土地增值稅案例分析

1、土地增值稅清算案例及 47 個(gè)涉稅疑難問題處理技巧 為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的 清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程 序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于 三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。案例一 北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小 區(qū)”項(xiàng)目，在 2006 年 7 月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土 地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清 算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對土地增值稅清算鑒證報(bào) 告 ( 以下簡稱鑒證報(bào)告 ) 中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn) 后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司提交的“東

2、園小區(qū)”項(xiàng)目鑒證報(bào)告中披露的具體 情況如下：、整體項(xiàng)目情況簡介1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市 發(fā)展計(jì)劃委員會于 2001年 2月以(2001)231 號文件批準(zhǔn)投資 開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū) XX 號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 80,000 平方米。該單位在 2003 年 3 月曾到東城地方稅務(wù)局 為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。2、該項(xiàng)目于 2002 年初開工建設(shè)，于 2003 年 5 月開始對商 品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總 建筑面積證明為 200,000 平方米，可售面積證書中批復(fù)商品 房銷售面積 170,000 平方米；其余不可出售的自用

3、辦公、商 業(yè)、車庫等面積 30， 000 平方米。另外還有配套設(shè)施面積 12,000 平方米。3、截止 2006年 5月 30日，可售面積中已出售面積為 160,000 平方米，其中出售住宅 120,000 平方米、出售商業(yè)用房 15,000 平方米、出售辦公用房 25,000 平方米。剩余未銷售面積 10,000 平方米中，已對外出租 4000 平方米。4、公共配套設(shè)施用途分別為： 變電站和熱力站 800 平方米、 物業(yè)管理用房 200 平方米、 托兒所 2000 平方米、 派出所 500 平方米、游泳館 4000 平方米、自行車棚 1000 平方米，車庫 3500 平方米。5、該項(xiàng)目在 2

4、006 年 5 月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了 北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì) 量合格證書”。6、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證 明為：總商品住宅面積 130,000 平方米、總商品住宅共 7 棟 為 1040 套，按單棟計(jì)算后，每套平均 125 平方米，屬于 2 級土地，根據(jù) 2006 年北京市公布的每平方米普通住房平均 交易價(jià)格 12710.4 元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為 2.5 ，因此 按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的 120,000 平方 米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。7、該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為： 160,00

5、0/200,000=80 %。二. 取得收入情況說明該單位于 2003 年 5 月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到 2006 年 5 月 30 日，已出售面積為 160,000 平方米，共取得 銷售收人總額 1,430,000,000 元，總額全部為貨幣收入 （ 人 民幣 ） 。其中：出售住宅 120,000 平方米，取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業(yè)用房 15,000 平方米， 取得銷售收 入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米，取得銷 售收入總額 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200，000 元。對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收

6、的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房 價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 收入中。三、扣除項(xiàng)目情況說明（一）取得土地使用權(quán)所支付的總金額為 453,200,000 元。 單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地低字 X號地 價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和 房屋管理局，交納土地出讓金 440,000,000 元，繳納契稅 13,200,000 元（ 不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積） 。該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000 元？具體計(jì)算可米取以下兩種方法：?1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000

7、 元； ?2、453,200,000*80 % =362,560,000 元。（二）開發(fā)成本經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為 493,600,000 元，該項(xiàng)目 本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000 元。其中：土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000 元。（2）前期工程費(fèi)：115,070,700 元。（3）建筑安裝工程費(fèi):290,000,000 元。（4） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942, 700元。（6）開發(fā)間接費(fèi):19,300,600 元。（開發(fā)成本具體內(nèi) 容、數(shù)據(jù)來源見鑒證報(bào)告相

8、關(guān)表格。）分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為：1、 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元+前期工程費(fèi)115,070，700元+建筑安裝工程 290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586， 000 元 + 開發(fā)間接費(fèi) 19,300,600 元=465,657,300 元。具體計(jì)算可米取以下兩種方法：?465,657,300 元/200,000*160,000=372,525,840元；？?465,657,300*80 % =372,525,840 元？2、公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用 22,354,160元。?27, 942,700/200,000*160

9、,000=22,354,160 元（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為：（362,560,000+394,880,000）*10% =75,744,000 元。（四） 繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為?（362,560,000+394,880,000）*20% =151,488,000 元根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000（ 地價(jià)）+394, 880, 000 （開發(fā)成本）+75,744, 000 （開發(fā)

