某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告(共61頁).doc

1、時(shí)代紫芳 -項(xiàng)目策劃定位2008-6目 錄第一章宏觀市場分析41北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀41.1北京市主要城區(qū)發(fā)展?fàn)顩r41.22007年北京市宏觀政策環(huán)境62北京住宅市場122.12007年北京市住宅市場發(fā)展?fàn)顩r122.22007年北京住宅市場總體透視172.32008年北京市住宅市場發(fā)展趨勢預(yù)測183北京商業(yè)物業(yè)市場193.1北京市商業(yè)物業(yè)市場總體狀況193.22007年北京市商業(yè)物業(yè)市場情況203.3北京市商業(yè)物業(yè)發(fā)展預(yù)測234宏觀市場總結(jié)25第二章區(qū)域研究271區(qū)域狀況271.1區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境271.2區(qū)域行業(yè)發(fā)展情況362區(qū)域市場研究392.1市場供給392.2市場需求402

2、.3市場價(jià)格422.4市場預(yù)測443商業(yè)房地產(chǎn)市場研究453.1各商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r453.2方莊地區(qū)的商業(yè)租售價(jià)格473.3區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀493.4區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)未來走勢預(yù)測49第三章項(xiàng)目定位511項(xiàng)目開發(fā)理念512項(xiàng)目自身分析512.1四區(qū)概況512.2項(xiàng)目SWOT分析533住宅定位543.1住宅前期成交客群分析543.2住宅目標(biāo)客戶分析553.3住宅目標(biāo)客戶群AIO量表563.4住宅市場定位與形象定位563.5住宅部分價(jià)格定位574商業(yè)定位594.1商業(yè)策劃要點(diǎn)594.2商業(yè)市場定位604.3商業(yè)客群定位604.4商業(yè)價(jià)格定位625營銷推廣方案645.1營銷模式645.2營銷渠道645.3

3、營銷目標(biāo)645.4營銷戰(zhàn)略655.5營銷措施665.6市場推廣費(fèi)用66第一章 宏觀市場分析1 北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀1.1 北京市主要城區(qū)發(fā)展?fàn)顩r1.1.1 中心城區(qū)根據(jù)北京中心城控制性詳細(xì)規(guī)劃中心城劃分為33個(gè)片區(qū)，范圍約1088平方公里，主要包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山等地區(qū)。其中如圖所示，01號(hào)片區(qū)為舊城，范圍是二環(huán)以內(nèi)，包括了崇文、宣武、東城、西城4區(qū)。舊城將嚴(yán)格控制建筑高度，不鼓勵(lì)多設(shè)停車場。舊城以外的中心地區(qū)（02-08片區(qū)）為調(diào)整優(yōu)化區(qū)，要疏解、調(diào)整和優(yōu)化中心地區(qū)的人口和功能，控制建設(shè)強(qiáng)度，改善人居環(huán)境；邊緣集團(tuán)為適度完善區(qū)（09-18片區(qū)），要完善市政

4、交通基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，積極促進(jìn)就業(yè)和居住的均衡發(fā)展。33個(gè)片區(qū)的規(guī)模在20、30、50、60平方公里不等，其中01號(hào)片區(qū)、08號(hào)和16號(hào)片區(qū)較大。19-33片區(qū)為綠化隔離地區(qū)，是保證中心城良好的生態(tài)環(huán)境以及在規(guī)劃期間內(nèi)實(shí)施農(nóng)村城市化的地區(qū)，屬城市總體規(guī)劃確定的限建區(qū)范圍。該區(qū)域要以綠化和生態(tài)環(huán)境建設(shè)為前提，嚴(yán)格控制城市建設(shè)規(guī)模，把建設(shè)用地外圍的綠色空間劃定為永久性綠地；應(yīng)合理安排當(dāng)?shù)鼐用竦纳钆c生產(chǎn)。2020年，中心城人口規(guī)劃控制在850萬人以內(nèi)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模控制在778平方公里，人均建設(shè)用地控制在92平方米。a) 首都功能核心(東城、西城、崇文、宣武)部分居住中心從城區(qū)遷出這一核心

5、區(qū)，未來5年將強(qiáng)化全國政治中心、文化中心功能；強(qiáng)化以國家對(duì)外事務(wù)、國際旅游為特色的中外交往中心功能，建設(shè)國際交往功能密集區(qū)；與老城區(qū)保護(hù)相結(jié)合，打造薈萃世界級(jí)時(shí)尚精品店的大街；部分居住中心從市中心城區(qū)遷出。屬于優(yōu)化開發(fā)區(qū)域，占地多、技術(shù)含量低及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)需要向外轉(zhuǎn)移。l 區(qū)域現(xiàn)狀南北城發(fā)展極不平衡，社會(huì)經(jīng)濟(jì)差距加大；住房緊張，生活服務(wù)設(shè)施缺乏，城市人居環(huán)境質(zhì)量較差等。此區(qū)域內(nèi)，由于土地供應(yīng)的稀缺性，地理位置較好，新樓盤已不斷減少，價(jià)格不斷攀升，二手房市場較為成熟。b) 城市功能拓展區(qū)(朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山)西部地區(qū)發(fā)展中央休閑區(qū)，這一區(qū)域是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，國內(nèi)外知名的高等教育和科

6、研機(jī)構(gòu)聚集區(qū)，著名的旅游、文化、體育活動(dòng)區(qū)，也是中國與世界聯(lián)系的重要節(jié)點(diǎn)。該區(qū)總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科教文化產(chǎn)業(yè)等發(fā)展迅速，文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。未來5年將發(fā)展和完善中關(guān)村高科技園區(qū)、CBD和奧林匹克中心區(qū)的相應(yīng)功能；在西部地區(qū)發(fā)展中央休閑區(qū)(CRD)；建成區(qū)基本屬于優(yōu)化開發(fā)區(qū)域，鼓勵(lì)人口和工業(yè)向新區(qū)遷移。l 區(qū)域現(xiàn)狀內(nèi)部發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)之間、城區(qū)之間發(fā)展水平不一，人才供求緊張，勞動(dòng)力成本、土地成本上升，生態(tài)環(huán)境的壓力加大，交通問題日益突出等。近年來，此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展迅速加快，朝陽區(qū)已成為房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)區(qū)域，借助其地理及區(qū)域配套的優(yōu)勢成為購房者關(guān)注的地區(qū)，加之土地供應(yīng)量的增加陸續(xù)推出許

