珠江房產設計策劃方案_第1頁
珠江房產設計策劃方案_第2頁
珠江房產設計策劃方案_第3頁
珠江房產設計策劃方案_第4頁
珠江房產設計策劃方案_第5頁
已閱讀5頁,還剩2頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內容提供方,若內容存在侵權,請進行舉報或認領

文檔簡介

1、1 / 22凡成事者,三機不可缺其一,曰:天時、地利、人和。凡樓盤鼎立者,三足不可短一隅,曰:市場、實力、宣傳。對開發(fā)商而言:是如何做出更加受消費者青睞的樓盤。對廣告公司而言:是如何以最快、最有效、最引發(fā)興趣與關注的方式, 將產品推介給消費者。對珠江國際新城而言:一張白紙,萬事待書,能夠講有充分發(fā)揮的空 間,也能夠講無憑可依,無落手之處。關于達奇而言: 市場把握是經驗, 全面策劃是能力, 廣告創(chuàng)意是專業(yè)。 而豐富的、超群的想象力, 是自己最驕傲的地點, 也是同行最妒嫉的所在。 想象力不是模仿,不是迎合,而是獨一無二的制造力。關于我們雙方的合作而言: 找到一個共同的支點, 托起2002年一個令

2、北京城震撼的項目珠江國際新城。2 / 22需要特不講明的是:在本方案中,鑒于項目自身資料短缺,我公司即 憑借以往經驗與對項目的有限理解,展開不受限制的創(chuàng)意發(fā)想,以證明達 奇的工作態(tài)度與方式;更重要的,是通過我方對項目整體策劃建議,從開 發(fā)理念的角度,為進展商提供一個更新的視角,更寬敞的思路。第一部分注意!我們面臨重重困難一、解析東區(qū)市場在2001年一一2002年的變化(縮略)2001年是TOWNHOUSE 2002年將是什么年?“新市鎮(zhèn)”的概念將出現,其要緊特征即是:郊區(qū)化、低密化、規(guī) 模化(包括配套的完整)。2002年將會出現巨象之爭,東區(qū)數百公頃的土地上上演雙城記等。通州地產升溫,但高檔項

3、目前景難料3 / 221、WT利好消息帶動CBD寺續(xù)高燒不退,通州地區(qū)作為CBD最直接 的輻射區(qū),地產市場升溫。對比2000年度,通州區(qū)地產開發(fā)項 目大幅增長,房價上揚15%30%,個不項目達50%以上。2000年度,通州區(qū)現房價格上限多為2800元/左右,而2001年度, 通州區(qū)現房價格上限多為3500元/左右。2、通州地產商直接瞄準CBD開火,幾乎所有項目均以CBD白領為要 緊客戶群,“臥城”概念浮出水面。開發(fā)項目的急劇增加,客觀 形成“粥多僧少”的局面,同時,市場細分的形成,使客戶群分 流嚴峻,除特不優(yōu)秀的項目外,難以形成大規(guī)模集中消費。3、該區(qū)域開發(fā)歷史較短,低檔項目眾多,中檔項目逐步

4、出現,高檔 項目稀缺,其緣故依舊是受到該區(qū)域消費能力的制約。即:選擇 該區(qū)域置業(yè)者,要緊貪圖房價低,可適合自身消費能力。對價格的敏感注定大部分人會放棄價位較高的中高檔物業(yè)。 反之, 可消 費得起中高檔物業(yè)的人群對通州區(qū)位不甚認同, 多數放棄在此置業(yè)。因此,市場消費結構,導致通州區(qū)高檔物業(yè)前景難料。4 / 22第二部分 艱巨!100萬平方米社區(qū)推廣的難度項目帶來的是什么?(一)、項目簡介 :1、位置:通州區(qū)東北部永順鎮(zhèn),現京東駕校校址。2、占地:總占地面積1929.9畝,其中建設用地1613.5畝,代征都市道 路用地316.4畝。3、規(guī)模:總建筑面積107.57萬平米,2001年11月2003年

5、11月為首 期,開發(fā)31.4萬平米,其中首先開工面積達13.8萬平米。4、建筑形式:4-5層低層住宅可能占50%,6層帶電梯多層住宅可能占40%, 小高層可能占10%。5、主力總房款:70萬元。(二)、項目分析:優(yōu)勢:5 / 22?珠江的專業(yè)運作能力是項目品質之保證珠江地產自92年以來共計開發(fā)了20余個項目,包括駿景花園、帝景 苑、南景苑、鴻景苑、愉景雅苑、華景新城、華南新城、暨南花園、珠江 廣場等多個大型項目, 其中總占地3000畝的華南新城更是航母級項目,而 駿景花園更是當選為今年住交會中國地產30大知名樓盤之一, 其項目運作 能力之強、專業(yè)程度之高可見一斑。同時珠江擁有自己的規(guī)劃、設計、

6、施 工隊伍,在項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)上可保證有機相聯同時易于調整,這在珠江 駿景項目上調整主力戶型一事可見其適應市場的靈活性,而施工可控性的 加強也使施工質量得到了保證。?社區(qū)環(huán)境的營造亦是珠江地產的強項 其長期合作伙伴泛亞易道的園林規(guī)劃實力毋庸質疑,而北京珠江在駿 景項目上的要求 (要做出讓同行都欽羨的園林景觀) 更是讓人信服, 其在 珠江駿景項目上提出了“好環(huán)境優(yōu)于好位置”的觀念相信在珠江國際新城項目中也會一脈相承。而現在大多數本地開發(fā)商還在片面追求綠化率而非 園林化率。珠江國際新城東南部150畝的天然樹林已為社區(qū)增色許多,而 社區(qū)本身占地2000畝的同時又規(guī)劃為低密住宅, 更是能夠在園林景觀上

7、做 足文章。?精裝修是順應市場進展之舉6 / 22珠江國際新城的房子將采納精裝修的形式出售,性價比較高,同時隨 著市場上關于精裝修商品房需求呼聲漸高,以及關于加強新建商品住宅 家庭居室裝飾裝修治理若干規(guī)定的出臺,商品房精裝修已是大勢所趨, 終將成為市場的主流甚而標準。而先行者們必定會贏得更多的認同,獲得 搶占市場先機。?主力房價與市場購買力相合珠江國際新城主力總房款限定在70萬之內,符合其目標客戶群的購買 力。今年11月北京外企俱樂部所做的一項調查顯示: 北京市白領人群所需 商品房為每平米4000-6000元,總價不超過70萬。珠江國際新城的定價與此相合,在加上房型為躍層且?guī)Ьb修,更凸顯其有著較高的性價比。問題點:通州市場的社會認同度低,以后不容樂觀珠江國際新城位于通州區(qū)。在北京的房地產市場上,通州現時期居住 人口素養(yǎng)、市政7 / 22配套情況,包括水質因素等現狀都決定北京消費者對該區(qū) 位有心理障礙,關于通州項目的價格心理預期普遍偏低,甚至不如亦莊經 濟開發(fā)區(qū)。 故而在本區(qū)位營造中高檔項目, 必須有非同一般的利益支持點, 才可能擁有較好的市場反響以至傲人的銷售成績。珠江地產的品牌力量在消費者中尚

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網頁內容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經權益所有人同意不得將文件中的內容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內容的表現方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權或不適當內容,請與我們聯系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論