廣州南沙國(guó)有土地上住宅和商業(yè)用房

1、廣州南沙國(guó)有土地上住宅和商業(yè)用房 征收補(bǔ)償工作指導(dǎo)意見 （征求意見稿）為進(jìn)一步規(guī)范廣州南沙國(guó)有土地上住宅和商業(yè)用房的 征收補(bǔ)償安置工作，維護(hù)房屋權(quán)屬人的合法權(quán)益，保障和推 動(dòng)房屋征收工作的順利進(jìn)行，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán) 法、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 、廣州市國(guó)有土地 上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法 等的規(guī)定， 特制定本指導(dǎo)意見。一、適用范圍本指導(dǎo)意見適用于廣州市南沙區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地上 住宅和商業(yè)用房（含純住宅、純商業(yè)、商住混合） ，具體要 求如下：1、房屋征收應(yīng)以房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的國(guó)有土地 使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、合法的用地和報(bào)建手 續(xù)文件等有效權(quán)證登記的事項(xiàng)作為補(bǔ)償依據(jù)。房

2、屋性質(zhì)須以 有效權(quán)證記載為準(zhǔn)。2、對(duì)于未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，認(rèn)定為違法建筑或超過(guò) 批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。3、未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的房屋，但存在以下情況的，給予貨幣補(bǔ)償：（ 1）1967 年 1 月 1 日前建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑， 可按照住宅房屋進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。（ 2）1967 年 1 月 1 日后至 1990 年 4 月 1 日中華人 民共和國(guó)城市規(guī)劃法實(shí)施前建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑， 可按照被征收房屋住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的60% 給予貨幣補(bǔ)償。二、國(guó)有土地上純住宅房屋的征收補(bǔ)償 國(guó)有土地上的住宅房屋，按土地性質(zhì)的不同，區(qū)分為國(guó) 有劃撥土地上住宅房屋和國(guó)有出讓土地上住宅房屋。（一）國(guó)有劃撥土

3、地上住宅房屋的征收補(bǔ)償 征收廣州南沙國(guó)有劃撥土地上的住宅房屋的，參照廣 州南沙集體土地和集體土地上房屋征收補(bǔ)償安置辦法 （穗 南開管辦 20182 號(hào)）規(guī)定的集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 選擇貨幣補(bǔ)償或置換安置房，給予搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨遷安置補(bǔ) 助費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)金。征收國(guó)有劃撥土地上個(gè)人所有的住宅房屋，被征收人選 擇產(chǎn)權(quán)置換的，除置換安置房外，被征收人戶籍人口可按人 均 25 平方米另行申請(qǐng)購(gòu)買安置房，安置房購(gòu)買單價(jià)按房屋 征收合同簽訂當(dāng)年度該安置區(qū)安置房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的 60% 確 定。本條所稱被征收人戶籍人口， 僅指 2017 年 2 月 28 日前 （含 2017 年 2 月 28 日）戶籍登記在被征

4、收房屋處的人員， 和 2017 年 3 月 1 日后（含 2017 年 3 月 1 日）前述人員的 新生子女和新婚配偶，且該新生子女和新婚配偶戶籍應(yīng)登記 在被征收房屋處。前述被征收人戶籍人口僅能按本辦法在南 沙區(qū)范圍內(nèi)享受征收獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠購(gòu)房一次，不能以戶口遷移 原因重復(fù)享受征收獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠購(gòu)房。（二）國(guó)有出讓土地上住宅房屋的征收補(bǔ)償 征收國(guó)有出讓土地上的住宅房屋，被征收人可以選擇產(chǎn) 權(quán)置換，也可以選擇貨幣補(bǔ)償。1、被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，按本條予以補(bǔ)償安置：（ 1）產(chǎn)權(quán)置換：按經(jīng)確認(rèn)的房屋面積，按不低于1： 1比例予以產(chǎn)權(quán)置換，具體按（被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)+征收獎(jiǎng)勵(lì)金）+安置房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值進(jìn)

5、行折算；（2）征收獎(jiǎng)勵(lì)：按被征收當(dāng)年同區(qū)位新建商品住宅的 市場(chǎng)平均價(jià)的 50% 確定，可用于折算安置房；（3）搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)：按期簽約并搬遷的，按經(jīng)確認(rèn)的 房屋補(bǔ)償面積，按 2400 元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)；（ 4）搬遷補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)被征收人戶籍人口數(shù)，按1500元/人的標(biāo)準(zhǔn)，給予被征收人搬遷補(bǔ)助費(fèi)（含搬家費(fèi)、二次搬 家費(fèi)、電話遷移費(fèi)、有線電視遷移費(fèi)等搬遷涉及的費(fèi)用），但每戶搬遷補(bǔ)助費(fèi)總額不得超過(guò) 9000 元。若被征收人搬遷 補(bǔ)助費(fèi)總額少于 4500 元/戶的，按 4500 元/戶給予搬遷補(bǔ)助 費(fèi)；5）臨遷安置補(bǔ)助費(fèi)：按選擇置換的安置房面積，按15 元/月 /平方米的標(biāo)準(zhǔn)，自被征收房屋移交

