酒店可行性研究報(bào)告

1、中聯(lián)大酒店可行性研究報(bào)告 中聯(lián)大酒店可行性研究報(bào)告丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資管理有限責(zé)任公司編制單位：深圳市國(guó)際印象建筑設(shè)計(jì)有限公司二零一二年 一月目 錄前言第一部分 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.2 可行性研究結(jié)論第二部分 市場(chǎng)分析2.1 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.2 市場(chǎng)宏觀背景2.3 區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1 地塊解析3.2 項(xiàng)目SWOT分析3.3 項(xiàng)目評(píng)價(jià)3.4 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估3.5 項(xiàng)目定位3.6 方案評(píng)估意見(jiàn)第四部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1 各類物業(yè)銷售收入估算4.2 資金來(lái)源與運(yùn)用分析第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1 贏利能力分析5.2 項(xiàng)目不確定性分析5.3

2、 社會(huì)效益和影響分析第六部分 可行性研究結(jié)論與建議6.1 可行性研究結(jié)論6.2 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議6.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議前 言XX公司接受丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司的委托對(duì)丹寨縣中聯(lián)大酒店項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。我司人員經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下：第一部分 項(xiàng)目總論“中聯(lián)大酒店”是丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司投資運(yùn)營(yíng)的民俗旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。中聯(lián)大酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在

3、傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。1.1項(xiàng)目背景隨著丹寨金鐘開(kāi)發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，無(wú)論是居住、經(jīng)商都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為縣域輻射、帶動(dòng)全縣的力度在不斷增強(qiáng)。目前縣城發(fā)展隨著城市化進(jìn)程的不斷加大，人們?cè)谙M(fèi)、娛樂(lè)方面的支出不斷加大的情況下，隨著本縣旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。全縣正逐步走向以工業(yè)強(qiáng)縣、以旅游富縣的道路，其策略是，以金鐘開(kāi)發(fā)區(qū)的快速發(fā)展帶動(dòng)全縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心訴求。以民俗特色旅游帶動(dòng)全縣人民以旅游業(yè)發(fā)展并帶動(dòng)全縣個(gè)體經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，為全縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)謀求新的路線。1.1.1項(xiàng)目名稱中聯(lián)大酒店1.1.2開(kāi)發(fā)公司丹

4、寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位XX公司1.1.4 研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范1999國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)黔東南苗族侗族自治州住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定黔東南苗族侗族自治州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容中聯(lián)大酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，總建筑面積32310.17其中：地上面積（酒店）：28775.34，地下面積（地下車庫(kù)）：3534.83，用地面積：4499.66，容積率：6.40。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和丹

5、寨經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2011-2012年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的啟動(dòng)是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)丹寨縣民俗旅游與會(huì)議接待的酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的； 高端標(biāo)桿式酒店的建立適合項(xiàng)目地經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在2015-2016年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；第二部分 市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析 近年來(lái) ,丹寨縣委、縣政府抓住國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和省長(zhǎng)工作聯(lián)系點(diǎn)的機(jī)遇和優(yōu)勢(shì),帶

6、領(lǐng)全縣各族人民發(fā)展經(jīng)濟(jì),艱苦奮斗,扎實(shí)工作,使全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)有了較快發(fā)展。圍繞建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo),堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展之路,堅(jiān)持用抓工業(yè)的思路抓農(nóng)業(yè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突破口，依托農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā),采取“市場(chǎng)牽龍頭、龍頭帶基地、基地連農(nóng)戶”的模式,初步形成了肉牛、茶葉、優(yōu)質(zhì)大米、中藥材、脫水蔬菜等五大特色支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。與此同時(shí)，按照非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)真抓好“54321”工程向“5個(gè)5”工程的實(shí)施，即2005年到2010年，基礎(chǔ)母牛存欄5萬(wàn)頭向出欄5萬(wàn)頭優(yōu)質(zhì)肉牛轉(zhuǎn)變、優(yōu)質(zhì)米種植4萬(wàn)畝向5萬(wàn)畝轉(zhuǎn)變、稻田養(yǎng)魚(yú)3萬(wàn)畝向5萬(wàn)畝轉(zhuǎn)變、茶葉種植2萬(wàn)畝向5萬(wàn)畝轉(zhuǎn)變、烤煙種植1萬(wàn)畝向中藥材種