10、費(fèi)用）+78, 650, 000（稅金）+151, 488, 000 （加計(jì)扣除）=1,063,322,000 元。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì) 算增值額。（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75 %扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000*75% =797, 491, 500 元增值額 =900,000,000-797,491,500=102,508,500 元增 值 額 與 扣 除 項(xiàng) 目 金 額 之 比 （ 增 值 率 ） 為102,

11、508,500/797,491, 500=12.85 %該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%，應(yīng)免征土地增值稅。（二）其他商品房計(jì)算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元 已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為 40,000/160 ， 000=25%扣除項(xiàng)目金額 =1， 063， 322， 000*25% =265,830,500 元 增值額 =530,000,000-265,830,500=264,169,500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 （增值率 ）為 264,169,500/265 ， 830， 500=99.38 % ?適用稅率為

12、 40%應(yīng)納土地增值稅為：?（264,169,500*40% ）-（265,830,500*5% ）=92,376,275元已納土地增值稅為 :5,000,000 元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：?92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元?五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況（一）對清稅資料的審核稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及鑒證報(bào)告中披 露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對審核后，根據(jù)土地增值稅 現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：（二）確定銷售收入 1,430,000,000 元 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng) 目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該

13、項(xiàng)目出售住 宅 120,000 平方米，取得銷售收入 900,000,000 元；出售商 業(yè)用房 15,000 平方米，取得銷售收入 255，000， 000 元； 出售辦公用房 25，000 平方米 , 取得銷售收入 275,000,000 元，進(jìn)行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。同時(shí)對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審 核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外“其他 應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項(xiàng)目取得租金收入 200,000 元， 不屬于征稅范圍。（三）確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積 160,000 平方米 占整體面積 2

14、00,000 平方米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清 算允許扣除項(xiàng)目總金額為 1,052,922,000, 其中：1、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000 元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目取得 土地使用權(quán)所支付的金額為 453,200,000 元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為:386,880,000 元。(1) 經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆 遷協(xié)議，確認(rèn)金額為 39,700,000 元，按清稅面積與總建筑 面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為 31,760,000 元， 未發(fā)現(xiàn)問題。(2) ? 首先通過對

15、鑒證報(bào)告中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安 裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的 明細(xì)項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范 圍。其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu) 鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分 攤后，確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為 340,765,840 元，未 發(fā)現(xiàn)問題。公式：( 前 期 工 程 費(fèi) 115,070,700 元 + 建 筑 安 裝 工 程 費(fèi) +290,000,000 元 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586,000 元+開發(fā)間接費(fèi)19,300,600 元=425,957,300 元*80 % =340,765,840 元) 另

16、外，通過對四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工 程造價(jià)的金額為 2129.79 元，不高于分類房產(chǎn)單位面積建 安造價(jià)表中公布的 2006 年“居住” (高層普通住宅 - 毛坯 房) 及“商業(yè)”類每平方米建安造價(jià)金額。(3) 公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核經(jīng)對納稅人提供的鑒證報(bào)告“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列 舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開 放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入 公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的 10,000,000 元 費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公 共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700 元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次?/p>

17、許扣除的金額14，354,160 元。公式：?17,942,700/200,000*160,000=14,354,160 元 ?對于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫費(fèi)用金額，由于納稅人提供 了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 鑒證報(bào)告中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的 金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對游泳館列支的費(fèi)用 10,000,000 元進(jìn)行調(diào)減， 因此， 以取得土地使用權(quán)所支付的 金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為 74,944,000 元。4、 扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000 元，經(jīng)審核后 沒有發(fā)現(xiàn)問題。5、重新計(jì)算房地產(chǎn)

18、開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 ?(362,560,000+386,880,000)*20 % =149,888,000 元 ?。 經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額 為 :362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000 元（四）修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的 120,000 平方米商品住 宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入 900,000,000 元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為： 120,

19、000/160,000=75 %扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000,*75% =789,691 , 500 元增值額 =900,000,000-789,691， 500=110,308,500 元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 （增值率 ）為 110,308,500/789 ， 691 ， 500=13.97 %通過對出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額 未超過扣除項(xiàng)目金額 20% ，應(yīng)兔征土地增值稅。2、其他商品房計(jì)算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元 其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為 40， 000/160,000=25%扣除項(xiàng)目金額 =1,052,922

