安徽省住宅區(qū)物業(yè)服務標準文字版

1、DB安 徽 省 地 方 標 準J12525-2013 DB34/T5000-2013 住宅小區(qū)服務標準Property service standard of residence community2012-12-30發(fā)布 2014-03-01實施安徽省住房和城鄉(xiāng)建設廳 安徽省質量技術監(jiān)督局 聯(lián)合發(fā)布 1 總 則1.0.1 為加強對住宅區(qū)物業(yè)服務的監(jiān)管與評價，規(guī)范物業(yè)服務行為，提高物業(yè)服務水平，維護各方主體權益，推動物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范發(fā)展，依據中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例和安徽省物業(yè)管理條例等相關法律法規(guī)規(guī)定，制定本標準。1.0.2 本標準適用于本省行政區(qū)域內的住宅區(qū)物業(yè)服務企業(yè)組織開展物

2、業(yè)服務活動的監(jiān)管與評價。1.0.3   本標準按服務內容、服務質量和服務頻次，將物業(yè)服務等級由高到低劃分為A、B、C、D四個層次。 1.0.4 委托單位（建設單位、業(yè)主大會、街道（社居委）應在與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定物業(yè)服務服務等級。物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定的服務等級提供相應的服務。1.0.5 物業(yè)管理主管部門（單位）可依據本標準對物業(yè)服務活動進行監(jiān)管；價格主管部門可依據本標準對物業(yè)服務收費進行管理；行業(yè)協(xié)會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)機構等可根據本標準對物業(yè)服務活動進行評價。1.0.6 住宅區(qū)物業(yè)服務活動除應本標準外，尚應符合國家現(xiàn)行有關標準的規(guī)定。2 術

3、 語2.0.1 住宅區(qū)residence community具有一定規(guī)模人口規(guī)模、用地的住宅及附屬建筑物，以滿足居民日常物質、文化生活需要為根本特征，具有居住功能、服務功能和社會功能的集合，一般由城市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立的區(qū)域。2.0.2 物業(yè)服務property service 委托單位（建設單位、業(yè)主大會、街道（社居委）通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由委托單位和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。2.0.3 共用部位common part of building房屋主體承

4、重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等。2.0.4 共用設施設備 common facilities 物業(yè)管理區(qū)域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供配電、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所等。2.0.5 應急預案 contingency plan物業(yè)管理區(qū)域內，針對具體設施、設備、場所和環(huán)境，在安全評價的基礎上，為降低突發(fā)事故造成的人身、財產與環(huán)境損失，就事故發(fā)生后的應急救援機構和人員，應急救援的設備設施

5、、條件和環(huán)境，行動的步驟和綱領，控制事故發(fā)生的方法和程序等，預先作出的科學而有效的計劃和安排。2.0.6 緊急維修 urgent maintenance物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備發(fā)生危及自然人生命財產安全等緊急情況，為維護公共安全、保障共用部位或共用設施設備以及各項功能正常使用，對經認定需要立即對其進行維修活動。2.0.7 一般性維修General repair對影響物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主（物業(yè)使用人）正常生活秩序的共用部位損壞、共用設施設備故障進行維修和處理。3 基 本 規(guī) 定3.1 服 務 人 員3.1.1 物業(yè)服務人員應佩戴統(tǒng)一標識，宜統(tǒng)一著裝。3.1.2 物業(yè)服務工作場所應標識

6、清楚、整潔有序，有專門接待區(qū)域。物業(yè)服務人員接待業(yè)主（物業(yè)使用人）是主動、熱情，使用文明用語。3.1.3 物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主（物業(yè)使用人）報修、求助、咨詢、投訴等應及時處理，并記錄存檔。3.1.4 物業(yè)服務企業(yè)應向所管理服務的物業(yè)項目委派至少1名物業(yè)服務項目經理。3.1.5 物業(yè)服務項目經理應取得國家注冊物業(yè)管理師資格，或取得國家和省認可的職業(yè)資格。3.1.6 物業(yè)服務專業(yè)操作人員應持證上崗；物業(yè)管理人員應取得職業(yè)資格證書或專業(yè)技術職稱。3.1.7 物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務等級、服務崗位、服務內容、建筑面積或業(yè)主（物業(yè)使用人）人數，以及物業(yè)服務企業(yè)的技術裝備，配備相應數量的物業(yè)服務人員。物業(yè)服

7、務人員配置應符合表3.1.7的規(guī)定，并可根據住宅區(qū)實際情況，對各類人員配備進行調劑。表3.1.7 物業(yè)服務人員配置標準服務等級服務崗位房屋建筑面積10萬房屋建筑面積>10萬以上A級服務客服2人1人400戶500戶保潔1人0.8萬1萬（房屋建筑面積）1人0.8萬1萬（房屋建筑面積）秩序維護人員34人/門崗數+1人0.8萬1萬（房屋建筑面積）34人/門崗數+1人1萬1.2萬（房屋建筑面積）綠化1人1人1萬1.5萬（綠化面積）維修1人2萬2.5萬（房屋建筑面積）但至少配置2人1人2萬2.5萬（房屋建筑面積）B級服務客服2人1人500戶600戶保潔1人1萬1.2萬（房屋建筑面積）1人1萬1.2萬