7、多優(yōu)秀經(jīng)典的項(xiàng)目，目前這個(gè)區(qū)域購房人群主要都是年輕白領(lǐng)，他們的購買力加之對(duì)生活的享受各方面要求，促使了這個(gè)區(qū)域推出一些高檔社區(qū)的建設(shè)，同時(shí)也增加了這一地區(qū)樓盤的需求。海淀區(qū)，豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來也成為了后起之星。1.2 2007年北京市宏觀政策環(huán)境2007年，可以說是政策的實(shí)施年。3月5日，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，接下來，全年調(diào)控新政不斷，尤其是物權(quán)和保障性住房的政策，給樓市的規(guī)范化運(yùn)作帶來極大的震撼，在土地，信貸，稅收，金融等方面，各種政策也連續(xù)出臺(tái)，這讓市場經(jīng)受洗禮的同時(shí)，也不斷推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，提高對(duì)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金的要求、加強(qiáng)對(duì)

8、市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者更弱直至為市場淘汰。1.2.1 房地產(chǎn)行業(yè)政策分析2007年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策如下：頒布日期政策名稱文號(hào)頒布部門主要內(nèi)容07-3-16中華人民共和國物權(quán)法國家主席令物權(quán)法2007年3月16日通過，10月1日起施行07-3-29關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知建稽200787號(hào)建設(shè)部、國土資源部等九部委整治集中于三個(gè)方面：一是行政審批中有關(guān)部門違法違規(guī)行為；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哄抬房價(jià)、偷稅漏稅、違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為；三是中介任意抬高或壓低被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格、行賄等行為。四種手段：以開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)全面檢查；查處違紀(jì)違法案件；典型案

9、例警示教育；健全長效機(jī)制07-7-7關(guān)于進(jìn)一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)的通知監(jiān)發(fā)20075號(hào)監(jiān)察部、國土資源部對(duì)2006年10月以來開展專項(xiàng)行動(dòng)的情況進(jìn)行“回頭看”檢查；集中力量再查處一批典型案件；將問責(zé)制引入專項(xiàng)行動(dòng)07-7-18北京保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（062010年）北京市政府“十一五”期間，北京市新建住房1.23億平方米，安排經(jīng)濟(jì)適用住房1500萬平方米（含廉租住房150萬平方米），兩限住房1500萬平方米；作為入市條件，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須按15%的比例配套建設(shè)保障性住房及“兩限”商品住房07-8-7關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)200724號(hào)國

10、務(wù)院住房問題是重要的民生問題；建立以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系；保障范圍從最低收入擴(kuò)大到低收入家庭；廉租住房套型建面50平方米以內(nèi)，在經(jīng)適房以及普通商品住房小區(qū)中配建；經(jīng)濟(jì)適用房控制在60平米左右，并且購買5年內(nèi)不能直接上市交易07-10-28中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法主席令第74號(hào)全國人大規(guī)劃由城市擴(kuò)展到鎮(zhèn)鄉(xiāng)村等；規(guī)劃送審前必須通過認(rèn)證會(huì)、聽證會(huì)等獲取公眾專家的意見；城鄉(xiāng)規(guī)劃修改必須經(jīng)法定程序；只有政府享有違章建筑強(qiáng)行拆除權(quán)07-11-5廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)京建住20071129號(hào)北京建委、統(tǒng)計(jì)局、民政局、財(cái)政局北京市城八區(qū)一人戶廉租

11、住房保障家庭最低年收入確定為6960元及以下，而一人戶經(jīng)濟(jì)適用住房保障家庭最低年收入確定為22700元及以下07-11-7北京十一個(gè)新城規(guī)劃(2005-2020）北京市規(guī)劃委對(duì)11個(gè)新城的交通、醫(yī)療、教育等各方面做出全新規(guī)劃，并對(duì)北京的空間結(jié)構(gòu)做出調(diào)整07-11-26廉租住房保障辦法九部委令第162號(hào)建設(shè)部等九部委廉租住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租方式，單套面積50平米以內(nèi)，連續(xù)六個(gè)月未交租金或居住的收回廉租房07-12-1經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法建住房2007258號(hào)建設(shè)部、發(fā)改委等七部委單套面積60平方米左右；以保本微利為原則，企業(yè)利潤3%以內(nèi)；5年內(nèi)上市由政府回購，5年以上需上繳土地溢價(jià)款；07

12、-12-3北京房屋租賃管理若干規(guī)定北京政府令第194號(hào)北京市政府08年1月1日起，實(shí)行房屋出租登記制度，租房合同簽訂后7天內(nèi)不登記將面臨200-500元罰款資料來源：北京中原根據(jù)相關(guān)部門出臺(tái)文件整理2007年，房地產(chǎn)行業(yè)政策連連出臺(tái)，宏觀調(diào)控的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是把政策重心和資源主要放在了住房保障的公共政策上。國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(24號(hào)文)可謂是2007年最大的房地產(chǎn)政策，它的主旨不在房價(jià)，而在保障。2007年8月，國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容。11月30日，建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布了經(jīng)濟(jì)適用

13、住房管理辦法，要求經(jīng)適房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接”。經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)房的無縫對(duì)接，使社會(huì)保障性住房有了一個(gè)系統(tǒng)的體系。同時(shí)，國家對(duì)房地產(chǎn)整治的力度也在加大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)不規(guī)范的方面進(jìn)行打擊。1.2.2 房地產(chǎn)金融政策分析2007年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)金融政策如下：頒布日期政策名稱文號(hào)頒布部門主要內(nèi)容07-1-29關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知北京市建委、公安局、工商局、商務(wù)局境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買自用、自住商品房須提交所購商品房符合實(shí)際需要自用、自住原則的書面承諾；購買后不得隨意出租、轉(zhuǎn)讓07-9-27關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知銀發(fā)2007359號(hào)央行、銀

14、監(jiān)會(huì)囤地囤房開發(fā)企業(yè)不予發(fā)放貸款；首套自住房且90平米以下首付款不低于20%，90平米以上首付款30%；第二套以上住房貸款首付款比例不低于40%，貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率1.1倍；借款人貸款月支出不高于收入50%07-12-8上調(diào)存款準(zhǔn)備金央行07年12月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1%。至此，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至14.5%07-12-11關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知銀發(fā)2007452號(hào)央行、銀監(jiān)會(huì)以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已貸款購房的家庭住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑杀日帐滋鬃宰》抠J款政策執(zhí)行；住房公積金貸款列入?yún)⒖柬?xiàng)07-12-18加強(qiáng)轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款央行

15、央行副行長劉士余表示，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)嚴(yán)重，樓市炒房嚴(yán)重，加劇房地產(chǎn)和股市泡沫成分，央行要確保各項(xiàng)政策落到實(shí)處07-12-20第六次加息銀發(fā)2007467號(hào)央行07年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率4.14%，貸款基準(zhǔn)利率提高到7.47%；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整資料來源：北京中原根據(jù)相關(guān)部門出臺(tái)文件整理2007年3月18日至2007年12月21日，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)，六次加息，其在于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用成本，以壓縮其獲利空間，從而抑制房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。同時(shí)，為了有效抑制房地產(chǎn)投資性需求，防范金融