6、拆除至置換房屋收樓之日止。（三）被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?按本條指引予以補(bǔ)償：1、房屋補(bǔ)償款：按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；2、征收獎(jiǎng)勵(lì)：按被征收年度同區(qū)位新建商品住宅的市 場(chǎng)平均價(jià)的 50% 確定；3、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)：按期簽約并搬遷的，按經(jīng)確認(rèn)的房 屋補(bǔ)償面積，按 2400 元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)；4、搬遷補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)被征收人戶籍人口數(shù)，按1500 元/人的標(biāo)準(zhǔn)，給予被征收人搬遷補(bǔ)助費(fèi)（含搬家費(fèi)、二次搬家 費(fèi)、電話遷移費(fèi)、有線電視遷移費(fèi)等搬遷涉及的費(fèi)用） ，但 每戶搬遷補(bǔ)助費(fèi)總額不得超過(guò) 9000 元。若被征收人搬遷補(bǔ) 助費(fèi)總額少于 4500 元 /戶的，按 4500 元/戶給予搬遷補(bǔ)助費(fèi)；

7、5、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：按經(jīng)確認(rèn)的房屋補(bǔ)償面積，按15元/月 /平方米的標(biāo)準(zhǔn)， 一次性給予 3 個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。三、國(guó)有土地上純商業(yè)用房的征收補(bǔ)償 （一）征收國(guó)有土地上純商業(yè)房屋，被征收人選擇貨幣 補(bǔ)償?shù)?，按本條指引給予貨幣補(bǔ)償：1、房屋補(bǔ)償款：按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；2、獎(jiǎng)勵(lì)金：按期簽約并搬遷的，按經(jīng)確認(rèn)的房屋補(bǔ)償 面積，按 2400 元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)；3、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：征收經(jīng)營(yíng)性房屋的，一次性給予 6 個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失以房屋被征收前 1 年內(nèi)實(shí)際月平均稅后利潤(rùn)為準(zhǔn)，不能提供納稅情況等證 明或者無(wú)法核算稅后利潤(rùn)的，按上年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅 后利潤(rùn)額或

8、者同類房屋市場(chǎng)租金計(jì)算。4、搬遷費(fèi)：按評(píng)估確定，包括機(jī)器設(shè)備的拆卸費(fèi)、搬 運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)和搬遷后無(wú)法恢復(fù)使用的生產(chǎn)設(shè)備重 置費(fèi)等費(fèi)用。（二）征收國(guó)有土地上純商業(yè)房屋，被征收人選擇產(chǎn)權(quán) 調(diào)換的，由鎮(zhèn)街制訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案上報(bào)審批后實(shí)施。四、國(guó)有土地上商住混合用房的征收補(bǔ)償 （一）對(duì)于商住混合用房的住宅部分，按照本工作方案 國(guó)有出讓土地上的住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置。（二）對(duì)于商住混合用房的商業(yè)部分，可選擇貨幣補(bǔ)償 或產(chǎn)權(quán)置換，具體如下：1、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按本工作方案純商業(yè)用房給予貨 幣補(bǔ)償。2、選擇產(chǎn)權(quán)置換的，按本條規(guī)定執(zhí)行：（ 1）根據(jù)商業(yè)部分建筑面積，按 1：1 進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換， 被征收人可選擇

9、置換商業(yè)用房或住宅房屋，征收方與被征收 方按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行結(jié)算，互補(bǔ)差價(jià)。（2）獎(jiǎng)勵(lì)金：按期簽約并搬遷的，按經(jīng)確認(rèn)的房屋補(bǔ) 償面積，按 2400 元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)；（ 3 ）搬遷費(fèi)：按評(píng)估確定，包括機(jī)器設(shè)備的拆卸費(fèi)、 搬運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)和搬遷后無(wú)法恢復(fù)使用的生產(chǎn)設(shè)備 重置費(fèi)等費(fèi)用；（4）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：按經(jīng)確認(rèn)的房屋補(bǔ)償面積，按15 元/月 /平方米的標(biāo)準(zhǔn)，自被征收房屋移交拆除至置換房屋 收樓之日止。五、本指導(dǎo)意見中置換給被征收人的安置房用地性質(zhì)， 與原被征收房屋用地性質(zhì)一致。六、被征收房屋同區(qū)位新建商品住宅的市場(chǎng)平均價(jià)和安 置房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，由區(qū)征收辦每年度評(píng)估一次確定，評(píng)估基 準(zhǔn)日為每年的 1 月 1 日。