8、（房屋建筑面積）秩序維護人員34人/門崗數+1人1萬1.2萬（房屋建筑面積）34人/門崗數+1人1.2萬1.5萬（房屋建筑面積）綠化1人1人1.5萬2萬（綠化面積）維修1人2.5萬3萬（房屋建筑面積）但至少配置2人1人2.5萬3萬（房屋建筑面積） 續(xù)表3.1.7服務等級服務崗位房屋建筑面積10萬房屋建筑面積>10萬以上C級服務客服1人1人600戶700戶保潔1人1.2萬1.4萬（房屋建筑面積）1人1.2萬1.4萬（房屋建筑面積）秩序維護人員34人/門崗數+1人1.2萬1.5萬（房屋建筑面積）34人/門崗數1人1.2萬1.5萬（房屋建筑面積）綠化1人1人2萬2.5萬（綠化面積）維修1人3萬

9、3.5萬（房屋建筑面積）但至少配置2人1人3萬3.5萬（房屋建筑面積）D級服務客服1人1人700戶800戶保潔1人1.4萬1.6萬（房屋建筑面積）1人1.4萬1.6萬（房屋建筑面積）秩序維護人員34人/門崗數+1人1.5萬2萬（房屋建筑面積）34人/門崗數1人1.5萬2萬（房屋建筑面積）綠化1人1人2.5萬3萬（綠化面積）維修1人3.5萬4萬（房屋建筑面積）但至少配置2人1人3.5萬4萬（房屋建筑面積）注：總建筑面積超過50萬以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數。3.1.8 物業(yè)服務企業(yè)應建立員工培訓制度，組織人員定期參加技能培訓。3.2 制 度 建 設3.2.1 物業(yè)服務企業(yè)應根據物

10、業(yè)項目的具體情況，制定服務方案和服務流程。3.2.2 物業(yè)服務企業(yè)應建立管理制度，按照合同約定和服務標準進行質量管理。3.2.3 物業(yè)服務企業(yè)應將崗位職責、操作流程等制度在服務場所明示。3.3 服務質量和風險控制3.3.1 物業(yè)服務企業(yè)宜成立質量內控制度，定期對服務質量進行檢查與評價。3.3.2 物業(yè)服務企業(yè)宜通過第三方認證、行業(yè)內的檢查和評比等活動，獲得社會評價。3.3.3 業(yè)主滿意度宜委托第三方進行測評。3.3.4 物業(yè)服務企業(yè)應將服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)服務性公司，但是不得將合同約定的全部事項委托給他人。3.3.5 物業(yè)服務企業(yè)應建立危機管理機制，對物業(yè)服務過程中可能產生的各類

11、風險進行識別、評估、管控。3.3.6 物業(yè)服務企業(yè)宜購買公眾責任險。3.4 應急預案3.4.1 物業(yè)服務企業(yè)應對本公司管理區(qū)域內可能發(fā)生洪澇等自然災害，以及火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障、停水、停電等突發(fā)事件制定應急預案。3.4.2 物業(yè)服務企業(yè)應定期組織相關人員對應急預案進行培訓，每年組織不少于1次應急預案演練。3.4.3 突發(fā)事件發(fā)生時，物業(yè)服務企業(yè)應做好以下工作：1 應立即啟動應急預案，及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施；2 迅速展開指揮協(xié)調、信息報告、緊急處置、秩序維護、搶險救援、后勤保障、協(xié)助保護現(xiàn)場和證據等工作，防止事態(tài)擴大，盡可能減少破壞和損失程度，并配合相關部門做

12、好善后工作。3 撰寫突發(fā)事件處理報告，內容包括處置過程、原因調查、結果評估、預案改進建議等，并向委托單位或相關行政主管部門報告。3.5 物業(yè)檔案資料3.5.1 物業(yè)服務企業(yè)應建立完善的檔案管理制度。3.5.0 物業(yè)服務企業(yè)應設立檔案資料室，指定專人定期收集整理、歸檔保管檔案資料，對業(yè)主資料保密。3.5.3 物業(yè)服務檔案應涵蓋物業(yè)基礎資料、業(yè)主（物業(yè)使用人）資料、物業(yè)服務企業(yè)日常運行管理資料和信用資料等。3.5.4 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應向委托單位移交檔案資料。3.5.6 建設單位在辦理物業(yè)承接手續(xù)時，應向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)資料。移交資料不全的，物業(yè)服務企業(yè)應及時與建設單位進行協(xié)調

13、解決，必要時報告行政主管部門。3.6 標識管理3.6.1 物業(yè)服務企業(yè)應制定標識管理制度。3.6.2 物業(yè)服務企業(yè)應實行標識分類管理，建立臺帳，定期維護，及時更新。3.6.3 物業(yè)服務企業(yè)應對房屋指示標識、設備設施（區(qū)域）標識、消防安全標識、道路交通標識、安全警示標識、公益標識等定期進行巡檢和維護，并做好記錄。3.6.4 物業(yè)服務企業(yè)應督促有關單位，在施工改造、維護保養(yǎng)現(xiàn)場以及危及人身安全的場所，應設置警示標識。4 承 接 查 驗4.0.1 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應按照法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，對建設單位移交的資料進行清點和核查；對物業(yè)共用部分和共用設施設備和相關場地進行現(xiàn)場檢

