南京國際商城項目投資分析報告

1、南京國際商城項目投資價值分析報告一、 南京國際商城項目概況21 發(fā)展商簡介22項目參與方33.項目概況3(1) 選址分析4(2) 南京國際商城總體規(guī)劃介紹5(3) 南京國際商城首期工程介紹6二、 項目投資收益分析71 .項目建設進度情況分析72. 項目資金投入情況分析73. 項目首期工程市值及收益預測9三、 項目敏感性分析12四、 項目投資價值分析141. 南京國際商城項目投資收益指標分析142. 項目投資價值判斷15備 注：本分析報告有關項目數(shù)據(jù)以華東建筑設計研究院所作的項目初步設計方案為依據(jù)，最終須以的項目施工圖設計數(shù)據(jù)為準。南京國際商城項目概況1發(fā)展商簡介南京國際集團股份有限公司（以下簡

2、稱公司）于 1993年6月發(fā)起設立。目 前公司總股本27123萬股，每股凈資產(chǎn)2.48元，資產(chǎn)負責率25.6%。在NET系統(tǒng)上定向募集法人股為4027.5萬股，后10送5,最新定向募集 法人股6086.25萬股，由華夏證券包銷。公司主要股東單位南京國際商城建設有限公司武漢鋼鐵（集團）公司中國石化集團揚子石油化工有限責任公司恒通集團股份有限公司中國石化集團金陵石油化工有限責任公司南京南華北方實業(yè)有限責任公司中國人民保險公司江蘇省分公司中國城鄉(xiāng)建設發(fā)展總公司中國農(nóng)房公司安徽省國際信托投資公司公司發(fā)展目標公司以建設和持有南京國際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建 筑群為主要發(fā)展目標，并在此基礎

3、上，拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)， 成為以長期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務為主要收益來源的收租股概念的大型公眾公司，為股東獲取長期穩(wěn)定豐厚的收益回報和資產(chǎn)增 值。近期發(fā)展計劃 （從2001年11月始36個月的時間）：建成首期工程（21萬卅）并開業(yè)；與工程建設同步實現(xiàn)公司發(fā)行社會公眾股并申請上市的目標。中期發(fā)展計劃 （從2005年2月始30個月的時間）：建成二期工程（約16萬卅）并開業(yè)。長期發(fā)展計劃：拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，為股東獲取長期穩(wěn)定的收益回報和資產(chǎn)增值。2.項目參與方建 筑師：美國洛翰建筑師事務所（美國，芝加哥）上海華東建筑設計研究院仲國，上海）

4、物業(yè)管理：第一太平戴維斯牧業(yè)顧問有限公司（中國，香港）酒店管理：雅高國際酒店管理集團（法國，巴黎）物業(yè)代理：美聯(lián)物業(yè)（香港聯(lián)交所上市公司）仲國，上海）法律顧問：方和吳正和律師行（中國，香港）發(fā) 展商：南京國際集團股份有限公司南京國際商城建設有限公司（中外合資）3.項目概況南京國際商城（World Trade &Exhibition Center, Nanjing）,是位于南京市城區(qū)中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群，項目總建筑面積為37萬平米。（1）選址分析南京國際商城項目位于南京市城區(qū)西北部的鼓樓區(qū)。鼓樓區(qū)因建于明洪武 十五年（1382）的“鼓樓”而得名，區(qū)內(nèi)有掃葉樓、江南水師學堂附設礦

5、路學堂， 民國臨時政府參議院舊址等文物古跡 52處，其中市級以上文物保護單位 9處， 區(qū)域內(nèi)的古林公園、國際園、江蘇電視塔、清涼山公園、烏龍?zhí)豆珗@等構(gòu)成了南 京市的“城西旅游風光帶”，其中最著名的是石頭城，公元 212年，東吳統(tǒng)潔者 孫權(quán)建石頭城，作為建鄴的衛(wèi)城。蜿蜒雄峙的石頭城遺址，現(xiàn)為國家級文物保護 單位。轄區(qū)內(nèi)的山西路廣場地區(qū)是全市最繁華的商貿(mào)中心之一，其中湖南路精品 一條街是南京名牌產(chǎn)品最多、質(zhì)量最優(yōu)、款式最新的商業(yè)街之一，是“全國創(chuàng)建文明城市活動百家示范點”之一，也是全國十五條“百家萬店無假貨活動示范街” 之一，緊鄰玄武飯店南側(cè)，東起中央路，西至山西路廣場，全長1100米，沿街共有大

