地產(chǎn)樓盤(pán)規(guī)劃預(yù)案

1、北京泰中花園策劃方案.、八、一前言第一部分區(qū)域市場(chǎng)的變化和進(jìn)展趨勢(shì)一、北京一般住宅樓市簡(jiǎn)析二、大興區(qū)域板塊樓市簡(jiǎn)析第二部分項(xiàng)目簡(jiǎn)析一、項(xiàng)目差不多描述二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析三、區(qū)域物業(yè)分析第三部分項(xiàng)目定位建議一、推廣形象定位二、推廣案名提案三、目標(biāo)客戶定位四、價(jià)格策略定位第四部分推廣建議一、賣(mài)點(diǎn)整合二、推廣時(shí)期三、媒體整合第五部分銷售打算一、銷售導(dǎo)入期二、銷售攀升期三、銷售持續(xù)期四、銷售旺盛期五、銷售收尾期第六部分銷售組織操縱實(shí)現(xiàn)一、營(yíng)銷人員體系架構(gòu)二、專案賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷三、市區(qū)行銷網(wǎng)絡(luò)四、銷售初期工作要點(diǎn)提綱第七部分合作承諾結(jié)束語(yǔ)“泰中花園” 作為一個(gè)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目， 其三期的推廣和銷售 具有本案的專

2、門(mén)性。 項(xiàng)目的長(zhǎng)期停工， 開(kāi)發(fā)商的預(yù)期利益被擱淺和沉淀。 然而北京新都市規(guī)劃的確立； 知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入， 品牌項(xiàng)目的成 功開(kāi)發(fā)及銷售； 綠色住宅、 健康住宅的概念不斷深化； 住宅郊區(qū)化的趨 勢(shì)關(guān)于區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)遠(yuǎn)景利好； 我項(xiàng)目大環(huán)境的日益改善， 周邊配套人 氣的升旺， 社區(qū)小環(huán)境的成熟。 上述的諸多要素給我項(xiàng)目的三期銷售帶 來(lái)支撐。同時(shí)項(xiàng)目的施工停滯， 使得項(xiàng)目在建筑立面設(shè)計(jì)、 戶型設(shè)計(jì)、 園林 規(guī)劃、 社區(qū)配套上較新的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 存在競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)， 隨著時(shí)刻的推 移這種差距將日益加大。 因此我項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣要旨是， 整合針對(duì)項(xiàng)目 目標(biāo)客戶的關(guān)注性賣(mài)點(diǎn)， 采取科學(xué)的價(jià)格策略以及快速聚斂人

3、氣的針對(duì) 銷售組織策略， 發(fā)揮成熟社區(qū)優(yōu)勢(shì)， 最大化的縮短銷售周期， 加快開(kāi)發(fā) 商的資金回籠。從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和代理銷售公司的雙贏。第一部分 區(qū)域市場(chǎng)的變化和進(jìn)展趨勢(shì)一、 北京一般住宅樓市簡(jiǎn)析北京樓市 2004 年整體呈良性上揚(yáng)態(tài)勢(shì)， 2004年北京一般住宅成 交面積共 1514 萬(wàn)平方米，是 2003 年成交面的 1.87 倍；2004 年成交套 數(shù)共 129028 套，是 2003年成交套數(shù)的 1.77 倍。成交量增長(zhǎng)顯著，同 時(shí)成交房屋單套平均面積有所增加。 2004 年住宅項(xiàng)目成交價(jià)格普遍上 揚(yáng)，上揚(yáng)幅度為 10%到 15%。國(guó)家宏觀政策陸續(xù)出臺(tái)抑制住宅市場(chǎng)過(guò)熱， 尤其是投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)

4、的拉升，如利息率的上調(diào)、個(gè)貸政策的嚴(yán)苛、 稅收的調(diào)整等一系列。近年來(lái)北京郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)獲得了長(zhǎng)足進(jìn)展， 周邊區(qū)縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展 迅速。假如簡(jiǎn)單的對(duì)郊區(qū)化進(jìn)行分類的話， 大致能夠分為郊區(qū)不墅和郊區(qū)一般住宅兩條脈絡(luò)， 如昌平、順義成為郊區(qū)不墅扎堆的地區(qū)， 而通州、 大興區(qū)域一般住宅進(jìn)展迅猛。房地產(chǎn)新政， 催生"新郊區(qū)化運(yùn)動(dòng) " 。低密度、高性價(jià)比的郊區(qū)一 般住宅項(xiàng)目從新政當(dāng)中明顯獲益。 相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)仍然會(huì)是郊區(qū)不墅 和郊區(qū)普宅呈并駕齊驅(qū)之勢(shì)，但無(wú)疑郊區(qū)普宅更能代表以后進(jìn)展趨勢(shì)， 從目前政策來(lái)看郊區(qū)普宅迎來(lái)最好的進(jìn)展機(jī)遇。二、大興區(qū)域板塊樓市簡(jiǎn)析“兩軸 - 兩帶- 多中心” 北京新

5、都市規(guī)劃的確立，為處在兩帶上 的大興房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好， 在政策的引導(dǎo)下， 郊區(qū)的開(kāi)發(fā)熱正在到來(lái)， 尤其是目前那個(gè)地點(diǎn)的房?jī)r(jià)相對(duì)廉價(jià)， 因此必將會(huì)吸引更多來(lái)自城區(qū)的 購(gòu)房者關(guān)注該區(qū)域。大興房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色，以低層、低密度、南北通 透板式住宅為主。 小區(qū)園林， 配套設(shè)施成為樓盤(pán)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。 這也 就使得大興郊區(qū)住宅不僅意味著價(jià)格適中， 還意味著健康、 舒適的生活 方式。大興是房?jī)r(jià)上升幅度較大的區(qū)域， 從下半年的市場(chǎng)情況來(lái)看， 房 價(jià)會(huì)接著呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)， 大興今年下半年新入市的項(xiàng)目并不多， 大多 是舊盤(pán)的后續(xù)項(xiàng)目， 因此房?jī)r(jià)受供應(yīng)量增加的阻礙不大， 房?jī)r(jià)應(yīng)該呈現(xiàn) 接著上揚(yáng)趨勢(shì)。 只是目前黃村

6、中心地區(qū)的一般住宅均價(jià)達(dá)到 4000 多元 / 平方米，黃村北區(qū)的公寓價(jià)格也已達(dá)到 5000 多元/平方米，這與城區(qū)房 價(jià)相比，沒(méi)有更多優(yōu)勢(shì)，因此上漲空間可不能太大。高檔項(xiàng)目的增加， 也帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)人群的變化。 據(jù)了解， 目 前來(lái)自市區(qū)的購(gòu)房群體明顯增加， 如麗園的市區(qū)購(gòu)房者占了購(gòu)房總?cè)藬?shù) 的 50%，那爾水晶城則占到 80%。第二部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)析一、 項(xiàng)目差不多描述泰中花園位于南五環(huán)和京開(kāi)高速的交匯處的東南角，東鄰大興工 業(yè)園區(qū)，廣茂大街 5 號(hào)。北上直接三環(huán)玉泉營(yíng)橋。采納“圍合式”建筑 設(shè)計(jì)方案，分三期開(kāi)發(fā)，一期和二期是大興區(qū)早期的外銷樓盤(pán)。較同期 的區(qū)域項(xiàng)目有明顯的配套優(yōu)勢(shì)。一期多層涂料立面板樓，二期為掛磚多 層板樓及少量TOWNHOU住Eg。三期為三座十八層塔樓，