14、查和驗收，形成書面檢查記錄，并有建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。4.0.2 物業(yè)服務企業(yè)應自物業(yè)交接后30日內，將物業(yè)承接查驗情況房地產行政主管部門辦理備案手續(xù)，并將備案情況書面告知業(yè)主。5 客 戶 服 務5.1 一 般 規(guī) 定5.1.1 物業(yè)服務企業(yè)應設置客戶服務場所，保持場所整潔有序。5.1.2 物業(yè)服務企業(yè)應在接待場所公示服務電話，懸掛或張貼物業(yè)服務企業(yè)資質證書、項目經理照片，公示物業(yè)服務內容、收費標準等有關信息。5.1.3 物業(yè)服務企業(yè)可接受建設單位委托為業(yè)主入住提供相關服務。5.1.4 物業(yè)服務企業(yè)應在住宅區(qū)顯著位置設置宣傳欄，配合做好公益性宣傳。 涉及業(yè)主（

15、物業(yè)使用人）正常生活的重要服務事項，應在主要出入口信息欄公告。5.1.5 物業(yè)服務企業(yè)應制定鑰匙管理制度，指定專人管理鑰匙，鑰匙發(fā)放和領用應進行登記和定期進行清查，并記錄存檔。5.1.6 物業(yè)服務企業(yè)應建立報修管理制度。5.1.7 物業(yè)服務企業(yè)對服務合同約定范圍內的投訴，應限時處理并回訪。5.1.8 物業(yè)服務企業(yè)每年應不少于1次像業(yè)主委員會通報工作，聽取意見和建議，可采取走訪、召開懇談會、開展問卷調查、信息交流等多種形式與業(yè)主（物業(yè)使用人）進行溝通。5.1.9 物業(yè)服務企業(yè)宜根據業(yè)主需求提供便民服務。5.2 服務等級規(guī)定5.2.1 物業(yè)服務客服場所工作時間應有專人負責接待，其他時間應設值班人員

16、。專人接待時間應不低于下列要求：1 A級服務不少于12小時，節(jié)假日8小時；2 B級服務不少于10小時，節(jié)假日4小時；3 C、D級服務不少于8小時，節(jié)假日應有人值班；5.2.2 物業(yè)服務企業(yè)進行維修與回訪,應符合下列要求：1 緊急維修1） A、B級服務20分鐘內達現(xiàn)場, C、D級服務30分鐘內到達現(xiàn)場。組織或協(xié)助有關單位進行搶修，如不能及時搶修完成的，應采取應急措施，并告知業(yè)主（物業(yè)使用人）。2 一般維修： A、B級服務2日內修復， C、D級服務5日內修復。3 入戶維修：按約定時限到達現(xiàn)場并組織維修或采取必要的處理措施；4 業(yè)主報修的，服務維修回訪率達100%； A、B級服務維修滿意率達90%以

17、上； C、D級服務維修滿意率達80%以上。5.2.3 物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主（物業(yè)使用人）的建議、意見和投訴應在1個工作日內進行答復。5.2.4 物業(yè)服務企業(yè)每年至少向業(yè)主（物業(yè)使用人）進行1次物業(yè)服務意見征詢，統(tǒng)計滿意率，匯總分析意見和建議。業(yè)主（物業(yè)使用人）滿意率應符合下列要求：1 A、B級80%以上；2 C 、D級70%以上；6 房屋共用部位管理6.1 一 般 規(guī) 定6.1.1 物業(yè)服務企業(yè)應制定房屋共用部位維修養(yǎng)護管理制度，建立臺賬，保持檢查和維修養(yǎng)護記錄完整。6.1.2 物業(yè)服務企業(yè)應根據房屋實際使用年限、使用狀況，定期組織開展房屋共用部位的使用狀況檢查。6.1.3 物業(yè)服務企業(yè)應根據檢

18、查情況，制定房屋大、中修和更新改造計劃，向業(yè)主大會（或業(yè)主委員）會提出書面報告。6.1.4 物業(yè)服務企業(yè)應于年末制定下年度房屋共用部位日常維修養(yǎng)護計劃和方案。6.1.5 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內私搭亂建和擅自改變房屋用途以及其他違反規(guī)劃或管理規(guī)約額的，應及時及時進行勸阻，并報告相關主管部門。6.1.6 物業(yè)服務企業(yè)應與業(yè)主（物業(yè)使用人）及裝飾裝修企業(yè)三方共同簽定住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議和消防安全責任書，告知業(yè)主（物業(yè)使用人）及裝修人員有關裝飾裝修的禁止行為、注意事項及垃圾堆放和清運要求。6.1.7 物業(yè)服務企業(yè)應巡查裝修現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共