7、植5萬(wàn)畝轉(zhuǎn)變;大力發(fā)展旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè),把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì),加強(qiáng)保護(hù)和科學(xué)管理,合理開(kāi)發(fā)利用;加大以交通為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，構(gòu)建丹寨“一縱一橫兩循環(huán)四連線”交通主骨架,打通北上和南下出口通道,搞好大流通,促進(jìn)大發(fā)展;加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐,完善城鎮(zhèn)和市政設(shè)施,改善環(huán)境條件,發(fā)揮輻射帶動(dòng)功能,促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的形成。同時(shí)丹寨如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展以及丹寨良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，丹寨工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。2.1.2市場(chǎng)研究就地理位置而言，由于項(xiàng)目用地處于金鐘開(kāi)發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道交叉路口，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，具備形成丹寨縣城市

8、名片的潛力。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，如今的丹寨：1、宏觀環(huán)境向好，市場(chǎng)供需兩旺。從丹寨縣近年來(lái)的GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)來(lái)看，各項(xiàng)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)平穩(wěn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。隨著縣政府固定資產(chǎn)投資增幅加大，使得資源的房地產(chǎn)業(yè)也獲得了快速發(fā)展的良機(jī)。目前各項(xiàng)目的銷售價(jià)格最高接近3000元關(guān)口，而推貨量也開(kāi)始漸漸放大。隨著縣政府城市化運(yùn)動(dòng)的展開(kāi)，市民的居住需求不斷釋放，城市框架正在擴(kuò)張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)還會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。2、總體開(kāi)發(fā)水平不高，缺乏標(biāo)志性樓盤(pán)。目前丹寨縣城的開(kāi)發(fā)商，基本都是名不見(jiàn)經(jīng)傳的外地和本地開(kāi)發(fā)商。無(wú)論是開(kāi)發(fā)理念、開(kāi)發(fā)檔次、營(yíng)銷手法都水平偏低，缺乏領(lǐng)軍性質(zhì)的開(kāi)發(fā)

9、商和樓盤(pán)。3、競(jìng)爭(zhēng)格局尚處于初級(jí)階段，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，丹寨縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局尚處于初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)階段，市場(chǎng)上樓盤(pán)多數(shù)是以地段或產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)為主，對(duì)于產(chǎn)品附加值的追求還較少。市場(chǎng)上同質(zhì)化產(chǎn)品大量存在，缺乏差異化的供給。4、城市重心北移，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)將成為未來(lái)熱點(diǎn)。隨著縣城的城市框架擴(kuò)張，因受城市格局的影響，城市規(guī)模相對(duì)較小，可開(kāi)發(fā)的土地資源有限，所以城區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的占地規(guī)模整體上都比較小。目前城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的局面，其實(shí)主要是市場(chǎng)的供貨量跟不上市場(chǎng)需求，其中最重要的原因也是最根本的原因應(yīng)該是受其工程進(jìn)度的影響，在這樣一個(gè)小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，眾多開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷理念和操作執(zhí)行力以及

10、資金實(shí)力方面都不足。若在工程進(jìn)度上能加快速度，盡快取得合法銷售預(yù)售許可證，迅速將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，定能搶占市場(chǎng)份額，從而實(shí)現(xiàn)一路旺銷，對(duì)資金的迅速回籠以及開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)都是比較有利的，同時(shí)能證明開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，為開(kāi)發(fā)商樹(shù)立較好的市場(chǎng)形象，提高知名度，打造品牌，為將來(lái)的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和企業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。另一方面，縣城消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)較為落后，消費(fèi)需求需進(jìn)行有效刺激。市場(chǎng)可挖掘潛力較大，若重視市場(chǎng)細(xì)分，并著力提升項(xiàng)目附加值，定能達(dá)到利益的最大化。相對(duì)于前幾年而言，丹寨本地的高端消費(fèi)客戶的不斷增長(zhǎng)，丹寨的消費(fèi)水平與需求已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對(duì)本項(xiàng)目有著非常重要的指導(dǎo)意義。2.2市場(chǎng)宏觀背景2.2.1丹寨旅

