結(jié)果顯示，2004年一季度拆遷人群占總購房人群的24.2%，戶數(shù)約為0.73萬戶。該人群對(duì)各類商品房的需求平均面積約為每戶100平米。據(jù)此我們可以得知，一季度的拆遷購房的市場(chǎng)容量約為80萬平米（包括新建商品房和存量商品房）。1.2 投資購房大幅攀升200

24、4年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資購房依舊呈現(xiàn)出迅速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，近幾年來股市持續(xù)低迷，銀行存款利率超低，民間投資渠道單一，“房蟲”們因?yàn)樵诔捶恐袊L到了甜頭，并且近年來南京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，投資者對(duì)未來的預(yù)期較為樂觀，所以投資購房不斷趨升。在歲末年初，城市居民收入由于短期內(nèi)激增（例如年終獎(jiǎng)及年終分配），這段時(shí)間內(nèi)居民的各項(xiàng)消費(fèi)支出也會(huì)發(fā)生較大幅度的增長(zhǎng)。特別是在可供選擇的投資渠道較少而炒房收益豐厚的示范效應(yīng)下，居民大量選擇購房投資，目前，“炒房掙錢”已婦孺皆知，“炒房運(yùn)動(dòng)”如火如荼。當(dāng)然投資、改善居住環(huán)境及其它的購房動(dòng)機(jī)往往有重疊的成份。一季度投資購房的比例較上一年度有大幅增加，由2003年四季

25、度的24上升到了27.6，總?cè)藬?shù)接近0.83萬人。據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，投資購房者的平均購買面積約為每人150平米，一季度的投資購房需求的總面積約為124萬平米。由于投資購房需求是一種引致需求，并非真正建立在購房者自己實(shí)際需要基礎(chǔ)之上，因此購房投資和購房者對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期有很大的關(guān)聯(lián)性：當(dāng)市場(chǎng)需求趨升、價(jià)格持續(xù)走高的時(shí)候，投資購房就會(huì)推波助瀾，使市場(chǎng)需求呈現(xiàn)更旺盛的假相，房地產(chǎn)泡沫由此而生；而當(dāng)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，投資購房者就會(huì)在短期內(nèi)匆忙拋售，市場(chǎng)供給劇增，由于大眾消費(fèi)心理的“買漲不買跌”，所以市場(chǎng)需求又會(huì)在短時(shí)期內(nèi)驟減，房地產(chǎn)市場(chǎng)從而形成劇烈的動(dòng)蕩，同時(shí)波及與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的四十多個(gè)

26、產(chǎn)業(yè)，而如果投資者80%的投資資金來自銀行，后果可想而知。因此今年南京市加大了對(duì)炒房行為的管理力度，從4月1日起正式實(shí)施“禁炒令”，先期得到風(fēng)聲的“房蟲”自然也會(huì)調(diào)整自己的行為，在“禁炒令”實(shí)施之前會(huì)大量投資房產(chǎn)。應(yīng)該看到在通貨膨脹的壓力下，投資購房可以相對(duì)地達(dá)到資產(chǎn)保值的目的。一季度，南京房地產(chǎn)投資者投資商品房的需求結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出多樣化的趨勢(shì)，從2003年的大比例投資商品房住宅，到目前開始同時(shí)投資住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)，由于本報(bào)告為基礎(chǔ)性研究報(bào)告，投資的具體需求比例分析在此不便論述，敬請(qǐng)諒解。1.3 結(jié)婚購房需求穩(wěn)定結(jié)婚購房一直是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要組成部分。根據(jù)民政部門的數(shù)據(jù)：南京市每年約有

27、兩萬對(duì)新人結(jié)婚，抉策地產(chǎn)研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示70%的結(jié)婚者有在結(jié)婚前一到兩年內(nèi)購房的需求，房子與車子已成為南京人結(jié)婚的新“大件”。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數(shù)不斷增加，結(jié)婚的人數(shù)也隨之而增加，結(jié)婚購房需求今年來一直穩(wěn)中有升，這部分人群是南京商品房需求中最穩(wěn)定的組成部分。根據(jù)抉策房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心一季度的消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一季度結(jié)婚購房人數(shù)總數(shù)達(dá)0.45萬，占總購房人群的18%。結(jié)婚購房需求的平均購買面積約為120平米，這部分需求達(dá)54萬平米，由于同期的投資購房和改善居住環(huán)境購房人數(shù)上升較快，此部分購房人數(shù)的比例相對(duì)有所下降。1.4 改善居住環(huán)境購房需求增長(zhǎng)迅速近些年來隨著南京經(jīng)濟(jì)的飛