6、小商店174家，總營業(yè)面積56360平米，其中商場5家、名牌專賣店25 家、特色商店40家、金融網(wǎng)點9家，湖南路東端將規(guī)劃建成全國規(guī)模最大的江 蘇省書城。湖南路集商貿(mào)、金融、信息、旅游、娛樂等諸多功能于一體，以其獨 具的風格特色，濃郁的現(xiàn)代氣息，形成未來都市風貌的雛型。鼓樓區(qū)高等院校集中，有南京大學、河海大學等高等院校 28所，有五臺山 體育中心和文體功能齊全的鼓樓區(qū)體育館。文化氣息濃、體育鍛煉熱情高，每兩 年舉辦一次鼓樓金秋藝術(shù)節(jié)，文體活動豐富多彩。八十年代以來，改革開放使鼓 樓區(qū)充滿了生機和活力。南京國際商城項目用地扼居南京市主軸線中央路最繁華地段，與華東地區(qū) 經(jīng)貿(mào)活動中心一一江蘇展覽館隔

7、街相對， 緊鄰四星級玄武飯店，并與南京唯一的 國家級商業(yè)示范街湖南路毗鄰。近鄰南京國際商城項目的還有南京最大的城市公 園玄武湖，直線距離僅300余米。南京國際商城項目、南京市政府、江蘇省政府 所在地構(gòu)成南京城金三角區(qū)域，是南京商貿(mào)、政治、文化、通訊、交通及旅游中 心區(qū)。基地現(xiàn)狀南京國際商城基地位于南京市鼓樓區(qū)，占地32477平方米，基地北側(cè)為馬家街，東側(cè)為中央路，南側(cè)是童家巷。東望玄武湖及紫金山，向北可達寧滬高速 巴士總站、南京火車站和長江二橋；往南直抵南京傳統(tǒng)商貿(mào)中心新街口。 北面新 模范馬路連接玄武湖湖底隧道，可直達新莊南京國際會展中心； 在建的南京地鐵 一期工程（2005年竣工通車）玄武

8、門站與項目緊鄰。項目具有南京新商貿(mào)中心的地段優(yōu)勢，依托玄武湖秀麗的風景優(yōu)勢，擁有公交和地鐵構(gòu)筑成的立體交通優(yōu)勢。 地鐵概念、景觀物業(yè)、綜合功能、超大規(guī)模、 CBD位置使項目其獨占鰲頭的市場優(yōu)勢顯而易見。（2）南京國際商城總體規(guī)劃介紹南京國際商城作為一個多功能的綜合性大型建筑群，規(guī)劃建筑面積37萬平米?？傮w布局結(jié)合基地東向面對玄武湖、紫金山壯麗景觀這一得天獨厚的地理位 置，組成以主塔南京國際大廈為主體的品字形布局，三幢超高層塔樓鼎足而立。 平面布置的重點是在中央路開辟中心廣場，以與城市主干道形成良好的空間尺度關系。此面積達8000平米的弧形柱廊廣場，將成為進入商城裙樓超大型“Shopping M

9、all ”勺主入口。南京國際商城即使以當今最先進的國際標準衡量也是一個巨大無比高水準 的多功能開發(fā)項目，它將零售、娛樂、餐飲、展覽、辦公、酒店、高級公寓和公 眾停車場融匯于統(tǒng)一規(guī)劃的建筑群體。 南京國際商城的建成大大提升南京城市商 業(yè)基礎設施的檔次、水準，因而她被譽為南京市“十五”計劃期間首要標志性建 筑，南京市2002年固定資產(chǎn)投資城建重大項目。（3）南京國際商城首期工程介紹南京國際商城項目分兩期開發(fā)，第一期包括南、北塔樓和裙樓，總計21.3萬平米；第二期為主樓，約16萬平米。首期工程融匯以下四個建筑功能：裙樓位于八層裙樓（約8.4萬平米）的“名店世界”，是按北美標準設計的大型 復合商業(yè)設施

10、，它將中型精品百貨與眾多特色名牌專賣店、 風格化餐廳，以及休 閑娛樂等不同服務業(yè)，復合于舒適宏大的共享室內(nèi)公眾空間之中，提供“一站式” 的完善服務。名店世界采光中庭廣場逾千平米， 室內(nèi)步行商業(yè)街寬達9米，休閑 空間設施充裕。在這里，購物不再是唯一目的，“逛Mall “將成為都市人熱衷的 生活方式。裙樓第八層世界貿(mào)易展覽中心，展覽大廳面積逾萬平米，透過二百米 長的東向弧形落地玻璃，廣闊的景觀視野，一掃普通展館封閉、壓抑的傳統(tǒng)印象。 在此舉行的商業(yè)展示、發(fā)布活動將變得輕松、愉快和更具魅力。南塔樓南塔樓35層，高度146米。南塔樓上部（23層以上）為南京諾富特國際酒店（四星級），約300個房間（含北

