土地儲備制度及其實踐之評析

1、土地儲備制度及其實踐之評析 2011-3-28 16:47| 發(fā)布者: 軒雪麟 | 查看: 293| 評論: 0| 原作者: 崔建遠(yuǎn) | 來自 : 新華網(wǎng) 摘要 : 建設(shè)用地使用權(quán)出讓洽商甚至簽訂合同之時，建設(shè)用地可能是尚未拆 遷、補(bǔ)償、安置的“生地”，甚至是尚未征收的集體所有的土地。建設(shè)用地使用權(quán)出讓洽商甚至簽訂合同之時，建設(shè)用地可能是尚未拆遷、 補(bǔ)償、 安置的“生地”， 甚至是尚未征收的集體所有的土地， 也可能是已經(jīng)征 收、拆遷、補(bǔ)償、安置完畢并達(dá)到“五通一平”或“七通一平”的“熟地”。屬于“熟地”的，有些來自土地儲備。廣州市、安徽省、重慶市、成都市、上 海市和北京市等市， 都實行了土地儲

2、備制度， 使得相當(dāng)數(shù)量的建設(shè)用地來自土 地儲備機(jī)構(gòu)的供應(yīng)， 相應(yīng)的， 建設(shè)用地使用權(quán)的取得， 便以“熟地”作為標(biāo)的 物。鑒于建設(shè)用地使用權(quán)與土地儲備制度的關(guān)聯(lián)如此密切， 而實際運作中也有諸多需要規(guī)范和完善之處，國土資源部、財政部和中國人民銀行于2007年 11 月 19 日出臺了土地儲備管理辦法 。鑒于該管理辦法規(guī)定了土地儲備制度與 建設(shè)用地使用權(quán)之間的關(guān)系， 牽涉幾方主體及其所承受的權(quán)利義務(wù)， 也鑒于其 中某些設(shè)計和規(guī)定尚有完善的余地， 加上實務(wù)中仍有未盡符合規(guī)定的操作， 有 必要對其介紹、分析和評論。土地儲備管理辦法規(guī)定，所謂土地儲備制度，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市

3、場、 促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)， 依法取得 土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為（第 2 條第 1 款）。土地儲備 工作的具體實施，由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)（第 2條第 2款）。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、 統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位（第 3 條）。各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控 土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu) 先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地（第 6 條）。土地儲備實行 計劃管理。 市、縣人民政府國土資源管理、 財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等報同級人部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、 土

4、地利用總體規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃、 土 地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃， 民政府批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案（第 7 條）。關(guān)于可納入土地儲備范圍的土地， 按照土地儲備管理辦法 的規(guī)定，市、 縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權(quán)的土地， 由土地 登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備 （第 11 條）。因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃 進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的， 應(yīng)由國土資源管理部門報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的 人民政府批準(zhǔn)， 依法對土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后， 收回土地使用權(quán)。 對政府有 償收回的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備（第 12 條）

5、。根據(jù)土地儲備計劃收購國有土地使用權(quán)的，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使 用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同。 收購?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 由土地儲備機(jī)構(gòu)與土 地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商， 經(jīng)國土資源管理、 財政部門或地方法規(guī)規(guī) 定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。 完成收購程序后的土地， 由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登 記手續(xù)后納入土地儲備 （第 13 條）。政府行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地， 由土地 登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備 （第 14 條）。已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn) 用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地， 由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入 土地儲備（第 15 條）。關(guān)于開發(fā)商等用地者從儲備的土地中取得建設(shè)用地使用權(quán)， 土地

6、儲備管理辦法規(guī)定，市、縣人民政府可根據(jù)需要，對產(chǎn)權(quán)清晰、申請資料齊全的儲 備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書。供應(yīng)已發(fā)證儲備土地前，應(yīng)收回 土地證書，設(shè)立土地抵押權(quán)的，要先行依法解除（第 17 條）。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng) 對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)， 使之具備 供應(yīng)條件（第 18 條）。前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、 照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)方22式選擇工程實施單位 （第 19 條）。儲備土地完成前期開發(fā)整理后， 納入當(dāng)?shù)厥小?縣土地供應(yīng)計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地（第 條）。土地儲