28、速發(fā)展、居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質(zhì)量的需求越來越強(qiáng)烈，因此改善居住環(huán)境的購房需求也隨之上升。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：現(xiàn)階段中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)以每年1%的速度遞增。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期性和相關(guān)反映的特點(diǎn)，對(duì)于購房者來說，收入的增加會(huì)加大其對(duì)住宅的投入，其收入彈性為2.45，即居民收入每增加1個(gè)百分點(diǎn)，其用于住宅的支出將會(huì)增加2.45個(gè)百分點(diǎn)。不少的中、高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以舊換新、以小換大的消費(fèi)理念逐漸為消費(fèi)者所接受。改善居住環(huán)境購房人群的增加，同時(shí)也是二手房市場(chǎng)供給穩(wěn)定的重要原因。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2004年一季度的改善居住環(huán)境購房人群總數(shù)約為0.67萬人

29、，占購房人群的22.3%，購房需求的總規(guī)模為80萬平米。1.5 城市化進(jìn)程購房需求增長(zhǎng)較快目前，我國(guó)城市化平均水平約為35%，而南京作為東南沿海省會(huì)城市，城市化水平明顯高于這一平均水平。作為大城市的南京，城市化進(jìn)程的加快和城市區(qū)域的擴(kuò)大將迅速擴(kuò)大城市人口數(shù)量，形成對(duì)城市商品房需求的持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力。按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化進(jìn)程將會(huì)保持在2左右，每年約有11萬人成為南京市城市人口。該群體主要包括每年各高校留在南京工作的畢業(yè)生、外來人群和城市化的農(nóng)村人口。由于該人群中的大部分人會(huì)租賃或者購買小套型的住房作為過渡，所以購房數(shù)量較少。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，一季度這部分人群的購房需求總面積約

30、為22萬平米，購房人數(shù)占總購房人群的7.9%。2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)分析2.1 各片區(qū)市場(chǎng)容量分析商品房作一種特殊商品，區(qū)域特性十分明顯。沒有任何兩個(gè)商品房是同質(zhì)的，從而導(dǎo)致了購房者對(duì)不同區(qū)域商品房的不同需求。目前，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)主要被分為城中、城南、城東、城北、河西、江寧和江北七大片區(qū)。抉策地產(chǎn)研究中心一季度分片區(qū)市場(chǎng)容量及半年來分片區(qū)市場(chǎng)容量變化狀況如圖1-2所示：圖表顯示，一季度購房區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高。隨著河西地區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入不斷地增大，河西板塊市場(chǎng)日益火爆。2004年一季度的數(shù)據(jù)表明，河西片區(qū)需求量仍舊最高，但是相對(duì)去年年末的需求下降了近3個(gè)百分點(diǎn)。原因之一在于河

31、西片區(qū)的新建商品房加權(quán)均價(jià)不斷攀升，供給價(jià)格結(jié)構(gòu)性失調(diào)，和購房者的意向購買單價(jià)、總價(jià)背離（詳見本報(bào)告第三節(jié)價(jià)格研究）。并且隨著消費(fèi)者的購房行為逐漸理性化，對(duì)于河西板塊的評(píng)價(jià)更為客觀，需求份額也就相對(duì)有所下降。其它如交通、持幣觀望等也是造成這一比例下降的原因。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到了關(guān)注，并且由于具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以市場(chǎng)需求的份額有所上升，達(dá)到了9。城中和城東片區(qū)，由于其本身的地域和市政設(shè)施優(yōu)勢(shì)，一般都是購房者的首選，所以一季度城東地區(qū)的需求份額比較穩(wěn)定，而城中有大幅上升。城南片區(qū)的市場(chǎng)需求一季度也是穩(wěn)中有升。相對(duì)于城中的需求穩(wěn)中有升，一季度江寧地區(qū)的需求有所下降。出現(xiàn)