16、風(fēng)險(xiǎn)，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)“359號(hào)文件”，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，對(duì)已利用貸款購買住房又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。此外，商務(wù)部及外管局等相關(guān)部門先后發(fā)布了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)“限外”政策，都在大力的防止投資過熱的問題。1.2.3 房地產(chǎn)土地政策分析2007年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)土地政策如下：頒布日期政策名稱文號(hào)頒布部門主要內(nèi)容07-1-82007年國土資源工作要點(diǎn)國土資發(fā)20071號(hào)國土資源部認(rèn)真落實(shí)嚴(yán)格土地管理和調(diào)控的各項(xiàng)政策，加快土地利用和管理方式的轉(zhuǎn)變；全面提升國土資源管理能力和水平07-1-30北京“十一五”土地資源保

17、護(hù)與開發(fā)利用規(guī)劃北京國土局加大普通商品住宅用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔公寓和市場過剩物業(yè)用地供應(yīng)，禁止別墅用地供應(yīng)；城區(qū)不得進(jìn)行土地過度開發(fā)；劃分四類功能區(qū)；土地開發(fā)以軌道交通為導(dǎo)向07-4-4落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的通知國土資發(fā)200778號(hào)國土資源部、監(jiān)察部政府供應(yīng)工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開出讓或租賃；對(duì)于國務(wù)院31號(hào)文件下發(fā)前工業(yè)項(xiàng)目協(xié)議出讓，要在2007年6月30日前簽訂完畢07-9-12加大閑置土地處置力度的通知國土資源部土地閑置費(fèi)原則上按出讓價(jià)款的百分之二十征收；依法可以無償收回的，堅(jiān)決無償收回；對(duì)于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退；合理確定出讓

18、宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周期；推廣東莞處置盤活閑置土地經(jīng)驗(yàn)07-9-12全國土地執(zhí)法百日行動(dòng)方案國土資電發(fā)200743號(hào)國土資源部集中100天時(shí)間，清理2005年1月1日以來“以租代征”、違反土地利用總體規(guī)劃擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等土地違法違規(guī)行為，確保土地調(diào)控政策的有效實(shí)施07-9-28招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定國土資源部部令第39號(hào)國土資源部建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放；付清全部土地出讓價(jià)款后方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書07-9-30認(rèn)真貫徹“國24號(hào)文件”加強(qiáng)土地調(diào)控的通知國土資源部普通住房不得低于住宅供應(yīng)總量的70%；每宗地

19、的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年；對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工的，征收土地閑置費(fèi)，責(zé)令限期動(dòng)工、竣工07-12-12國土部部39號(hào)令詳解國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，不得人為限制申請(qǐng)人資格和條件；招標(biāo)出讓價(jià)高者得和綜合評(píng)價(jià)最優(yōu)者得；開發(fā)商必須繳清宗地全部出讓金后，才拿到土地使用權(quán)證資料來源：北京中原根據(jù)相關(guān)部門出臺(tái)文件整理2007年，在土地政策方面，“招拍掛”新規(guī)加速了地產(chǎn)企業(yè)的整合，尤其是39號(hào)令的頒布，其中最引人注目的規(guī)定是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清全部土地出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。這意味

20、著開發(fā)商必須在交清全部土地出讓金后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。同時(shí)國家還加強(qiáng)了閑置土地處置的力度和土地供應(yīng)的調(diào)控。1.2.4 房地產(chǎn)稅收政策分析2007年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策如下：頒布日期政策名稱文號(hào)頒布部門主要內(nèi)容07-4-9北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法京地稅地2007134號(hào)北京市地稅局對(duì)贊助、福利、獎(jiǎng)勵(lì)等發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移視同銷售房地產(chǎn)；高層商品住宅(7層以上)建安造價(jià)允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元，多層商品住宅允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元07-8-15關(guān)于2007年度征收城鎮(zhèn)土地使用稅的通告京地稅地2007329號(hào)北京市地方稅務(wù)局自2007年1月1日起，北京市城鎮(zhèn)土地使

21、用稅的納稅等級(jí)劃分為六級(jí)；東直門外斜街、大屯路等升為二級(jí)土地，西大望路等地段調(diào)整為一級(jí)土地07-12-13物業(yè)稅預(yù)計(jì)明年征收財(cái)政部財(cái)政部人士透露，物業(yè)稅預(yù)計(jì)在明年開征，根據(jù)套數(shù)、面積、類型等標(biāo)準(zhǔn)劃分征收，將從商業(yè)用房和豪宅、別墅開始征收資料來源：北京中原根據(jù)相關(guān)部門出臺(tái)文件整理2007年北京市房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)一步完善。從土地增值稅清算到提高城鎮(zhèn)土地使用稅，進(jìn)一步緊縮開發(fā)商的利潤空間，平衡各行業(yè)間的利潤率差，收緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，在保障政策執(zhí)行上還將會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行。同時(shí)物業(yè)稅在2008年開始試點(diǎn)征收已是大勢所趨，北京首當(dāng)其沖。物業(yè)稅的開征將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資性需求和大戶型、豪宅的需求

22、，但由于政策的關(guān)聯(lián)性甚廣，還需進(jìn)一步完善。2 北京住宅市場122.1 2007年北京市住宅市場發(fā)展?fàn)顩r2.1.1 2007年北京住宅市場投資狀況由上圖可以看出，2007年前三季度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)增長，其中住宅部分的投資額也保持增長的趨勢。1-11月，北京市共完成住宅完成投資798.7億元，比去年同期（692.1億元）增長15.4%?？紤]到12月開發(fā)公司考慮資金回籠問題，投資較謹(jǐn)慎，并結(jié)合政策的影響判斷，第四季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)于第三季度持平并略有上升。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的較快回升與下半年以來新增項(xiàng)目投資額較大，以及兩限房和保障性用房集中入市有關(guān)。2.1.2 2007年北京住宅市

23、場供應(yīng)狀況北京住宅市場供應(yīng)縮減。統(tǒng)計(jì)顯示，2007年1-11月，北京住宅累計(jì)批準(zhǔn)上市102218套，與2006年同期相比，減少了19438套，下降幅度達(dá)15.98%。從各月的新增上市量來看，上半年市場淡季和回暖分界分明，而隨著8、9月下發(fā)的土地使用權(quán)出讓清理、房地產(chǎn)信貸，以及國土資源部39號(hào)令，對(duì)北京商品住宅市場產(chǎn)生影響，引發(fā)了下半年北京商品住宅批準(zhǔn)上市量的急劇波動(dòng)，走勢不明朗。從供應(yīng)戶型面積分析，小戶型比例升高，大戶型則降低。90平方米以下小戶型占33.62%，與去年同期相比，占比增加了近3個(gè)百分點(diǎn)；160平方米以上大戶型商品住宅占35.98%，與去年同期相比，占比減少了2個(gè)多百分點(diǎn)。200