11、游經(jīng)濟(jì)分析丹寨縣地處貴州省東南部，位居長(zhǎng)江、珠江源頭之清水江、都柳江水系上游分水嶺，國(guó)土面積為940 平方公里，總?cè)丝?7.2萬(wàn)人，居住著苗、侗、水、布衣、彝等少數(shù)民族，苗族人口占總?cè)丝诘?8.78%。是國(guó)家級(jí)貧困縣和國(guó)家生態(tài)建設(shè)重點(diǎn)縣，轄3鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)。 廈蓉高速公路、正在修建的貴廣快速鐵路和凱里至羊甲高速公路、321國(guó)道均穿境而過(guò)，是貴陽(yáng)、遵義、銅仁地區(qū)出海的重要通道和黔東南的重要交通樞紐?？h城距全國(guó)優(yōu)秀旅游城市凱里 70 公里 ，距都勻 50 公里 ，距省會(huì)貴陽(yáng)市110 公里。 丹寨屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，這里氣候宜人，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，夏季均溫21.0 25.0 ，冬季均溫2.

12、00 7.0 ，年平均溫度 12.6 14.3 ，是理想的旅游度假、避暑、休閑勝地。 丹寨生態(tài)資源豐富，有貓鼻嶺省級(jí)森林公園，龍泉山岔河省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。境內(nèi)峰巒疊嶂，河谷深切，彩色溶洞群星羅棋布，堪稱山的世界，樹(shù)的海洋，洞的王國(guó)。縣境內(nèi)森林茂密，植被保存完好，森林覆蓋率60.3%，其中，貓鼻嶺省級(jí)森林公園、山羊界林區(qū)、牛角山自然保護(hù)區(qū)等地還保存著大片原始森林。有各種動(dòng)植物1500余種，素有“物種基因庫(kù)”之稱。 丹寨是全國(guó)唯一完整保留祭祀蚩尤的“祭尤節(jié)”的地方。蚩尤與炎、黃二帝并稱中華三大始祖，是苗族的祖先。丹寨是歷史上數(shù)支苗族遷徙路線上的居留地，有許多以“尤”為名的地名。 丹寨有7個(gè)國(guó)家級(jí)非物

13、質(zhì)文化遺產(chǎn)，它們是：苗族蠟染、古法造紙、苗族錦雞舞、賈、苗族苗年、苗族服飾、苗族芒筒蘆笙祭祀樂(lè)舞。另外，苗族古瓢琴舞、翻鼓節(jié)、苗族歷法、苗族百鳥(niǎo)衣等被列為貴州省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。 丹寨民族文化分布于全縣七個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色村寨的民族文化是貴州乃至中國(guó)民族民間文化中的精品。2007年，經(jīng)文化部門申報(bào)，省文化廳批復(fù)命名了“揚(yáng)武鄉(xiāng)蠟染藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“排調(diào)鎮(zhèn)麻鳥(niǎo)錦雞文化之鄉(xiāng)”、“龍泉鎮(zhèn)排牙芒筒蘆笙藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“龍泉鎮(zhèn)卡拉鳥(niǎo)籠藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“南皋鄉(xiāng)石橋古法造紙之鄉(xiāng)”。 丹寨“錦雞舞”、“芒筒蘆笙祭祀樂(lè)舞”連續(xù)奪取第一屆、第二屆“多彩貴州”舞蹈大賽原生態(tài)類金黔獎(jiǎng)，是華夏舞蹈藝術(shù)的奇葩。 丹寨境內(nèi)有多個(gè)苗族支系

14、，僅苗族服飾就有8種之多。苗、水、侗、漢各民族和睦相處，共同創(chuàng)造了丹寨多姿多彩的民族文化。錦雞舞、蠟染、蘆笙、鳥(niǎo)籠、花帶、硒米、古法造紙名揚(yáng)海內(nèi)外。丹寨至今仍保留著古樸、濃郁、獨(dú)特的民族風(fēng)情，形成了都柳江民族文化與生態(tài)風(fēng)光精品旅游線一道最靚麗的風(fēng)景，是民族風(fēng)情旅游的首選目的地。2.2.2丹寨酒店名錄與經(jīng)營(yíng)情況分析 序號(hào)酒店名稱經(jīng)營(yíng)地址聯(lián)系電話1丹寨迎賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道139858365982丹寨縣鴻運(yùn)酒樓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣瑞豐酒店丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣順興賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣杜鵑賓館丹寨縣

