地商品城調(diào)查報(bào)告

1、地商品城調(diào)查報(bào)告浙江商品城市調(diào)報(bào)告一、調(diào)查目的 經(jīng)過對(duì)位于南京市江寧科學(xué)園內(nèi)的浙江商品城的市場調(diào)研 , 進(jìn)一步掌握江寧地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)現(xiàn)狀及未來有可能的 發(fā)展方向 , 以利于我公司中南汽車港項(xiàng)目開發(fā)中借鑒及參 考。二、調(diào)查方式 主要調(diào)查方式為現(xiàn)場訪談及周邊地區(qū)實(shí)際考察。三、調(diào)查結(jié)果被調(diào)查項(xiàng)目位置 :浙江商品城坐落于南京市江寧科學(xué)園內(nèi) , 天元路以南 , 城東路 以西, 科苑路以北 , 興苑路以東 ,毗鄰江寧大學(xué)城 . 占地 220畝, 總 建筑面積約 20萬平方米 ,總投資 6個(gè)億,包括浙江品牌批發(fā)市場、 特色主題商業(yè)街、浙商大廈商務(wù)寫字樓、酒店公寓、中心廣場景 觀帶、及休閑娛樂區(qū)。被調(diào)查

2、項(xiàng)目交通 :陸路交通 : 江蘇省高速公路密度居全國第一。滬寧高速、寧杭 高速、 312國道、南京繞城公路、 104國道與浙江商品城相接 ; 公 交時(shí)雨線、南金線、101總站、規(guī)劃中的輕軌、地鐵遠(yuǎn)景等市內(nèi)交通便利迅捷。鐵路交通：距南京中華門火車站僅 11公里,貨運(yùn)可直達(dá)全國各 大城市。水路交通：距長江流域最大的集裝箱一萬噸新生圩港僅26公里?？罩羞\(yùn)輸：距華東地區(qū)最大的客貨兩用機(jī)場南京祿口國際 機(jī)場僅24公里 。被凋查項(xiàng)目基本信息裝修狀況裝修狀況開發(fā)商南京浙商投資有限公司均價(jià)6500元/平方米付款方式一次性或按揭占地面積136092平方米建筑面積00平方米容積率1.50入住時(shí)間6月銷售率銷售50

3、%左右銷售方式3年售后返租或自營經(jīng)營方式自營與返租相結(jié)合售樓電話:52168666 52168777浙江商品城SWOT分析優(yōu)勢: 南京的消費(fèi)者具有從商的傳統(tǒng)和投資觀念 , 渴望經(jīng)過經(jīng)營投資 獲取收益。 屬于相對(duì)開放的商旅城市 , 有流動(dòng)人口。 政府相關(guān)單位招商引資工作做得不錯(cuò) , 外埠投資者愿意來南京 進(jìn)行適當(dāng)規(guī)模的經(jīng)營和投資。 消費(fèi)者心理相對(duì)不成熟 , 容易對(duì)眼前利益產(chǎn)生羊群效應(yīng) , 投資有 一定的盲目性。 浙江商品城項(xiàng)目在規(guī)劃中設(shè)施屬于一流 , 相對(duì)其它項(xiàng)目來說可 能擁有較大的優(yōu)勢。 浙江商品城受江寧原中心區(qū)域、江寧大學(xué)城、江寧科技園三地 的輻射 , 區(qū)位優(yōu)勢十分明顯 , 是江寧的核心區(qū)域

4、。 京滬高速鐵路、公路、水路、民航俱全的外部交通條件 , 為 浙江商品城帶來豐富的異地客源。 規(guī)模大 , 經(jīng)營范圍廣 , 具有規(guī)模優(yōu)勢。劣勢: 江寧雖然撤縣變區(qū) , 納入南京市區(qū) , 江寧的房地產(chǎn)市場獲得 空前的發(fā)展。但江寧整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及生活配套設(shè)施仍于南 京市區(qū)差距較大。 當(dāng)前與南京市區(qū)的交通情況尚無法得到解決 , 交通線路的單一將有可能會(huì)影響到項(xiàng)目的升值潛力。 當(dāng)前, 江寧地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不均衡 , 做為新興商業(yè)地段的繁 華程度不夠。 項(xiàng)目周邊人氣不旺 , 其客流量無法支撐一個(gè)如浙江商品城那樣 規(guī)模的大型商業(yè)項(xiàng)目。 就浙江商品城所在的區(qū)域而言 , 當(dāng)前屬不成熟地段 , 就其地段來 說 ,