24、7年北京商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，這是在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策下，特別是“90.70”政策對(duì)住宅市場起到了積極地調(diào)配作用。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步實(shí)施到位，小戶型商品住宅的供應(yīng)比重逐漸加大。從區(qū)縣和環(huán)線新增供應(yīng)上看，供應(yīng)明顯趨向郊區(qū)和外環(huán)。區(qū)縣項(xiàng)目個(gè)數(shù)供應(yīng)量（萬）區(qū)縣項(xiàng)目個(gè)數(shù)供應(yīng)量（萬）東城區(qū)14.04順義區(qū)321.32西城區(qū)213昌平區(qū)10.53崇文區(qū)13.29通州區(qū)27.81宣武區(qū)18.22房山區(qū)13.83朝陽區(qū)17169.07大興區(qū)39.27海淀區(qū)828.1懷柔區(qū)12.14豐臺(tái)區(qū)535.48密云區(qū)28.42石景山區(qū)118資料來源：北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)2007年1-8月，北京15個(gè)

25、區(qū)縣合計(jì)新增供應(yīng)項(xiàng)目49個(gè)，供應(yīng)量332萬平方米。從環(huán)線上看，2007年1-8月，外環(huán)和郊區(qū)樓盤供應(yīng)占主要地位。隨著北京城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸成熟，商品住宅供應(yīng)開始由內(nèi)城區(qū)向外部區(qū)域轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)區(qū)域集中在朝陽、豐臺(tái)、海淀等區(qū)域，僅朝陽一區(qū)的新增供給就達(dá)到了全市的50.85%；四環(huán)外商品住宅新增供應(yīng)達(dá)到73.94%，北京住宅郊區(qū)化現(xiàn)象愈發(fā)明顯。2.1.3 2007年北京市住宅市場需求狀況a) 2007年住宅銷售情況2007年前三季度商品房及住宅供求對(duì)比單位：萬季度竣工面積住宅現(xiàn)房銷售面積住宅期房銷售面積住宅第一季度360.7271.987.261.5235.4179.6第二季度598.3459.2

26、123.591.3418.7359.7第三季度394.2263.9132.494.8408.5355.0資料來源：北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)第一、第二季度，北京市商品房及其中的住宅部分竣工面積都略高于銷售面積，可見市場消化有效供給的能力很強(qiáng)；第三季度出現(xiàn)了銷售面積高于竣工面積的情況，證明市場在進(jìn)一步消化前兩個(gè)季度里剩余的可售面積。從月成交情況來看，政策影響明顯，12月成交量下滑顯著。月份銷售面積（萬）成交價(jià)格（元/）套均面積（）1-2月127.49479.283.653月113.710063130.614月152.710494133.255月126.210502117.796月172

27、.111623149.747月150.011719113.468月193.312706136.819月188.513789133.7710月186.611144128.4111月165.213106126.2712月124.413729121.97資料來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)從成交面積上看，全年北京商品住宅累計(jì)成交1700.1萬平方米，各月成交價(jià)格1-9月份基本上處于穩(wěn)定、持續(xù)上漲，10月成交量出現(xiàn)異常波動(dòng)，11月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)，12月成交大量下滑。下半年國家土地政策，金融調(diào)控力度加大，深圳等城市房價(jià)出現(xiàn)回落現(xiàn)象，導(dǎo)致北京市場需求出現(xiàn)波動(dòng)，購房者開始持幣觀望。從成交價(jià)格上看，1-

28、9月份北京商品住宅的各月成交價(jià)格基本上處于穩(wěn)定、持續(xù)上漲的態(tài)勢。10月成交價(jià)格出現(xiàn)異常下降，降幅達(dá)到19.18%，這主要是由于10月北京商品住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生大的調(diào)整，成交結(jié)構(gòu)比重向外郊區(qū)域大幅度轉(zhuǎn)移，一大批中低價(jià)位的商品住宅加大了成交比重，從而引發(fā)10月商品住宅市場整體成交價(jià)格有所下滑。11月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)，市場整體成交價(jià)格出現(xiàn)再次上漲。受12月成交量大幅萎縮的影響，12月成交價(jià)格上漲減緩，市場進(jìn)入觀望、震蕩波動(dòng)時(shí)期。從套均面積上看，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾依然突出。1-7月成交套均面積波動(dòng)較大，進(jìn)入8月后，套均面積開始逐月下滑。下半年政府調(diào)控力度加大，北京市“90、70”政策執(zhí)行力漸強(qiáng)，成交戶

29、型面積開始趨向小戶。2.2 2007年北京住宅市場總體透視2.2.1 政策方面2007年是北京房地產(chǎn)市場的又一政策年，宏觀調(diào)控政策不斷，其中包括2007年六次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；從2月1日起開始對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算；開展國有土地使用權(quán)出讓情況的清理；提高第二套住房首付比例和利率；打擊部分開發(fā)商囤積土地行為；進(jìn)一步加強(qiáng)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場等宏觀調(diào)控政策。2.2.2 供需方面住宅市場供應(yīng)縮量，部分開發(fā)商捂盤惜售，觀望北京樓市的后市發(fā)展。成交量萎縮，供求關(guān)系基本平衡。供應(yīng)量中小戶型比例增加。2.2.3 成交方面全年商品住宅成交價(jià)格呈波動(dòng)性上揚(yáng)。2.3 2008年北京市住宅市場發(fā)展趨勢預(yù)測

30、2.3.1 政府方面三年來土地供應(yīng)量逐年增加，而住宅供應(yīng)量卻逐年減少，隨著政府土地清查力度的加強(qiáng)，閑置土地得到開發(fā)，2008年商品住宅供應(yīng)放量。奧運(yùn)會(huì)期間或?qū)⒊雠_(tái)"在建項(xiàng)目停工"等措施，可能造成一手商品住宅階段性供應(yīng)量下降。繼續(xù)推進(jìn)政策保障性住房的建設(shè)，分流房價(jià)。依然運(yùn)用貨幣政策，小幅加息。2.3.2 市場方面為規(guī)避奧運(yùn)會(huì)后的市場風(fēng)險(xiǎn)，加快銷售確保資金鏈，開發(fā)商將在2008年奧運(yùn)會(huì)前，集中放量。因“90、70”政策累積效應(yīng)，小戶型住宅將放量增加。同時(shí)，大戶型成為稀缺產(chǎn)品，價(jià)格進(jìn)一步攀升。由于政策效力和影響存在滯后性，2007宏觀調(diào)控效果未完全顯現(xiàn)，部分效果將在2008年集中