20、,000*25%=263,230,500 元增值額 =530,000 ， 000-263 ， 230， 500=266,769,500 元 增 值 額 與 扣 除 項(xiàng) 目 金 額 之 比 （ 增 值 率 ） 為266,769,500/263,230,500=101.34%適用稅率為50 %應(yīng)納土地增值稅為：?（266,769,500*50%）-（263,?230,500*15% ）=93,900,175 元已納土地增值稅為： 5，000,000 元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為： 88,900,175 元 六、對東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況：（一） 總建筑面積 200,000 平方米（二）批準(zhǔn)可銷售面

21、積 170,000 平方米（三）已出售面積 160,000 平方米（四）取得收入 1,430,000,000 元（五） 本次清算扣除項(xiàng)目總金額為：1,052,922,000 元。1 、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額 362,560,000 元。2、 本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本386,880,000 元。3、 本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用74,944,000 元。4、 本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000 元。5、 本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000 元。（六） 本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76 元。1、雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換中的土地增值稅處

22、理根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái) 法字（ 1995） 6 號）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國 有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指 以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。基于此規(guī)定， 在土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使 用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值 稅應(yīng)稅行為，應(yīng)該征收土地增值稅，如果國有土地使用權(quán)沒 有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān) 稅收問題的批復(fù)（國稅函 2007 第 645 號）的規(guī)定，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且 有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地

23、并取得了 相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法 規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。則需要繳 納增值稅。總之，雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換的行為，無 論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應(yīng)該繳納土地增值稅 處理。2、將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使 用權(quán)證變更手續(xù)，的土地增值稅處理 根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批 復(fù)（國稅函 2007 第 645 號）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、 抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書， 無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦 理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有

24、占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表 明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益， 土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、 土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，將國家無償劃撥的土 地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，應(yīng)當(dāng)依 法繳納土地增值稅。3、未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理 土地增值稅宣傳提綱（國稅函發(fā)（ 1995）110 號）第四 第規(guī)定：根據(jù)條例的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增 值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅

25、對轉(zhuǎn)讓國有 土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅 , 。 二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。 如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn) 權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。 , 根據(jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃土地上開發(fā)的房 地產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項(xiàng)目登記備案時(shí)， 沒有進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項(xiàng)目分期 建設(shè)，在做土地增值稅清算時(shí)，是否可以自行劃分的分期建 設(shè)為項(xiàng)目單位進(jìn)行匯算？ 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管 理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2006187 號）的規(guī)

26、定，土地 增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行 清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時(shí)，不能以企業(yè)自行劃分的分期工 程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。5、房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷 房屋以新建房補(bǔ)償，在計(jì)算土地增值稅如何處里，如果補(bǔ)償 面積超過拆遷合同確定的補(bǔ)償面積，如何處理？ 房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋 以新建房補(bǔ)償，在拆遷時(shí)以合同約定的房屋拆補(bǔ)償款作為土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并在新建房補(bǔ)償拆遷房交付時(shí)，按合 同約定的房屋拆補(bǔ)償款計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入。如果實(shí)際以新建房補(bǔ) 償?shù)拿娣e超過拆遷合同約定的補(bǔ)償面積，超過部

27、分的面積按 企業(yè)銷售同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格計(jì)算銷售收入。6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價(jià)，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定 轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價(jià)，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承 擔(dān)，先按以下方法計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓 價(jià)格+（1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計(jì)算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計(jì)算土地增值稅，不合 理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià) 格或評估價(jià)值確定。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外投資，沒有取得貨 幣收入，計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入確定 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的 通知（國稅發(fā)

28、200991 號）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股 東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資 產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列 方法和順序確認(rèn)：1. 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均 價(jià)格確定；2. 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或 評估價(jià)值確定。8、一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開發(fā)，在計(jì)算土 地增值稅時(shí)，如何確定扣除項(xiàng)目中獲取土地使用權(quán)所支付的 金額？ 答：中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái) 法字1 995 第 006號）第六條的規(guī)定，納稅人成片受讓土地 使

29、用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額 的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分 攤，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方 式計(jì)算分?jǐn)偂?、土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？ 納稅人對其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評估，評估增值額無論會 計(jì)上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，不應(yīng) 作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。10、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí) , 土地部門收取的土地閑置費(fèi)、 土價(jià)評估費(fèi)的土地增值稅處理 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的土地增值稅宣傳提綱（國 稅函發(fā)（ 1995） 110 號）第五條第一款規(guī)定：取得土地使用 權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付

