商業(yè)工程部管理手冊(cè)

1、工程部管理手冊(cè)、崗位職責(zé)與管理制度1. 工程部行為準(zhǔn)則1.1目的1.2規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 適用范圍適用于福建時(shí)代眾聯(lián)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司工程部員工。1.3內(nèi)容1.3.11.3.213.31.3.41.3.5關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù)， 護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。認(rèn)真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源。 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識(shí)，團(tuán)結(jié)、真誠協(xié)作，達(dá)到暢順、高效率的工作績效，切 實(shí)服從經(jīng)理的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴” 。 對(duì)工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)

2、責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。 未經(jīng)公司經(jīng)理授權(quán)或批準(zhǔn)， 不得以公司名義對(duì)外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益 之工作。1.3.61.3.71.3.8未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租、出租、 出借、抵押給其他公司、單位或個(gè)人。 工作時(shí)間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。 嚴(yán)禁向商家或業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。1.3.9必須將服務(wù)意識(shí)， 服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中， 語言文明禮貌， 對(duì)業(yè)主提出的 質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地回答或解釋，不得推脫。對(duì)設(shè)備、設(shè)施及商家或業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。 2工程部經(jīng)理崗位

3、職責(zé)2.12.1.12.1.2任職資格 具有本科以上學(xué)歷，中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證 具備工程管理理念與理論基礎(chǔ) , 熟練掌握電工基本原理。2.1.3具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)， 全面了解住宅和商業(yè)內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。 能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù) 指導(dǎo)。2.1.42.2掌握機(jī)電工程設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)、熟悉電子通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)、暖通、空調(diào)、給排水設(shè)備、電 梯等的使用和維護(hù)管理，熟悉基建、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)方面的政策與法規(guī)。 工作內(nèi)容2.2.1全面管理時(shí)代廣場(chǎng)工程部事務(wù)。2.2.2負(fù)責(zé)組織人員對(duì)購物廣場(chǎng)物業(yè)接管驗(yàn)收和交接工作， 負(fù)責(zé)住宅區(qū)全部工程資料的交接和使2.2.32.2.42.2.52.2.62

4、.2.7用管理工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)主力店、 次主力店、商業(yè)街內(nèi)商鋪的入駐裝修管理及公用設(shè)施設(shè)備 的管理；負(fù)責(zé)購物廣場(chǎng)所有商家施工現(xiàn)場(chǎng)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)； 協(xié)調(diào)公司與開發(fā)商的各項(xiàng)工程遺留問 題的處理；負(fù)責(zé)時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、 督導(dǎo)和管理工作； 負(fù)責(zé)簽發(fā)工程部上報(bào)公司的各種文件、報(bào)表、通知和內(nèi)部管理規(guī)定；建立完整的設(shè)備設(shè)施技術(shù)檔案和維修檔案。 負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系、 協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評(píng)定， 根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂 或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督落實(shí)。檢查交接班情況、巡查情況，回訪

5、維修情況，并對(duì)工作中存在的問題盡快提出處理意見， 負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢查。制定和審定員工培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)技能、服務(wù)意識(shí)、基本素質(zhì)的培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)商業(yè)綜合體設(shè)備設(shè)施大、中工程改造的申請(qǐng)和實(shí)施；3. 工程部主管崗位職責(zé)2.2.82.2.93.1任職資格3.1.1具有中華人民共和國特種操作許可證3.1.2具有中級(jí)以上電工技術(shù)等級(jí)資格或相關(guān)技術(shù)等級(jí)資格。3.1.3掌握電工基本原理。3.1.43.2工作內(nèi)容3.2.1協(xié)助經(jīng)理落實(shí)時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。熟悉時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號(hào)、名稱。3.2.23.2.3負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。具體負(fù)責(zé)時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)各類設(shè)備、 設(shè)施的操

6、作、 維修保養(yǎng)、業(yè)主的報(bào)修項(xiàng)目及對(duì)員工的培訓(xùn)。3.2.4對(duì)維保所需配件進(jìn)行管理，各類設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管理，維修資料的管理。3.2.5督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。4. 工程部維修工崗位職責(zé)4.1任職資格4.1.1具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證4.1.2熟練掌握電工基本原理。4.1.34.2工作內(nèi)容4.2.1服從經(jīng)理和主管（領(lǐng)班）的調(diào)度與工作安排。熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。4.2.24.2.3負(fù)責(zé)時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電及其它。 參加設(shè)備故障的搶修工作， 及時(shí)排除設(shè)備故障， 確保時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。4.2.