31、表現(xiàn)。如成交量劇烈波動(dòng)、購買人的消費(fèi)預(yù)期變化、漲幅低于2007年等。購房人心理波動(dòng)大，受政策和輿論導(dǎo)向的影響明顯，持幣觀望情緒濃厚。交易量下半年尤其是奧運(yùn)后會(huì)有區(qū)域性下降，帶動(dòng)全市交易走低，不及上半年成交量。3 北京商業(yè)物業(yè)市場33.1 北京市商業(yè)物業(yè)市場總體狀況商業(yè)物業(yè)市場是房地產(chǎn)市場重要的組成部分，如今商業(yè)物業(yè)市場地位愈加重要，隨著中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加速了商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場競爭也愈發(fā)激烈。商業(yè)物業(yè)市場受到如開發(fā)商、銷售企業(yè)、投資者等相關(guān)企業(yè)及團(tuán)體、個(gè)人的重視。自進(jìn)入新世紀(jì)以來，北京市的商業(yè)物業(yè)市場整體面貌有了很大改觀。商業(yè)街和專業(yè)市場升級(jí)、調(diào)整、改造步伐加速，定位愈發(fā)清晰明確

32、，經(jīng)營特色初步顯現(xiàn)。北京市舊有商業(yè)區(qū)王府井地區(qū)、西單地區(qū)等主要商業(yè)區(qū)通過升級(jí)調(diào)整改造，形成了京城核心商業(yè)街區(qū)。隨著北京政府部門商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定出臺(tái)及市場集群效應(yīng)，使北京商業(yè)格局調(diào)整取得新進(jìn)展，形成多個(gè)服裝街、電子街、酒吧街、餐飲街、茶葉街、建材街等專業(yè)性經(jīng)營商業(yè)區(qū)域。大型購物中心、大型倉儲(chǔ)超市、連鎖超市、連鎖便利店等遍布京城，體現(xiàn)出北京市商業(yè)格局逐漸走向成熟，行業(yè)結(jié)構(gòu)趨于合理的發(fā)展趨勢。3.2 2007年北京市商業(yè)物業(yè)市場情況進(jìn)入2007年北京商業(yè)物業(yè)市場形成了商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目集中放量入市的態(tài)勢。2008年由于北京奧運(yùn)會(huì)即將召開，屆時(shí)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目將不再允許繼續(xù)施工，加上諸多商業(yè)項(xiàng)目都試圖趕在奧

33、運(yùn)會(huì)召開之前開業(yè)來抓住奧運(yùn)會(huì)召開所帶來的巨大商機(jī)，所以很多商業(yè)項(xiàng)目將交付及開業(yè)時(shí)間都設(shè)定在了2007年。2007年北京商業(yè)物業(yè)市場總共有162個(gè)項(xiàng)目竣工入市。其中朝陽區(qū)竣工新入市的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目達(dá)到54個(gè)。海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)也分別有27個(gè)和21個(gè)項(xiàng)目竣工入市。隨著朝陽北路、青年路地區(qū)大量新建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入竣工、入住階段，使這一地區(qū)的商業(yè)配套項(xiàng)目大批量進(jìn)入市場，從而形成了朝青區(qū)域這一新興的商圈。而在CBD地區(qū)，金地中心、大成國際商業(yè)中心、SOHO尚都等項(xiàng)目相繼落成，進(jìn)入了招商階段。伴隨北京多中心的規(guī)劃布局，新出現(xiàn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目并不僅局限于傳統(tǒng)商圈中，而是在傳統(tǒng)商圈之外分散形成了更多新的商圈雛形。在望京

34、酒仙橋地區(qū)、上地、通州、西三旗、回龍觀等居住有大量人口、且具備較強(qiáng)消費(fèi)能力的區(qū)域，新商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目正在逐漸增多。根據(jù)對(duì)2007年全年新入市的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)分析可以看出，北京市整體上除二環(huán)以內(nèi)受舊城保護(hù)限制等因素使可開發(fā)項(xiàng)目逐步減少外，其它各環(huán)路在新入市商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量上無明顯差異。受城市建設(shè)發(fā)展逐步向外擴(kuò)張的影響，天通苑、西三旗、回龍觀、通州、大興、昌平等五環(huán)外新興居住區(qū)隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目逐步增多。2007年北京市新入市的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中，以社區(qū)底商商業(yè)類型為最多，達(dá)到51個(gè)；寫字樓商業(yè)也越來越受到投資者和經(jīng)營者的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧?/p>

35、有著大量的消費(fèi)人群，這部分人群提供了商業(yè)經(jīng)營最基本的盈利元素，是如今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，這部分商業(yè)物業(yè)新入市量達(dá)到45個(gè)；近年來發(fā)展迅速的獨(dú)棟商業(yè)物業(yè)在2007年也有37個(gè)項(xiàng)目入市。由于受到北京商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的影響，市場類商鋪在2007年只有5個(gè)項(xiàng)目入市。通過對(duì)2007年新入市的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析可以看出，新入市的項(xiàng)目以銷售為主，占到總數(shù)量的53%，以出租為主次之，占到總數(shù)量的34%，而部分項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目具體的情況采取租售結(jié)合方式，這部分占到總數(shù)的10%。北京商業(yè)物業(yè)開發(fā)商在所開發(fā)項(xiàng)目中，有五成多的開發(fā)商是以銷售為目的，這反映出北京商業(yè)物業(yè)發(fā)展還不夠成熟，大多數(shù)開發(fā)商還只是以通過出售產(chǎn)權(quán)

36、，來達(dá)到使資金盡快回籠的目的。而因此可能會(huì)造成，由于商業(yè)物業(yè)被分割出售給投資者，而投入使用后缺少對(duì)商業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營的能力，無法依靠合理的商業(yè)運(yùn)作達(dá)到盈利目的。2007年北京新開業(yè)部分商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱商圈規(guī)模（）主力商家開業(yè)時(shí)間大成國際中心東四環(huán)沿線70000樂購2007年1月銀座MALL東直門/三里屯31000香港地鐵百貨2007年1月藍(lán)島金隅百貨回龍觀17000藍(lán)島2007年1月萬達(dá)廣場CBD78000新世界百貨、沃爾瑪2007年3月CBD東都東四環(huán)沿線300000百盛、沃爾瑪、紅星美凱龍2007年3月華貿(mào)商城CBD180000新光天地2007年4月望京B區(qū)商業(yè)廣場望京/酒仙橋110000沃

