房地產評價策略

1、房地產開發(fā)工程評估第一節(jié)房地產開發(fā)工程投資與本錢費用估算 一、房地產工程總投資一房地產工程總投資的構成房地產工程總投資是指在開發(fā)期內開發(fā)期 是指從房地產工程研究到開發(fā)建設完成，開始出售或出租產品的期間投入 的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經營活動的周轉資金。 主要包括開發(fā)建設 投資和經營資金。 房地產工程總投資：開發(fā)建設投資和經營資金開發(fā)建設投資：土地費用、前 期工程費用、根底設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費 用、開發(fā)間接費用、 財務費用管理費用、 銷售費用、 開發(fā)期稅費、 其他費用、 不可預見費用 .1、開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內為完成房地產產品開發(fā)建設所投入的各項 費用。主

2、要包括：土地費用、前期工程費用、根底設施建設費用、建筑安裝 工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、 銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。2、經營資金是指用于房地產開發(fā)企業(yè)日常經營的周轉資金。二房地產工程開發(fā)建設投資的估算1、土地費用估算。房地產工程土地費用是指為取得房地產工程用地而發(fā)生 的費用。房地產工程取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。 主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓 地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。1土地征用拆近費。土地征用拆遷費分為：農村土地征用拆遷

3、費和城鎮(zhèn) 土地拆遷費。1農村土地征用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物 補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆 遷費、其他費用。2城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括：地上建筑物、構筑物、附著物補償費；搬家 費；臨時搬遷安置費；周轉房攤銷以及對于原用地單位停產、停業(yè)補償費； 拆遷管理費和拆遷效勞費等。2土地出讓地價款。是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定 年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓地價 款。主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據土地原有狀況需要支付 的拆遷補償費、安置費、城市根底設施建設費或征地費等。例如：以出讓方 式

4、取得城市熟地土地使用權， 土地出讓地價款由土地出讓金加上拆遷補償費 和城市根底設施建設費構成。 土地出讓地價款的數額由土地所在城市、 地區(qū)、 地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的因素決定。許多城 市對土地制定了基準地價， 具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的根底 上加以適當調整確定。近些年，還采取公開招標投標方式確定。3、土地轉讓費。是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權的轉讓 費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使 用者。土地使用權轉讓時，地上建筑物及其他附著物的所有權隨之轉讓。4土地租用費。是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土

5、地使用權可以減少工程開發(fā)的初期投資， 但在房地產工程開發(fā)中較為 少見。5土地投資折價。房地產工程土地使用權可以來自房地產工程的一個或 多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用 權的獲取費用，但一般需要對土地使用權評估作價。2、前期工程費。房地產工程前期工程費主要包括工程前期規(guī)劃、設計、可 行性研究，水文、地質勘測以及“三通一平等階段的費用支出。1工程規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用支出一般可按占工程總投資的 一定百分比估算，也可按估計的工作量乘以正常工日費率估算。1工程水文、地質勘測所需費用支出根據所需工作量估算。2土地開發(fā)中，三通一平通水、通電、通路、土地平整工程費用

6、根 據實際工作量估算。3、根底設施建設費。根底設施建設是指建筑物 #米以外和工程用地規(guī)劃紅線 以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、 小區(qū)道路、 路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用以及各項設施與市政設施干線、 干管、 干道的接口費用。一般按實際工程量估算。4、建筑安裝工程費。是指建造房屋建筑物、構筑物所發(fā)生的建筑工程費用、 設備采購費用和安裝工程費用等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費用估 算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估 算法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。具體估算方法的 選擇應視資料的可獲得性和費用情況而定。 當房地產工程

7、包括多個單項工程 時，應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。5、公共配套設施建設費。是指居住小區(qū)內為居民效勞配套建設的各種非營 利性的公共配套設施又稱公建設施的建設費用，主要包括：居委會、派 出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程 量估算。6、開發(fā)間接費用。是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織 管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理 費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。當開發(fā)企業(yè) 不設立現(xiàn)場機構， 由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設活 動時，所發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用。7、管

8、理費用。是指房地產開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產開發(fā) 經營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：行政管理人員工資、職工福利費、 辦公費、差旅費、折舊費、修理費、 工會經費、職工教育經費、勞動保險費、 待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地 產稅、車船使用稅、土地使用稅、技術轉讓費、 技術開發(fā)費、無形資產攤銷、 開辦費攤銷、業(yè)務招待贊、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他 管理費用。8、財務費用。是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包 括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他 財務費用。9、銷售費用。是指房地產開發(fā)企業(yè)在