11、塔樓部分酒店式服務公寓），由法國雅高（Accor）國際酒店管理集團管理。南塔樓下部（11-22層）為面積約2.6萬平米高科技商務辦公樓，按照國際公認的智能化建筑標準 BACnet （建筑自控網(wǎng)絡和數(shù)據(jù)通訊標準）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架結(jié)構(gòu)，可任意改變間隔。北塔樓北塔樓38層，高度149米。北塔樓自11層-38層為面積約4.2萬平米的高檔公寓，共有130套建筑面 積在240平米-370平米之間的南北躍層復式單位，或者可稱為空中別墅。裙 樓的天臺花園和雙塔的9-10層是酒店客商和公寓住戶所享有的俱樂部 會所。首期工程含4萬多平米的兩層地庫，容納625個汽車車位。二、項目投資收益分析1項目

12、建設進度情況分析南京國際商城項目工程施工包括前后兩期，項目總建設期為5.5年，合計66個月，工期從2001年11月開始，至2007年5月底結(jié)束。其中一期工程為南 北塔樓以及裙樓建設，總建筑面積為213,617平方米，工期預計為36個月，2001 年11月動工至2004年10月結(jié)束；二期工程為60層主塔以及裙樓建設，總建筑 面積158，025平方米，工期預計為30個月。2.項目資金投入情況分析依據(jù)南京國際商城項目可行性研究報告，項目靜態(tài)總投資為242882萬 元，其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬元，二期工程靜態(tài)投資為123836萬元。 一期工程投資情況如下：A 土地費用：16800萬元B 工

13、程費用：79569萬元C 其他費用：17008萬元D .不可預見費（5%）:5669萬元總投資：119046萬元（折合單位成本5573元/ m2）需要說明的是，在預計南京國際商城項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。南京國際集團的資金投入計劃：一期工程：公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進度至裙樓結(jié)構(gòu)四層頂，約1.5億元；以項目在建工程抵押形式向銀行申請建設資金貸款約2億元；工程進度至土 0時開始預售，以建設期銷售回籠資金（依據(jù)美聯(lián) 物業(yè)銷售計劃及綜合市場各種潛在因素）約為6億元；資金缺口部分或采用公司股東擴股增資或引進戰(zhàn)略投資者或其 他投資者籌措資

14、金。二期工程：以一期工程物業(yè)租售回款作為二期工程的建設投入資金完成二 期工程的建設；資金缺口部分通過貸款、上市籌資或引進投資者。3.項目首期工程市值及收益預測（1） 一期工程市值預測預測依據(jù) 南京市目前同類相似物業(yè)的售價水準表1各建筑功能銷售單位和總價建筑功能可售面積銷售價格銷售總價3）（元加）（萬元）北塔樓公寓42044800033635南塔樓辦公265981000026598南塔樓酒店221401300028782裙樓商場8422920000168454北塔樓會所572298005608地庫車位625 （個）25 （萬元/個）156625總計278702項目首期工程市值總價及凈現(xiàn)金收入首期

15、工程物業(yè)總資產(chǎn)市值278702萬元（2） 期工程建成后收益預測南京國際商城項目自進入正負零時期， 開始進行相關樓盤的預租、預售，這就意味著項目啟動后便會有現(xiàn)金流入。實施銷售依據(jù):南京國際商城各功能部分的出租、出售價格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準而定；出租率的取定：基本上按照第一、第二年以 70-80%的比例，正常經(jīng)營年按90%的比例取定；出售率的取定：商場、公寓式酒店按照建設期第二年預售50%、第三年預售30%、經(jīng)營期第一年銷售 20%的比例，而住宅分別按照 30%、50%、20%的比例出售；各種稅費按國家標準計?。徽叟f年限取土地費用為50年，前期及配套費用、業(yè)主開辦費、室內(nèi) 裝