37、爾瑪2007年6月LG大廈購物中心CBD35000晨曦百貨2007年8月維吉奧商業(yè)廣場東四環(huán)沿線60000樂購2007年8月金融街購物中心西直門金融街89000連卡佛、華潤2007年8月萬博商廈麗澤11000華堂2007年9月國瑞購物中心崇文門100000萬客隆2007年10月楓藍(lán)中心西直門20000楓藍(lán)購物中心、法寶2007年10月西環(huán)廣場西直門金融街90000嘉茂購物中心2007年10月久隆廣場望京/酒仙橋72000京客隆2007年11月龍德廣場立水橋230000家樂福、百安居、翠微百貨2007年12月大鐘寺國際廣場中關(guān)村210000中鼎盈泰百貨2007年12月資料來源:搜房網(wǎng)主力商家?guī)?dòng)

38、商業(yè)物業(yè)升級(jí)。由上表可以看出，大型商業(yè)項(xiàng)目多以引進(jìn)大型超市、百貨和購物中心帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)氛圍，形成一個(gè)小商圈，這也是一個(gè)項(xiàng)目聚集人氣，經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。隨著北京奧運(yùn)會(huì)的臨近和北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，北京近幾年商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量持續(xù)快速增長，這也使北京市商業(yè)物業(yè)市場漸趨飽和狀態(tài)。隨著商業(yè)市場的日益激烈的競爭，在現(xiàn)有市場分布格局中，交通狀況較差、部分位置不佳、經(jīng)營狀況慘淡、市場競爭力不強(qiáng)的商業(yè)物業(yè)將在激烈的市場競爭中被淘汰。3.3 北京市商業(yè)物業(yè)發(fā)展預(yù)測3.3.1 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)逐步完善北京市“十一五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，明確提出要加快發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)和奧林匹克公園等三個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)主題

39、商業(yè)；在城市新興繁華區(qū)、大型居住區(qū)、新城中心區(qū)開發(fā)建設(shè)一批反映北京傳統(tǒng)特色、民俗風(fēng)情的特色街區(qū)。建設(shè)具有少數(shù)民族地區(qū)和其他國家、民族生活習(xí)俗、宗教、文化特點(diǎn)的專題購物、餐飲、娛樂街區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)高碑店古典家具街、什剎海茶藝酒吧街、東直門餐飲街、馬連道茶葉街、萊太花卉街和十里河家居建材街等6條特色商業(yè)街，預(yù)計(jì)在奧運(yùn)會(huì)前完成。進(jìn)一步提升王府井、西單、前門-大柵欄三個(gè)廣域型商業(yè)中心商業(yè)；發(fā)展東四隆福寺、東直門、北京站、新街口、馬甸、西直門、阜成門、復(fù)興門外、動(dòng)物園、崇文門外、宣武門外、廣安門內(nèi)等區(qū)域商業(yè)中心。選擇具備一定人口規(guī)模、交通條件成熟的區(qū)位，建設(shè)發(fā)展中等規(guī)模的商業(yè)中心，以集中化布

40、局為主，區(qū)域內(nèi)形成以各商業(yè)中心為主體的“大集中、小分散”的布局。推進(jìn)順義、通州、亦莊等重點(diǎn)新城商業(yè)與新城建設(shè)同步發(fā)展。在“十一五”期間將建設(shè)30多個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心。如此一來，北京市層級(jí)型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)進(jìn)一步完善。3.3.2 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長速度超出消費(fèi)需求增長的速度近幾年北京的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入了集中入市的階段，市場上商業(yè)物業(yè)面積供應(yīng)量巨大，招商競爭十分激烈。北京商業(yè)物業(yè)開發(fā)供應(yīng)量連續(xù)幾年高速增長，市場供應(yīng)量過于集中造成商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長的速度超出了經(jīng)營者與消費(fèi)者需求增長的速度，造成現(xiàn)階段市場消納緩慢，使部分區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量明顯過剩，再加上市場定位方面無特色或雷同，致使商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目招商競爭壓力

41、巨大。3.3.3 主流商業(yè)模式由傳統(tǒng)的百貨公司業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d購物中心業(yè)態(tài)2007年北京大量新項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，北京主流商業(yè)模式將改變以往由綜合性百貨公司為主導(dǎo)的模式，新興購物中心模式將會(huì)逐步占據(jù)主流商業(yè)模式，北京商業(yè)將步入購物中心時(shí)代。3.3.4 城市新興商圈發(fā)展趨勢明顯北京城市新興商圈發(fā)展趨勢明顯，在原有西單、王府井、前面為主的傳統(tǒng)商圈以外，逐級(jí)向外發(fā)展形成了更多的新興商圈，如望京酒仙橋地區(qū)、亞運(yùn)村小營地區(qū)、中關(guān)村西區(qū)地區(qū)、以及東南四環(huán)地區(qū)等，這些商圈的興起將帶給消費(fèi)者更多的消費(fèi)方便，并將對(duì)傳統(tǒng)的城市中心商圈形成強(qiáng)有力的競爭。3.3.5 商業(yè)培育期時(shí)間延長隨著北京地區(qū)傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)與新興商圈快

42、速發(fā)展，使消費(fèi)者消費(fèi)更加便利，但也不可避免的造成消費(fèi)群體分流，使大量商業(yè)項(xiàng)目在開業(yè)之后客流量十分稀少，未能達(dá)到商家預(yù)期，商家經(jīng)營獲利周期延長。4 宏觀市場總結(jié)通過對(duì)北京市整體市場進(jìn)行分析，我們將市場情況概括如下：住宅：m 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況：2007年全年投資高峰集中于2、3季度，第4季度略有回落；m 供應(yīng)情況：受一系列政策影響，2007年北京市整體供應(yīng)量比上年有所下降，下降幅度達(dá)到15.98；m 需求情況：2007年房地產(chǎn)整體市場對(duì)中小戶型需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大戶型產(chǎn)品。全年消化有效供給能力很強(qiáng)，曾一度出現(xiàn)銷售面積高于竣工面積的情況，說明2007年度市場需求旺盛。商業(yè)m 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)逐步完善；

43、m 出售型商業(yè)物業(yè)占市場總量的53，供應(yīng)量占市場份額的一半以上；m 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長速度超出消費(fèi)需求增長的速度需求情況；m 主流商業(yè)模式由傳統(tǒng)的百貨公司業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d購物中心業(yè)態(tài)；m 城市新興商圈發(fā)展趨勢明顯；m 商業(yè)培育期時(shí)間延長。第二章 區(qū)域研究1 區(qū)域狀況1.1 區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境1.1.1 區(qū)域政策a) 發(fā)展目標(biāo)l 功能定位根據(jù)北京市城市總體規(guī)劃（2004-2020），豐臺(tái)區(qū)列入城市功能拓展區(qū)，并賦予“國際國內(nèi)知名企業(yè)代表處聚集地、北京南部物流基地和知名的重要旅游地區(qū)”的功能定位。l 發(fā)展目標(biāo)緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)的總體目標(biāo)，著力構(gòu)建經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、管理體制、公共服務(wù)、社會(huì)保