5、 浙江商品城售價(jià)過高 , 有些急于求成 , 高昂的價(jià)格將影響到 其以后的發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn): 經(jīng)營壓力很大 : 作為商業(yè)地產(chǎn) , 投資者是要賺錢的 , 因此每年一 定比例的返租金額就成了開發(fā)商或者經(jīng)營者必須要面正確壓 力。商業(yè)地產(chǎn)的高利潤帶來的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)高于其它類型 物業(yè)。 國家的干預(yù)：早在2001年國家建設(shè)部就已經(jīng)有明文規(guī)定，不許進(jìn)行任何形式的返租或售后包租的房地產(chǎn)操作方式 , 可是 雷聲大雨點(diǎn)小 , 這一方針政策并沒有真正的落實(shí)下來?？晌覀?決不能忽視國家對(duì)地產(chǎn)市場特別是商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行整頓的決心, 估計(jì)今明兩年會(huì)有相關(guān)的針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)銷售的具體政策出 臺(tái)。 返租期結(jié)束之后何去何從 ： 在我們

6、的市場調(diào)研中 , 返租期結(jié)束 之后, 投資者投資的商業(yè)地產(chǎn)的何去何從 , 是投資者拿回來自己 經(jīng)營 , 還是繼續(xù)委托開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營 , 很多銷售人員根本就沒有底, 這種現(xiàn)象說明大部分開發(fā)商根本就沒有對(duì)返租期限結(jié)束后 的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)之間的關(guān)系做一個(gè)明確的規(guī)劃, 這使我們不得不對(duì)南京商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行更深的關(guān)注。 當(dāng)前, 南京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展依然以成熟區(qū)域?yàn)橹?。機(jī)會(huì): 無替代形式 : 當(dāng)前沒有別的投資渠道能夠替代商業(yè)地產(chǎn)這一高 回報(bào)的投資領(lǐng)域 , 而包括南京在內(nèi)的長三角地區(qū)的民間資本又 不可能閑置。 政府支持 : 南京市政府對(duì)南京的房地產(chǎn)開發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)的 開發(fā)是持支持和關(guān)懷態(tài)度的 , 投資大環(huán)境不錯(cuò)。

7、 尚無重大事件發(fā)生 : 當(dāng)前沒有上述特別的惡性事件出現(xiàn) , 在一個(gè) 不短的時(shí)間內(nèi)南京的商業(yè)地產(chǎn)投資者的信心還是很足的。 地區(qū)欠缺大型商業(yè)項(xiàng)目。 南京部分市民投資產(chǎn)權(quán)商鋪的熱情依然高漲。產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)鳛橐?種新型的投資對(duì)象 , 受到南京市民的青睞。盡管多數(shù)已售出產(chǎn) 權(quán)的商鋪遲遲不能進(jìn)入正常經(jīng)營狀態(tài) , 一定程度地打擊了市民 的投資熱情 , 可是, 由于這些商鋪產(chǎn)權(quán)售出后的時(shí)間并不算久 , 還不能算是經(jīng)營失敗 , 因此, 部分投資人的投資熱情依然較高。四、被調(diào)查項(xiàng)目情況分析1、當(dāng)前南京商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入上行信道在 、 南京的房地產(chǎn)市場上 , 商業(yè)房地產(chǎn)是一朵鮮艷奪目的 奇葩。從大型商業(yè)物業(yè) , 到特色商業(yè)街區(qū) , 再到散布在各個(gè)新建小 區(qū)的社區(qū)超市、店鋪的大量涌現(xiàn) , 而商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤也讓眾多 的開發(fā)商樂于投身其中。2、南京當(dāng)前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求情況 隨著南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的強(qiáng)勁增長 , 人民生活水平日漸提高 , 也決定了對(duì)商業(yè)