7、備管理辦法 還規(guī)定了特殊的利用儲備土地的方式：“在儲備土地未供應(yīng)前，土地儲備機(jī)構(gòu)可將儲備土地或連同地上建 （ 構(gòu)） 筑物，通過出租、 臨時使用等方式加以利用。 設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地臨時利用， 應(yīng)征得抵押權(quán)人 同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應(yīng)”（第 21 條）。二、分析與評論一）關(guān)于土地儲備制度的功能和定位關(guān)于土地儲備制度的功能和定位， 應(yīng)從以下方面來認(rèn)識：（ 1）它改變了我 國土地征收和供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，完善了政府壟斷一級土地取得與供應(yīng)的制度。 1 土地儲備制度使土地供應(yīng)方式由“毛地出讓” （生地出讓） 轉(zhuǎn)向“凈地出讓”熟地出讓），從協(xié)議出讓為主轉(zhuǎn)向以招拍掛出讓為主。 2

8、（ 2）土地儲備制 度使土地征收、 房屋拆遷成本與建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收益分離核算， 可以避 免協(xié)議出讓中房地產(chǎn)商與政府在征收拆遷成本、 出讓金與土地規(guī)劃參數(shù)間不斷 地討價還價的現(xiàn)象。 土地儲備制度割斷了用地者與被征地人之間的直接利益聯(lián)系，可以避免拆遷補(bǔ)償費用與土地出讓價格直接掛鉤， 有利于政府全面而有效 地控制土地的利用、開發(fā)，更好地實施土地規(guī)劃。 3（3）土地儲備制度不僅 具備調(diào)控土地供給的作用， 也具備調(diào)控土地需求的功能， 增強(qiáng)了政府對土地市 場的調(diào)控能力。（4）土地儲備制度激活了存量土地的利用價值， 對一些地段比 較偏僻、 開發(fā)條件不理想以及閑置的城市土地， 土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理， 有

9、利 于政府實施土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃， 通過前期開發(fā)和整理， 作出統(tǒng) 一計劃和整體安排， 加快企業(yè)存量土地盤活進(jìn)度， 解決部分企業(yè)改制的燃眉之 急，實現(xiàn)土地的再開發(fā)和再利用， 促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置， 提高土地的利用 效率。（ 5）促進(jìn)土地保值、增值，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理。 （6）有助于防范和化解 金融風(fēng)險。4二）土地儲備機(jī)構(gòu)的法律地位和功能土地儲備機(jī)構(gòu)并非建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方， 類似于倉儲者， 它管理著已 經(jīng)儲備的土地。 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方依然是市、 縣人民政府國土資源管理 部門。實際上，土地儲備管理辦法第 22 條已經(jīng)明確了這一點。三）儲備土地的取得方式儲備土地的取得，按照土地儲

10、備管理辦法的規(guī)定（第 11 條以下）和 實務(wù)中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地購買和土地置換四種方式。四）土地儲備管理辦法第 21 條后段的規(guī)定不符合現(xiàn)行法及其理論已經(jīng)儲備的土地， 在出讓建設(shè)用地使用權(quán)之前， 僅僅以國家土地所有權(quán)的 形態(tài)存在，并無建設(shè)用地使用權(quán)的身影。既然如此， 土地儲備管理辦法第 21 條后段規(guī)定儲備土地設(shè)立抵押權(quán)，就不符合我國的現(xiàn)行法及其理論。在我 國現(xiàn)行法上， 土地所有權(quán)不得抵押， 能夠抵押的是（出讓的）建設(shè)用地使用權(quán)、四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)，在土地儲備制度的背景下，只有（出讓的）建設(shè)用地使用權(quán)。 既然所儲備土地中不含有建設(shè)用地使用權(quán)， 即欠缺作為獨立之物的 抵押物

11、，談何以儲備土地設(shè)立抵押權(quán)？！五）建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物土地儲備制度下，建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物是“熟地”。所謂“熟地”， 是指已經(jīng)完成了征地、拆遷、補(bǔ)償、安置等項工作，土地已經(jīng)達(dá)到了“三通一 平”、 “五通一平”或“七通一平”， 即土地的一級開發(fā)完畢， “生地”變成 了“熟地”。六）前期開發(fā)整理儲備土地的當(dāng)事人及其法律關(guān)系1. 前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與土地儲備中心土地儲備中心，即土地儲備管理辦法規(guī)定意義上的土地儲備機(jī)構(gòu)。雖 然土地儲備管理辦法 規(guī)定它應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土 地進(jìn)行必要的前期開發(fā)， 使之具備供應(yīng)條件 （第 18 條），但往往并不親自實施 實際的“七通一平”等