15、龍泉鎮(zhèn)振興西路130170167156丹寨縣巴蜀商務(wù)酒店丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路131185530517丹寨縣有明商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣鴻洋商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路135955628789丹寨縣騰龍賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段0855-369551310丹寨縣溫馨賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道下段0855-361844811丹寨縣金都假日賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段0855-369558812丹寨縣凱悅賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段1518568569713丹寨縣金輝商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)富民路1518562888814丹寨縣泉山賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)民族風(fēng)情路5號(hào)085

16、5-361679915丹寨縣福貴園賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)環(huán)城路（巖峽井）1518569951616丹寨縣亮鳳旅館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)北路1363809267217丹寨縣怡馨賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)北路1528528380818丹寨縣欽霞旅館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)北路1598551460119丹寨縣天綠賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)富民路0855-361830720丹寨縣桂花村賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)城北路198號(hào)1398528506621丹寨縣方純賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)興泉路1398528756722丹寨縣交通賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興縣只有鴻運(yùn)一家比較大型綜合型接待酒店，22家酒店只有10家留下的是座機(jī)號(hào)碼，其他則為手

17、機(jī)。也就是說(shuō)規(guī)范的酒店只有不到一半。同時(shí)整個(gè)縣城的餐飲、會(huì)議接待、以及高端文化娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)存在很大的空白，因此高端酒店業(yè)有著極大的發(fā)展空間與機(jī)遇。2.3區(qū)域市場(chǎng)分析2.3.1項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析針對(duì)本項(xiàng)目對(duì)場(chǎng)客戶進(jìn)行調(diào)查分析，客戶需求結(jié)論如下： 1、項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)區(qū)域形象的提高，客戶普遍對(duì)本項(xiàng)目感興趣，傾向于更舒適的環(huán)境，大部分以選擇自住為主。本區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境在不斷提高。 2、消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品及配套的要求高?？蛻羝毡閷?duì)生活等配套要求較高，在周邊尚未成熟的情況下，本項(xiàng)目需要通過(guò)建設(shè)自身配套實(shí)現(xiàn)便利的生活。3、本項(xiàng)目輻射能力強(qiáng)。特別是酒店以及商業(yè)街其他文化娛樂(lè)消費(fèi)的投資價(jià)值，對(duì)于外來(lái)投資客戶具有

18、較大的吸引力。2.3.2中聯(lián)大酒店市場(chǎng)分析1、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)酒店。全縣真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有鴻運(yùn)酒店一家，其他為不具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書(shū)的酒店。從整個(gè)丹寨來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)；2、丹寨酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有鴻運(yùn)酒店一家，其他的均不到100間；3、酒店的入住率都比較高，維持在50%80%的水平。以消化本地旅游以及各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂(lè)消費(fèi)型客戶；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。5、丹寨各酒店客房?jī)r(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在220330元之間，套房?jī)r(jià)

19、格一般在380800員之間；結(jié)論：根據(jù)對(duì)丹寨縣酒店業(yè)發(fā)展情況、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局以及客戶需求的分析，本項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)遇在于： 1、丹寨縣城酒店市場(chǎng)健康，高端酒店業(yè)目前處于空白期，本項(xiàng)目具有極大的發(fā)展趨勢(shì)。 2、本項(xiàng)目可提升空間大。 3、項(xiàng)目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開(kāi)發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱的區(qū)域，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。4、客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度高，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的客戶基礎(chǔ)。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.1.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 總建筑面積：32310.17n 地上面積：28775.34n 地下面積：3534.83n 用地面積：4499.66n 層數(shù)共1

20、8層1層：大堂2層：商業(yè)配套4-17層：酒店客房18層：總統(tǒng)套房n 客房總數(shù)：300間標(biāo)準(zhǔn)客房：180套；高級(jí)客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂(lè)1層：西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：XX酒樓3層：民俗藥浴中心（桑那中心）4層：XX夜總會(huì)（休閑中心）包括網(wǎng)球泳池3.1.2交通條件及周邊配套分析項(xiàng)目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開(kāi)發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱的區(qū)域，未來(lái)的配套設(shè)施正在加緊建設(shè)當(dāng)中，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。3.1.3景觀價(jià)值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁區(qū)域中心位置，視野開(kāi)闊，中高層單位基本無(wú)