7、4 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。5. 工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé)5.1任職資格5.1.1具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證 。5.1.2中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)。5.1.3有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。5.2工作內(nèi)容5.2.1機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)， 提高技術(shù)技能， 必須有高度的責(zé)任心， 必須持有相 關(guān)的技術(shù)證件。5.2.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間， 須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查，并作好相關(guān)記錄， 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制 度。5.2.35.2.4所有設(shè)備運(yùn)行期間須 24 小時(shí)有人值班并巡查，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障 或緊急事件時(shí)須沉著冷靜，及進(jìn)通知相關(guān)人

8、員并作應(yīng)急處理。設(shè)備停止運(yùn)行期間，須按時(shí)檢查并試運(yùn)行。所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì)5.2.5劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進(jìn)行， 不得隨意更改或省略操作步驟。 嚴(yán)禁在 設(shè)備啟動(dòng)前不作檢查。5.2.65.2.75.2.8按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房 , 設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊(cè)登 記，擺放整齊并保管好。 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。6工程部弱電維修工崗位職責(zé)6.1任職資格6.1.1具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證 。6.1.2有

9、弱電維保經(jīng)驗(yàn)。6.1.3有中級(jí)以上技工職稱。6.2工作內(nèi)容6.2.16.2.26.2.36.2.46.2.5弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。 對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。 對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄。參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。 對(duì)外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控。8、工程部值班、交接班管理規(guī)定8.1目的：規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。8.2適用范圍適用時(shí)代廣場(chǎng)工程部值班人員.8.3值班制度8.3.18.3.2值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備

10、故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人反映。8.3.3應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。8.3.4認(rèn)真填寫好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和工程部值班交接班記錄表及其它相關(guān)記錄。8.3.58.3.6值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向經(jīng)理申請(qǐng)。 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4接班制度8.4.1認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。8.4.2查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。8.4.38.4.4檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。

11、 巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。8.5交班制度8.5.1交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。8.5.28.5.38.5.4所有問題記錄須現(xiàn)場(chǎng)交代清楚，等接班人員確認(rèn)。8.6不能交接班之情況:交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等。交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問題。8.6.18.6.2正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過程中。8.6.38.6.4交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。 交班人隱瞞問題不報(bào)，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。8.7附表:8.7.1工程部值班交接班記錄工程部值班交接記錄表上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范

12、，操作間不整潔。NO ZR-ZLGC301日期值班時(shí)段值班人值 班 內(nèi) 容處理結(jié)果或建議：接班人員意見：日期接班時(shí)間接班人員9. 工程部鑰匙管理規(guī)定目的9.19.2規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。適用范圍適用于時(shí)代廣場(chǎng)工程部。9.39.3.19.3.29.3.39.3.49.3.59.3.6內(nèi)容 所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記。 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜 由工程主管掌管。在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員， 如特殊情況下，必須經(jīng)主管同意并填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表 ；

13、工程人員用鑰匙，須填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表并簽名確認(rèn)，工程人員離 開本部門，所有鑰匙須繳回。鑰匙丟失或損壞時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)填寫鑰匙丟失 / 損壞申請(qǐng)表，工程主管查實(shí)后 填表補(bǔ)回。工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙， 熟悉各鑰匙的使用范圍， 并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任， 每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表 。9.49.4.19.4.2附表： 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表 鑰匙丟失 / 損壞申報(bào)表9.4.3鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表領(lǐng)（借）用鑰匙登記表NO：ZR-ZLGC304日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量1借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙丟失/損壞申報(bào)單NO ZR-ZLGC305時(shí)間鑰匙名稱丟失地點(diǎn)丟失或損壞數(shù)量原因：丟失或損壞鑰匙人