19、利益的違規(guī)裝修行為，應及時制止，并及時報告相關主管部門。6.1.8 室外墻面、共用門窗、走道、樓梯扶手應保持完好。地坪、地磚應保持基本平整。6.1.9 發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)應按照規(guī)定，立即采取措施，并制定維修方案，同時向業(yè)主委員會、相關主管部門報告：1 電梯運行系統(tǒng)中涉及的設施設備損壞無法使用的，或存在安全隱患并由電梯檢驗檢測機構出具書面意見書的；2 消防、供電、供氣、給排水設施設備發(fā)生故障無法使用應由業(yè)主負責維修的，或存在消防安全隱患并有消防部門出具整改通知書的；3 屋面和外墻損壞、滲漏嚴重并有市、縣政府確定的房屋管理部門出具證明的；4 房屋外墻飾面脫落等危及人身安全并有房屋質量

20、檢測單位出具證明的；5 其他經主管部門認定危及房屋安全的。6.1.10 臺風、暴雨等預警信號發(fā)布后，物業(yè)服務企業(yè)應及時進行巡查。6.2 具體等級要求6.2.1 物業(yè)服務企業(yè)應檢查外墻面、屋檐等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。檢查頻次應符合下列要求： 1 A級服務每月檢查1次；2 B級服務每季度檢查不少于1次；3 C級服務每半年檢查不少于1次；4 D級服務每年檢查不少于1次。6.2.2 物業(yè)服務企業(yè)應檢查房屋共用部位的門、窗、玻璃構件等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。檢查頻次應不低于下列要求：1 A、B級服務：每周巡查1次；2 C級服務：每半月巡查1次；3 D級服務：每月巡查1次。6

21、.2.3 物業(yè)服務企業(yè)應檢查房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚，室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。檢查頻次應符合下列要求：1 A級服務：每月1次；2 B級服務：每季度2次；3 C級服務：每季度1次；4 D級服務：每半年1次。6.2.4 物業(yè)服務企業(yè)巡查裝修現(xiàn)場頻次應不低于下列要求（裝修現(xiàn)場出現(xiàn)動火時應每2小時巡查1次）：1 A級服務：每日2 次；2 B級服務：每日1 次； 3 C、D級服務：每兩日巡查1 次。 6.2.5 物業(yè)服務企業(yè)應保持住宅區(qū)各組團、棟號、單元門、戶等標志、標識、宣傳牌字跡清晰，無安全隱患，發(fā)現(xiàn)損壞，及時修復，標志、標識、宣傳牌完好率應符合下列要求：1

22、A、B級服務：達90%以上；2 C、D級服務：達80%以上。6.2.6 物業(yè)服務企業(yè)應定期巡查空置房并記錄。巡查頻次應不低于下列要求：1 A級服務：每周巡查1次；2 B級服務：每半月巡查1次；3 C、D級服務：每月巡查1次。 7 共用設施設備7.1 一 般 規(guī) 定7.1.1 物業(yè)服務企業(yè)制定共用設施設備管理規(guī)定、維護保養(yǎng)和巡查規(guī)程。7.1.2 物業(yè)服務企業(yè)應妥善保管共用設施設備圖紙檔案資料并建立臺賬。按照有關規(guī)定，對有關設施設備進行維護保養(yǎng)和巡查，并保存記錄，按時歸檔。7.1.3 物業(yè)服務企業(yè)應根據共用設施設備實際使用年限、使用狀況，開展設備設施日常檢查。根據檢查情況制定大、中修及更新改造計劃

23、，向業(yè)主大會（業(yè)主委員會）提出書面報告。7.1.4 物業(yè)服務企業(yè)應根據每年綜合檢查結果，編制下年度日常維護保養(yǎng)工作計劃和方案。7.1.5 物業(yè)服務企業(yè)應按規(guī)定對動力設備，電氣設備，壓力容器，消防設施，高低壓勞動保護用品及專用工具等應進行定期檢測，取得合格證，并做好記錄。7.1.6 設備機房管理應符合下列要求：1 顯著位置張貼或懸掛相關制度和從業(yè)人員資格證書；2 設施設備標識、標牌齊全；3 機房須常閉落鎖，非工作人員未經允許不得進入，經批準的人員進入須登記；4 機房溫度、濕度符合相關規(guī)定，配置應急照明設施；5 在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；6 規(guī)范設置擋鼠板、鼠藥盒或粘

24、鼠板；7 機房內不得堆積雜物，保持清潔；8 在發(fā)生雷暴、強降水、大風等惡劣天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。7.1.7 物業(yè)服務企業(yè)定期將物業(yè)共用設施設備運行狀況向業(yè)主委員會書面報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。7.1.8 物業(yè)服務企業(yè)應加強設施設備運行管理，按照規(guī)定進行維修保養(yǎng)，保證設施設備完好和正常運行。7.2 電梯系統(tǒng)管理7.2.1 物業(yè)服務企業(yè)應配備電梯安全管理人員并持證上崗。7.2.2 物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)電梯因設計、制造、安裝等環(huán)節(jié)存在的安全隱患，應及時書面報告相關單位。7.2.3 物業(yè)服務企業(yè)應按照規(guī)定對電梯設備運行情況進行巡查，發(fā)現(xiàn)異常情況應及時通知電梯維保單位。建立電梯安全技術檔案并