16、飾、不可預見費及建設期利息折舊年限為5年，房屋建筑折舊年限為30年，設備、安裝為10年，均采用分大類直線折舊；出租物業(yè)經(jīng)營成本按租金收入的 10%計?。灰黄诠こ涛飿I(yè)租售模式：商場：15%銷售，85%出租；辦公樓：100%出租；公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。銷售收入：一期工程可提供出售的物業(yè)包括住宅、公寓式酒店、裙樓商場的15%的物業(yè)。總計銷售收入為：99208萬元（見表2）。表2期工程物業(yè)銷售收入?yún)R總（詳見附表二）建筑功能出售面積銷售基價銷售收入5）（元/卅）（萬元）裙樓商場126342000027268南塔公寓式酒店221401300031679北塔樓住宅42044800040261總

17、計99208備 注：表中銷售收入中已含各功能所配車庫的銷售收入出租收入:總計年均出租收入為：78838萬元表3 期工程物業(yè)出租收入?yún)R總（以 20年經(jīng)營期計）建筑功能出租面積出租基價（元加/日）租金總收入（萬元）年均租金收入（萬元）裙樓商場7159520134295367148南塔辦公樓2659881835079175會所572210502992515總計157675978838備 注：表中租金收入中已含各功能所配車庫的出租收入各經(jīng)營年度租金收入詳見附表二要說明的是：物業(yè)租金收入成為公司今后主要利潤來源一期工程牧業(yè)租售稅利預測（詳見附表二）根據(jù)附表二可知：首期工程以 20年經(jīng)營期計可實現(xiàn)稅后利潤

18、 716445萬元 人民幣，年均稅后利潤為32566萬元人民幣。根據(jù)一期工程全投資現(xiàn)金流量分析：（詳見附表三）投資回收期：6.66年（含建設期）內(nèi)部收益率：23.19%凈現(xiàn)值：178818萬元10表4本報告中租售模式與可研報告中的租售模式對比匯總租售模式投資回收期內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值（年）（萬元）出租：商場70%可研報告測算出售：商場30%3.4929.66%81991出售：辦公、酒店、住宅辦公樓出租：商場85%本報告測算辦公100%6.6423.19%178818出售：商場15%出售：酒店、住宅四、項目敏感性分析為了進一步說明南京國際商城項目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報告以物業(yè)銷售價格、出租

19、價格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為 敏感性因子，對南京國際商城項目各有關收益指標進行了單因子敏感性分析。上述有關敏感性因子，價格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場、辦公樓的租售 價格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動，從而影響南京國際商場的總體銷售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項目有關收益指標的敏感性測算結(jié)果看，該項目抗風險能力相對較強，各影響因素的變動對收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營 20年的稅后利潤總值有709846萬元，內(nèi)部收益率高達21%凈現(xiàn)值為165437萬元

20、。表5給出了南京國際商城項目一期工程收益敏感性分析。12表4本報告中租售模式與可研報告中的租售模式對比匯總租售模式投資回收期內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值（年）（萬元）出租：商場70%可研報告測算出售：商場30%3.4929.66%81991出售：辦公、酒店、住宅辦公樓出租：商場85%本報告測算辦公100%6.6423.19%178818出售：商場15%出售：酒店、住宅四、項目敏感性分析為了進一步說明南京國際商城項目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報告以物業(yè)銷售價格、出租價格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為 敏感性因子，對南京國際商城項目各有關收益指標進行了單因子敏感性分析。上述有關敏感性因子

21、，價格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場、辦公樓的租售 價格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動，從而影響南京國際商場的總體銷售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項目有關收益指標的敏感性測算結(jié)果看，該項目抗風險能力相對較強，各影響因素的變動對收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加11%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營 20年的稅后利潤總值有709846萬元，內(nèi)部收益率高達21%凈現(xiàn)值為165437萬元。表5給出了南京國際商城項目一期工程收益敏感性分析。11表4本報告中租售模式與可研報告中的租售模式對比匯總租售模式投資回收期內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值

22、（年）（萬元）出租：商場70%可研報告測算出售：商場30%3.4929.66%81991出售：辦公、酒店、住宅辦公樓出租：商場85%本報告測算辦公100%6.6423.19%178818出售：商場15%出售：酒店、住宅四、項目敏感性分析為了進一步說明南京國際商城項目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報告以物業(yè)銷售價格、出租價格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為 敏感性因子，對南京國際商城項目各有關收益指標進行了單因子敏感性分析。上述有關敏感性因子，價格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場、辦公樓的租售 價格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動，從而影響南京國際商場的總體銷售收入

23、、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項目有關收益指標的敏感性測算結(jié)果看，該項目抗風險能力相對較強，各影響因素的變動對收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營 20年的稅后利潤總值有709846萬元，內(nèi)部收益率高達21%凈現(xiàn)值為165437萬元。表5給出了南京國際商城項目一期工程收益敏感性分析。11五、項目投資價值分析1、南京國際商城項目投資收益指標分析根據(jù)對一期工程項目開工后23年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預測， 南京國際商城項目一期工程未來財務指標的狀況良好，具有較好的投資價值。一期工程從第二年開始每年都有正