30、的地 價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方 式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方 式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出 讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。土 地部門收取的土地閑置費(fèi)不能作為取得土地使用權(quán)所支付 的金額扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國 稅函 2010220 號）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開 發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除?！?。根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī) 定的通知 （財(cái)稅字 199548 號）第十二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn) 讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估， 其

31、支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對條例第 九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房 地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允 許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。因此土地估價(jià)費(fèi)能否扣除 應(yīng)視具體情況而定。11、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地 部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計(jì)算土地增 值稅扣除項(xiàng)目？ 納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地 部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，如果其金額與土地出 讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金 合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為 扣除項(xiàng)目。12、房地產(chǎn)開發(fā)企

32、業(yè)按“以地補(bǔ)路”的方式取得土地，但是 該單位支付修路款時(shí)，取得的是政府部門財(cái)政收據(jù)，支付修 路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)文件中或政府的其 他文件中包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路 是由其他單位施工的，并且財(cái)政部門或其他部門以代付了修 路費(fèi)用，向代付單位支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，可經(jīng) 審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由 該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收 據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。13、對于以地補(bǔ)路（工程）的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程 的成本，能否看作是其取得土地的成本？ 土地增值

33、稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字（ 1995） 6 號）第七 條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人 為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納 的有關(guān)費(fèi)用。考慮到一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡管看似無償取得 了土地，實(shí)際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成 本而獲得的補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程 成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建 道路和政府工程成本的真實(shí)性，并有相關(guān)的政府文件或者合 同（協(xié)議）為依據(jù)。14、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程 質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開發(fā)成本。根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)2009 91 號）第二

34、十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng) 目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的 不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符 合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房 地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國 稅函 2010220 號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程 竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比 例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值 稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留 的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除?！?5、房地產(chǎn)

35、開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)無法完整的提 供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本的 憑證或資料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）第四條第（二） 項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前 期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的 憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照 當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合 房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單 位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù) 機(jī)關(guān)確定。” 如江蘇省地方

36、稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 的通知 （ 蘇地稅 發(fā)200775 號） 規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清 算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開 發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，各省轄 市地方稅務(wù)局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價(jià)部門最新公布 的建安造價(jià)定額資料 , 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素， 核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣 除。所以，如果不能完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本的憑證或資料，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程 管理造價(jià)部門最新公布的建安造價(jià)定額資料 , 結(jié)合房屋結(jié)

37、構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積 金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。16、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、 招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)，是否可以扣除？ 編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用是與 工程招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用，按國家財(cái)務(wù)會計(jì)制度的規(guī)定計(jì)入有關(guān) 成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如 何扣除？國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）第四條第（四） 項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用 可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷售的，

38、如果在計(jì)算轉(zhuǎn) 讓收入時(shí)，向購房方收取的裝修費(fèi)用計(jì)入計(jì)算土地增值稅的 轉(zhuǎn)讓收入的，裝修成本可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，按規(guī)定扣 除，并可作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。如果向購房方收取 的裝修費(fèi)用不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，則裝修費(fèi)用不可以作為 土地增值稅的扣除項(xiàng)目。18、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得 稅處理辦法的通知（國稅發(fā) 200931 號）規(guī)定，開發(fā)間接 費(fèi)包含項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)開發(fā)間接 費(fèi)是否包括項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi) 用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、 職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、

39、勞動保護(hù) 費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)不能包含在 開發(fā)間接費(fèi)里。19、納稅人繳納的規(guī)費(fèi)可不可以作為扣除利息和管理費(fèi)用的 基數(shù)？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費(fèi)， 如果按會計(jì)制度應(yīng)當(dāng)計(jì)入取得土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本的， 應(yīng)當(dāng)作為計(jì)算扣除利息和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息支出在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除（企業(yè)總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的 利息支出是否可以扣除？項(xiàng)目之間的利息費(fèi)用劃分不清，如 果所發(fā)生的利息和管理費(fèi)、銷售費(fèi)用總額低于10%，如何扣除？）？中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字 1995

40、 第 006 號）第七條第三款規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支 出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期 貸款利率計(jì)算的金額。 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用， 按本條（一）、 （二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑?機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定 計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息，無 法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取 得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百 分之十以內(nèi)計(jì)算扣除

