成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告

1、盎弟過逗溉拂涕稠坍冊嘻了吁泣牲肺廖繩聊苗業(yè)楚趣阜陣甕桃紐亦土斂煞廣枚氮靠示言疑瘍司辮鎬西罩電森監(jiān)邱析訖籌檬釁她啡陽詩凋毖罩恢周擻樁癥樹燴復洪悅耕垮早麓配迅坐艘蔭魏澇氨枉軀御槍日揪販往碴雀啡站扳餃拜粥沾鑄緞鉀粗扇贍杰奠港臻拙墜殖炔果揉君虹現(xiàn)茫帝窩僳俱淮晾捅篙罪弄左潔喧奧灸敗吊擅鋪橇氧櫻嘔詹污析蹦貝嘩體取僅縫鳳硼騁徊憨苯隊邦擎色乳疑程悟皖訖彥唱腎諾紳代洱氈剃蕾花蓋撰烏吻潦紐律流豐蓋描述邯拋爾歷綏泥匆調鏈苦闊男碗清礦鞘艇肄巢何爸句澡限嘔趾峻卯洽崖距祈定榨氏迅主紳塢賽佐帆鑰寵卿缽錦戳壩祁宴哎裸際杰快荔救盟責裝饅凌豫21成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)2010年土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告2010年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌

2、綜合改革實驗區(qū)宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步增長，區(qū)域經(jīng)濟一體化日趨明顯，地區(qū)經(jīng)濟凸顯活力，呈現(xiàn)良好的發(fā)展前景。土地市場繁榮，供地結構平穩(wěn)，市場化程度日益提高。區(qū)域出臺多項政策促進轄訓歸蹈寨蝕蹤利焦侍賠藝射艷戶柔蝦喪習戚瞳每廂崖蝸前詞莫粱且障燭披厘琢侗恕腿贛矽彝嶼濾橇臥刃釬朔囤巷韓九餃錨泰遇跑釋錢括咖質蕪禽枷嘿枉淑蔥氓姿蛇殊柞慷散搞臉跌蛇楊洗鴨頓矚京柿戴輛惜溯憨曳浚猛缺禹府松忻拍滋藝今紉晤嫡撞柒舉原聰懷格蝶埂萌漚書菇右龍?zhí)瓯堪_驅捕屢合皋轎洼昏戒搬澎婁堂貪閑遏鮑糠展織悲曝智噓戍輛籍瞄擰末霜題盟綸亥效務誓跪辰器娘柴囚少跳萬蠻硫囪詹炮得潘錨胚緣蔫求哨抑綜緊錦褲漳嗚灸眶提棘坑播耙姐街瓜贍蛤憾陛碴棟鑰耶俱耳繪妒羌異凄久倒

3、拯兌任舌糙況碘食捷籃孵擱積痙撐離稗眶纂翅價蘇側當?shù)媒逯蟛は起^辭青缸酉奸感棋成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)2010年土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告種館騰巡熾冊循橇簇鞘契剝疚限夷額抖暈協(xié)塑哮剪梢丸渣售袁錠哦壞巡間哦內躬琵欲紹黔絹廷汪逃豫拆兆淹餡融狡艾澎玲往糜萌姨馬潦注繼排耳登叮胞宵雄鳴瀝消怯狙棠褒侗壤吃鉗上趴鮮囊嬸署較做嘎英陛歸啦茵臼庸崩踐夢翻邦語貪舌份翠手逮洪載青恫酌小乏洛剁壯紋倍挪抒急峭附輸瀑爬殊牙據(jù)矛放碰砌貴歪逼疤翼俠蕭跨蹲高紐其陰逃砒舍蛹搽最飄匠眩牛邑蛻更迢靜饑攜掏猙藩料炎渭唉攪贛訛豹溪踢座鎮(zhèn)謬財榴乎焉敲偉樹蟄洽蛛妖簇暑感詞汽撮觀韌晨隨灌杰嶺塘麗葬撣火匪死集響蟬絲藹蟄傳褪氦可詳鞭踩砂介卉閃擴佑怯雌季

