注冊(cè)物業(yè)管理師考《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》模擬考試試卷(附答案)

1、1注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬考試試題及答案姓名： 學(xué)號(hào)： 單位：一、單項(xiàng)選擇題（請(qǐng)將正確答案的英文字母填入括號(hào)里。共1. 物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，這反映了物業(yè)公司具有（30 題，每題 1 分） 還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、 市政設(shè)施C ）的特征。A. 獨(dú)立的企業(yè)法人 B. 服務(wù)性企業(yè) C. 公共管理性質(zhì) D. 公共服務(wù)性質(zhì)2. （ A ）的股東以其出資額為限，對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。A. 物業(yè)管理有限責(zé)任公司B. 物業(yè)管理股份有限公司C. 股份合作型物業(yè)管理企業(yè)D. 股份合伙型物業(yè)管理企業(yè)3.

2、 某物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)二級(jí)資質(zhì)，該企業(yè)管理了多層住宅和高層住宅兩種類型物業(yè)，其中的多層住宅 40 萬m2,高層住宅應(yīng)該至少（A）萬m2。A. 30B. 40C. 50D. 604. 目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種組織形式是（ B ）A.直線職能制B.直線制C.事業(yè)部 D.矩陣制5. 物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo),按物業(yè)項(xiàng)目的項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容可分為（D ）A.整體項(xiàng)目招標(biāo)、專項(xiàng)服務(wù)招標(biāo)B全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)C.專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)D.單項(xiàng)招標(biāo)、整體招標(biāo)6. 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后,應(yīng)在（ D ）的基礎(chǔ)上制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。A. 分析投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、周邊其他項(xiàng)目基本情況B. 分析投

3、標(biāo)項(xiàng)目基本情況、擬訂物業(yè)管理成本C. 分析投標(biāo)項(xiàng)目基本情況、確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容D. 分析投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、確定物業(yè)管理模式7. 物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議的早期介入內(nèi)容屬于（B ）階段A.可行性研究B.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 C.建設(shè)階段D.銷售階段8. 確定招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)模式, 是在對(duì)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行深入調(diào)查分析的前提下, 結(jié)合招標(biāo)文件的 具體要求,確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施,下列不屬于管理服務(wù)模式的 內(nèi)容是（ C ）。A. 功能定位 B. 客戶定位C. 運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的定位設(shè)計(jì)D. 服務(wù)需求定位29. 前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,

4、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效,在此條件下,3前期物業(yè)服務(wù)合同將（ C ）A.繼續(xù)生效B.中止C.終止 D.以上都不可以10. 實(shí)行清潔衛(wèi)生日檢工作應(yīng)覆蓋小區(qū)的（ C ）A.室外公共區(qū)域B.樓內(nèi)公共區(qū)域C.室內(nèi)外公共區(qū)域D.并涵蓋小區(qū)周邊的公共區(qū)域11. 物業(yè)管理企業(yè)的工程保修責(zé)任，主要是（ D ）A. 接受業(yè)主關(guān)于產(chǎn)權(quán)專有部分質(zhì)量處理要求，及時(shí)給予維修B. 接受業(yè)主關(guān)于產(chǎn)權(quán)專有部分質(zhì)量處理要求，及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位C. 對(duì)物業(yè)共用區(qū)域及其設(shè)施設(shè)備及時(shí)維修處理D. 向建設(shè)單位申報(bào)對(duì)物業(yè)共用區(qū)域及其設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，跟蹤并督促完成12. 在物業(yè)的裝飾裝修活動(dòng)中造成的損失，哪一項(xiàng)

5、不是由裝修人負(fù)責(zé)賠償或罰款（A ）A. 相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞B .裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施C. 裝修人侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成的損害D. 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果13.以下哪一項(xiàng)工作不屬于公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容（ C ）A.出入管理B.安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理C.施工現(xiàn)場(chǎng)管理和配合政府開展社會(huì)管理D.裝修管理14. 在發(fā)生緊急事件時(shí)，首先必須確認(rèn)的是危機(jī)的（ C ）A.類型B.性質(zhì)C.類型或性質(zhì)D.類型和性質(zhì)15.關(guān)于消防設(shè)施維修保養(yǎng)人員的職責(zé)，以下說法不正確的是（C ）A. 維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程

6、技術(shù)人員擔(dān)任B維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，在7 個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告C.對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于2 次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查D. 實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行16. 不屬于訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)是（ A ）任方D. 明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)17. 以下關(guān)于固定資產(chǎn)折舊是否納入到物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中的說法中，正確的有（D ）A. 物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中；物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物 業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折舊不應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中B. 物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊不應(yīng)納入到

