老舊商務(wù)樓宇的升級改造經(jīng)驗

1、老舊商務(wù)樓宇的升級改造經(jīng)驗根據(jù)中國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告（2012）的評價分析，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一層次城區(qū)主要分布在上海、北京、深圳等城市；第二層次城區(qū)主要分布在杭州、廣州、天津、成都、福州、青島、廈門、南京、寧波等城市；第三層次城區(qū)主要分布在中西部城市的核心城區(qū)、東部沿海城市的非核心城區(qū)和少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的中等城市核心城區(qū)，第四層次城區(qū)主要包括一些經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)省份的城市所屬城區(qū)以及一些城市的邊緣城區(qū)。目前，一線城市已無存量土地，重構(gòu)城市的宜居性必然建立在對現(xiàn)有建筑的升級改造之上，這樣做成本最低，破壞最小，見效最快。尤其是，核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量時代，產(chǎn)品差異化趨勢凸顯，核心區(qū)域的商務(wù)樓宇面臨再

2、聚集趨勢。對于投資商來說，其對應(yīng)策略是舊樓改造、存量提升，而對政府來說則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，即對核心區(qū)域存量樓宇升級改造，改變其趨于老化的現(xiàn)狀，最大限度挖掘區(qū)域價值，提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，提高了政府稅收。一、城市經(jīng)驗（一）天津市天津市提出要大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，打造高水平“億元樓宇”。2011年天津市在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定了關(guān)于促進(jìn)中心城區(qū)加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的若干意見（津政辦發(fā)201138號），提出通過實施政策聚焦，出臺了促進(jìn)中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多項扶持政策，支持對商務(wù)樓宇的改造升級。2013年上半年，天津市先后確立了三批164個億元樓宇項目，實現(xiàn)稅收108億元，新增入駐企業(yè)850家，

3、從業(yè)人數(shù)達(dá)到15.3萬人，新增和平創(chuàng)新大廈、天信大廈、金正大廈等34個樓宇提前實現(xiàn)稅收過億元目標(biāo)。根據(jù)計劃，天津市將進(jìn)一步加大對閑置樓宇摸排力度，深挖樓宇資源，加強樓宇項目儲備，下半年推出新一批億元樓宇項目，年內(nèi)三批重點支持164個億元樓宇項目全年實現(xiàn)稅收190億元，年內(nèi)億元樓宇達(dá)到120座。專欄1 天津市商務(wù)樓宇改造升級支持政策 資料取自關(guān)于促進(jìn)中心城區(qū)加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的若干意見（津政辦發(fā)201138號）1實施政策"聚焦"。凡是國家和本市已頒布實施的支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)企業(yè)和中小企業(yè)發(fā)展等扶持政策，均適用于中心城區(qū)符合相關(guān)條件的樓宇經(jīng)濟(jì)項目。各相關(guān)部門要認(rèn)真

4、執(zhí)行，確保政策落實到位。2財政資金支持。納入全市重點支持的中心城區(qū)商務(wù)樓宇，以2010年單項樓宇納稅額度為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分級，給予一次性財政補貼，支持其改造升級。年納稅額在2000萬元以下的，給予1000萬元資金補貼；年納稅額在2000萬元（含）至4000萬元的，給予800萬元資金補貼；年納稅額在4000萬元（含）至7000萬元的，給予600萬元資金補貼。補貼資金由市、區(qū)兩級財政各承擔(dān)50%，主要用于商務(wù)樓宇的招商引資、設(shè)施配套、租金補貼、服務(wù)平臺建設(shè)等。市、區(qū)財政部門要制定具體實施辦法，切實加強對補貼資金的監(jiān)管。3實行引入高端企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。對納入全市重點支持的中心城區(qū)商務(wù)樓宇，凡新引入外國、外

5、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）和臺灣、香港、澳門的企業(yè)結(jié)算中心、研發(fā)中心、營銷中心以及動漫、創(chuàng)意等高端業(yè)態(tài)企業(yè)和機(jī)構(gòu)的，2011年至2013年其所繳納的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由市、區(qū)兩級財政按地方分享收入部分的各50%予以獎勵。獎勵資金可用于為入駐企業(yè)提供戶籍、子女入學(xué)、住房保障等方面服務(wù)支出。4營造良好發(fā)展環(huán)境。圍繞中心城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，市有關(guān)部門要主動跟進(jìn)服務(wù)，協(xié)調(diào)解決涉及行政審批、招商引資、金融服務(wù)、工商注冊、樓宇改造、設(shè)施配套及其他有關(guān)方面的困難和問題。（二）重慶渝中區(qū)渝中區(qū)老舊樓宇實施“熱水瓶換膽”工程，積極推動商務(wù)樓宇更新改造，作為依據(jù)的政策文件有：服務(wù)業(yè)發(fā)展“提檔升級熱水瓶換膽工程”實施方案