25、記錄詳實規(guī)范。7.2.4 物業(yè)服務企業(yè)按照合同對電梯實行限時運行的，保證每單元至少一部電梯24小時運行。7.2.5 物業(yè)服務企業(yè)應委托有資格的專業(yè)電梯維保單位按規(guī)定對電梯進行維修保養(yǎng)，對電梯維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關記錄。7.2.6 物業(yè)服務企業(yè)應每年委托專業(yè)機構對電梯進行安全檢測并取得電梯使用標志。7.2.7物業(yè)服務企業(yè)應積極宣傳電梯安全知識，在電梯轎廂內張貼電梯使用標志和電梯乘梯須知，公布應急服務電話。7.2.8物業(yè)服務企業(yè)應保持轎廂內外按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔、三方對講暢通，。7.2.9 物業(yè)服務企業(yè)應在電梯機房設有明顯的警示標志，規(guī)范擺放應急工具，機房門常閉落鎖

26、。機房內應配備消防器材和溫度儀；應有降溫通風措施。7.2.10 電梯發(fā)生故障，物業(yè)服務企業(yè)應及時通知電梯維保單位及時排除故障， 發(fā)生電梯困人，物業(yè)服務企業(yè)應積極組織救助，立即通知電梯維保單位排險救援。7.2.11 物業(yè)企業(yè)接到市政停電通知應提前在相關樓宇張貼停電通知，停電前停止電梯運行。7.2.12 電梯井浸水時，物業(yè)服務企業(yè)應將電梯升至浸水樓層上方，查明漏水來源，排干樓層、井道積水；經檢測排除隱患后，恢復電梯運行。7.2.13 發(fā)生火災時應及時停止電梯運行。7.3 消防系統(tǒng)管理7.3.1 物業(yè)企業(yè)應配置專業(yè)人員對消防安全進行24小時值守，處理各類報警信息。在顯著位置張貼管理制度、應急預案，備

27、存緊急消防物資。7.3.2 物業(yè)企業(yè)應保持消防設施設備系統(tǒng)名稱和編號完備，消防專用工具配置齊全，擺放規(guī)范。7.3.3 滅火器、消防水帶等消防設備、物資配備齊全。防火門應常閉，閉門器能自動靈活關閉。疏散通道嚴禁堆放雜物。7.3.4 物業(yè)企業(yè)應保持火災報警系統(tǒng)和聯(lián)動裝置應完好并保持自動控制狀態(tài)。 7.3.5 物業(yè)企業(yè)應定期對消防系統(tǒng)中的聯(lián)動部分進行測試，確保系統(tǒng)聯(lián)動正常。7.3.6 物業(yè)企業(yè)應利用末端試水裝置每月不少于1次對水流指示器進行試驗，確保水壓正常。7.3.7 物業(yè)企業(yè)應按消防管理有關規(guī)定，對消防泵、消火栓、水槍、水帶、滅火器、消防安全標志、安全出口指示燈、應急照明、疏散導向燈、消防風機、

28、風口等消防設施設備進行巡視、檢查和維護，保持完好，可隨時啟用。7.3.8 需要暫時停用消防設施時，物業(yè)服務企業(yè)應采取有效措施確保消防安全。停用消防設施超過24小時時，物業(yè)服務企業(yè)應向轄區(qū)公安機關消防部門報告。7.4 給排水系統(tǒng)管理7.4.1 物業(yè)服務企業(yè)應保持生活水箱、水池檢查孔蓋板完好并落鎖，溢流管口安裝防護網，定期檢查保養(yǎng)附屬配件。7.4.2 物業(yè)服務企業(yè)應對二次供水的水箱、水池每季度清洗1次，并對水質進行化驗，水質應符合生活飲用水衛(wèi)生標準。 7.4.3 物業(yè)服務企業(yè)應對污水提升泵定期檢查保養(yǎng)。雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。7.4.4 物業(yè)服務企業(yè)應對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨

29、污水管道進行除銹、刷漆，對損壞井蓋及時更換。7.4.5 物業(yè)服務企業(yè)應檢查并及時清理公共污水管道、化糞池等部位，視情況進行清理，排水暢通。7.4.6 物業(yè)服務企業(yè)應檢查雨水管道、窨井等部位，視情況進行清通，排水暢通。檢查清理符合下列要求：1 A級服務：每月檢查1次，窨井每半年清理1次，排水溝每月清理1次；2 B級服務：每季度檢查1次，窨井每半年清理1次，排水溝每2月清理1次；3 C級服務：每半年檢查1次，窨井每年清理1次，排水溝每季度清理1次；4 D級服務：每年檢查1次，窨井每年清理1次，排水溝每半年清理1次。7.5 供電系統(tǒng)7.5.1 物業(yè)服務企業(yè)應保持自管高壓配電房操作絕緣工具配置齊全，定

30、期送檢，檢驗報告存檔備查。7.5.2 配電房有明顯警示標志，懸掛操作規(guī)程，配備消防器材和防小動物設施完備；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。7.5.3 物業(yè)服務企業(yè)應每日專人巡查配電房，對設備主要運行參數進行查抄。7.5.4 限電、停電時，物業(yè)服務企業(yè)應提前通知業(yè)主（物業(yè)使用人）。7.5.5 物業(yè)服務企業(yè)應定期對公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具等進綜合檢修。7.5.6 物業(yè)服務企業(yè)應對路燈、樓梯燈、草坪（庭院）燈等公共照明維護保養(yǎng)應符合下列要求：1 A級服務：每天檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞，1個工作日修復；2 B級服務：每周檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞，1個工作日修復；3 C級服務：每半月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞，