32、這種現(xiàn)象的原因在于，以往消費(fèi)者購買江寧片區(qū)商品房主要是因?yàn)槠湫詢r(jià)比較高，而2002年下半年以來江寧片區(qū)的商品房?jī)r(jià)格不斷上升，該片區(qū)商品房性價(jià)比下降，使得原本很具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸喪失，所以會(huì)出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。一季度分片區(qū)市場(chǎng)容量分布情況同比變化如下圖1-3所示，通過數(shù)據(jù)分析中我們得知，同期相比河西、江寧片區(qū)的市場(chǎng)需求趨向于下降，而城東、城南、城北市場(chǎng)需求穩(wěn)步上升：注：盡管江北的市場(chǎng)需求2004年一季度有大幅度上升，但因2004年一季度江寧片區(qū)市場(chǎng)容量有明顯下降，江寧的體量比江北大很多，故上圖中經(jīng)過總體加權(quán)計(jì)算的江寧、江北2004年一季度市場(chǎng)需求比例有一定幅度下降。我中心將在2004年上半年南京

33、市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告中，分別分析江寧、江北片區(qū)的市場(chǎng)容量變化及走勢(shì)。2.2 價(jià)格層次容量分析在產(chǎn)品供不應(yīng)求的情況下，商品的供給方主導(dǎo)著產(chǎn)品的價(jià)格，這就是為什么所有人都喊商品房?jī)r(jià)格高、不合理，又會(huì)有很多人去購買的原因。因?yàn)樯唐饭┎粦?yīng)求，所以您無權(quán)選擇。要徹底解決目前商品房?jī)r(jià)格不合理的問題，唯一的辦法是加大供應(yīng)量，使產(chǎn)品供過于求。抉策地產(chǎn)研究中心通過對(duì)購房會(huì)員俱樂部的會(huì)員數(shù)據(jù)、70典型樓盤信息數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度購房者調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，得出有關(guān)一季度南京購房者對(duì)商品房的期望價(jià)格區(qū)間比例，數(shù)據(jù)如下：從數(shù)據(jù)中我們可以發(fā)現(xiàn)，3000-5000元/平米價(jià)位段的中檔商品房的市場(chǎng)需求比例最高，占總市場(chǎng)需求份額超過

34、了四分之三。近年來由于有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求作為支撐，南京市的商品房?jī)r(jià)格不斷地創(chuàng)出一個(gè)個(gè)的歷史新高，購房者也就慢慢地被迫接受了不斷上漲的價(jià)格。另一方面隨著購房者收入水平的不斷上升，購房者有更多的購買力可供支配，所以購房者的價(jià)格承受力不斷提高。2004年一季度購房者對(duì)5000元/平米以上的新建商品房的需求比例上升到了11。圖1-5是2003年以來南京市購房者關(guān)于房?jī)r(jià)心理承受力對(duì)比變化曲線。從圖中我們可以看到一年來購房者的房?jī)r(jià)心理承受力變化歷程。圖中數(shù)據(jù)顯示，南京市購房者的房?jī)r(jià)承受能力逐年升高。3500元/平米以下價(jià)格層次需求容量由2003年占總?cè)萘窟^半下降到今年一季度的34.3%。而其它價(jià)格層次上的市

35、場(chǎng)容量同期都在不斷上升，3500-5000元/平米的價(jià)格層次比例上升幅度尤為明顯，自2003年共上升了近12個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)承受能力有所提高的主導(dǎo)因素是購房者收入水平的提高及客觀供應(yīng)現(xiàn)實(shí)。2.3 樓型容量分析購房者除了考慮商品房的片區(qū)位置和銷售價(jià)格外，也很關(guān)注他們所購買的房子的樓型。商品房從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅等。抉策地產(chǎn)研究中心通過對(duì)購房會(huì)員俱樂部的會(huì)員數(shù)據(jù)、70典型樓盤信息數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度購房者調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，得出的有關(guān)一季度南京購房者樓型選擇偏好的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如圖1-6：由圖可見，原本占樓型需求比例最高的多層商品房，2004年一季度比例有了明顯的下降趨勢(shì)。原因在于多層的