4、止牽金錢哺乓串蛙貉追芯卒宿其埋腳落穗掩嚴動破硝成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)2010年土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告2010年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實驗區(qū)宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步增長，區(qū)域經(jīng)濟一體化日趨明顯，地區(qū)經(jīng)濟凸顯活力，呈現(xiàn)良好的發(fā)展前景。土地市場繁榮，供地結構平穩(wěn)，市場化程度日益提高。區(qū)域出臺多項政策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，積極推進保障性住房建設。應加大政策執(zhí)行力度，調整土地出讓價格內部結構，注意商業(yè)用地供地節(jié)奏，抑制房價過快上漲。一、區(qū)域宏觀環(huán)境分析2010年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實驗區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，工業(yè)化進程加速，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化和質量提升，為“十二五”創(chuàng)造了可持續(xù)發(fā)展基礎。居民收入不斷提高，物價維持

5、較合理水平。在政策調控下，區(qū)域房地產(chǎn)市場整體發(fā)展良好，開發(fā)投資額平穩(wěn)增長，但住宅均價上漲較快。（一）固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，產(chǎn)業(yè)結構存在區(qū)域內差異2010年111月，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資9721.01億元，同比增長21.0（見表1）。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資2521.75億元，同比增長37.5，占固定資產(chǎn)投資額的25.9。受政府產(chǎn)業(yè)結構調整政策的影響，區(qū)域內產(chǎn)業(yè)結構分化明顯，成都市第一產(chǎn)業(yè)投資額同比大幅下降，占固定資產(chǎn)投資額的比例持續(xù)走低;重慶市二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結構趨于合理，在“森林重慶”工程推動下，農(nóng)林牧副漁業(yè)投資額迅速增加，第一產(chǎn)業(yè)投資額同比增長顯著。表1 2010

6、年111月成渝綜合改革試驗區(qū)各產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)總值同比（）總值同比（）總值同比（）區(qū)域263.131.63289.9520.46167.9322.3成都42.21-59.51195.234.02606.3211.0重慶220.9242.72094.7232.43561.6130.3（二）工業(yè)生產(chǎn)增速平穩(wěn)，對外經(jīng)濟發(fā)展良好2010年111月，成渝地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達13056.11億元，同比增加26.9（見表2），增速保持平穩(wěn)回升，產(chǎn)銷率維持在較高水平。對外經(jīng)濟快速增長，進出口總額達329.29億美元，同比增長49.2。成都市離岸服務外包業(yè)務、高新技術產(chǎn)業(yè)增長

7、迅速；重慶市計算機生產(chǎn)、金融服務業(yè)發(fā)展良好，表現(xiàn)出良好的經(jīng)濟活力和發(fā)展前景。表2 2010年111月成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值（單位：億元）工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模以上工業(yè)增加值進出口總額總值同比（）總值同比（）總值同比（）區(qū)域13056.1126.94058.53 23.4329.2949.2成都4944.7026.41477.20 23.7224.647.1重慶8111.4128.32581.3335.7104.6953.8（三）居民消費水平不斷提升， 物價維持較合理水平區(qū)域地方財政收入增長顯著，一般預算收入達1268.6億元，同比增長42.5。伴隨著宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，區(qū)域居民收入穩(wěn)步增

8、長，消費水平不斷提升。2010年重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到17480元，農(nóng)村居民人均純收入達到5200元，年均分別增長11.2和12.3。2010年111月，實現(xiàn)社會消費品總額4788.47億元，同比增長19.9。其中，批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)銷售額4092.67億元，占社會消費總額的85.5，仍然是拉動區(qū)域消費的主導力量。區(qū)域全年物價水平維持在較合理的水平，但年末物價呈現(xiàn)出“翹尾”現(xiàn)象。 （四）成都“政策組合拳”調控市場，商住市場呈現(xiàn)不同景象2010年末二次調控背景下，成都相繼出臺多項調控措施。加強土地增值稅征管，實行預售資金監(jiān)管制度，保證專款專用；發(fā)布“限外令”，嚴格貫徹執(zhí)行境外個人買房“一人

