房地產(chǎn)評價策略

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程評估第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程投資與本錢費用估算 一、房地產(chǎn)工程總投資一房地產(chǎn)工程總投資的構(gòu)成房地產(chǎn)工程總投資是指在開發(fā)期內(nèi)開發(fā)期 是指從房地產(chǎn)工程研究到開發(fā)建設(shè)完成，開始出售或出租產(chǎn)品的期間投入 的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金。 主要包括開發(fā)建設(shè) 投資和經(jīng)營資金。 房地產(chǎn)工程總投資：開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資：土地費用、前 期工程費用、根底設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費 用、開發(fā)間接費用、 財務(wù)費用管理費用、 銷售費用、 開發(fā)期稅費、 其他費用、 不可預(yù)見費用 .1、開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)為完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所投入的各項 費用。主

2、要包括：土地費用、前期工程費用、根底設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝 工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、 銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。2、經(jīng)營資金是指用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。二房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)投資的估算1、土地費用估算。房地產(chǎn)工程土地費用是指為取得房地產(chǎn)工程用地而發(fā)生 的費用。房地產(chǎn)工程取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。 主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓 地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。1土地征用拆近費。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷

3、費和城鎮(zhèn) 土地拆遷費。1農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物 補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、耕地占用稅、拆 遷費、其他費用。2城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費；搬家 費；臨時搬遷安置費；周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費； 拆遷管理費和拆遷效勞費等。2土地出讓地價款。是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定 年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價 款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付 的拆遷補償費、安置費、城市根底設(shè)施建設(shè)費或征地費等。例如：以出讓方 式

4、取得城市熟地土地使用權(quán)， 土地出讓地價款由土地出讓金加上拆遷補償費 和城市根底設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成。 土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、 地區(qū)、 地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的因素決定。許多城 市對土地制定了基準(zhǔn)地價， 具體宗地的土地出讓地價款要在基準(zhǔn)地價的根底 上加以適當(dāng)調(diào)整確定。近些年，還采取公開招標(biāo)投標(biāo)方式確定。3、土地轉(zhuǎn)讓費。是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使 用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。4土地租用費。是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土

5、地使用權(quán)可以減少工程開發(fā)的初期投資， 但在房地產(chǎn)工程開發(fā)中較為 少見。5土地投資折價。房地產(chǎn)工程土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)工程的一個或 多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用 權(quán)的獲取費用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。2、前期工程費。房地產(chǎn)工程前期工程費主要包括工程前期規(guī)劃、設(shè)計、可 行性研究，水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平等階段的費用支出。1工程規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用支出一般可按占工程總投資的 一定百分比估算，也可按估計的工作量乘以正常工日費率估算。1工程水文、地質(zhì)勘測所需費用支出根據(jù)所需工作量估算。2土地開發(fā)中，三通一平通水、通電、通路、土地平整工程費用

6、根 據(jù)實際工作量估算。3、根底設(shè)施建設(shè)費。根底設(shè)施建設(shè)是指建筑物 #米以外和工程用地規(guī)劃紅線 以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、 小區(qū)道路、 路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、 干管、 干道的接口費用。一般按實際工程量估算。4、建筑安裝工程費。是指建造房屋建筑物、構(gòu)筑物所發(fā)生的建筑工程費用、 設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費用估 算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估 算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。具體估算方法的 選擇應(yīng)視資料的可獲得性和費用情況而定。 當(dāng)房地產(chǎn)工程

7、包括多個單項工程 時，應(yīng)對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。5、公共配套設(shè)施建設(shè)費。是指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營 利性的公共配套設(shè)施又稱公建設(shè)施的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派 出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程 量估算。6、開發(fā)間接費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織 管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理 費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。當(dāng)開發(fā)企業(yè) 不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)， 由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活 動時，所發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用。7、管

8、理費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：行政管理人員工資、職工福利費、 辦公費、差旅費、折舊費、修理費、 工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、 待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地 產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、 技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、 開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待贊、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他 管理費用。8、財務(wù)費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包 括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他 財務(wù)費用。9、銷售費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在

9、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費 用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅 費、銷售機構(gòu)的折舊費、 修理費、 物料消耗、廣告費、 宣傳費、代銷手續(xù)費、 銷售效勞費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費用等。10、其他費用。主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制 費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、 招標(biāo)管理費、總承包管理費、 合同公證費、 施工執(zhí)照費、 工程質(zhì)量臨督費、 工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、 工程保險費等。11、開發(fā)期稅費。房地產(chǎn)工程投資估算中應(yīng)考慮工程所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資 有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括：固定資產(chǎn)投 資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支