12、具體工作， 而是經(jīng)市、 縣人民政府土地資源管理部門授 權(quán)，來委托特定的企業(yè)承做土地的一級開發(fā)， 或者說從事前期開發(fā)整理儲備土 地。土地儲備中心和前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)之間的關(guān)系， 屬于代理人和 相對人之間的關(guān)系。雖然有些市把土地儲備中心作為土地征收、 拆遷的主體， 也有學(xué)說表示支 持，但由于土地征收為行政權(quán)力的運作， 屬于政府機(jī)關(guān)的職能， 而土地儲備中 心并非行政機(jī)關(guān)， 而是事業(yè)單位， 所以，不應(yīng)將土地儲備中心作為土地征收的 主體。不過，可以由政府機(jī)關(guān)授權(quán)土地儲備中心，實施征收、拆遷、補(bǔ)償、安 置等土地一級開發(fā)的具體工作， 此時， 相對于被征收人來說， 土地儲備中心不 是當(dāng)事人，當(dāng)事人為市

13、、縣人民政府國土資源管理部門。2. 前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與市、縣人民政府國土資源管理部門如同前述， 在前期開發(fā)整理儲備土地的層面上， 市、縣人民政府國土資源 管理部門與實施土地一級開發(fā)的商家各為當(dāng)事人一方， 市、縣人民政府國土資 源管理部門承擔(dān)的義務(wù)是向該企業(yè)支付補(bǔ)償款， 享有的權(quán)利是適時收回建設(shè)用 地。3. 前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與實際用地者前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與實際用地者之間的關(guān)系， 有些人認(rèn)為屬于 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系， 尤其是有些市也確實要求前期開發(fā)整理儲備土 地的企業(yè)與實際用地者之間簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同， 以及補(bǔ)償合同。 下 文的案例分析即屬此類。 但這是

14、違反法律和法理的。 合乎法律及法理的意見應(yīng) 是，前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與實際用地者之間本來沒有直接的合同關(guān) 系，應(yīng)當(dāng)是前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)和國土資源管理部門之間具有法律關(guān) 系，國土資源管理部門與實際用地者之間發(fā)生建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同關(guān)系。在該企業(yè)和國土資源管理部門之間的關(guān)系中， 國土資源管理部門從該企業(yè)之手 收回建設(shè)用地，向其支付補(bǔ)償款。 在國土資源管理部門和實際用地者之間的合 同關(guān)系中，國土資源管理局向用地者移轉(zhuǎn)建設(shè)用地使用權(quán)， 用地者支付出讓金。支付補(bǔ)償款的合理流程應(yīng)為： 國土資源管理局向該企業(yè)支付補(bǔ)償款， 實際用地 者向國土資源管理局支付地價款。 但實務(wù)的運作時常將上述流程做

15、一定程度的 變通，呈現(xiàn)給人們的流程是： 國土資源管理局將建設(shè)用地使用權(quán)先出讓給實際 用地者，同時獲取地價款； 實際用地者和前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)依政府 部門的指示而簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償協(xié)議 ，實際用地者將地價款的部分付給前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)， 實際上是代國土資源管理局支付給前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)補(bǔ)償款； 而后，前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)將 建設(shè)用地退回國土資源管理局； 國土資源管理局再將真正擁有的“另一建設(shè)用 地使用權(quán)”實際出讓給用地者。 本來，前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)擁有的建 設(shè)用地使用權(quán)和用地者將要取得的建設(shè)用地使用權(quán)， 是兩項不同的建設(shè)用地使 用權(quán)，發(fā)生聯(lián)系的，只是