44、障、社會(huì)事業(yè)“六大支撐系統(tǒng)”，做強(qiáng)五個(gè)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)四個(gè)板塊，進(jìn)一步增強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、加快城市建設(shè)進(jìn)程、提升城市管理水平、改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)區(qū)域和諧發(fā)展，努力建設(shè)“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、文化旅游區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)”，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。b) 主要任務(wù)與發(fā)展重點(diǎn)l 轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)既快又好發(fā)展，必須加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式。通過提升產(chǎn)業(yè)層次、培育產(chǎn)業(yè)集群、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的速度、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。做強(qiáng)五個(gè)產(chǎn)業(yè)、建設(shè)四個(gè)板塊、促進(jìn)節(jié)約型增長、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。l 擴(kuò)展社會(huì)公共服務(wù)堅(jiān)持以人為本，強(qiáng)化政府職能，加大財(cái)政投入，創(chuàng)新服務(wù)模式

45、，提高服務(wù)效率，逐步建立覆蓋全區(qū)、布局合理的社會(huì)公共服務(wù)體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。優(yōu)先發(fā)展公共教育、加強(qiáng)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、發(fā)展文化體育事業(yè)、維護(hù)區(qū)域社會(huì)安全。l 提升城市建設(shè)和管理水平堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、適度超前、建設(shè)與管理并重的原則，以規(guī)劃為龍頭，以市政設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)為基礎(chǔ)，加快城市建設(shè)，強(qiáng)化城市管理，推進(jìn)城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提升區(qū)域形象。l 提高區(qū)域創(chuàng)新能力按照完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的總體要求，從解決困擾發(fā)展的主要矛盾和突出問題入手，把握重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，積極推進(jìn)體制機(jī)制創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，大力提高自主創(chuàng)新能力，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供動(dòng)力和支撐。l 建設(shè)文明和諧社會(huì)按照“民主法制、公平正義

46、、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處”的要求，從扎實(shí)解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題入手，夯實(shí)構(gòu)建區(qū)域和諧社會(huì)的基礎(chǔ)，努力開創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)四位一體建設(shè)的新局面。1.1.2 經(jīng)濟(jì)規(guī)劃a) 豐臺(tái)區(qū)“十一五”經(jīng)濟(jì)規(guī)劃增強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在提高效益、優(yōu)化結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，地區(qū)生產(chǎn)總值年平均增長10%，到2010年實(shí)現(xiàn)人均地區(qū)生產(chǎn)總值比2000年翻一番。地方財(cái)政收入年平均增長15%，實(shí)現(xiàn)五年翻一番?；拘纬膳c功能定位相適應(yīng)、能夠充分發(fā)揮比較優(yōu)勢、資源消耗低的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重保持在67%以上，全區(qū)萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗、水

47、耗比“十五” 期末分別降低15%和20%。b) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)的總體目標(biāo)，建設(shè)“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、文化旅游區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)”，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。1.1.3 產(chǎn)業(yè)環(huán)境與行業(yè)發(fā)展目標(biāo)a) 做強(qiáng)五個(gè)產(chǎn)業(yè)l 第一，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。以中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地為主要載體，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造等行業(yè)，優(yōu)化園區(qū)空間布局，打造總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。拓展科技企業(yè)孵化器網(wǎng)絡(luò)，培育科技創(chuàng)新型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化。規(guī)劃建設(shè)為總部基地配套的河西產(chǎn)業(yè)區(qū)，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)制造空間。加快信息化建設(shè)，注重用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)

48、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。l 第二，全面提升房地產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、分類指導(dǎo)，繼續(xù)保持適度的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模，著力優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)布局，改善住房供應(yīng)和市場結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場的管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。處理好產(chǎn)業(yè)、公建項(xiàng)目和住宅建設(shè)的比例關(guān)系，加快建設(shè)大型綜合性公建設(shè)施，擴(kuò)大商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。完善服務(wù)配套設(shè)施，發(fā)展綠色建筑，建設(shè)生態(tài)宜居小區(qū)，打造地產(chǎn)知名品牌，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)的綜合效應(yīng)。l 第三，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。以產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費(fèi)需求為牽引，以麗澤商務(wù)區(qū)等重點(diǎn)功能區(qū)為載體，注重發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增強(qiáng)綜合服務(wù)功能。積極發(fā)展以通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、廣告為主的信息服務(wù)業(yè)；以咨詢代理、會(huì)計(jì)審計(jì)、法律服務(wù)

49、為主的中介服務(wù)業(yè)；以銀行、保險(xiǎn)、證券為主的金融業(yè)。繼續(xù)推進(jìn)展覽展示、商務(wù)會(huì)議、教育培訓(xùn)、管理服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。l 第四，著力發(fā)展商貿(mào)、物流業(yè)。進(jìn)一步推動(dòng)服裝、汽車、建材、花卉、農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)市場的發(fā)展，建設(shè)特色市場群。積極發(fā)展宛平明清商業(yè)街、花鄉(xiāng)花卉街等特色商業(yè)街區(qū)。促進(jìn)西三環(huán)、西四環(huán)等品牌商業(yè)帶發(fā)展。建設(shè)草橋商務(wù)商業(yè)中心、分鐘寺紡織商貿(mào)中心、王佐商務(wù)休閑中心等商貿(mào)服務(wù)中心。大力培育大紅門、六里橋、橋南商圈。適度發(fā)展大型綜合購物中心和百貨、超市、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。積極發(fā)展社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施和服務(wù)。整合區(qū)域物流資源，發(fā)展電子商務(wù)，完善配套功能，推進(jìn)現(xiàn)有物流企業(yè)升級(jí)，引進(jìn)、發(fā)展第三方物流企業(yè)，以圖

50、書、冷鏈、醫(yī)藥、汽車及零配件、花卉、農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)物流發(fā)展為重點(diǎn)，以王佐、五里店、榆樹莊、白盆窯等物流中心和重點(diǎn)大型物流企業(yè)為載體，用信息化帶動(dòng)物流的現(xiàn)代化，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)服務(wù)北京、面向全國的西南物流基地。l 第五，積極開發(fā)文化旅游產(chǎn)業(yè)。發(fā)展出版印刷、演出娛樂、古玩交易、工藝美術(shù)、大眾傳媒等文化產(chǎn)業(yè)。挖掘人文資源，開發(fā)生態(tài)景觀，著力提升旅游業(yè)的文化品位。推進(jìn)世界公園、盧溝橋、北宮國家森林公園三大景區(qū)建設(shè)。繼續(xù)鞏固和發(fā)展歷史文化旅游，重點(diǎn)開發(fā)生態(tài)觀光、紅色旅游、花卉旅游等特色旅游產(chǎn)品。整合旅游產(chǎn)業(yè)，策劃旅游線路，加強(qiáng)宣傳推介，逐步提高旅游業(yè)發(fā)展的整體水平。b) 建設(shè)四個(gè)板塊l 第一，建設(shè)