36、市場(chǎng)供給一直無法滿足購房者的需求，購房者不得不退而求其次，選擇其它樓型產(chǎn)品。隨著開發(fā)商對(duì)商品房推廣投入的加大，加上對(duì)小高層商品房設(shè)計(jì)的改進(jìn)及配套設(shè)施的完善，購房者對(duì)小高層樓型的需求出現(xiàn)上升的趨勢(shì)。一季度市場(chǎng)對(duì)別墅的需求基本上保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。3. 2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析3.1 一季度商品房需求實(shí)現(xiàn)情況市場(chǎng)容量的實(shí)現(xiàn)情況，往往會(huì)受到商品房供給結(jié)構(gòu)等多種因素的制約和影響，會(huì)與同期的市場(chǎng)容量之間有所出入。對(duì)于已實(shí)現(xiàn)的需求，抉策地產(chǎn)中心主要從新建商品房、存量商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等幾個(gè)方面進(jìn)行分析。2004年一季度南京新建商品房市場(chǎng)比較旺盛，1-2月份南京市商品房合同銷售契約登記10

37、910件，銷售面積130萬平米，銷售金額達(dá)到53.9億。其中商業(yè)用房共計(jì)實(shí)現(xiàn)交易163件，交易面積3萬平米，交易金額達(dá)到2.1億；一季度寫字樓共計(jì)實(shí)現(xiàn)交易88件，交易面積4.7萬平米，交易金額達(dá)到3.2億。2004年一季度的存量商品房的交易情況相對(duì)于去年同期有所下降，1-2月份存量商品房共計(jì)實(shí)現(xiàn)交易數(shù)7252件，交易面積52.76萬平米，交易金額達(dá)到18.68億。為了解決南京市低收入拆遷人群的安置問題，2004年南京市政府將增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給，今年政府將會(huì)提供120萬平米的土地用作經(jīng)濟(jì)適用房的建造，預(yù)計(jì)2004年南京市經(jīng)濟(jì)適用房開工面積達(dá)到210萬平米，竣工面積達(dá)到120萬平米。而今年的中低

38、價(jià)商品房有效供給面積將會(huì)達(dá)到120萬平米，一季度的經(jīng)濟(jì)適用房供給達(dá)到45萬平米。由于南京商品房單價(jià)不斷攀升，住房單套面積過大，使得商品住宅銷售總價(jià)過高，提高了購房門檻，使很多潛在購房者望而卻步。小戶型商品房由于其總價(jià)較低，投資回報(bào)率較高等優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)成為市場(chǎng)上被追寵的對(duì)象。其中挑高可做加層的商務(wù)小戶型尤其熱銷，同時(shí)也刺激了此類物業(yè)的市場(chǎng)供給。3.2 新建商品房交易量增長(zhǎng)情況2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況仍舊保持著快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2003年四季度到2004年一季度的新建商品房交易面積同比增長(zhǎng)率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下圖所示：從上圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的新建商品房同比交易面積漲幅驚

39、人，3月份的同比漲幅突破了100%的大關(guān)，而2月份同比則相對(duì)于同期增加了兩倍，由此可見，2004年的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力。造成了一季度南京商品房成交面積不斷上升的原因之一，在于旺盛的購房需求。每到歲尾年首，人們的收入在短期內(nèi)劇增，因此消費(fèi)支出行為也會(huì)發(fā)生巨大變化，各項(xiàng)消費(fèi)支出都會(huì)隨之增加，購房支出自然也不例外。特別是在炒房族2003年炒房獲益豐厚的示范效應(yīng)作用下，具有自住、短期炒做、長(zhǎng)期投資等復(fù)合投資目的的投資購房需求增速較快，市場(chǎng)需求上升趨勢(shì)明顯。在一季度南京商品房成交面積不斷上升的同時(shí)，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資總量同比也大幅增加。造成一季度房地產(chǎn)投資同比增速較快的原因在于，去年南京