16、所處的地段（宗地）相同。三、涉及土地儲備的案例分析一）基本案情2006年4月5日，W市國土資源管理局從乙單位收回 A號建設(shè)用地。2009 年10月7日，W市土地交易中心受 W市國土資源管理局委托掛牌出讓 A號地 塊的建設(shè)用地使用權(quán)。甲公司通過掛牌方式取得該宗土地的建設(shè)用地使用權(quán)， 與W市土地交易中心簽訂了成交確認(rèn)書。成交確認(rèn)書規(guī)定：“請持此確 認(rèn)書于15個工作日內(nèi)向 W市土地整理儲備供應(yīng)中心付清成交金額 50嫡B分, 在成交確認(rèn)書簽訂之日起 15個工作日內(nèi)按照掛牌結(jié)果以及掛牌文件確定 的內(nèi)容與轉(zhuǎn)讓方簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同 ?！彪S后，甲公司與乙 單位簽訂了建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同，約定

17、乙單位保證A號地塊的建 設(shè)用地使用權(quán)無任何權(quán)利糾紛和爭議， 保證按照約定交付土地； 甲公司保證按 照約定分四期向乙單位支付補(bǔ)償費。在實際的履行過程中，乙單位認(rèn)為甲公司是從自己手里受讓的 A號地塊的 建設(shè)用地使用權(quán)，乙單位的上級主管部門以公告方式對 A號地塊的建設(shè)用地使 用權(quán)等提出異議， 并導(dǎo)致甲公司無法辦理報建手續(xù)、 拆遷手續(xù)。從而發(fā)生糾紛。各方之間的法律關(guān)系如何？甲公司能取得 A 號地塊的建設(shè)用地使用權(quán)嗎？若 能取得，是從何人之手取得呢？二）分析年W市土地交易中心受 W市國土資源管理局委托掛牌出讓 A號地塊的建設(shè) 用地使用權(quán)的行為， 應(yīng)被認(rèn)定為建設(shè)用地使用權(quán)出讓， 而不是建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

18、其理由如下：1)國土資源管理局是建設(shè)用地使用權(quán)的出讓主體建設(shè)用地使用權(quán)出讓， 是國家將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地 使用者， 由土地使用者向國家支付地價款的行為。 而建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是 土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 中華人民 共和國物權(quán)法第 15 條等將物權(quán)變動與引起變動的原因行為區(qū)分開來，若循 此路， 建設(shè)用地使用權(quán)出讓、 轉(zhuǎn)讓可作為物權(quán)變動， 就不同于建設(shè)用地使用權(quán) 出售、贈與?？梢姵鲎尯娃D(zhuǎn)讓所要求的一方主體是不同的， 出讓行為中的一方 主體是國家，轉(zhuǎn)讓行為中的轉(zhuǎn)讓方則是土地使用者， 受讓方將成為土地使用者。本案中，甲公司通過掛牌方式取得該宗土地的

19、建設(shè)用地使用權(quán)。 招標(biāo)拍賣 是土地使用權(quán)出讓的方式之一，而該建設(shè)用地使用權(quán)交易是 W市土地交易中心 代表W市國土資源管理局以招拍掛方式出讓的，委托人是W市國土資源管理局, 有證據(jù)W市掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)公告和建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競買須 知予以證明。建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書規(guī)定，該宗土地待拆遷完畢后，甲公司按照法律法規(guī)規(guī)定持相關(guān)資料到W市國土資源管理局申請辦理拆遷驗 收手續(xù)，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，上述內(nèi)容證明了 W市國土資源管 理局是建設(shè)用地使用權(quán)交易的出讓方。同時， W市土地整理儲備中心受 W市國 土資源管理局的委托， 于 2008年7月23日向甲公司發(fā)出的 工作聯(lián)系函 就 是否繼續(xù)履行

20、成交確認(rèn)書進(jìn)行了討論， W市國土資源管理局還曾確定以兩 宗儲備地塊置換甲公司的用地，這也證明了 W市國土資源管理局是建設(shè)用地使 用權(quán)交易的出讓主體。(2)甲公司取得土地使用權(quán)是基于 W市國土資源管理局的出讓行為第一，W市國土資源管理局委托土地交易中心將該宗土地的建設(shè)用地使用權(quán)掛牌，甲公司通過競買的方式取得該建設(shè)用地使用權(quán)， 其法律基礎(chǔ)是國土資 源管理局的出讓行為。第二，從甲公司取得該建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容和效力來看， 甲公司取得的 不是乙單位名下的建設(shè)用地使用權(quán)， 而是與其內(nèi)容和效力不同的另一建設(shè)用地 使用權(quán)，該建設(shè)用地使用權(quán)不可能因乙單位的轉(zhuǎn)讓行為而取得，只能基于 市國土資源管理局的出讓行為而