51、豐臺(tái)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。著力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，打造科技總部品牌，增強(qiáng)科技園區(qū)的綜合競爭力。調(diào)整園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，以總部基地為核心，將產(chǎn)業(yè)基地二期建成國內(nèi)外大型科技企業(yè)總部聚集地，形成科技研發(fā)中心、技術(shù)服務(wù)中心、財(cái)務(wù)結(jié)算中心、管理決策中心；將產(chǎn)業(yè)基地一期調(diào)整成為總部基地配套的科技型中小企業(yè)聚集地；將產(chǎn)業(yè)基地三期建設(shè)成為總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)，進(jìn)一步完善總部經(jīng)濟(jì)功能。加快商務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，不斷提高金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、商貿(mào)流通、商務(wù)會(huì)展、教育衛(wèi)生、文化娛樂等方面的綜合服務(wù)能力。加快建設(shè)北京國際汽車博覽中心及總部基地周邊大型公建項(xiàng)目，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)融合，逐步將橋南地區(qū)建設(shè)成為創(chuàng)新最活躍、要素最集中、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的總部經(jīng)

52、濟(jì)聚集區(qū)。l 第二，建設(shè)大紅門服裝商貿(mào)區(qū)。加快北京國際輕紡城、木樨園購物廣場、金隅嘉業(yè)公建等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，在涼水河以北著重建設(shè)商貿(mào)設(shè)施，以南著重建設(shè)寫字樓、酒店、文化娛樂等商務(wù)設(shè)施，著力完善商圈功能，突出品牌優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提升整體形象，將大紅門地區(qū)建成以服裝服飾為主題，集商貿(mào)展示、商務(wù)辦公、金融服務(wù)、餐飲娛樂等功能于一體的“時(shí)尚設(shè)計(jì)孵化、流行展覽展示、服裝貿(mào)易流通、信息發(fā)布交流”的服裝商貿(mào)區(qū)。加大協(xié)調(diào)力度，推進(jìn)大紅門地區(qū)舊村改造和綜合整治，全面改善商業(yè)環(huán)境。l 第三，建設(shè)麗澤商務(wù)區(qū)。按照區(qū)域功能的要求，修訂和完善商務(wù)區(qū)建設(shè)整體規(guī)劃，進(jìn)一步明確麗澤商務(wù)核心區(qū)、西客站南廣場辦公區(qū)、西三環(huán)商業(yè)

53、帶、太平橋時(shí)尚休閑區(qū)四個(gè)區(qū)域的具體功能定位，以麗澤商務(wù)核心區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，形成合理的空間布局。依托西客站南廣場地區(qū)和西三環(huán)路、麗澤路、站前路等交通干道兩側(cè)的大中型公建設(shè)施，發(fā)展商務(wù)辦公、金融保險(xiǎn)、專業(yè)會(huì)展、文化娛樂、教育培訓(xùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。吸引社會(huì)大資本參與土地一級(jí)開發(fā)，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，在“十一五”末期商務(wù)區(qū)初具規(guī)模。l 第四，建設(shè)河西生態(tài)發(fā)展區(qū)。以植樹造林、河道整治和防治污染為重點(diǎn)，加大生態(tài)環(huán)境建設(shè)力度。優(yōu)化整合農(nóng)業(yè)資源和山水資源，發(fā)展集采摘、觀光、休閑娛樂為一體的都市農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游業(yè)。利用現(xiàn)有科技資源，挖掘傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，促進(jìn)河西傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)示范區(qū)和科技產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)。淘汰資源開采型

54、企業(yè)，發(fā)展生態(tài)友好型產(chǎn)業(yè)。以道路建設(shè)為重點(diǎn)，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，努力開發(fā)建設(shè)王佐中心鎮(zhèn)、青龍湖國際城、長辛店新區(qū)，改造長辛店老鎮(zhèn)，推進(jìn)河西兩鎮(zhèn)城市化，建設(shè)生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、生活富裕的可持續(xù)發(fā)展區(qū)。1.1.4 方莊地區(qū)發(fā)展情況：a) 發(fā)展思路l 首都“七.五”發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目及北京市住宅建設(shè)的實(shí)驗(yàn)基地。方莊地區(qū)位于豐臺(tái)區(qū)，東與朝陽區(qū)交界、北與崇文區(qū)接壤，西、南與東鐵匠營地區(qū)搭界。1984年，市政府84133號(hào)文和市規(guī)劃局84153號(hào)文批復(fù)，征用了蒲黃榆大隊(duì)全部及成壽寺大隊(duì)部分土地，建設(shè)方莊住宅區(qū)。由此方莊成為北京市最早的商品住宅小區(qū)，也是上世紀(jì)90年代初北京規(guī)模最大、檔次最高的大型住宅小區(qū)。l

55、市政先行，完善配套。先后建成了方莊北邊界的南二環(huán)東路、東側(cè)的方莊路，改造了西邊界的蒲黃榆路和南邊界的南三環(huán)東路。這一十字路把方莊劃分為“古城群星”四大區(qū)，連接四大區(qū)的是一條30米寬的環(huán)路，環(huán)路的四個(gè)角又有放射狀支路。這些支路和環(huán)路又把四個(gè)大區(qū)劃分為13個(gè)住宅小區(qū)。2004年4月29日方莊南路正式建成通車，南三環(huán)東路方莊橋以南道路逐漸流暢，根據(jù)市政部門的規(guī)劃，地鐵5號(hào)線、10號(hào)線、11號(hào)線、亦莊線等四條軌道線將交匯于方莊橋南部區(qū)域。 區(qū)內(nèi)有大型商場、體育場館、醫(yī)院、公園及中小學(xué)、托幼園所、供熱廠、十萬門電話局、污水處理廠、22萬伏變電站、消防中隊(duì)等，配套齊全。b) 方莊居住區(qū)發(fā)展歷程1984年，北京市政府決定統(tǒng)建方莊居住區(qū)，因地處原村落方家莊而得名“方莊”。1985年，方莊開始正式建設(shè)。1986年，方莊商品房開始發(fā)售，分甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)，甲級(jí)17001800元/平方米，乙級(jí)14001500元/平方米，丙級(jí)700800元/平方米。中央國家機(jī)關(guān)、