31、2個工作日修復；4 D級服務：每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞，2個工作日修復。 7.6 安全技術防范系統(tǒng)7.6.1 物業(yè)服務企業(yè)應保持安防設備設施24小時運轉正常，畫面齊全、清晰，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控。圖像保存時間應不少于30天。7.6.2 物業(yè)服務企業(yè)應定期對安防各分系統(tǒng)維修養(yǎng)護，并不低于下列要求：1 各分系統(tǒng)功能性檢查：A、B級服務每周2次，C、D級服務每周1次；2 各分項系統(tǒng)的電源與接線清潔檢查：A、B級服務每月2次，C、D級服務每月不少于1次；3 電腦主機清潔、磁盤碎片整理、時鐘調整，攝像云臺潤滑，解碼器防雨罩除塵，接線檢查：A、B級服務每季度2次，C、D級服務每季度1次；4 電源接線絕緣

32、、接地檢查：A、B級服務每年2次，C、D級服務每年1次。7.6.3 物業(yè)服務企業(yè)應保持視頻監(jiān)控系統(tǒng)中攝像機、畫面分割器、錄入設備 監(jiān)視器、矩陣工作正常。7.6.4 物業(yè)服務企業(yè)應保持巡更器具工作正常。7.6.5 物業(yè)服務企業(yè)應保持紅外探頭安裝牢固、線路無損，周界報警系統(tǒng)工作正常。7.6.6 物業(yè)服務企業(yè)應對講系統(tǒng)基站線路無損，天線安裝牢固、工作正常。7.7 防雷設施7.7.1 物業(yè)服務企業(yè)應每半年檢查1次防雷設施的完好狀況。7.7.2 物業(yè)服務企業(yè)應在雨季或危害性天氣來臨前對防雷設施進行專項檢查維護。7.7.3 物業(yè)服務企業(yè)應按規(guī)定對防雷設施出現(xiàn)的銹蝕、變形、斷裂等情況進行處理。7.8 道路設

33、施7.8.1 物業(yè)服務企業(yè)應設置道路交通標志，保持標識規(guī)范、明顯、清晰。7.8.2 物業(yè)服務企業(yè)應定期維修保養(yǎng)道路交通標志、路牙、路面、窨井蓋、排水篦子，保持其完好。7.9 其他設施7.9.1 物業(yè)服務企業(yè)應設置使用須知、勸諭告示、警示牌。7.9.2 物業(yè)服務企業(yè)應定期對雕塑、室外健身器材、休閑椅等每周檢查1次。7.9.3 物業(yè)服務企業(yè)應定期對圍墻、涼亭、景觀小品、兒童樂園、地下車庫（人防工程）、非機動車車棚等設施進行檢查，檢查頻次應不低于下列要求：1 A級服務：每月2次；2 B級服務：每月1次；3 C級服務：每季度2次；4 D級服務：半年2次。8 公共秩序管理8.1 一 般 規(guī) 定8.1.1

34、 物業(yè)服務企業(yè)應建立公共秩序維護制度。8.1.2 秩序維護人員應掌握公共秩序維護技能，熟悉物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境，勸告或制止影響正常生活秩序的行為，各項記錄完整8.1.3 監(jiān)控室收到火警、警情或其他異常情況報警信號后，秩序維護人員應立即趕到現(xiàn)場進行處理。8.1.4 物業(yè)服務企業(yè)應按規(guī)定留存監(jiān)控錄入資料備查。8.2 安全防范管理8.2.1 住宅區(qū)內施工活動等需要設定封閉區(qū)域，阻止無關人員進入。8.2.2 秩序維護人員應勸阻拾荒者、小商販等進入物業(yè)管理區(qū)域，對裝飾裝修人員實行臨時出入證管理。8.2.3 物業(yè)服務企業(yè)應大宗物品出門實施登記管理。8.2.4 物業(yè)服務企業(yè)應按住宅區(qū)物業(yè)特點，設定合理巡邏路線，

35、巡邏發(fā)現(xiàn)異常情況及時處置并做好記錄。8.2.5 物業(yè)服務企業(yè)應在出入口配有專職秩序維護人員值守。出入口值守應符合下列要求：1 A、B級服務出入口有專人24小時值守，主出入口立崗時間不少于6小時；2 C、D級服務主要出入口有專人24小時值守。8.2.6 秩序維護人員應按規(guī)定的時間和路線進行巡查，發(fā)現(xiàn)異常情況，現(xiàn)場采取必要措施進行處理。巡查宜符合下列要求：1 A級服務每天不少于10次；2 B級服務每天不少于8次；3 C級服務每天不少于6次；4 D級服務每天不少于3次。 8.3消 防 管 理 8.3.1 物業(yè)服務企業(yè)應建立消防組織，落實消防安全責任制，指定消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。8