10、管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠 化建設(shè)費、 初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。在一些大中型城 市，這局部稅費已經(jīng)成為房地產(chǎn)工程投資費用中占較大比重的費用。各項稅 費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。12、不可預(yù)見費。房地產(chǎn)工程投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費用。三房地產(chǎn)工程投資形成的資產(chǎn)與產(chǎn)品本錢 開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中，形成可供出售、出租用途的開發(fā)產(chǎn)品和自 營自用的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。 應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資的開發(fā)產(chǎn)品其本錢與固 定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。開發(fā)建設(shè)投資 =開發(fā)產(chǎn)品本錢 +開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn) =固定資產(chǎn) +無形資產(chǎn) +遞延資產(chǎn) 房地產(chǎn)工程投資的資產(chǎn)形成房地產(chǎn)工

11、程開發(fā)完成后， 可能形成一定比例的開 發(fā)企業(yè)資產(chǎn)。主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。1、固定資產(chǎn)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦公用房、開發(fā)企業(yè)的機器設(shè)備和運輸 設(shè)備，以及自營的商業(yè)和效勞業(yè)用房等。2、無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。3、遞延資產(chǎn)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改進(jìn)支出二、房地產(chǎn)工程的本錢費用1、開發(fā)產(chǎn)品本錢，是指房地產(chǎn)工程產(chǎn)品形成時，按照國家有關(guān)財務(wù)及會計 制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)工程有多種產(chǎn)品時，可分別 估算每種產(chǎn)品的本錢費用， 但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合 理分?jǐn)偂?、經(jīng)營本錢，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品本錢按照國家有 關(guān)

12、財務(wù)和會計制度的要求結(jié)轉(zhuǎn)的本錢。主要包括：土地轉(zhuǎn)讓本錢、出租土地 經(jīng)營本錢、商品房銷售本錢、出租房經(jīng)營本錢。 對于分期收款的房地產(chǎn)工程， 房地產(chǎn)銷售本錢和出租房經(jīng)營本錢可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金 收入的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營本錢。3、運營費用，是指房地產(chǎn)工程開發(fā)完成后，在工程經(jīng)營期間發(fā)生的各種運 營費用。主要包括：管理費用、銷售費用等。4、維修費用，是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)工程在經(jīng)營期間發(fā) 生的物料消耗和維修費等。房地產(chǎn)工程的本錢構(gòu)成，從全國各地來看根本上是一致的，但是收費標(biāo)準(zhǔn)有 差異，而且做法也不完全相同。房地產(chǎn)工程本錢主要包括：土地開發(fā)費、房 屋開發(fā)費和各種配套及稅

13、費等三大類，各類本錢的具體內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)不 一，以北京市和西安市普通住宅為例分述如下：一北京市 1997年的房地產(chǎn)工程產(chǎn)品本錢： 1、1類土地開發(fā)費 1征地補償費包括：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人員安置費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助 費和私人財產(chǎn)補償費。2拆遷安置費包含：私房的收購或補償費、地上物補償費、搬家費、拆 房費、渣土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶房屋原拆原建費、單位拆 遷費、安置用房費。3、七通一平費。4、勘察設(shè)計費。5拆遷征地管理費。6土地出讓金。2、2類房屋開發(fā)費。1房屋建安工程：按現(xiàn)行預(yù)算價格約 700-2000元/平方米計。

14、2附屬工程：煤氣調(diào)壓站 3平方米/千人；鍋爐房 100-130平方米 /千人；變 電站5-10平方米/千人；開閉所 6平方米 /千人；路燈配電室 2平方米/千人；高 壓水泵房 6平方米 /千人； 交接站 12平方米 /千人。3室外工程。開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)外的上水、雨水、污水、電力、電信、熱力、 煤氣、天然氣、圍墻、人防出入口等工程。3、3類各種配套及稅費。1公共建筑配套工程、開發(fā)區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的各種公共福利設(shè)施。按政府 現(xiàn)行規(guī)定，以下設(shè)施均可計入開發(fā)本錢：幼兒園 152平方米 /千人；文化活動 站 25平方米 /千人；中、小學(xué) 730平方米 /千人；衛(wèi)生站 17平方米 /千人；門診 部56平方米/千人