6、（渝中服發(fā)領(lǐng)20123號）、渝中區(qū)促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展政策（試行）（渝中府發(fā)201228號）、渝中區(qū)資助商業(yè)商務(wù)樓宇更新改造的實施細(xì)則(渝中服發(fā)辦20131號)。渝中區(qū)啟動改造全區(qū)194棟共計806萬方老舊樓宇，全面提升老舊商業(yè)商務(wù)樓宇綜合品質(zhì)，為全區(qū)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供優(yōu)良載體支撐。據(jù)渝中區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在2013到2020年內(nèi)，今后每年將完成改造100萬平方米 。據(jù)介紹，商業(yè)商務(wù)樓宇改造將在充分尊重市場主體主導(dǎo)作用的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)相關(guān)單位拓寬投融資渠道、創(chuàng)新投融資模式，加大改造資金投入，政企聯(lián)動推進(jìn)。根據(jù)渝中區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃和市、區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)專項發(fā)展規(guī)劃，綜合考慮樓宇所在集聚區(qū)（

7、園區(qū)）的產(chǎn)業(yè)定位、配套能力和入駐企業(yè)等因素，優(yōu)化軟硬環(huán)境，提升集聚區(qū)（園區(qū)）和樓宇綜合配套服務(wù)功能。據(jù)了解，渝中區(qū)圍繞全市、全區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定若干重點改造片區(qū)；制定老舊商業(yè)商務(wù)樓宇更新改造總體計劃，優(yōu)先安排商業(yè)商務(wù)用建筑面積大、投資規(guī)模大、產(chǎn)權(quán)集中度高、改造方案成熟的樓宇，并根據(jù)實際情況，滾動制定年度改造計劃，確定每年重點改造的樓宇。專欄2 渝中區(qū)樓宇建設(shè)鼓勵政策 資料取自重慶市渝中區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)渝中區(qū)促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展政策（試行）的通知（渝中府發(fā)201228號）1鼓勵開發(fā)主體高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)樓宇。達(dá)到甲級商務(wù)樓宇標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)部分面積在3萬平方米以上、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為一級的新建樓

8、宇，自竣工之日起3年內(nèi)單一業(yè)主持有商務(wù)部分50%以上產(chǎn)權(quán)并統(tǒng)一租賃經(jīng)營的，按持有產(chǎn)權(quán)部分城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費區(qū)級實得部分對開發(fā)主體予以全額補助，并于樓宇竣工3年后給予一次性兌現(xiàn)。2鼓勵老舊樓宇提檔升級?？⒐を炇蘸细癫⑼度胧褂?0年以上的樓宇，實施更新改造工程且投資額在10萬元以上的，按照實際投資額的一定比例對投資主體給予補貼，但最高不超過1000萬元，其中，更新改造工程投資額在500萬元（含）以下的，補貼比例為15%（入駐企業(yè)增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅上年納稅額超5000萬元、1億元的樓宇，補貼比例分別提高到20%、25%）；更新改造工程投資額達(dá)到500萬元以上的，補貼比例為25%（入駐企業(yè)增值

9、稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅上年納稅額超5000萬元、1億元的樓宇，補貼比例分別提高到30%、35%）。實施更新改造并通過“5A智能化樓宇”認(rèn)定的，對投資主體額外給予50萬元一次性鼓勵。根據(jù)改造規(guī)模大小和組織工作的難易程度，按實際投資額的1%3%對牽頭改造的業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予鼓勵，但最高不超過10萬元。補貼范圍包括大堂、過道、停車庫等公共部位和場地更新改造，電梯、消防、空調(diào)、監(jiān)控、智能化等公共設(shè)施設(shè)備更新改造，以及外立面更新改造和外立面清洗。3鼓勵完善商務(wù)樓宇配套設(shè)施。對業(yè)主單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)投資新建職員餐廳的，經(jīng)事先備案，可按實際投資額20%給予最高10萬元支持。為商務(wù)樓宇提供餐飲配送服