36、.3.2 物業(yè)服務企業(yè)應制定消防管理、防火檢查、隱患整改等制度。8.2.3 秩序維護人員發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為，應立即進行勸阻；發(fā)現(xiàn)火災隱患時，應立即糾正排除；不能糾正和排除時，應立即向有關部門報告并配合消防處理，并做好記錄。8.3.4 物業(yè)服務企業(yè)應保持消防通道暢通，禁止消防通道上堆放雜物、設置路障和停放車輛。8.3.5 物業(yè)服務企業(yè)應組織成立志愿消防隊，每年組織開展不少于1次消防演練，定期開展消防安全宣傳教育。8.3.6 物業(yè)服務企業(yè)應每月組織1次全面的消防安全檢查，做好檢查記錄。8.4 車 輛 管 理8.4.1 物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車位，應保證本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主（物業(yè)使用人）正常使

37、用。8.4.2 物業(yè)管理區(qū)域內停放的車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。8.4.3 物業(yè)服務企業(yè)應按車輛行駛要求設立標識牌和標線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，規(guī)范車位標識。8.4.4 物業(yè)服務企業(yè)應對外來和臨時進入的機動車輛進行登記管理、憑證（卡）出入。8.4.5 物業(yè)服務企業(yè)不得私自改建、分隔、拆除車場（車庫）。8.4.6 物業(yè)管理區(qū)域內非機動車應定點停放。 9 環(huán)境衛(wèi)生管理9.1 一 般 規(guī) 定9.1.1 物業(yè)服務企業(yè)應制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度。9.1.2 物業(yè)服務企業(yè)應實行公共區(qū)域衛(wèi)生清潔責任制。9.1.3 物業(yè)服務企業(yè)應設置專人對環(huán)境衛(wèi)生質量進行監(jiān)督檢查，每日抽查不少于1次。一

38、個月內應檢查到所有單元樓層，并完整記錄檢查情況。9.1.4物業(yè)服務企業(yè)應配置可密閉式垃圾收集容器，設置分類標識，按單元設置垃圾桶，合理設置果皮箱。9.1.5保潔人員開展清洗保養(yǎng)地磚、墻面等作業(yè)時，應放置“正在保潔”、“小心地滑”等警示標識。9.1.6 物業(yè)服務企業(yè)應在雨雪后及時組織排除積水，清掃路面積雪，鏟除積冰。9.1.7 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)環(huán)境衛(wèi)生器具損壞時，應及時報修。9.2 服務等級規(guī)定9.2.1物業(yè)服務企業(yè)對住宅樓門廳進行保潔，應不低于下列要求：1 A級服務：每日清掃、清拖1次地面；每日擦拭 1次信報箱；每周擦拭1次門廳玻璃、墻面；2 B級服務：每日清掃、隔日清拖1次地面；隔日擦拭 1

39、次信報箱；每半個月擦拭1次門廳玻璃、墻面； 3 C級服務：每日清掃、每周清拖1次地面；每周擦拭 1次信報箱；每月擦拭1次門廳玻璃、墻面；4 D級服務：每周清掃、清拖1次地面；每半月擦拭 1次信報箱；每季度擦拭1次門廳玻璃、墻面。9.2.2物業(yè)服務企業(yè)對樓道、樓梯進行保潔，應不低于下列要求：1 A級服務：每日清掃、每周清拖 1次樓道、樓梯；每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓（箱）、指示牌等共用設施。每月除塵、擦拭1次門窗玻璃和燈具；2 B級服務：每日清掃、每半月清拖 1次樓道、樓梯；每周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓（箱）、指示牌等共用設施。每季度除塵、擦拭1次門窗玻

40、璃和燈具；3 C級服務：每2日清掃、每月清拖 1次樓道、樓梯；每半月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓（箱）、指示牌等共用設施。每半年除塵、擦拭1次門窗玻璃和燈具；4 D級服務：每周清掃1次樓道、樓梯；隔月擦試樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓（箱）、指示牌等共用設施；每年除塵、擦拭1次門窗玻璃和燈具。9.2.3物業(yè)服務企業(yè)對電梯保潔應不低于下列要求：1 A級服務：每日擦拭 1次電梯轎廂門、面板，清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每周護理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每月養(yǎng)護1次石材裝飾的電梯轎廂；2 B級服務：每日擦拭 1次電梯轎廂門、面板，清拖1次轎廂地面。不銹鋼或

41、其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2次；每2月養(yǎng)護1次石材裝飾的電梯轎廂；3 C級服務：毎2日擦拭 1次電梯轎廂門、面板，清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次；每季度養(yǎng)護1次石材裝飾的電梯轎廂；4 D級服務：每周擦拭不少于 1次電梯轎廂門、面板，清拖1次轎廂地面。電梯轎廂按材質定期養(yǎng)護。9.2.4物業(yè)服務企業(yè)對樓外道路保潔，應不低于下列要求：1 A、B級服務：每日進行清掃，保持道路、人行道無垃圾、雜物、積水、積雪、泥沙等；2 C、D級服務：每日清掃1次，目視基本干凈、整潔，無衛(wèi)生死角。9.2.5 物業(yè)服務企業(yè)對休閑健身器材、兒童游樂設施、標識牌等公共設施進行保潔，應不低