40、房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，截至一月初，投資規(guī)模的絕對(duì)量已經(jīng)很大，而到了今年的2、3月份，建材等原材料的價(jià)格逐漸穩(wěn)定并有所回落，去年年末由于建材價(jià)格上漲而被限制的投資開發(fā)潛力被釋放出來，增加了一季度的投資增長(zhǎng)速度。3.3 未實(shí)現(xiàn)的需求狀況分析2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量為360萬平米，抉策地產(chǎn)研究中心按照市場(chǎng)容量的月度市場(chǎng)消化平均量及其變化情況計(jì)算，一季度未實(shí)現(xiàn)的需求量為30萬平米。即市場(chǎng)容量中有30萬平米需求面積因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)格、地區(qū)分布、供給數(shù)量不足和商品房本身設(shè)計(jì)特點(diǎn)等原因沒有得到實(shí)現(xiàn)。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，一季度的實(shí)際市場(chǎng)供給量達(dá)到了350萬平米，即使目前商品房供給

41、量全部被市場(chǎng)消化，供需仍舊會(huì)有10萬平米的差額。供需結(jié)構(gòu)性矛盾等造成了20萬平米市場(chǎng)容量未被實(shí)現(xiàn)。4. 2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量變化原因及趨勢(shì)分析今年以來，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)27106億元，同比增長(zhǎng)9.7%。三大產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，企業(yè)效益不斷改善，已實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1438億元，比去年同期增長(zhǎng)38.2%，所以同期的居民收入增長(zhǎng)較快。但是2003年和2004年初整個(gè)消費(fèi)品尤其是農(nóng)產(chǎn)品物價(jià)水平不斷上升，一季度全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.8%。我國(guó)消費(fèi)者的收入增長(zhǎng)由于受溫和的通貨膨脹因素的抵沖，實(shí)際購買能力增幅下降，商品房的消費(fèi)支付能力上升較為緩慢。并且消

42、費(fèi)者的日常生活支出比例由于物價(jià)上漲而上升，造成房地產(chǎn)消費(fèi)支出比例下降。總體而言，南京市2004年一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量上升比較平穩(wěn)。一方面，一季度整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持著良好得發(fā)展勢(shì)頭，城市居民收入水平穩(wěn)定增長(zhǎng)，保證了消費(fèi)者的購房支付能力；另一方面，由于年終分配的原因，購房者一季度的購房需求有大幅上升，因而一季度商品房的市場(chǎng)總需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量穩(wěn)中趨升，但是增加的速度相對(duì)去年同期較為緩慢。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)產(chǎn)品從供給來看，主要包括新開發(fā)的商品房、政府扶持與鼓勵(lì)建設(shè)的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量房等幾部分。本節(jié)主要分析2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中產(chǎn)品供給

43、情況，既有總量的描述，也有產(chǎn)品交叉分析。在分析產(chǎn)品供給的同時(shí)，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)情況，從多角度分析了市場(chǎng)實(shí)際供需狀況，借此了解現(xiàn)階段市場(chǎng)供給與需求之間的結(jié)構(gòu)性矛盾及其產(chǎn)生的原因，進(jìn)而把握住市場(chǎng)供需平衡狀況和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。1. 南京市2004年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況2004年一季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)8799億元，同比增長(zhǎng)43%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度有所放緩。一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)1820億元，同比增長(zhǎng)41.1%，商品房投資額達(dá)42.24億元，同比增長(zhǎng)80.5%，土地開發(fā)投資額達(dá)8.13億元，同比增長(zhǎng)238.9%，截至到2004年一季度，南京市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)56.17億元，

44、同比增長(zhǎng)86.9%，但是與2003年第四季度開發(fā)投資總額相比下降約6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)近年來一直是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資逐年上升并且有上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用越來越大。2004年一季度南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，房屋建筑的施工面積達(dá)到1380.32萬平米，同比增長(zhǎng)了79.1%；其中住宅施工面積為1096.27萬平米，占總施工面積的79.42%，同比增長(zhǎng)79.3%。房屋建筑的竣工面積達(dá)93.12萬平米，同比增長(zhǎng)94.2%；其中住宅的竣工面積為63.35萬平米，占總竣工面積的68.03%，同比增長(zhǎng)40%。一季度南京市土地開發(fā)面積達(dá)