10、務(wù)的公共配餐中心和受業(yè)主單位委托為樓內(nèi)企業(yè)提供工作餐服務(wù)的品牌餐飲企業(yè)，給予一定鼓勵。4鼓勵樓宇業(yè)主自持產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營并提高樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。單一業(yè)主持有商務(wù)部分50%以上產(chǎn)權(quán)并統(tǒng)一租賃經(jīng)營的，持有部分入駐企業(yè)年增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅納稅額超1億元的，給予業(yè)主一定鼓勵。5鼓勵提升物業(yè)管理水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為二級或三級的商務(wù)樓宇，業(yè)主或業(yè)主委員會牽頭對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行置換且新聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為一級的，對牽頭置換單位給予10萬元一次性補助。已入駐我區(qū)并管理商務(wù)樓宇的三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，升級至二級資質(zhì)的，對其給予5萬元一次性補助；二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)升級至一級資質(zhì)的，對其給予10萬元一次性

11、補助。每年評選“渝中區(qū)優(yōu)秀商務(wù)樓宇”，授予相應(yīng)榮譽稱號，并給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)320萬元獎勵。（三）寧波海曙區(qū)海曙區(qū)啟動樓宇“低產(chǎn)田”改造行動，成立了由區(qū)長任組長、各相關(guān)部門為成員單位的商務(wù)樓宇改造提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組，出臺了關(guān)于海曙區(qū)商務(wù)樓宇改造提升的若干意見(海政辦2012132號)，計劃每年安排1000萬元，用于商務(wù)樓宇改造。寧波市行政中心即將搬入東部新城，海曙區(qū)內(nèi)市級機(jī)關(guān)以及銀行等單位也將隨之東遷，可以空出一批商務(wù)樓宇。這些樓宇房齡長、配套差，業(yè)主有強烈意愿改造；政府也想通過改造實現(xiàn)轄區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，雙方一拍即合。海曙區(qū)將中山西路沿線，以及江廈、鼓樓片區(qū)的建筑面積在8000平方米以上的老樓宇作為重

12、點對象，通過引導(dǎo)扶持，鼓勵樓宇業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對商務(wù)樓宇進(jìn)行更新改造，提高商業(yè)附加值 。專欄3 海曙區(qū)商務(wù)樓宇改造提升扶持獎勵政策 資料取自關(guān)于海曙區(qū)商務(wù)樓宇改造提升的若干意見（海政辦2012132號）（一）創(chuàng)造良好發(fā)展的服務(wù)環(huán)境圍繞中心城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，區(qū)發(fā)改、經(jīng)合、統(tǒng)計、住建、經(jīng)信、規(guī)劃、公安、城管、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等各有關(guān)部門要主動跟進(jìn)服務(wù)，加強與市級有關(guān)部門的聯(lián)系，幫助協(xié)調(diào)解決涉及行政審批、樓宇改造、招商引資等方面的困難和問題。（二）財政資金支持1.對樓宇業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)投資進(jìn)行樓宇改造的財政補貼，分解為具體改造項目進(jìn)行補貼。（1）更新改造樓宇外立面的，給予該工程審計決算金

13、額的20%的資金補助，但總額不超過80萬元。（2）更新改造樓宇的大堂、走廊、燈飾等公共部位，給予該工程審計決算金額的20%的資金補助，但總額不超過50萬元。（3）暖通空調(diào)機(jī)組更新、建筑節(jié)能更新改造的，給予該工程審計決算金額的20%的資金補助，但總額不超過50萬元。（4）信息化和智能化更新改造工程，給予該工程審計決算金額的20%的資金補助，但總額不超過50萬元。（5）增加或改造樓宇辦公區(qū)的電梯，每增加或更換一部，給予該電梯更新改造款的20%的資金補助，但單部電梯不超過10萬元。（6）在樓宇周邊進(jìn)行地面鋪裝、增加綠地、屋頂綠化及其他改善周邊環(huán)境的更新改造工程，給予該工程審計決算金額的20%的資金補

14、助，但總額不超過20萬元。（7）對樓宇消防、安防系統(tǒng)進(jìn)行更新改造的，給予該工程審計決算金額的20%的資金補助，但總額不超過30萬元。（8）對樓宇停車系統(tǒng)進(jìn)行改造的，給予該工程審計決算金額的10%的資金補助，但總額不超過50萬元。（9）改造提升的商務(wù)樓宇上述改造項目已享受政府財政補貼的，按照就高原則不重復(fù)享受。2.對納入重點支持的商務(wù)樓宇，通過發(fā)展（以3年為限），年實際繳納稅收1億元以上的，以改造前一年度該樓宇繳納稅收區(qū)級財力部分為標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)年）進(jìn)行分級，給予樓宇改造投入方一次性財政獎勵，支持其改造升級。年繳納稅收區(qū)級財力部分增長在3000萬元（含）以上的，給予600萬元資金獎勵；年繳納稅收區(qū)級