9、銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費 用以及專設銷售機構的各項費用，包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅 費、銷售機構的折舊費、 修理費、 物料消耗、廣告費、 宣傳費、代銷手續(xù)費、 銷售效勞費及預售許可證申領費用等。10、其他費用。主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算或標底編制 費、工程合同預算或標底審查費、 招標管理費、總承包管理費、 合同公證費、 施工執(zhí)照費、 工程質量臨督費、 工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、 工程保險費等。11、開發(fā)期稅費。房地產工程投資估算中應考慮工程所負擔的與房地產投資 有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括：固定資產投 資方向調節(jié)稅、土地使用稅、市政支

10、管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠 化建設費、 初裝費、分散建設市政公用設施建設費等。在一些大中型城 市，這局部稅費已經成為房地產工程投資費用中占較大比重的費用。各項稅 費應根據當地有關法規(guī)標準估算。12、不可預見費。房地產工程投資估算應考慮適當的不可預見費用。三房地產工程投資形成的資產與產品本錢 開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中，形成可供出售、出租用途的開發(fā)產品和自 營自用的固定資產及其他資產。 應注意開發(fā)建設投資的開發(fā)產品其本錢與固 定資產和其他資產之間的合理分攤劃轉。開發(fā)建設投資 =開發(fā)產品本錢 +開發(fā)企業(yè)資產開發(fā)企業(yè)資產 =固定資產 +無形資產 +遞延資產 房地產工程投資的資產形成房地產工

11、程開發(fā)完成后， 可能形成一定比例的開 發(fā)企業(yè)資產。主要包括固定資產、無形資產和遞延資產。1、固定資產包括房地產開發(fā)企業(yè)的辦公用房、開發(fā)企業(yè)的機器設備和運輸 設備，以及自營的商業(yè)和效勞業(yè)用房等。2、無形資產主要包括土地使用權等。3、遞延資產主要包括房地產開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產的改進支出二、房地產工程的本錢費用1、開發(fā)產品本錢，是指房地產工程產品形成時，按照國家有關財務及會計 制度轉入房地產產品的開發(fā)建設投資。當房地產工程有多種產品時，可分別 估算每種產品的本錢費用， 但應注意開發(fā)建設投資在不同開發(fā)產品之間的合 理分攤。2、經營本錢，是指房地產產品銷售、出租時，將開發(fā)產品本錢按照國家有 關

12、財務和會計制度的要求結轉的本錢。主要包括：土地轉讓本錢、出租土地 經營本錢、商品房銷售本錢、出租房經營本錢。 對于分期收款的房地產工程， 房地產銷售本錢和出租房經營本錢可按其當期收入占全部銷售收入和租金 收入的比率，計算本期應結轉的經營本錢。3、運營費用，是指房地產工程開發(fā)完成后，在工程經營期間發(fā)生的各種運 營費用。主要包括：管理費用、銷售費用等。4、維修費用，是指以出租或自營方式獲得收益的房地產工程在經營期間發(fā) 生的物料消耗和維修費等。房地產工程的本錢構成，從全國各地來看根本上是一致的，但是收費標準有 差異，而且做法也不完全相同。房地產工程本錢主要包括：土地開發(fā)費、房 屋開發(fā)費和各種配套及稅

13、費等三大類，各類本錢的具體內容和收費標準不 一，以北京市和西安市普通住宅為例分述如下：一北京市 1997年的房地產工程產品本錢： 1、1類土地開發(fā)費 1征地補償費包括：土地補償費、青苗補償費、集體財產補償費、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人員安置費、農轉工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助 費和私人財產補償費。2拆遷安置費包含：私房的收購或補償費、地上物補償費、搬家費、拆 房費、渣土清理費、臨時設施費、周轉房費、農戶房屋原拆原建費、單位拆 遷費、安置用房費。3、七通一平費。4、勘察設計費。5拆遷征地管理費。6土地出讓金。2、2類房屋開發(fā)費。1房屋建安工程：按現(xiàn)行預算價格約 700-2000元/平方米計。

14、2附屬工程：煤氣調壓站 3平方米/千人；鍋爐房 100-130平方米 /千人；變 電站5-10平方米/千人；開閉所 6平方米 /千人；路燈配電室 2平方米/千人；高 壓水泵房 6平方米 /千人； 交接站 12平方米 /千人。3室外工程。開發(fā)區(qū)紅線內外的上水、雨水、污水、電力、電信、熱力、 煤氣、天然氣、圍墻、人防出入口等工程。3、3類各種配套及稅費。1公共建筑配套工程、開發(fā)區(qū)內配套建設的各種公共福利設施。按政府 現(xiàn)行規(guī)定，以下設施均可計入開發(fā)本錢：幼兒園 152平方米 /千人；文化活動 站 25平方米 /千人；中、小學 730平方米 /千人；衛(wèi)生站 17平方米 /千人；門診 部56平方米/千人