21、遮擋，四周景色秀麗。3.2項(xiàng)目SWOT分析3.2.1 SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1、項(xiàng)目位于地塊區(qū)域中心，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰高速公路，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府招商的控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購(gòu)買信心；4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢(shì)（W）1、項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；機(jī)會(huì)（O）1、丹寨旅游業(yè)的發(fā)展為酒店業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；3、周遍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的步伐日

22、益加快，帶動(dòng)整個(gè)丹寨房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、丹寨高端酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、工業(yè)園區(qū)企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；6、本地居民可支配收入增加，高端餐飲以及文化娛樂(lè)消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。威脅（T）1、投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2、作為新興的酒店，在該區(qū)域尚無(wú)先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；3.2.2應(yīng)對(duì)策略四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與全縣其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)高端市場(chǎng)，出奇制勝；2、配合項(xiàng)目丹寨地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本

23、身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，打造一站式消費(fèi)服務(wù)，酒店集合影院、書(shū)店、健身、娛樂(lè)（球類娛樂(lè)包括桌球、保齡球、網(wǎng)球等）藥浴、桑拿、中醫(yī)推拿、美容、為一體的消費(fèi)終端，以50-100元的通票模式以及項(xiàng)目加推模式經(jīng)營(yíng)（1+N），盡可能促使酒店客戶消費(fèi)。形成自己獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)模式。4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景旅游資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購(gòu)買；2、針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)，我司建議引進(jìn)高品牌度集合娛樂(lè)餐飲為

24、一體的經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，我司認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià) 中聯(lián)大酒店項(xiàng)目在丹寨目前仍屬于獨(dú)一無(wú)二的酒店類型。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能

25、力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來(lái)看，中聯(lián)大酒店以一站式服務(wù)高端酒店的經(jīng)營(yíng)方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及丹寨經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。3.4市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估：3.4.1市場(chǎng)定位丹寨作為黔東南重要城鎮(zhèn)，一直以來(lái)在黔東南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。從丹寨房地產(chǎn)的發(fā)展與旅游業(yè)的起步就引起了市場(chǎng)的關(guān)注，但從長(zhǎng)期來(lái)看仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使

26、到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤(pán)規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤(pán)價(jià)格每平方米介乎在2500-3000元之間。無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，丹寨房地產(chǎn)都是黔東南房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著高速公路的開(kāi)通以及品牌發(fā)展商的進(jìn)入，丹寨房地產(chǎn)雨季旅游酒店市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未?lái)前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2項(xiàng)目評(píng)估在整個(gè)丹寨市場(chǎng)中，中聯(lián)大酒店作為目前唯一死星高端酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型產(chǎn)品。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問(wèn)題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，

27、我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有二種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問(wèn)題。劣勢(shì)：（1） 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；（2） 喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；（3） 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不

28、符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。2、項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款不僅能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，基本符合我們對(duì)快速回籠部分資金的要求，雖然會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)比較沉重利息負(fù)擔(dān)。但此種方式仍然符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。3.5項(xiàng)目定位中聯(lián)大酒店為丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司全資擁有，是丹寨

29、為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)的。該酒店樓高18層，總投資5億元。中聯(lián)大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于金鐘開(kāi)發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道交叉路口，酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，具備形成丹寨縣城市名片的潛力。3.6方案評(píng)估意見(jiàn)綜合項(xiàng)目評(píng)估二種方案的比較分析，我們認(rèn)為：項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值。 產(chǎn)權(quán)明晰，保證公司對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷

30、售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.1.1酒店客房部分價(jià)格定位與銷售收入估算定位理論依據(jù)：1、由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類似的一站式酒店，故不能采取比較法定價(jià)；2、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=11/（1r）na/rV項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n項(xiàng)目的收益年限r(nóng)房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8；a項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取1、本項(xiàng)目作為經(jīng)營(yíng)性酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為20年，故收益年限n202、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市