15、財力部分增長在2000萬元（含）至3000萬元的，給予400萬元資金獎勵；年繳納稅收區(qū)級財力部分增長在1000萬元(含)至2000萬元的，給予200萬元資金獎勵。3.對納入重點支持的商務(wù)樓宇，改造完成后樓宇業(yè)主引進(jìn)符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向企業(yè)的招商行為及新入駐樓宇企業(yè)獎勵政策可參照區(qū)有關(guān)財政扶持政策執(zhí)行。4.鼓勵業(yè)主集中樓宇產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)開展提升改造工作，對集中產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)后實施改造的業(yè)主，達(dá)到改造要求的，對其租賃和收購行為產(chǎn)生稅收區(qū)級財力部分按一定比例予以獎勵；對牽頭組織實施樓宇改造的業(yè)主，達(dá)到改造要求的，給予最高不超過20萬元資金獎勵；對積極參與、牽頭組織業(yè)主更新改造樓宇的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，達(dá)到改造要求的，

16、對物業(yè)企業(yè)給予最高不超過20萬元資金獎勵。5.鼓勵具有一定資金實力的第三方企業(yè)（或聯(lián)合體）對商務(wù)樓宇實施改造，達(dá)到改造要求的，可參照上述政策執(zhí)行。6.鼓勵提高商務(wù)樓宇管理水平。樓宇更新改造后，業(yè)主聘請國家一級物業(yè)管理企業(yè)及相當(dāng)資質(zhì)的境外同類企業(yè)進(jìn)行高品質(zhì)樓宇物業(yè)管理的，一次性給予業(yè)主5萬元獎勵。7.對于參與配合開展樓宇改造提升工作的各相關(guān)部門，視具體情況給予一定的工作經(jīng)費。（四）福州鼓樓區(qū)電梯常出故障，商務(wù)設(shè)備陳舊，辦公環(huán)境略顯寒磣位于五一北路129號的榕城商貿(mào)中心大樓，近年來“老態(tài)漸顯”。正因此，這座26層高，2000年投入使用的大樓，已經(jīng)有些不堪重負(fù)，更別說引進(jìn)新的、高端企業(yè)和總部機(jī)構(gòu)了。

17、而在鼓樓區(qū)，像這樣的大樓還有不少。因為商業(yè)辦公樓宇起步較早，一些樓宇存在設(shè)施老化、配套功能不全等問題，導(dǎo)致舊樓宇租金低、稅收低、入駐企業(yè)業(yè)態(tài)低端等，這與全區(qū)快速發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不相適應(yīng)，也影響了“樓宇經(jīng)濟(jì)”、“總部經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展 。為此，鼓樓區(qū)以國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點為契機(jī)，加快服務(wù)業(yè)集聚示范區(qū)建設(shè)，按照“盤活存量、提升增量”的思路，出資鼓勵開展舊商務(wù)樓宇改造提升，同時啟動建設(shè)一批智能化商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)，大力培育和提升服務(wù)業(yè)品牌，吸引了一批區(qū)域性、功能性總部入駐，著力提升樓宇質(zhì)量。鼓樓區(qū)將環(huán)球大廈、國際大廈、嘉信大廈、輕安大廈、三山大廈、東方大廈、榕城商貿(mào)中心、中美大廈等8棟大樓列入首批舊樓宇改造提升試點，由政府出資獎勵舊樓宇升級改造。鼓樓區(qū)委、區(qū)政府與樓宇主體共同制訂發(fā)展目標(biāo)，促使樓宇主體調(diào)整招商思路，從以租金為主導(dǎo)，轉(zhuǎn)向稅收、租金和業(yè)態(tài)兼顧的方向發(fā)展，逐步樹立起高端服務(wù)業(yè)的新形象，力爭每棟樓宇的營業(yè)收入和稅收收入都有不同程度的提高。二、經(jīng)驗總結(jié)從天津、重慶、寧波、福州這些城市改造提升老舊商務(wù)樓宇的經(jīng)驗來看，主要有如下幾個特點：第一，這些城市中心區(qū)土地資源制約明顯，發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”得到大力支持，盤活存量、改造提升老舊商務(wù)樓宇已成這些城市的共識，紛紛出臺了多項發(fā)展意見和具體規(guī)劃。第二