14、工程部主管鑰匙丟失/損壞申報(bào)單NO ZR-ZLGC305時(shí)間鑰匙名稱丟失地點(diǎn)丟失或損壞數(shù)量原因：丟失或損壞鑰匙人工程部主管物品材料月庫存統(tǒng)計(jì)表NQ ZR-ZLGC306序號(hào)內(nèi)容（名稱）上月庫存本月進(jìn)本月出本月庫存?zhèn)渥?、工程維修管理規(guī)定1.維修服務(wù)承諾1.1 目的：維修管理人員服務(wù)于正榮時(shí)代廣場(chǎng)商家及業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成商家及業(yè)主 的每一起報(bào)修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓商家 及業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。1.21.2.11.2.21.2.41.2.5服務(wù)承諾維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確 判斷，處理快速。講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重商家及

15、業(yè)主，急商家及業(yè)主所急。盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實(shí)在無法完成的必須向商家及業(yè)主解釋清楚,做到維修及時(shí)率達(dá)到99%以上，維修合格率達(dá)到95%以上。確保商家及業(yè)主用水用電安全正常，按時(shí)抄表，維護(hù)商家及業(yè)主利益，做到 有錯(cuò)必糾。1.2.6所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備處于 良好的運(yùn)行狀態(tài)。經(jīng)?；卦L，征求商家及業(yè)主意見，傾聽商家及業(yè)主聲音。2.工程部日常工作管理規(guī)定目的1.2.72.1規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為商家及業(yè)主提供高 效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2.22.3適用范圍時(shí)代廣場(chǎng)工程部全體員工內(nèi)容：2.3.1按時(shí)上下班，上午12: 00分和下午18

16、: 00分前不能提前下班或吃飯，中午2.3.22.3.32.3.42.3.52.3.62.3.72.3.82.3.92.3.102.3.112.3.122.3.132.3.142.3.152.3.162.3.172.4上班不能遲到。 上班時(shí)間內(nèi)無具體工作時(shí)，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時(shí)須 告知主管，不得辦私事。上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 及時(shí)處理維修申請(qǐng)單，不得積壓。上午 11：10 和下午 17：10 以前的維修單， 必須及時(shí)處理完畢，有些維修如情況緊急或商家業(yè)主有特殊要求的，不管加 班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無法處理的都必須在“維修情況”欄 內(nèi)注明原因，

17、每個(gè)維修單處理完畢后須商家業(yè)主與維修人員簽名。 上門維修時(shí)須帶工具袋（箱） ，必備工具都放在里面，以節(jié)省時(shí)間，增加工作 效率，少跑路，多干活。服從主管安排，每天上班后先在辦公室報(bào)到，等候分配一些重點(diǎn)的突出的或 需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。緊急情況時(shí)工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候分配工作或作應(yīng)急 處理，直到事故處理完畢才能離開。服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份， 作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，樹立良好的敬業(yè)精神， 工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全， 水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。 團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工作，遵守本部門之制度。工程部主管，每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一

18、次，檢查各班值班巡查情況，每星 期不定時(shí)抽查不少于 1 次，抽查內(nèi)容見工程部抽查表 。主管（領(lǐng)班）綜合考慮各種情況（含經(jīng)理交待事項(xiàng)、機(jī)電設(shè)備是否已到檢修 時(shí)間等），將當(dāng)天工作安排下去。各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命。 各當(dāng)班維修人員出去維修， （含有償服務(wù)和公共維修） ，應(yīng)注明時(shí)間，回來交 單時(shí)應(yīng)注明完成時(shí)間，并且盡量讓商家業(yè)主寫上意見，以備查單考核，具體 見維修單。每個(gè)工作人員必須提高自身素質(zhì)，工 不斷提高業(yè)務(wù)水平。講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換， 由經(jīng)理安排填寫維修單， 其余參照 4 條辦法。土建人員的維修工作，經(jīng)理（主