21、取得。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第 38條和第 39條，以及城鎮(zhèn)國有土地使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 19 條、第 21 條、第 22條的規(guī)定，土地使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓受到一定的限制： 其一，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資 開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓；其二，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使 用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、 義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移； 其三，土地使用者 通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)， 其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使 用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 本案中，乙單位提交的證 據(jù)土地使用權(quán)證 表明該宗地塊的土地使用權(quán)的類型為出讓， 土地用途為文 體用地，土地使用權(quán)

22、的期限為 40 年，至土地交易中心簽發(fā)成交確認(rèn)書之 日，乙單位土地的剩余年限為 35 年。而掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)公告顯 示，甲公司取得的建設(shè)用地使用權(quán)的土地用途是商業(yè)用地， 出讓年限為 40年。顯然，甲公司取得A號地塊的建設(shè)用地使用權(quán)已不是（乙單位擁有的）原物及 原權(quán)利， 土地用途已改變， 由原來的文體用地變?yōu)樯虡I(yè)用地， 建設(shè)用地使用期 的年限已為 40 年，而不是轉(zhuǎn)讓行為要求的剩余期限 35年。如果主張該建設(shè)用地使用權(quán)交易是轉(zhuǎn)讓行為，則既違反了上述城市房地產(chǎn)管理法第38 條和 第 39 條、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī) 定，也不符合本案的事實。 此外，城鎮(zhèn)國有

23、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 18 條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的， 應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)， 依規(guī)定重新簽訂 土地使用權(quán)出讓合同。W市土地儲備管理辦法第8條也規(guī)定，對于改變批 準(zhǔn)用途用于商業(yè)等經(jīng)營性用地或以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力進(jìn)行開發(fā) 的，應(yīng)由政府收回進(jìn)入土地儲備?？梢姡谕恋赜猛疽迅淖兊那闆r下，乙單位 沒有權(quán)利將其既有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓， 這恰好證明了掛牌出讓的A號建設(shè) 用地使用權(quán)是W市國土資源管理局出讓的建設(shè)用地使用權(quán)。第三，成交確認(rèn)書并沒有規(guī)定在合同簽訂當(dāng)時或稍后辦理移轉(zhuǎn)登記手 續(xù)，而是約定由買受人甲公司在未來辦理

24、過戶登記手續(xù)， 這就使得甲公司取得A號地塊的建設(shè)用地使用權(quán)非常類似于期房的買賣、未來物的買賣。期房的買 賣不要求出賣人在簽訂房屋預(yù)售合同時享有所有權(quán)， 未來物的買賣不被定性為 出賣他人之物，因此， 成交確認(rèn)書不宜被定性為出賣他人之物的合同，而 應(yīng)比照期房買賣合同、 未來物買賣合同， 認(rèn)定為出賣自己之物且合法有效的合 同。否則，就是沒有做到相似的事物相同處理。上列觀點之所以成立，是因為 我國現(xiàn)行法未規(guī)定買賣物的所有權(quán)自合同成立時移轉(zhuǎn)， 而是奉行買賣物所有權(quán) 自交付或登記時移轉(zhuǎn)的原則， 建設(shè)用地使用權(quán)自辦理變更登記時轉(zhuǎn)移。 只要在 履行期限屆滿時出賣人能夠移轉(zhuǎn)買賣物的所有權(quán)，就達(dá)到了買賣合同的目的

25、， 無須出賣人于訂立買賣合同時即擁有買賣物的所有權(quán)。15 個2. 成交確認(rèn)書規(guī)定的“請持此確認(rèn)書于 15個工作日內(nèi)向W市土地整 理儲備供應(yīng)中心付清成交金額 50%部分，在成交確認(rèn)書簽訂之日起 工作日內(nèi)按照掛牌結(jié)果以及掛牌文件確定的內(nèi)容與轉(zhuǎn)讓方簽訂 建設(shè)用地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同 ”的條款， 是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的一個組成部分，確 定了出讓金的支付方式； 依據(jù)此條款， 甲公司與乙單位簽訂的 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同正是為了實際履行上述地價款而產(chǎn)生的。根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定第 20 條第 1 款關(guān)于以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、 競