45、302.18萬平米，同比增長(zhǎng)670.7%。2. 2004年一季度南京市分物業(yè)類型房地產(chǎn)開發(fā)狀況2004年一季度南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額為56.17億元，其中住宅開發(fā)投資額為36.86億元，同比增長(zhǎng)89.2%；辦公樓開發(fā)投資額為4億元，同比增長(zhǎng)66.1%；商業(yè)用房開發(fā)投資額為3.9 億元，同比增長(zhǎng)101.4%；其它開發(fā)用途的投資額為11.41億元，同比增長(zhǎng)83.2%。2004年一季度南京房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如圖12所示。從圖中數(shù)據(jù)我們可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要用于住宅開發(fā)，占總投資額的82.35%；而商用房和辦公樓開發(fā)投資占總投資額的17%。一季度南京市對(duì)商業(yè)用房、寫字樓投資比例較往年有所上升。

46、3. 2004年一季度南京市存量房市場(chǎng)供應(yīng)狀況2003年充足的存量房供應(yīng)，不僅滿足了眾多購房者的需求，也已成為拉動(dòng)南京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的新亮點(diǎn)。2004年1-2月份存量商品房（二手房）共計(jì)實(shí)現(xiàn)交易數(shù)7252件，交易面積52.76萬平米，交易金額達(dá)到18.68億元。與2003年月平均存量房交易和供給情況相比，2004年1-2月份南京市存量房交易總量有所下降，但交易的平均單價(jià)有較大幅度的上升。一季度新拆遷法規(guī)的出臺(tái)，在規(guī)范了拆遷行為的同時(shí)也提高了拆遷成本，城市拆遷速度相對(duì)放緩，大量存量房房主持房觀望、惜售，造成市場(chǎng)有效供給不足，導(dǎo)致交易量下降、成交價(jià)格上升。4. 2004年一季度南京市土地

47、供應(yīng)狀況土地需求是一種引致需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮會(huì)加大對(duì)土地的需求，而土地是一種稀缺資源，供給上缺乏彈性，自南京實(shí)行土地儲(chǔ)備制度以來，對(duì)土地規(guī)劃用途、供給量等方面都由政府控制管理?？紤]到今年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將進(jìn)一步上升，南京市政府加大了土地的供應(yīng)量。2004年，南京市的土地總供給量將達(dá)到1020公頃，其中江寧、浦口和六合三區(qū)的土地供給量為300公頃。土地使用規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房用地面積為120公頃，占總供給的11.8%；商品住宅用地面積為900公頃，占總供給的88.2%。商品住宅中用于開發(fā)中低價(jià)商品房的用地面積為80公頃。2004年一季度南京市成交地塊12塊，土地成交總面積為82.1公頃，成

48、交總金額為21.86億元，平均成交價(jià)格為2663.8元/平米，樓面地價(jià)達(dá)2219元/平米。在所有成交地塊中，用于商業(yè)用房建設(shè)的地塊成交面積為23.2公頃，占總供給的28.3%；用于二類住宅建設(shè)用地的地塊成交面積為44.5公頃，占總供給的54.3 %。5. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房供給狀況2004年，南京市政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以解決中、低收入居民和拆遷戶的購房問題。2004年南京市用于中、低價(jià)商品房建設(shè)開發(fā)用地為80萬平米，用于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)開發(fā)用地為120萬平米。預(yù)計(jì)全年可以完成120萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房供給，一季度已實(shí)現(xiàn)的供給總量為45萬平米。2004

49、年南京市由于城市建設(shè)將會(huì)有4萬戶居民拆遷，集體拆遷數(shù)將會(huì)達(dá)到1萬戶，這部分拆遷戶將會(huì)形成對(duì)住房的“剛性需求”，拆遷戶中的部分人將會(huì)以購買經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房為主。6. 商品房供需狀況抉策地產(chǎn)研究中心對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的研究，主要采用主要特征指標(biāo)供需結(jié)構(gòu)比較分析法，包括總體供需分析、分物業(yè)類型、分片區(qū)、分價(jià)格層次、分樓型供需結(jié)構(gòu)分析。在對(duì)南京市的商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用了供給份額和需求份額的比較模型；通過比較供給份額和需求份額，可以反映市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)是否達(dá)到平衡，判斷各個(gè)片區(qū)的供需吻合情況：6.1 2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)?/p>