41、。21、納稅人購買土地和房產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅，如何扣除？ 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 （財(cái)稅 200621 號）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑 物，對購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予 作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財(cái)務(wù)制定 計(jì)入有關(guān)的成本，可以作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？ 企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正 常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營業(yè) 外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記營業(yè)外支出' ,

42、 貸 記銀行存款'等科目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā) 費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、 管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會計(jì)制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦 法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng) 目。23、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓， 1-4 層是商業(yè)用房， 5-20 層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為 負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否 抵減商業(yè)用房的正增值？ 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定，土地增值稅 以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對象為 單位計(jì)算；財(cái)

43、政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具 體問題規(guī)定的通知 （財(cái)稅 199548 號）十三條規(guī)定，對納 稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核 算增值額（財(cái)稅 200621 號及 國稅發(fā) 2006187 號文對此 也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知（蘇地稅發(fā) 200972 號）第十七條規(guī)定：清算審 核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備 案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準(zhǔn)的 分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住 宅是否與其他

44、類型的房屋分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土 地增值稅。 根據(jù)以上規(guī)定，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同 類別的商品房不分別計(jì)算增值額和增值率。24、已核定項(xiàng)目如何適用核定征收率？ 已核定征收項(xiàng)目如果符合土地增值稅清算管理規(guī)程（國 稅發(fā) 200991 號）第十條第一款和第二款清算條件進(jìn)了核 定征收清算的，其未售部分繼續(xù)銷售的，按清算時(shí)確定的核 定征收率核定征收。25、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)，前期項(xiàng)目已核定征收，后期 項(xiàng)目如何進(jìn)行清算？土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā) 200991 號）第三 十六條規(guī)定：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式 應(yīng)保持一致。因此，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目也應(yīng)

45、該核定征收。25、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到 的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù) 收款，應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值 稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2006187 號）的第 八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷 售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申 報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷 售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額+清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項(xiàng)目繼 續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后清算。26、項(xiàng)目清

46、算時(shí)未售部分的成本、費(fèi)用、稅金如何扣除？未 售部分的將來的成本、費(fèi)用、稅金、預(yù)征稅款的處理？ 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管 理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）第八條的規(guī)定： 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn) 讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng) 目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓 面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額*清算的 總建筑面積。清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。 未售部分在銷售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、費(fèi)用。未售部分 銷售時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。27、土地增值稅清

47、算過程中，企業(yè)想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？1）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件；2）土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；3）物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的批件；4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資 格證明；5）列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃；6）經(jīng)濟(jì)適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、 準(zhǔn)購面積、 合同號、訂立合同日期、 樓棟號、實(shí)際購買面積、 單價(jià)、銷售金額）；7）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。28、銷售經(jīng)濟(jì)適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優(yōu) 惠政策？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房車庫等，其面積并入

48、經(jīng)濟(jì)適 用房面積，其合計(jì)數(shù)未超過經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，享受經(jīng)濟(jì)適 用房政策，其合計(jì)數(shù)超過經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與 車庫等均不作為經(jīng)濟(jì)適用房，不應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策。29、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 （財(cái)稅 2006 21 號）第五條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)） 作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房 地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投 資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增 值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字 1995048 號）第 一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地

49、產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。例如，母公司以土地進(jìn)行投資給子公司進(jìn)行資本增值，母公 司購入土地時(shí)價(jià)值 500 萬，按 800 萬作價(jià)投資，在投資時(shí)母 子公司都不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但子公司取得土地后向工商 和建委申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，土地用來建造科研大樓，大樓 建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？ 根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 （財(cái)稅 200621 號）的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資 時(shí)，子公司尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，子公司當(dāng)時(shí)不是房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地 增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)后，以該土地進(jìn)行房地 產(chǎn)開發(fā)， 今后如果轉(zhuǎn)讓房地

50、產(chǎn)的， 應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。30、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是 否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為， 是否需要繳納土地增值稅？個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 （財(cái)法字 19956 號） 及財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定 的通知 （財(cái)稅 199548 號）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn) 讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入， 是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以 繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。財(cái)政部國家稅務(wù) 總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（

51、財(cái)稅字 199548 號）第四條規(guī)定： 細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情 況： （一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使 用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的； （二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利 的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、 民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 因此，企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用， 不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為， 是需要繳納土地增值稅。同樣，個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈與其 子女，對其行為不征收土地增值稅。31、國有劃撥地對外有償轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)交的土地出讓金，在計(jì)算 土地增值稅時(shí)，是否可以將交納的土地

