物業(yè)管理基本規(guī)章制度與政策復(fù)習(xí)綱要

1、1 / 18物業(yè)治理差不多制度與政策復(fù)習(xí)綱要第一章物業(yè)治理概述本章要求：掌握：條例對(duì)物業(yè)治理的定位，條例的指導(dǎo)思 想以及確立的差不多法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)治理的差不多特征，物業(yè)治理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中 的地位和作用，條例確立的差不多制度，條例涉及的要 緊問題。了解：物業(yè)治理的產(chǎn)生和進(jìn)展，我國(guó)物業(yè)治理制度建設(shè) 的歷史沿革。本章考試知識(shí)要點(diǎn)：1.條例對(duì)物業(yè)治理的定位2.物業(yè)治理的特征3.物業(yè)治理的市場(chǎng)化特征4.市場(chǎng)原則作為物業(yè)治理活動(dòng)的前提條件5.我國(guó)物業(yè)治理的產(chǎn)生和進(jìn)展6.我國(guó)改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的要緊特征7.物業(yè)治理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用2 / 188.我國(guó)物業(yè)治理制度建設(shè)的歷史沿革9.政府在我國(guó)物

2、業(yè)治理進(jìn)展中的專門地位10.條例頒布前物業(yè)治理制度建設(shè)的要緊特點(diǎn)11.都市新建住宅小區(qū)治理方法12.條例頒布后物業(yè)治理制度建設(shè)的要緊特點(diǎn)13.條例的指導(dǎo)思想14.條例創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容15.條例的要緊內(nèi)容16.條例法律責(zé)任的特點(diǎn)17.條例確立的差不多法律關(guān)系；一、物業(yè)治理的概念（掌握）1.物業(yè)治理定義物業(yè)治理?xiàng)l例第二條明確規(guī)定：物業(yè)治理，是指業(yè)主通 過選聘物業(yè)治理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同 約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、治 理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2.物業(yè)治理定義的含義1物業(yè)治理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)治理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn) 的活動(dòng)3 /

3、 182物業(yè)治理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同3物業(yè)治理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、治理，對(duì)相關(guān) 區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)3物業(yè)治理?xiàng)l例調(diào)整的范圍1既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)治理活動(dòng)， 也調(diào)整非住宅物業(yè)的物 業(yè)治理活動(dòng)2既包括都市，也涵蓋鄉(xiāng)村4.物業(yè)治理的特征社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)治理的三個(gè)差不多特征1社會(huì)化社會(huì)化有兩個(gè)差不多含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)治理企業(yè)； 二是物業(yè)治理企業(yè)要到社會(huì)上去查找能夠 代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理權(quán)相分離是物業(yè)治 理社會(huì)化的必要前提。2專業(yè)化專業(yè)化是指專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實(shí)施專業(yè)

4、化治理。3市場(chǎng)化4 / 18市場(chǎng)化是物業(yè)治理的最要緊特點(diǎn)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè) 治理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)。物業(yè)治理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)， 業(yè)主和使用 人購買并消費(fèi)這種服務(wù)二、我國(guó)物業(yè)治理的產(chǎn)生與進(jìn)展（了解）1.伴隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，高層建筑附屬設(shè)備增 多，結(jié)構(gòu)的復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護(hù)和治理事務(wù)的繁瑣復(fù)雜，孳生了 物業(yè)治理行業(yè)2.我國(guó)物業(yè)治理是在都市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革 背景下，通過實(shí)行住房商品化制度而逐漸進(jìn)展起來的3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房治理的專業(yè)公司- 深圳市物業(yè)治理公司掛牌成立。4. 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)治

5、理地點(diǎn)性法規(guī)- 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例5.建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了都市新建住宅小區(qū)治理方法，確立了物業(yè)治理新體制6.四次全國(guó)物業(yè)治理工作會(huì)議11995年，建設(shè)部在青島召開了全國(guó)第一次物業(yè)治理工作 會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)治理的經(jīng)驗(yàn)。21997年，建設(shè)部在大連召開全國(guó)事二次物業(yè)治理工作會(huì)議，推寬敞連整治改造舊住宅小區(qū)，推進(jìn)物業(yè)治理的經(jīng)驗(yàn)5 / 1831999年，建設(shè)部在深圳召開了全國(guó)第三次物業(yè)治理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)治理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)42003年，建設(shè)部在北京召開了全國(guó)第四次物業(yè)治理工作 會(huì)議，貫徹落實(shí)宣傳物業(yè)治理?xiàng)l例7. 2000年，