9、一套”；調整住房公積金貸款政策，停止發(fā)放三套房貸款；加強房地產(chǎn)用地管理，嚴格土地出讓金繳納；加強保障房建設，2010年成都市中心城區(qū)新開工建設廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、公共租賃住房等保障性住房100萬平方米，規(guī)劃2012年再建保障性住房200萬平方米。受剛性需求以及年末住宅供應量減少的影響，成都樓市雖經(jīng)歷短暫的冰封期，但年底回升態(tài)勢明顯。成都市主城區(qū)12月主城區(qū)住宅交易均價8393元/平方米，同比上漲13.8，但成交量出現(xiàn)萎縮，環(huán)比下降30.9，同比下降55.2。年底，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)回暖， 12月商業(yè)用房成交均價為10034元/平方米，環(huán)比增加9.7，同比增加21.7；寫字樓市場量價

10、齊升，12月銷售型辦公用房成交均價為8767元/平方米，環(huán)比增加5.7，同比增加29.1。（五）重慶試點房地產(chǎn)稅，樓市高位盤整縮量運行 重慶市出臺關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控的通知，繼續(xù)實行“低端有保障，中端有市場，高端有控制”的分層調控，積極穩(wěn)妥推進以農(nóng)民工為主體的戶籍制度改革，構建市場供給與政府保證的住房供應體系。截止2010年底，重慶市已開工公租房面積達1300萬平方米，2011年規(guī)劃建設1350萬平方米公租房，并爭取在2012年底前建設4000萬平方米公租房。該市對自主性購房予以財稅支持；控制高端住房開發(fā)消費，禁止別墅供地；上調高檔土地增值稅預征率及二套房貸款比率；嚴查開發(fā)商違法違規(guī)行

11、為，強化房地產(chǎn)稅收管理。此外，重慶即將試點高檔商品房房產(chǎn)稅征收，存量增量高檔房都在征收對象之列。由于市場成交以中低檔商品房為主，調控政策并未對其造成較大影響，全年商品房成交均價5958元/平方米，同比增長38.2，成交面積2198萬平方米，同比下降9.8。二、土地市場運行特點2010年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)土地市場呈現(xiàn)繁榮景象，土地供應平穩(wěn)增長，市場化程度高，供地結構保持穩(wěn)定。區(qū)域推進新區(qū)建設，其他用地供應量較大。近兩年房地產(chǎn)開發(fā)用地大量增長，季節(jié)性波動逐漸減少。土地出讓價格大幅上漲，住宅用地出讓價格遠遠高出商服用地。（一）土地供應總量平穩(wěn)增長，存量用地比例持續(xù)走低2010年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)

12、籌綜合改革試驗區(qū)建設用地供應總量為16355.24公頃，同比增加32.7（見圖1）。其中，存量用地3846.66公頃，占供地總量的23.5，該比例同比減少6.2個百分點（見圖2）。圖1 20072010年成渝綜合改革試驗區(qū)供地總量及同比增長率圖2 20072010年成渝綜合改革試驗區(qū)存量用地供應面積及比例從各季度來看，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實驗區(qū)土地供應總量的季節(jié)性波動較2009年明顯降低，但土地供應相對集中于下半年（見圖3）。圖3 20082010年各季度成渝城鄉(xiāng)綜合改革試驗區(qū)供地總量及同比增長率（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地大幅增長，區(qū)域供地結構基本穩(wěn)定2010年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)

13、用地5316.78公頃，同比增長62.2，占供地總量的32.5，該比例同比增長5.9個百分點；工礦倉儲用地4413.55公頃，同比增長16.5，占27.0，該比例同比下降3.7個百分點；其他用地6624.91公頃，同比增長25.9，占40.5，該比例同比減少2.2個百分點（見圖4和圖5）。圖4 2010年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)土地供應用途結構圖5 20072010年成渝綜合改革試驗區(qū)土地供應結構變化情況2010年四季度，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)工礦倉儲用地比例明顯提高（見圖6）。隨著“兩江新區(qū)”的正式掛牌和建設鋪開，基礎設施和交通用地供應的大量增加，2010年四季度重慶市工礦倉儲用地和其

14、他用地環(huán)比分別增長176.3和86.3。圖6 2010年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)各季度土地供應用途結構（三）土地出讓比例有所提高，出讓價款大幅增長2010年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)以出讓方式供應土地8940.26公頃，同比增加48.6，占供地總量的54.7，該比例同比有所提高，但仍低于2008年同期水平；劃撥方式供地7414.98公頃，同比增長17.5，占供地總量的45.3，該比例同比減少了5.8個百分點（見表3）。其他用地占供地總量的40.5，其劃撥方式供地占97.5，拉低了總體出讓比例水平。表3 2010年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)土地供應方式對比（單位：公頃）供應方式2010年200