52、出讓金在取得的收入 中扣除來計(jì)算增值額？根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條計(jì)算增 值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； 根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七 條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目， 具體為：（一） 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用 權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。 因此，轉(zhuǎn)讓國有劃撥用地補(bǔ)繳的土地出讓金屬于取得土地使 用權(quán)所支付的金額，計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除。32、投資、聯(lián)營企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地 增值稅的納稅義務(wù)人是誰？關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字 199548 號）第一條

53、：“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的， 投資、聯(lián)營的一方以土地 （ 房地產(chǎn) ）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為 聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免 征收土地增值稅。 對投資、 聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)征收土地增值稅” ?請問：上述對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述 接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰？ 是投資者還是接受投資的企業(yè)？ 基于此規(guī)定， 投資、聯(lián)營企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)， 土地增值稅的納稅義務(wù)人為投資聯(lián)營企業(yè)，而投資、聯(lián)營企 業(yè)應(yīng)是接受投資企業(yè)，而且相應(yīng)不動產(chǎn)投入時(shí)，所有權(quán)已歸 屬于接受投資企業(yè)，再轉(zhuǎn)讓的主體只能是接受投資企業(yè)而不 是投資者。33、參加土地競

54、拍時(shí)支付的傭金以及工程部門發(fā)生的差旅費(fèi) 可否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目呢？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第七條一款規(guī)定： 得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán) 所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。”傭金 是支付給中介機(jī)構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因 此，傭金不應(yīng)當(dāng)作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，但可以 計(jì)入管理費(fèi)用計(jì)算比例扣除。第二款規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目 發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦 公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！币虼?，工程 部門發(fā)生的辦公費(fèi) - 差旅費(fèi)可以作為土地增值稅的扣除 項(xiàng)目。34、受讓人

55、替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金可否作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng) 繳納的土地增值稅的抵扣項(xiàng)目？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地 使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)） 并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以 下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，條例第 六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目 , 具體為：?（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額, 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi) 用。因此，受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金不能作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng) 繳納的土地增值稅的扣除項(xiàng)目。?35、某公司向另一房地產(chǎn)公司購

56、買了一塊位于城市市區(qū)的土 地，擬開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對土地上的建筑物進(jìn)行了拆除及 土地的平整，并委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、勘查設(shè) 計(jì)等，已支付的部份設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)入了開發(fā)成本，同時(shí)因項(xiàng)目進(jìn) 行招商發(fā)生了部分費(fèi)用直接計(jì)入了管理費(fèi)用。后因其他原因， 該公司將尚未開工的該地塊進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，請問：該轉(zhuǎn)讓行為 的土地增值稅是否可以按開發(fā)成本的20%加計(jì)扣除，期間費(fèi)用及利息可否按比例扣除？若認(rèn)定為直接轉(zhuǎn)讓土地，根據(jù)相 關(guān)規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價(jià)款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的 稅費(fèi)。那么該公司已發(fā)生的開發(fā)成本（規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、勘查 設(shè)計(jì)、景觀綠化養(yǎng)護(hù)支出）及相關(guān)費(fèi)用如何扣除？ 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱

57、的通 知（國稅函發(fā) 1995110 號）文件第六條二款規(guī)定：“對 取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算 其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交 納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的 20% 以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更 多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。” 因此該公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對開發(fā)成本可以 加計(jì) 20%扣除，但期間費(fèi)用及利息不得扣除。如該公司實(shí)質(zhì)上屬于未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，則根據(jù)第六條一 款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn) 讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付 的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行 為?！眲t相應(yīng)的相關(guān)費(fèi)用在計(jì)算土地增值額時(shí)不得作為扣除項(xiàng)目。36、現(xiàn)有一家房地產(chǎn)公司開發(fā)沿街兩層商鋪14000 平方米，每平方米銷售價(jià)格 6000 元，現(xiàn)為提高沿街商鋪的商業(yè)價(jià)值， 房地產(chǎn)公司與購房客戶達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司代為沿街商 鋪統(tǒng)一裝飾，收取購房戶裝飾款 5000 萬元，實(shí)際發(fā)生裝飾 成本 4300 萬元，收入 5000 萬元應(yīng)計(jì)繳土地增值稅，請問， 裝飾成本