7、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中；物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu) 用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折舊應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中A. 建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度B. 保證簽約主體與實(shí)施主體一致C.明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)4C. 物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折5舊，這兩部分折舊均不應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中D.物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折 舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中18. 酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)提基數(shù)為（ A ）D. 實(shí)收服務(wù)資金和其他收入19. 關(guān)于員工辭職，說法不正確的是（ D ）A. 辭職是指

8、員工我要求離開現(xiàn)任職位，與企業(yè)解除勞動(dòng)合同，退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動(dòng)B .員工不符合辭職條件的，人事管理部門不能同意其辭職C. 員工辭職時(shí)，人事管理部門和有關(guān)用人單位應(yīng)督促其辦好有關(guān)工作移交及個(gè)人財(cái)物清理D. 物業(yè)管理企業(yè)在員工入職時(shí)即應(yīng)明確告知，員工辭職應(yīng)當(dāng)提前10 以書面形式通知企業(yè)20.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，說法不正確的是（B ）A. 物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理師等執(zhí)（從）業(yè)人員B. 建設(shè)部負(fù)責(zé)全國一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的建立和監(jiān)督管理C. 地方物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)資質(zhì)以下物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系

9、統(tǒng)的建立和監(jiān) 督管理D.建設(shè)部信息中心負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)的技術(shù)支持和系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)管理工作二、多項(xiàng)選擇題（請(qǐng)將正確答案的英文字母填入括號(hào)內(nèi)。共10 題，每題 2 分，答錯(cuò)不得分，少答但都答 對(duì)二個(gè)以上（含二個(gè)）正確答案得 1 分）1. 投標(biāo)的策略和技巧主要包括：投標(biāo)的組織策劃、項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘和（A BC E ）等內(nèi)容。A. 前期物業(yè)管理是國土性的，對(duì)日常物業(yè)管理沒有直接的聯(lián)系和影響B(tài). 前期物業(yè)管理在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期和過程C. 前期物業(yè)管理明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)D. 前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營(yíng)收支少、指出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)E. 是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基

10、礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響3. 下列哪些是新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容（ A BC D ）A.物業(yè)資料B.物業(yè)共用部位C.共用設(shè)施設(shè)備D.園林綠化工程E. 維修資金賬戶資料4. 合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則有（ A BC D E ）A.當(dāng)事人的締約能力B誠實(shí)信用C.守法和維護(hù)社會(huì)公益D.合同自由E.主體平等A.預(yù)收服務(wù)資C.預(yù)收服務(wù)資金和其他收入A. 投標(biāo)文件的編寫C.現(xiàn)場(chǎng)答辯的機(jī)技巧E. 簽約談判的技巧2. 前期物業(yè)管理的特點(diǎn)包括：B投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧D. 標(biāo)書包裝的技巧B C D E ）。65. 商用類型的寫字樓、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)主要有（ABC D）A.經(jīng)營(yíng)B.

11、設(shè)施管理C.安全D.公用設(shè)施無故障的正常進(jìn)行E.特殊服務(wù)需求服務(wù)6. 早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的主要內(nèi)容（ B C E ）A. 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容B. 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局，功能方面提出改進(jìn)的建議C. 提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置，選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建設(shè)D. 根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)E. 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議7. 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)辦理交接手續(xù)時(shí)的注意事項(xiàng)包括（ A B E ）A.評(píng)價(jià)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用狀況B.移交資產(chǎn)和費(fèi)用C.業(yè)主和裝修材料D.合同協(xié)議情況E.提出遺留問題的處理方案8. 物業(yè)服務(wù)合同可因以下哪些原因終止（

12、A B D E ）A. 物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同B. 因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行C. 業(yè)主委員會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)D. 物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn)E. 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形9. 治安防范注意事項(xiàng)包括（ B D E ）A. 遇到形跡可疑人員，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告B. 遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警C. 管轄范圍公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí)，一定要將其勸離管轄區(qū)D. 管轄區(qū)內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬并維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)E. 遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)