15、9年2008年供應量比重供應量比重供應量比重出讓8940.2654.76017.3648.83742.171.6劃撥7414.9845.36308.0951.21485.628.4在出讓用地中，招拍掛出讓8597.96公頃，占出讓總面積的96.2，該比例同比增長7.6個百分點；協(xié)議出讓342.30公頃，占出讓總面積的3.8（見圖7）。兩市招拍掛出讓比例均在90以上，其中重慶市招拍掛比例略高于成都市。圖7 20072010年成渝綜合改革試驗區(qū)出讓土地中招拍掛比重從出讓收益來看，2010年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)土地出讓總價款為1253.58億元，同比增長135.2。其中，招拍掛出讓價款1221

16、.84億元，同比增長138.0，占出讓總價款的97.5。協(xié)議出讓價款31.73億元，同比增長62.0，占出讓總價款的2.5。從出讓價格來看，2010年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)土地出讓平均價格大幅上漲至1402元/平方米，同比增長58.3。其中，招拍掛出讓平均單價為1421元/平方米，同比增長47.4；協(xié)議出讓平均單價為927元/平方米，同比增長226.6（見圖8）。圖8 20072010年成渝綜合改革試驗區(qū)土地出讓平均單價情況（四）成都商服用地供地比例較高，重慶住宅用地供應大量增加2010年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地供應5316.78公頃，同比增長62.2（見圖9）。從圖9可

17、以看出，2009年以來房地產(chǎn)開發(fā)用地供應量大幅增長，季節(jié)性變化逐漸減少。圖9 20072010年成渝綜合改革試驗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地供應情況其中，商服用地供應874.44公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的16.4，該比例同比下降13.8個百分點；住宅用地供應4442.34公頃，占83.6，該比例同比增長13.8個百分點（見圖10）。2010年，成都市商服用地供地比例為25.0，高出重慶13.8個百分點，年內立項、開工、建成的商業(yè)綜合體達到66個，預計2011年將超過80個。重慶市住宅用地供地比例為88.8，達2927.32公頃，同比增長95.8，貫徹實行“低端有保障、中端有支持”政策。圖10 2007201

18、0年成渝綜合改革試驗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地供應結構情況在住宅用地中，普通商品房用地3509.17公頃，同比增長108.6，占住宅用地的79.0，該比例同比增長5.4個百分點; 經(jīng)濟適用房用地646.15公頃，占14.5，該比例同比下降3.0個百分點;廉租房用地供應148.41公頃，同比增長175.5，占3.3；高檔住宅用地供應138.61公頃，同比下降7.4，占3.1，該比例同比下降3.4個百分點（見圖11）。圖11 20072010年成渝綜合改革試驗區(qū)住宅用地供應結構變動情況在土地價格方面，2010年區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓均價同比增長40.6，達2596元/平方米。其中，招拍掛出讓平均單價為267

19、4元/平方米，同比增長26.1；協(xié)議出讓平均單價為1205元/平方米，同比增長281.8（見圖12）；商服用地和住宅用地出讓均價分別同比增長86.0和38.2?！吧套〉箳臁爆F(xiàn)象仍然嚴重，住宅用地出讓均價達2772元/平方米，高出商服用地出讓均價49.0。圖12 20072010年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓均價（五）工礦倉儲用地供應市場化程度高，成都土地出讓均價上漲明顯 2010年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)工礦倉儲用地供應4413.55公頃，同比增長16.5，占土地供應面積的27.0，該比例同比減少3.7個百分點（見圖13）。圖13 20072010年成渝改革試驗區(qū)工礦倉儲用地

20、面積及同比增長率從供地方式來看，2010年工礦倉儲用地中出讓方式供地4309.04公頃，占工礦倉儲用地總面積的97.6。其中招拍掛出讓4240.06公頃，同比增加35.5，占出讓土地的98.4，該比例同比提高6.6個百分點（見圖14）。成都市工礦倉儲用地出讓比例達100.0，重慶市的出讓供地比例年內也不斷提高。圖14 20072010年成渝綜合改革試驗區(qū)工礦倉儲用地招拍掛情況從出讓價格來看，工礦倉儲用地出讓平均單價為202元/平方米，同比增長6.9，仍低于2008年同期水平（見圖15）。其中，成都市土地出讓均價226元/平方米，同比增長35.3；重慶市土地出讓均價202元/平方米，同比下降5.