50、量為360萬平米，購房需求戶數(shù)3萬戶，同期南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給量為350萬平米（包括去年年末未售出的新商品房），供需缺口為10萬平米，總的供需比為0.97：1，其中江寧和城南的供給大于需求，城北、城中、城東、河西的供給略小于需求。6.2 各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)分析片區(qū)的供需比，是指一個(gè)特定的片區(qū)內(nèi)總供給的面積與該片區(qū)內(nèi)總需求的面積之比。片區(qū)供需比小于1，說明該片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供不應(yīng)求；數(shù)值大于1，則說明該片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供給大于需求；數(shù)值與1的差距越大，說明該片區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求偏離程度越大。通過分析各個(gè)片區(qū)的供需比，可以了解各個(gè)片區(qū)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，進(jìn)而采取針對(duì)性的片區(qū)市場(chǎng)選擇措施，避免了房地產(chǎn)建設(shè)投資資源

51、的浪費(fèi)，達(dá)到合理、有效配置資源的目的。同時(shí)也能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資區(qū)域選擇提供非常有意義的參考。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度的準(zhǔn)購房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)，南京市2004年一季度的分片區(qū)商品房供需比數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如圖2-2： 數(shù)據(jù)顯示，雖然2004年一季度南京市商品房市場(chǎng)供需總體趨于平衡，供需比為0.97：1，但仍然存在區(qū)域性供需矛盾。比較2003年底區(qū)域供需比情況，今年一季度部分片區(qū)的市場(chǎng)供給與需求之間的差額有所縮小，反映了部分片區(qū)的市場(chǎng)供需逐漸逐步趨向平衡。2004年一季度河西片區(qū)由于前期市場(chǎng)需求過旺，致使開發(fā)量短期內(nèi)迅速上升；市場(chǎng)需求由于河西房?jī)r(jià)上漲過快

52、等因素影響，行為趨向理性，增幅有限，因此一季度河西片區(qū)的供需比上升為0.83，但河西片區(qū)商品房依舊供不應(yīng)求，片區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮蟆＝瓕幒徒钡貐^(qū)的供需比為1.38，江寧片區(qū)原來的市場(chǎng)壓力仍未得到緩解。城北片區(qū)由于受到河西片區(qū)的輻射和片區(qū)的相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，近年來的需求量和供給量都在不斷地上升，一季度該片區(qū)的供需比為0.97，供給略小于需求，片區(qū)市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。一季度由于城南的房地產(chǎn)供給總量增加幅度較大，片區(qū)市場(chǎng)供過于求，供需比達(dá)到1.13，為市場(chǎng)壓力區(qū)。城中、城東地區(qū)，由于其地理位置優(yōu)勢(shì)和優(yōu)良的市政設(shè)施條件，一直是南京居民購房的首選區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)的供求之間的缺口一直較大。而城東和城中一

53、季度的市場(chǎng)供需比分別為0.74和0.85，供給小于需求，主要由于這些地區(qū)的可開發(fā)土地?cái)?shù)量有限，供給的住宅項(xiàng)目偏低且短期內(nèi)無法增加，因此市場(chǎng)供需缺口較大，是市場(chǎng)旺盛區(qū)。2004年一季度城南及江寧片區(qū)的市場(chǎng)壓力仍然沒有得到緩解，供需比有所上升。原因在于隨著南京房?jī)r(jià)上升，城南、江寧片區(qū)商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸喪失，市場(chǎng)需求相對(duì)下降，而這兩個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)供給仍舊較高，所以供需比分別上升了11%和2%。總體趨勢(shì)上來看，一季度大部分片區(qū)的市場(chǎng)供需缺口正在變小，各片區(qū)的供需比變化情況如圖2-3所示：如圖所示，2004年一季度各片區(qū)供需比與2003年度水平比較，河西、城北、城東三個(gè)片區(qū)雖然仍處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，但供

54、需比都有不同程度的上升，說明了這三個(gè)片區(qū)的供給逐漸趨向平衡，這種趨勢(shì)以河西最為明顯，城東與城北次之，2004年一季度江寧、城中片區(qū)供需差距則仍有拉大之勢(shì)。6.3 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)行為和開發(fā)行為都具有高價(jià)格彈性的特點(diǎn)，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況有著很大的影響，因此在進(jìn)行商品房產(chǎn)品的供需結(jié)構(gòu)分析時(shí)，不同價(jià)格層次的商品房供需比數(shù)據(jù)具有重要的價(jià)值。價(jià)格層次供需比，指的是某一價(jià)格層次上市場(chǎng)總供給量與該價(jià)格層次上購房者的需求總量之間的比值。價(jià)格層次供需比的比值大小，可以反映不同價(jià)格層次上的商品房市場(chǎng)供需均衡狀況。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度