26、買保證金， 轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競得人簽訂成交確認(rèn)書”的規(guī)定，W市土地交易中心與甲公司簽訂了成交確認(rèn)書，并約定了成交價款的總額，還約定了雙方在A號地塊的土地拆遷完畢后簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，對雙方的權(quán)利義務(wù)作了分配。之所以在成交確認(rèn)書 中規(guī)定甲公司與乙單位簽訂 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ) 償合同，其目的是為了保證成交確認(rèn)書中所確認(rèn)的合同內(nèi)容的履行。按 照城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 的規(guī)定， 土地使用權(quán)因土地使 用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、 提前收回及土地滅失等原因而終止。 國家 應(yīng)根據(jù)土地使用者的使用年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償

27、。根據(jù)W市土地儲備管理辦法第11條規(guī)定，在土地收歸國有后，應(yīng)由 W市 土地儲備供應(yīng)中心負(fù)責(zé)退還乙單位未使用年限的土地出讓金及對地內(nèi)建筑物 進(jìn)行補(bǔ)償。政府在出讓土地前應(yīng)將地塊收歸國有， 但是在政府無力支付回購款 或不愿直接向原土地使用權(quán)人補(bǔ)償時， 可以確定由新的受讓人 （買受人）替政 府向原土地使用權(quán)人墊付款項。本案即屬于政府提前收回土地使用權(quán)的情形，W市國土資源管理局應(yīng)當(dāng)向乙單位支付提前收回土地的補(bǔ)償，只是補(bǔ)償款沒有 采取國土資源管理局直接向乙單位支付補(bǔ)償款的方式， 而是通過成交確認(rèn)書 確定甲公司將出讓金的一部分支付給乙單位來實現(xiàn)的。 本來應(yīng)有的流程是： 國 土資源管理局從乙單位收回土地使用權(quán)

28、， 同時支付補(bǔ)償款； 國土資源管理局將 位于該地段的但性質(zhì)不同的另一建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司， 甲公司支付出 讓金。本案的運作實際將上述流程做了一定程度的變通， 呈現(xiàn)給人們的流程是： 國土資源管理局將其后出現(xiàn)的“另一建設(shè)用地使用權(quán)”先出讓給甲公司， 同時 獲取出讓金； 甲公司和乙單位依政府部門的指示而簽訂 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 補(bǔ)償合同，甲公司將出讓金的一部分付給乙單位，實際上是代國土資源管理 局支付給乙單位補(bǔ)償款； 而后，乙單位將土地使用權(quán)退回國土資源管理局； 國 土資源管理局再將真正擁有的“另一建設(shè)用地使用權(quán)”實際出讓給甲公司。單位既有的土地使用權(quán)和甲公司將要取得的建設(shè)用地使用權(quán)， 是兩項

29、不同的建 設(shè)用地使用權(quán)，發(fā)生聯(lián)系的，只是所處的地段（宗地）相同。由此可見，甲公 司和乙單位依照政府部門的指示簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償協(xié)議 ，只是 具有中國特色的實務(wù)運作中出現(xiàn)的措施， 重在甲公司向乙單位支付補(bǔ)償款， 所 謂的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無非是為甲公司向乙單位支付補(bǔ)償款尋找出來的理 由，并非法律意義（真正意義、典型意義）上的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因為乙 單位并不享有甲公司在其后應(yīng)取得的 A 號地塊的建設(shè)用地使用權(quán)， 乙單位將向 國土資源管理局退回土地使用權(quán)，而不是向甲公司轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)。上述分析并不表明乙單位在 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同 簽訂和履行階段沒有土地使用權(quán)，它的確擁有土地用途為文體用地、期限為40年的A號 地塊的土地使用權(quán)。 按照這些合同的規(guī)定與政府部門的指示， 乙單位在享受收 取補(bǔ)償款權(quán)利的同時， 應(yīng)負(fù)有交出建設(shè)用地和土地使用權(quán)的義務(wù)； 從甲公司取 得補(bǔ)償款， 向國土資源管理局退回土地使用權(quán)