15、；糧站 70平方米/千人；副食店 180平方米 /千人；蔬菜店 70 平方米/千人；書店 20平方米/千人；小飯鋪 60平方米/千人；浴池 26平方米/ 千人；街道辦事處 20平方米/千人；居委會 17平方米/千人；派出所 20平方米/ 千人；糧油辦公室 2平方米 /千人；工商稅務所 3平方米/千人；房管所 40平方米 /千人；市政管理用房 16平方米/ 千人。以上各項數據均按京政發(fā) 1985149號文的規(guī)定所作。 1環(huán)衛(wèi)綠化工程：綠化費按開發(fā)區(qū)總建筑面積每平方米 8元計算繳納。開 發(fā)區(qū)內綠化地按實際工程造價計算。公廁按每千人 6平方米計算。2四源費。自來水 12元 ,建筑平方米；污水 10元

16、,建筑平方米；煤氣或天然 氣29元,建筑平方米；熱力 30元 ,建筑平方米。3大市政 100元 /平方米。4兩稅一費。兩稅即營業(yè)稅和城市建設維護稅，一費即教育費附加。5限制粘土磚使用保證金。 工業(yè)性建筑 6元/平方米，民用建筑 9元 /平方米。 竣工后，假設只外墻未使用返還 40%；只內墻未使用者返還 50%；內外墻均未 使用粘土磚可退回 90%。6管理費：一般按合同中規(guī)定的 土地開發(fā)費 房屋開發(fā)費 公建配套工程 乘以一個百分數計算收取。二西安市 1997年的房地產工程產品本錢： 1、1類土地開發(fā)費。除拆遷安置費外，還需繳納以下費用： 1征地費 10000元/畝國有土地調撥費。 2征地手續(xù)費

17、1000元/次。3土地使用費 1.5-5元/平方米。一類地區(qū) 5元/平方米；二類地區(qū) 4元/平方 米；三類地區(qū) 2-3元 /平方米；城外 1.5-2元/平方米。4土地使用稅同土地使用費。 5城市開發(fā)費 30000元/畝。 6萊田開發(fā)費 10000元/畝。 7耕地占用費 10000元#畝。 8征地辦證費 1元/平方米。9設計費 元 /平方米。 10地質勘探費 0.75%元/平方米。 11規(guī)劃費 1000元/公頃。12規(guī)劃管理費設計建筑面積 *2.3*0.003 。 13占道費 0.5元/平方米。14三通一平費。其中：施工用水用電工程費 0.6元/平方米。 15路面開挖費。瀝青路面 74元/平方米

18、；磚路面 60元/平方米。16房產過戶費。售價 *2.6% 。17舊房評估費。18房產稅。房屋原值 *70%*1.2% 。n類房屋開發(fā)費。1建安工程費。2附屬工程費。3室外工程費。其中：雨水管道費 500元/平方米。 三類各種配套及收費。1公共建筑配套工程。其中：商業(yè)網點 17.5元 /平方米。(2) 綠化費3-5元/平方米。(3) 市政配套費。市內90元/平方米；一環(huán)內70元/平方米，三環(huán)外50元/平 方米。(4) 市政污水管道費500元/平方米。(5) 電力增容費180元/千伏安。(6) 自來水增容費300元/噸。(7) 各種管理費及稅費。工程質量監(jiān)督費：建安造價 *0.001*0.002

19、5;營業(yè) 稅：銷售額*3% ;建筑稅：建安造價* 10%;購銷貼印花費：銷售額的3%； 勘察 0.005。；建安0.003；城市維護費：營業(yè)稅*7% ;教育附加費：營業(yè)稅*7% ;國家根本 建設債券15元/m2;三、房地產工程投資和本錢估算報表工程總投資估算表單位：萬元工程總投資估算說明幵發(fā)建設投資土地費用前期工程費根底設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費經營資金工程總投資開發(fā)產品本錢固定資產投資經營資金注：工程建成開始運營時，固定資產投資將形成固定資產、無形資產與遞延 資產開發(fā)建設投資估算表序號工程開發(fā)產品本錢固定資產投資合計土地費用前期工程費根底設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其