15、；糧站 70平方米/千人；副食店 180平方米 /千人；蔬菜店 70 平方米/千人；書店 20平方米/千人；小飯鋪 60平方米/千人；浴池 26平方米/ 千人；街道辦事處 20平方米/千人；居委會 17平方米/千人；派出所 20平方米/ 千人；糧油辦公室 2平方米 /千人；工商稅務(wù)所 3平方米/千人；房管所 40平方米 /千人；市政管理用房 16平方米/ 千人。以上各項數(shù)據(jù)均按京政發(fā) 1985149號文的規(guī)定所作。 1環(huán)衛(wèi)綠化工程：綠化費按開發(fā)區(qū)總建筑面積每平方米 8元計算繳納。開 發(fā)區(qū)內(nèi)綠化地按實際工程造價計算。公廁按每千人 6平方米計算。2四源費。自來水 12元 ,建筑平方米；污水 10元

16、,建筑平方米；煤氣或天然 氣29元,建筑平方米；熱力 30元 ,建筑平方米。3大市政 100元 /平方米。4兩稅一費。兩稅即營業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅，一費即教育費附加。5限制粘土磚使用保證金。 工業(yè)性建筑 6元/平方米，民用建筑 9元 /平方米。 竣工后，假設(shè)只外墻未使用返還 40%；只內(nèi)墻未使用者返還 50%；內(nèi)外墻均未 使用粘土磚可退回 90%。6管理費：一般按合同中規(guī)定的 土地開發(fā)費 房屋開發(fā)費 公建配套工程 乘以一個百分?jǐn)?shù)計算收取。二西安市 1997年的房地產(chǎn)工程產(chǎn)品本錢： 1、1類土地開發(fā)費。除拆遷安置費外，還需繳納以下費用： 1征地費 10000元/畝國有土地調(diào)撥費。 2征地手續(xù)費

17、1000元/次。3土地使用費 1.5-5元/平方米。一類地區(qū) 5元/平方米；二類地區(qū) 4元/平方 米；三類地區(qū) 2-3元 /平方米；城外 1.5-2元/平方米。4土地使用稅同土地使用費。 5城市開發(fā)費 30000元/畝。 6萊田開發(fā)費 10000元/畝。 7耕地占用費 10000元#畝。 8征地辦證費 1元/平方米。9設(shè)計費 元 /平方米。 10地質(zhì)勘探費 0.75%元/平方米。 11規(guī)劃費 1000元/公頃。12規(guī)劃管理費設(shè)計建筑面積 *2.3*0.003 。 13占道費 0.5元/平方米。14三通一平費。其中：施工用水用電工程費 0.6元/平方米。 15路面開挖費。瀝青路面 74元/平方米

18、；磚路面 60元/平方米。16房產(chǎn)過戶費。售價 *2.6% 。17舊房評估費。18房產(chǎn)稅。房屋原值 *70%*1.2% 。n類房屋開發(fā)費。1建安工程費。2附屬工程費。3室外工程費。其中：雨水管道費 500元/平方米。 三類各種配套及收費。1公共建筑配套工程。其中：商業(yè)網(wǎng)點 17.5元 /平方米。(2) 綠化費3-5元/平方米。(3) 市政配套費。市內(nèi)90元/平方米；一環(huán)內(nèi)70元/平方米，三環(huán)外50元/平 方米。(4) 市政污水管道費500元/平方米。(5) 電力增容費180元/千伏安。(6) 自來水增容費300元/噸。(7) 各種管理費及稅費。工程質(zhì)量監(jiān)督費：建安造價 *0.001*0.002

19、5;營業(yè) 稅：銷售額*3% ;建筑稅：建安造價* 10%;購銷貼印花費：銷售額的3%； 勘察 0.005。；建安0.003；城市維護(hù)費：營業(yè)稅*7% ;教育附加費：營業(yè)稅*7% ;國家根本 建設(shè)債券15元/m2;三、房地產(chǎn)工程投資和本錢估算報表工程總投資估算表單位：萬元工程總投資估算說明幵發(fā)建設(shè)投資土地費用前期工程費根底設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費經(jīng)營資金工程總投資開發(fā)產(chǎn)品本錢固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金注：工程建成開始運營時，固定資產(chǎn)投資將形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與遞延 資產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算表序號工程開發(fā)產(chǎn)品本錢固定資產(chǎn)投資合計土地費用前期工程費根底設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其