19、管）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。 所有的維修，經(jīng)理（主管）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機(jī)處理。 附表程部抽查表NO241工程部抽查表位置內(nèi)容抽查質(zhì) 量結(jié)果問題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況發(fā)電機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料年月:ZR-ZLGC10日3零星工程申報(bào)與施工管理規(guī)定本時(shí)代廣場(chǎng)所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確 有困難時(shí)可申請(qǐng)對(duì)外委托施工。零星工程對(duì)外委托施工，須由維修責(zé)任人申請(qǐng)，填寫對(duì)外委托維修申請(qǐng)單， 由工程主管

20、組織相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)考查，報(bào)經(jīng)理審批后方可施工。所有外委零星工程申報(bào)同時(shí)須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計(jì)、所需人工費(fèi)用及施 工開始日期等。3.13.23.3對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。 施工前工程主管須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細(xì)施工方案，施工方人員 須按所擬定方案進(jìn)行，施工時(shí)對(duì)施工地點(diǎn)是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細(xì) 了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。施工前須對(duì)施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對(duì)行人 或車輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或防護(hù)。施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對(duì)施工全過程跟蹤，工程主管應(yīng)定時(shí)巡查，對(duì)施工所 用材料須

21、嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主管組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫相關(guān)驗(yàn)收 報(bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批。4.客戶報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定目的3.43.53.63.73.84.1操作情況風(fēng)機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況監(jiān)控中心環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況規(guī)范住戶報(bào)修服務(wù)規(guī)程，增加客戶維修滿意率，完善內(nèi)部維修管理。4.2適用范圍4.3適用時(shí)代廣場(chǎng)商家業(yè)主報(bào)修處理工作。內(nèi)容4.3.1工程維修人員從前臺(tái)接維修單或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。4.3.24.3.34.3.4由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過預(yù)約時(shí) 間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。工程部主管根

22、據(jù)報(bào)修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本項(xiàng)專長和上 門快捷為原則。維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，并向客戶告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶同 意后才能開始維修。4.3.54.3.6上門維修整個(gè)過程應(yīng)注意文明禮貌，現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生，移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有商家業(yè) 主同意,損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場(chǎng)，檢查試用。按維修項(xiàng)目收費(fèi)4.3.7標(biāo)準(zhǔn)，在維修單上注明各項(xiàng)費(fèi)用金額，并請(qǐng)客戶簽名認(rèn)可。維修人員在維修單中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第 一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主管存檔，第三聯(lián)交前臺(tái)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。4.3.8月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫工

23、程部有償服務(wù)登記表 行抽查回訪，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格率。,并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)4.44.5工程部報(bào)修處理程序（見下頁程序圖） 附表4.5.1維修單4.5.2有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）4.5.34.5.4工程部有償服務(wù)登記表零修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表維修單業(yè)主姓名物業(yè)位置預(yù)約時(shí)間聯(lián)系人聯(lián)系電話派單人日期:ZR-ZLGC11NO年 月 日維 修 內(nèi) 容維修 情 況維修負(fù)責(zé)人接單時(shí)間完成時(shí)間業(yè)主 意 見簽名：日期：備注工程部報(bào)修處理程序客戶報(bào)修辦公登記、預(yù)約時(shí)間 工程部主管派工現(xiàn)場(chǎng)檢查確定方案-1組檢H查員用S修現(xiàn)1：恢清S理現(xiàn)準(zhǔn)!備工潔1 維修人員簽名無償維修維修人員簽名 返單前臺(tái)登記程部有償服務(wù)登