42、于下列要求：1 A級服務：每日清潔1次；每半月清洗消毒1次；設施保持干凈，無污漬、銹跡；2 B級服務：每3日清潔1次；設施保持基本干凈，無污漬、銹跡；3 C級服務：每周清潔1次；設施保持基本干凈；4 D級服務：每半月清潔1次；設施保持基本干凈。9.2.6物業(yè)管理企業(yè)對天臺屋面進行保潔，應不低于下列要求：1 A級服務：每月清理1次；2 B級服務：每季度清理1次；3 C級服務：每年春、秋季各清理1次；4 D級服務：每年雨季前清理1次。 9.2.7物業(yè)服務企業(yè)對車庫進行保潔，應不低于下列要求：1 A級服務：每日巡視保潔2次，每周全面清掃1次地面。每周清潔1次車庫內公共設施設備，每月清理1次排水溝；2

43、 B級服務：每日巡視保潔1次，每半月全面清掃1次地面。每半月清潔1次車庫內公共設施設備，每月清理1次排水溝；3 C級服務：每日巡視保潔1次，每月全面清掃1次地面。每月清潔1次車庫內公共設施設備，每季度清理1次排水溝；4 D級服務：每日巡視保潔1次，每季度全面清掃1次地面。每季度清潔1次車庫內公共設施設備，每季度清理1次排水溝。9.2.8物業(yè)服務企業(yè)對綠地進行保潔，應不低于下列要求：1 A級服務：每日巡視保潔2次，目視無垃圾雜物；2 B級服務：每日巡視保潔1次，目視無垃圾雜物；3 C級服務：每2日巡視保潔1次，目視無垃圾雜物；4 D級服務：每周巡視保潔2次。9.2.9物業(yè)服務企業(yè)對水景進行保潔，

44、應不低于下列要求：1 A級服務：噴水池每日打撈1次雜物；人工湖每周打撈1次雜物；2 B級服務：噴水池每周打撈2次雜物；人工湖每10日打撈1次雜物；3 C級服務：噴水池每周打撈1次雜物；人工湖每半月打撈1次雜物；4 D級服務：噴水池每半月打撈1次雜物；人工湖每月打撈1次雜物；9.2.10物業(yè)服務企業(yè)對垃圾進行收集、清運，應符合下列要求：1生活垃圾宜分類收集；2 垃圾收容容器應及時清倒，垃圾不外露；3每日至少清運1次生活垃圾，不得亂堆亂倒；4 配備專用垃圾清運車清運的，封閉運輸，垃圾不外露、不遺灑；5 應指定位置堆放裝飾裝修建筑垃圾，定時清運。9.2.11 物業(yè)服務企業(yè)對垃圾收集容器進行保潔，應不

45、低于下列要求：1 A級服務：垃圾收集容器夏季每日清洗1次；其他季節(jié)每周清洗1次、每2日清潔外表面1次；2 B級服務：垃圾收集容器夏季每2日清洗1次；其他季節(jié)每周清洗1次、每周清潔外表面1次；3 C、D級服務：垃圾收集容器夏季每周清洗1次；其他季節(jié)沒有清洗1次、每周清潔外表面1次。9.2.12 物業(yè)服務企業(yè)對有害生物進行預防和控制，應符合下列要求：1 制定蟑螂、蚊、蠅、鼠消殺計劃。實施消殺計劃前，應事先進行公告，采取預防措施。2 做好白蟻防治知識宣傳，發(fā)動業(yè)主（物業(yè)使用人）共同參與防治，發(fā)現(xiàn)蟻害應及時報告白蟻防治單位進行防治處理。10 綠化與園林小品10.1 一 般 規(guī) 定10.1.1 物業(yè)服務

46、企業(yè)應制定綠化管理規(guī)章制度，建立園林設施管理檔案。10.1.2 物業(yè)服務企業(yè)應設置愛護花草的勸諭告示、水景安全警示標志10.1.3 物業(yè)服務企業(yè)應對主要花木進行掛牌宣傳，建立專項養(yǎng)護措施。10.1.4 物業(yè)服務企業(yè)應對易受凍害的樹木采取防寒措施，枝葉積雪及時清除，對有倒伏危險的樹木采取支撐保護措施。10.1.5 物業(yè)服務企業(yè)對園林設施應定期檢查、養(yǎng)護，保持其狀態(tài)完好。10.2服務等級規(guī)定10.2.1 物業(yè)服務企業(yè)對綠化進行養(yǎng)護，應不低于下列要求：1 A級服務：各類花草樹木生長旺盛，葉色正常；喬、灌木保存率95%以上，栽（補）植成活率95%以上，；木本花卉種植輪廓清晰，整齊美觀，高矮搭配合理，疏密均勻；草坪覆蓋率95%以上，生長旺盛，生長季節(jié)不枯黃，無雜草、斑禿；綠籬和造型植物外形美觀，無斷壟；2 B級服務：各類花草樹木生長旺盛，葉色正常；喬、灌木保存率90%以上，栽（補）植成活率90%以上；木本花卉