6、中國(guó)物業(yè)治理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行 業(yè)自律起到了重要作用8. 2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了物業(yè)治理?xiàng)l例，標(biāo) 志著我國(guó)物業(yè)治理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化進(jìn)展的新時(shí)期三、我國(guó)物業(yè)治理制度的歷史沿革（了解）從我國(guó)物業(yè)治理制度建設(shè)的歷史沿革來看， 能夠 物業(yè) 治理?xiàng)l例為分水嶺，劃分成物業(yè)治理?xiàng)l例頒布前后兩個(gè)時(shí) 期，兩個(gè)時(shí)期既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮亮的特點(diǎn)1.從20世紀(jì)90年代初到條例頒布前，關(guān)于物業(yè)治理這 一新生事物，不管國(guó)家依舊地點(diǎn)都嘗試通過制度建設(shè)加以推動(dòng)和 規(guī)范。這一時(shí)期的物業(yè)治理政策法規(guī)要緊體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性，要緊借鑒新加桂、香港特區(qū)等國(guó)家和地區(qū)的先 進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；二是過渡性，要緊

7、考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；三是針對(duì)性，要緊是針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)治理實(shí)踐中出現(xiàn)的問6 / 18題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法這一時(shí)期頒布的物業(yè)治理法規(guī)政策有：都市新建住宅小區(qū)治理方法是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè) 治理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開展物業(yè)治理活動(dòng)的基 石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)治理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大阻礙。全國(guó)優(yōu)秀治理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)都市物業(yè)治理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)治理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo) 準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知關(guān)于實(shí)行物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、治理員崗位培訓(xùn) 合格上崗制度的通知都市住宅小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)暫行方法物業(yè)治理企業(yè)財(cái)務(wù)治理規(guī)

8、定住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金治理方法物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)治理試行方法住宅室內(nèi)裝飾裝修治理方法2. 2003年6月8日，物業(yè)治理?xiàng)l例正式頒布，這標(biāo) 志著我國(guó)物業(yè)治理法制建設(shè)進(jìn)入新時(shí)期。這一時(shí)期物業(yè)治理政策法規(guī)要緊體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是配套性，要緊是以條例的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的 方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)條例為差不多指針；7 / 18二是經(jīng)驗(yàn)性，要緊是總結(jié)物業(yè)治理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì) 性地作出制度安排；三是操作性，要緊是將條例中的差不多制度和原則規(guī)定 予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。這一時(shí)期的物業(yè)治理政策法規(guī)要緊有：（1）2003年6月，建設(shè)部公布業(yè)主大會(huì)規(guī)程；（2）2003年9月，建設(shè)部公

9、布前期物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)治 理暫行方法；（3）2003年11月，國(guó)家進(jìn)展改革委員會(huì)、建設(shè)部公布物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)治理方法；（4）2004年1月，中國(guó)物業(yè)治理協(xié)會(huì)制訂一般住宅小區(qū) 物業(yè)治理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；（5）2004年3月， 建設(shè)部公布 物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)治理方 法 ；（6）2004年7月，國(guó)家進(jìn)展改革委員會(huì)、建設(shè)部公布物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定；（7）2004年9月，建設(shè)部公布業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）和前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）；（8）2005年11月，人事部、建設(shè)部公布物業(yè)治理師制 度暫行規(guī)定、物業(yè)治理師資格考試實(shí)施方法和物業(yè)治理 師資格認(rèn)定考試方法。四、物業(yè)治理?xiàng)l例（掌握并熟悉）1物業(yè)治理?xiàng)l例的立法過程8 / 181999年4月，建設(shè)部成立物業(yè)治理?xiàng)l例起草小組2001年3月，經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過，形成物業(yè)治理?xiàng)l例（送審稿），提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議2002年10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將物 業(yè)治理?xiàng)l例（草案）登報(bào)公開向社會(huì)征求意見2003年5月28日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通 過了 條例（草案）2003年6月8日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署