24、記表維修員現(xiàn)場(chǎng)勘查有償維修+ -現(xiàn)場(chǎng)檢查確定方案現(xiàn)場(chǎng)清理準(zhǔn)備工作組織人員維修檢查試用恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)、清潔-商家業(yè)主簽字確認(rèn)位置維修內(nèi)容維修材料及人工費(fèi)用維修人W間目的規(guī)范公共維修程序，確保公共設(shè)施良好。適用范圍5.2時(shí)代廣場(chǎng)工程部公共維修。5.3內(nèi)容5.3.1公共維修由前臺(tái)統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補(bǔ)單確認(rèn)。5.3.2工程部主管根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人零修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表NO ZR-ZLGC314月份 內(nèi)容、1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù)維修及時(shí)的單據(jù)數(shù)零修及時(shí)率維修合格的單據(jù)數(shù)實(shí)施維修的單據(jù)數(shù)零修合格率

25、統(tǒng)計(jì)人維修及時(shí)的單據(jù)數(shù)X100注：零修及時(shí)率= 實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù)維修合格的單據(jù)數(shù)0零修合格率=實(shí)施維修的單據(jù)數(shù)X5 公共維修5.1工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng) 材料修理。5.3.3維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好 現(xiàn)場(chǎng)清理工作。5.3.45.3.55.3.6維修過程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)。維修人員應(yīng)填寫好“維修單”并交回工程部及前臺(tái)備檔。5.3.7定時(shí)間內(nèi)復(fù)查。5.45.4.1工程部公共維修登記表工程部公共維修登記表附表NO ZR-ZLGC315序號(hào)時(shí)間位置維修內(nèi)容維修材料維修

26、人6.1目的規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財(cái)產(chǎn)安全。6.2適用范圍時(shí)代廣場(chǎng)工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修人員。6.36.3.16.3.2內(nèi)容機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí)。6.3.36.3.46.3.5機(jī)電設(shè)備設(shè)施的報(bào)修由工程部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行情況或故障填報(bào)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表，工程部經(jīng)理根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主管（領(lǐng) 班）負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)的組織、指揮、監(jiān)管。參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細(xì)致到位，維修 標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項(xiàng)目維修之資格。維修完

27、畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng)，待主管確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行, 24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。6.46.4.1附表設(shè)備情況登記表6.6.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表設(shè)備情況登記表類別NOZR-ZLGC316序號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)規(guī)格設(shè)備編號(hào)安裝位置數(shù)量功率產(chǎn)地備注機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表NO ZR-ZLGC318時(shí)間維修人員地點(diǎn)維修內(nèi)容維修方案（包括時(shí)間、人工、材料等）工程部主管:工程部經(jīng)理:7.工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定7.1目的7.2滿足機(jī)電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長設(shè)備設(shè)施的使用期。 適用范圍時(shí)代廣場(chǎng)工程部設(shè)備設(shè)施房。7.3內(nèi)容7.3.17.3.2保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放

28、整齊有序。所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內(nèi) 無灰塵、油漬、結(jié)碳等。7.3.37.3.4照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。 機(jī)房內(nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門窗開啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。確保輔助設(shè)備運(yùn)行良好，保持適當(dāng)環(huán)境溫度。8.房屋本體維修基金管理規(guī)定7.3.58.1本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。8.2業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個(gè)月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時(shí)所交的本體維修基金不作退還。8.38.3.1本體維修基金用于房屋本

29、體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等） ，外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、 本體共用排煙管（道） ，電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防 設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。8.4本體維修基金的 30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修， 70%用于 房屋本體共用部位中修以上的維護(hù)工程。8.58.6本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬 號(hào)存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。房屋本體的日常維修和零星小修金額 1000 元以下的由管理處主管簽名后支8.7付，

30、中修以上維修工程或維修金額在 1000 元以上時(shí)，需業(yè)主委員會(huì)或該棟房 屋 50%以上業(yè)主書面同意方可支付。 房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修 基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?，單棟房屋本體維修基金不夠支出時(shí)， 經(jīng)業(yè)委會(huì)或該棟 50%以上業(yè)主書面同意， 由該棟各業(yè)主按規(guī) 定分?jǐn)偂?.8中修以上維修工程，管理處應(yīng)向業(yè)委會(huì)提交維修基金使用計(jì)劃并審議通過。業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后 15 日內(nèi)做出答復(fù)， 急修工程應(yīng)在 7 日內(nèi)做出 答復(fù)，業(yè)委會(huì)逾期視為同意。 若業(yè)委會(huì)或該棟房屋 50%以上業(yè)主不同意使用本 體維修基金，管理處認(rèn)為有充足理由使用，可由