31、場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）50總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）300套年收益租金a365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率365×210×300×50=11497500元平均餐飲收益（2個(gè)小餐廳1大餐飲共計(jì)100桌）年?duì)I業(yè)額a365天×平均消費(fèi)×餐飲桌數(shù)×就餐率365×280×100×50=5110000元平均一站式休閑娛樂(lè)收益（民俗藥浴60起每增加一個(gè)項(xiàng)目

32、另外收費(fèi)，按照平均消費(fèi)100元/天計(jì)算年?duì)I業(yè)額a365天×平均消費(fèi)×接待能力×接待率 365×100×500×50=9125000元KTV年租金收益a月租金/平米×KVT租用面積×12個(gè)月 約30元月/平米×約1000×12 360000元初步預(yù)計(jì)中聯(lián)大酒店年?duì)I業(yè)額為酒店年收益租金a+餐飲年?duì)I業(yè)額a+休閑娛樂(lè)年收益+KTV年收益 11497500元+5110000元+9125000元=360000元 26092500元4.2資金來(lái)源和運(yùn)用分析項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，

33、資金來(lái)源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷售回款。項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來(lái)源表項(xiàng) 目資金(萬(wàn)元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、項(xiàng)目已投入資金來(lái)源渠道項(xiàng)目目前已全面開(kāi)始運(yùn)做，截至2013年8月底，擬投入工程款XXXXX萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌資金XXXXX萬(wàn)元，銀行貸款XXXXX萬(wàn)元。第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.1.1本項(xiàng)目現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況分析客房經(jīng)營(yíng)情況表房間類型入住率折實(shí)房?jī)r(jià)戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級(jí)房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2

34、%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個(gè)營(yíng)業(yè)期水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：XX公司酒店經(jīng)營(yíng)年收入分析：項(xiàng)目金額（元）比例客房部1149750044.06%休閑部912500034.97%餐飲部511000019.58%租 金360000.13%合 計(jì)26092500100%小結(jié)：1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂(lè)部分貢獻(xiàn)突出是酒店發(fā)展的核心組成部分。3、客房部、休閑部、餐飲部分收入是酒店的主要利潤(rùn)來(lái)源，租金收益嚴(yán)重偏低。5.1.2本項(xiàng)目投資成本與固定經(jīng)營(yíng)成本分析： 基礎(chǔ)成本（1）項(xiàng)目說(shuō)明1、項(xiàng)目用地6.76畝,土地出

35、讓金按92萬(wàn)元/畝。2、高層酒店為18層。（2） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售周期說(shuō)明通過(guò)對(duì)丹寨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目狀況的詳細(xì)了解以及與公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的全面溝通，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售周期做如下計(jì)劃：從2012年4月至2015年12月。（3）各項(xiàng)成本費(fèi)用的設(shè)定根據(jù)實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：開(kāi)發(fā)成本（包括土地成本、期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和其他工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)）和開(kāi)發(fā)費(fèi)用（包括項(xiàng)目管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）。結(jié)合我司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門溝通的成果，對(duì)項(xiàng)目的土地成本、工程成本進(jìn)行估算，各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。項(xiàng)目總體指標(biāo)：項(xiàng)目總建設(shè)期為60個(gè)月1. 總用地面積6.76畝、4499.

36、662. 總建筑面積32310.17(含地下車庫(kù)3534.83)3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算項(xiàng)目整體總投資估算：（一）土地成本 土地成本合計(jì)：621.48萬(wàn)元（二）前期工程費(fèi)（含勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、園林設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等費(fèi)用）：32310.17×55元/=177.70萬(wàn)元前期工程費(fèi)合計(jì)： 177.70萬(wàn)元（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(含供水電、道路、排水排污、綠化等)32310.17×350元/=1130.85萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)：1130.85萬(wàn)元（四）建筑安裝費(fèi)（含土建、安裝等）：高層部分：28775.34×1,600元/=4604萬(wàn)元車庫(kù)、設(shè)備房部分：3534.83×2500元/=883萬(wàn)元編號(hào)工程項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬(wàn)元）數(shù)量（平米）單方造價(jià)（元/平米）1給排水工程1085.00310003502消防噴淋341.00310001103變配電620.00310002004應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)341.0031000110