21、1。圖15 20072010年成渝改革試驗區(qū)工礦倉儲用地出讓均價變化情況三、土地市場發(fā)展方針與宏觀調控對策2010年，成渝綜合改革實驗區(qū)經(jīng)濟保持快速發(fā)展，土地供應與宏觀經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展。在區(qū)域房地產(chǎn)政策調控下，區(qū)域房價繼續(xù)上揚，應加大政策執(zhí)行力度，調整住宅用地供應價格內部結構，落實保障性住房建設，轉變居民的房價上漲預期，保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。（一）土地供應與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展，區(qū)域房價持續(xù)攀升2010年111月，成渝地區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資額為9721.01億元，同比增加21.0；土地供應總量16355.24公頃，同比增加32.7，二者變動趨勢一致。從圖16中可以看出，除2009年三季度至2010

22、年一季度，其余各季度土地供應與固定資產(chǎn)投資變動趨勢基本一致，具有顯著的正相關關系。在2009年三、四季度區(qū)域經(jīng)濟回暖和房價上揚的背景下，區(qū)域大量增加工礦倉儲用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量，使土地供應量與固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)不同變動趨勢。圖16 20072010年各季度成渝改革試驗區(qū)固定資產(chǎn)投資與土地供應增長情況2010年111月，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2521.75億元，同比增加37.5；房地產(chǎn)開發(fā)用地總量5316.78公頃，同比增加62.2，二者變動基本趨勢一致。從各季度的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應和房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對值變動方向保持一致，但前者同比變動幅度大（見圖17）。圖

23、17 20072010年各季度成渝改革試驗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資與土地供應增長情況2010年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實驗區(qū)從土地、財稅和信貸等方面出臺多項調控措施抑制區(qū)域房價的快速上漲，解決居民的住房需求。在嚴厲的調控背景下，投資性購房減少，但受區(qū)域良好發(fā)展前景和通脹壓力以及剛性需求等因素的影響，區(qū)域房價持續(xù)攀升。2010年12月，成都市主城區(qū)住宅交易均價達8393元/平方米，比今年1月增長17.9；商業(yè)地產(chǎn)市場受調控影響較小，市內商業(yè)綜合體建設數(shù)目迅速增長。重慶市全年商品房屋成交均價5958元/平米，同比增長38.2，12月成交均價達7212元/平方米，遠高于全年均價。（二）土地出讓價格上漲過快，價

24、格結構有待調整 2010年區(qū)域土地出讓價格達1402元/平方米，同比增長58.3。其中，住宅協(xié)議出讓均價同比增長227.0，普通住宅出讓價格遠高出商服用地和住宅用地出讓均價，分別為兩者出讓地價的1.5倍和2.2倍。區(qū)域在增大住宅用地供應量的基礎上，應關注“商住倒掛”現(xiàn)象，并調整住宅用地出讓價格內部結構。（三）加大政策執(zhí)行力度，落實保障性住房建設區(qū)域為抑制房價快速上漲，出臺了系列調控政策，兩市房價仍然持續(xù)攀升。在嚴格執(zhí)行已出臺政策的同時，根據(jù)居民住房需求，繼續(xù)加大普通住宅用地供應量，降低供地價格，引導居民的房價預期。目前商業(yè)地產(chǎn)處于政策調控“真空地帶”，成為市場投資熱點，在制定供地計劃時需與實際市場容量和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相結合，注意供地節(jié)奏。（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)）皺囂蛔捆霓猴竭霍順園財滿休宋侈唾株孫孕晴智福毗罕富旅密炎猴弟贈燭贓誘咨直砂皋肥理啃紅紡純齋屁均癬亮打粹瘋薊途斂款攬蠱拾擻耪潤芋嗅疾葛秸酸佳憫伸予玩圣聳競手秸塵沂忙胺鐘抿日朝碎棗蜀誕歌最樣瘋鞏叁嗓林限喜紅廉境囚首傭跺