31、物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住8.9宅管理部門核準(zhǔn)后實(shí)施。本體維修基金的收支情況由管理處每 3 個(gè)月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè) 主的監(jiān)督、質(zhì)詢。8.108.11經(jīng)業(yè)委會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)的單棟房屋 50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī) 定的本體基金比例。附表8.11.1房屋完好率統(tǒng)計(jì)表8.11.28.11.3房屋設(shè)施零星小修記錄表 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表8.11.48.11.58.11.6房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表 房屋中 （大） 修工程計(jì)劃表 房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表8.11.7房屋本體維修基金臺(tái)帳房屋完好率統(tǒng)計(jì)表審核：批準(zhǔn):房屋設(shè)施零星小修記錄表日NO ZR-ZLGC319統(tǒng)計(jì)時(shí)間（月）123

32、456789101112總建筑面積（rf）基本完好房面積（rf）一般損壞房面積（rf）嚴(yán)重?fù)p壞房面積（rf）危險(xiǎn)房面積（rf）房屋完好率（%統(tǒng)計(jì)結(jié)果統(tǒng)計(jì)人簽名完好房屋面積+基本完好面積注：房屋完好率=X %總建筑面積制表:年/月/目用戶名稱（樓號(hào)）養(yǎng)護(hù)內(nèi)容（更換使用材料處理方式）養(yǎng)護(hù)單位（人）確認(rèn):ZR-ZLGC20NO年 月房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表序號(hào)維保時(shí)間維保項(xiàng)目維保情況維保人備注NO ZR-ZLGC321審核：批準(zhǔn)：房屋中（大）修工程計(jì)劃表NO ZR-ZLGC322外墻瓷片外墻防漏外墻清洗樓頂隔熱層樓頂防水樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步樓梯扶手單元門防火門管道除銹刷漆停車場(chǎng)設(shè)施制表:NO ZR-Z

33、LGC323工程名稱計(jì)劃時(shí)間計(jì)劃維修人員工程內(nèi)容（包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等）工程主管意見：相關(guān)部門意見：管理處經(jīng)理意見:公司總經(jīng)理意見:房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表審核：批準(zhǔn):房屋本體維修基金臺(tái)帳NO ZR-ZLGC324類別數(shù)目備注收取基金總面積(rf)基金收取額度(元/ rf)本月應(yīng)收（元）本月支出（元）本月使用率(%本月維修總單數(shù)（單）本月1000元以上維修單數(shù)（單）上次結(jié)余總數(shù)（元）本次結(jié)余總數(shù)（元）說明：制表:NO ZR-ZLGC25維修位置維修內(nèi)容維修材料材料及人工費(fèi)用維修時(shí)間維修人1.配電房操作管理規(guī)定1.1目的規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。1.2適用范

34、圍適用于時(shí)代廣場(chǎng)轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。1.31.3.12）3）4）配電房的操作操作規(guī)定 1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進(jìn)行，一人操作另一人唱票及監(jiān)護(hù)。 嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得任意簡化。當(dāng)高壓電源突然停電時(shí) （非本配電房故障時(shí)） 應(yīng)立即拉開失電線低壓配電柜總開關(guān)， 啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)確保應(yīng)急負(fù)荷用電，同時(shí)與上級(jí)供電部門聯(lián)系，并做好相應(yīng) 記錄。1.3.2 停電的操作步驟1）接到停電命令后，由工程部主管填寫操作票 。2）明確操作內(nèi)容，核對(duì)要停電的設(shè)備。3）按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停電操作。4）停電后進(jìn)行驗(yàn)電并接好地線，裝設(shè)遮欄，懸掛警示牌