55、的準(zhǔn)購房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)分析，2004年一季度南京市不同價(jià)格層次的商品房供需比如圖2-4：價(jià)格層次的供需比數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，3000元/平米以下和3001-4000元/平米價(jià)格水平上的供需比分別為為0.56和0.88，說明市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了對(duì)這兩個(gè)價(jià)位段產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。6000元/平米以上的商品房供需比為1.63。這兩個(gè)區(qū)間供需比例的失調(diào)原因在于市場(chǎng)需求的負(fù)價(jià)格彈性和市場(chǎng)供給的正價(jià)格彈性效應(yīng)，即供給隨著價(jià)格的降低而下降而需求隨價(jià)格的降低而上升；供給隨著價(jià)格的上升而上升而需求隨價(jià)格的上升而下降，因而低價(jià)格段及高價(jià)位段區(qū)間的產(chǎn)品的供需差距必然有拉大的趨勢(shì)。而4001-5000元/平米價(jià)格層次的供需

56、比為1.15，供略大于求，5001-6000元/平米價(jià)格層次的供略過于求，供需比為1.04，這兩個(gè)區(qū)間段的市場(chǎng)供需相對(duì)平衡?？偟膩碚f，南京的房?jī)r(jià)逐年攀升，購房者家庭收入水平隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展而不斷提高，購房者對(duì)商品房的價(jià)格承受能力不斷提高，因此中檔價(jià)格水平的商品房需求量不斷地增加，例如中、高價(jià)格層次（5000元以上/平米）商品房供需比值不斷下降，市場(chǎng)對(duì)供給的消化能力增強(qiáng)，供需比逐漸接近于1。具體分析，由于4001-5000元/平米價(jià)格層次上的商品房，地理分布或具體套型設(shè)計(jì)等原因，存在著一定量的供過于求；5000-6000元/平米價(jià)格水平上的樓盤，一般分布在較好的地理位置（與購房者的首選區(qū)

57、域吻合），因此會(huì)出現(xiàn)供略大于求的情況；6000元/平米以上的商品房供需比為1.63，即該價(jià)格水平上的供給大于現(xiàn)在該價(jià)格水平上的市場(chǎng)容量50%以上，這部分供給之所以不能被市場(chǎng)消化，主要因素是實(shí)際產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，而性價(jià)比合理的項(xiàng)目不多。6.4 樓型供需結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)顯示，購房者在對(duì)樓型的選擇過程中，仍然以多層為主，但選擇小高層的購房者數(shù)量明顯增加。樓型的供需比，指的是一個(gè)特定的樓型的總供給量和該樓型的市場(chǎng)需求總量之間的比值。同樣，通過分析比值大小，我們可以了解到各個(gè)樓型的供需均衡情況，以便于在產(chǎn)品開發(fā)時(shí)對(duì)樓型做出合理的選擇。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度的準(zhǔn)購房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年一季度南京市分樓型商品房供需比如圖2-5：數(shù)據(jù)顯示，一季度購房者對(duì)多層樓型的產(chǎn)品需求依舊非常旺盛，同期樓型為多層的商品房市場(chǎng)供給只能滿足四分之三的市場(chǎng)需求，與2003年的情況相比多層的供需比有所提高。原因在于，一方面受市場(chǎng)實(shí)際供給影響，部分購房者對(duì)于多層樓型的需求正在轉(zhuǎn)向小高層，另一方面是房地產(chǎn)開放商對(duì)于多層樓型的開發(fā)量近期有所增加，尤其以郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)更為明顯。由于消費(fèi)者對(duì)小高層樓型產(chǎn)品的需求量不斷增加，一季度小高層樓型的供需比達(dá)到0.99，供需基本平衡。由于土地資源稀缺，土地出讓價(jià)格不斷上升，開發(fā)商更傾向于建設(shè)容積率更高的高層商品房來降低開發(fā)