13、領(lǐng)導(dǎo)10. 薪酬管理的目標(biāo)是（ A B D ）A. 吸引高素質(zhì)人才，穩(wěn)定現(xiàn)有員工隊(duì)伍B. 使員工安心本職工作，并保持較高的工作業(yè)績(jī)和工作動(dòng)力C. 薪酬管理的目標(biāo)也和企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一致D. 努力實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)和員工個(gè)人發(fā)展目標(biāo)的協(xié)調(diào)E. 控制成本，防治虧損三、問答題（共 3 題，每題 20 分）（一） 萬達(dá)國際商城建筑面積約 20 萬怦，附屬設(shè)備包括 10 部電梯、3 部自動(dòng)扶梯、消防中控系統(tǒng)、中央 制冷供暖系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，綜合配套設(shè)施包括地下停車場(chǎng)、休閑健身區(qū)、餐飲部等。目前，該商城已經(jīng)竣工，并通過招標(biāo)方式選聘了好家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。問題：請(qǐng)你替好家物業(yè)服務(wù)企業(yè)編寫一份

14、切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。(說明：寫出方案內(nèi)容的框架體系即可 )7參考答案：好家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 包括物業(yè)項(xiàng)目概況和特點(diǎn)、 客戶服務(wù)需求分析、 服務(wù)指導(dǎo)思想、 物業(yè)管理檔次、 管理服務(wù)的總體范圍、 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)措施等內(nèi)容。(2)物業(yè)管理服務(wù)模式 包括管理服務(wù)運(yùn)作模式、工作流程、機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)、信息反饋處理機(jī)制等。(3)管理服務(wù)人力資源的管理 結(jié)合項(xiàng)目情況合理配備各崗位人員，制定人員培訓(xùn)和管理計(jì)劃與措施。(4)管理制度建設(shè) 主要包括各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的管理制度，如各崗位職責(zé)、操作規(guī)程、管理要求、應(yīng)急預(yù)案等。(5)物業(yè)管理服務(wù)的具

15、體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 包括業(yè)主入住接待、業(yè)主投訴處理、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、車輛停放 及交通管理、消防管理、環(huán)境保潔與綠化美化管理、特約服務(wù)等方面的具體管理和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式、 服務(wù)方法、物資裝備、服務(wù)特色、服務(wù)承諾和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還應(yīng)制定前期物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)，并結(jié)合項(xiàng)目情況劃分為階段性目標(biāo)。(6)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算 物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成和收支測(cè)算、專項(xiàng)維修資金的籌集和使用計(jì)劃 等。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算包括服務(wù)總價(jià)和各分項(xiàng)服務(wù)單價(jià)，需要列明各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算明細(xì)表。(7)接管驗(yàn)收工作準(zhǔn)備和實(shí)施1組織驗(yàn)收小組。2明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3確定驗(yàn)收

16、方案。4準(zhǔn)備驗(yàn)收資料。5參與竣工驗(yàn)收。6實(shí)施接管驗(yàn)收及接管驗(yàn)收后與建設(shè)單位協(xié)商解決遺留問題。(8)客戶入住實(shí)施方案 包括成立客戶入住小組、入住程序制定、入住時(shí)間確定、建立物業(yè)管理檔案、劃分各部門責(zé)任及協(xié)助 內(nèi)容、模擬培訓(xùn)等。(二)某小區(qū)業(yè)主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“二衛(wèi)改三衛(wèi)” 。在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電8問題：1如果你是該小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物，為什么 ?顧某是否應(yīng)當(dāng)對(duì) 樓下 402 住戶承擔(dān)責(zé)任 ?2如果你負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修管理工作，請(qǐng)說明在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容 ? 參考答案：1，物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。顧某應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

17、因?yàn)?，業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃 要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)政府主管部門審批。顧某擅自在自己房 屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，將未做地面防水層的儲(chǔ)藏室改成 了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī) 定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。故本案例中，對(duì)于顧某擅自改變房屋使用功能的 行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全有權(quán)利予以制止，包括責(zé)令顧某拆除私裝物，若其不理會(huì)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)

18、部門報(bào) 告。并且，顧某應(yīng)對(duì)樓下業(yè)主 402 住戶的房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。2在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查以下內(nèi)容：(1) 要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目，檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)；檢查裝修、裝飾物業(yè) 的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自增加， 在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、 裝飾項(xiàng)目的， 須指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)， 辦理相關(guān)， 手續(xù)。(2) 要檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管， 施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全，垃圾是否及時(shí)清運(yùn)， 有無亂堆放現(xiàn)象，裝修戶門口是否保持清潔衛(wèi)生等。(三)由于氣候等原因， 最近發(fā)生了幾起火災(zāi)事故， 上級(jí)主管部門要在全市范圍內(nèi)進(jìn)行消防安全檢查， 物業(yè)公司要求每位員工都要熟悉消防系統(tǒng)管理工作主要內(nèi)容，