35、。1.3.3 送電的操作步驟1） 接到送電命令后，由工程部主管填寫操作票 。2）明確操作內(nèi)容，核對(duì)要送電的設(shè)備。3）拆除臨時(shí)接地線，臨時(shí)遮欄及警示牌等。4）在監(jiān)護(hù)下，按操作票進(jìn)行合閘送電操作。1.3.4 配電房的日常巡查與維護(hù)1）運(yùn)行人員應(yīng)隔 2 小時(shí)巡查一次配電房，并填寫配電房運(yùn)行巡查記錄表。2）變壓器運(yùn)行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀表，指示燈是否正常， 電流運(yùn)行是否平穩(wěn)。3）電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配件、補(bǔ)償值是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，三相 電壓是否相等。4）各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動(dòng)。5）巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在配電設(shè)備運(yùn)行記錄表中。1.3.5 配電房事故或故障處理1

36、）運(yùn)行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運(yùn)行人員應(yīng)迅速 正確地進(jìn)行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時(shí)，不應(yīng)自行處 理，以免事故擴(kuò)大，處理程序見停電應(yīng)急處理規(guī)程及停電應(yīng)急處理人員安排表。2）處理事故或故障時(shí)，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源， 并將處 理過程及故障詳細(xì)記錄在配電房故障記錄中。1.4配電房管理規(guī)定1.4.1142配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。143144145進(jìn)入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，并有上崗證，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入配電房。保持配電房內(nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時(shí)調(diào)控。保持配電房干凈、整潔

37、、通風(fēng)、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊(cè)記錄。1.4.61.4.7配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行。配電房內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護(hù)措施和相關(guān)警示說明或標(biāo)志，應(yīng)配備安全保護(hù)用具。1.51.5.1操作票1.5.2配電房運(yùn)行巡查記錄1.5.3配電設(shè)備運(yùn)行記錄1.5.4低壓配電柜檢查保養(yǎng)計(jì)劃表1.5.5配電房檢查保養(yǎng)記錄表1.5.6配電房故障記錄開始時(shí) 分 結(jié)束附表:記號(hào)打勾操作順序操作內(nèi)容操作時(shí)間123456操作任務(wù):ZR-ZLGC26NO789101112131415年 月 日ZR-ZLGC27配電房運(yùn)行巡查記錄NO間 日期1: 003: 00& 007: 009 0011:001300150

38、017:00190021:0023:00問題記錄簽名12345678910111213141516171819說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時(shí)間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報(bào)告。配電設(shè)備運(yùn)行記錄NO:ZR-ZLGC 328時(shí)間電流（KA電壓（V）變壓器溫度CC）功率因率頻率室內(nèi)溫度其它abcuvwabc9: 001#值班人：2#11: 001#2#13:001#值班人：2#15:001#2#17:001#值班人：2#19:001#2#21:001#2#配電房檢查保養(yǎng)記錄表序號(hào)保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)完成情況備注1室內(nèi)清潔衛(wèi)生2除塵情況3室外內(nèi)照明4室內(nèi)消防設(shè)備5接點(diǎn)緊固6主回路電器件7母排導(dǎo)線8絕緣情況9標(biāo)牌標(biāo)示10接地11計(jì)量儀表12外觀13噪音氣味14功能檢查15其它隱患保養(yǎng)時(shí)更換元件名稱及規(guī)格檢定結(jié)論：備注：:ZR-ZLGC29責(zé)任人:保養(yǎng)人:審核:年 月 日NO配電房檢查保養(yǎng)計(jì)劃表NO ZR-ZLGC30序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期1配電屏環(huán)境清潔衛(wèi)生2次/月2電氣儀表外表清潔，觸點(diǎn)完好，無過熱 現(xiàn)象，無焦點(diǎn)1次/月3控制回路外表清潔，壓接良好，無過熱 現(xiàn)象，無焦點(diǎn)2次/月