24、的利潤，除第2年稅后利潤不足5000萬元外，第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元，從變化趨勢看，一期工程稅后利 潤從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢；項目凈現(xiàn)金流量前3年由于處于投入建 設期出現(xiàn)負凈現(xiàn)金流外，其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流，其中第4年始凈現(xiàn)金流 量從2.3億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出南京國際商城項目較好的投資收益。通過動態(tài)財務分析預測可知項目一期工程的主要財務測算指標如下：投資回收期：3.64年（不含建設期）內(nèi)部收益率：23.19%凈現(xiàn)值:178818萬元2、項目投資價值判斷通過對南京國際商城項目的投資規(guī)模、收益預測、投資回收期及市場需求狀 況等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展

25、看，還是從短期收益看，南京國際商城 項目具有很好的投資價值。同時，從該項目的機會效應看，已被南京市政府列為 “十五”城建重點建設工程，將作為南京市地標性建筑物，該項目也具有較好的 社會投資價值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應。14南京國際商城項目一期工程可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表附表一項目建筑功能項目建筑面積（M）合計商場辦公酒店式公寓住宅地庫分攤1、商場建筑面積（mi）799114318842292、會所建筑面積（ml）18221822182225657223、辦公建筑面積（ml）252141384265984、公寓式酒店建筑面積（mi）209541186221405

26、、住宅（單層）建筑面積（mi）144016416046、住宅（躍層）建筑面積（ml）393541086404407、地下汽車庫（輛）29410075156625一期工程物業(yè)租售稅利預測附表二 單位：萬元起始年限建設期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計經(jīng)營收入1商場出租面積71595岀租率70.00%85.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%

27、> 90.00%> 90.00%90.00%,90.00%90.00%,90.00%)租金（元/日.M2）20.020.621.221.922.523.223.924.625.326.126.927.7 |28.529.430.331.232.133.134.035.136.1 |年租金收入365854575749902513995294154530561655785059586613746321565111670646907671149732837548277746800798248184955車位數(shù)250岀租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.0

28、0%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%> 90.00%> 90.00%90.00%,90.00%90.00%,90.00%)租金（元/月.車位）10001030106110931126115911941230126713051344138414261469151315581605165317021754車位年租金收入240278286295304313322332342352363374385396408420433446459473小計365854599750180516865323654833564785817359

29、918617156356765474674386946171545736917590278179805258294085429134295岀售面積12634預售率50.00%30.00%20.00%預收款率36.21%22.82%40.97%售價（元）200002100022050銷售收入9476597010720岀售車位數(shù)44預售率50.00%30.00%20.00%預收款單37.50%22.50%40.00%售價（元）200000200000200000車位銷售收入331198353小計9807616811073270482辦公樓出租面積26598岀租率75.00%80.00%85.00%

30、85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%> 85.00%> 85.00%85.00%,85.00%85.00%,85.00%1租金（元/日.M2）8.28.48.79.09.29.59.810.110.410.711.011.411.712.012.412.813.213.614.014.4年租金收入597116560717973947616784480808322857288299094936796489937102351054210859111841152011865車位數(shù)100岀租率8

31、0.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%> 90.00%90.00%90.00%90.00%,90.00%)起始年限建設期始第2年第3年第4年:第5年:第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計租金（元/日.M2）1000 |103010611093112611591194123012671305134413841426149615131558160516

32、5317021754車位年租金收入96 |111115118122125129133137141145 |149154159163168173179184189小計6067 '6671729375127737797082098455870989709239951698021009610399107111103211363117041205518350'3公寓式酒店岀售面積22140預售率50.00%30.00%20.00%預收款率36.21%22.82%40.97%售價（元）130001365014333|銷售收入1079368001221129804岀售車位數(shù)75預售率50.

33、00%30.00%20.00%預收款率37.50%22.50%40.00%售價（元）150000150000150000'銷售收入422253450 |小計112157053126611309294主宅單層出售面積1604預售率30.00%50.00%20.00%預收款單21.52%37.66%40.82%售價800084008820.銷售收入289505548 11342躍層出售面積40440預售率30.00%50.00%20.00%預收款單21.52%37.66%40.82%售價860090309482銷售收入7825136941484213636-岀售車位數(shù)156預售率30.00

34、%50.00%20.00%預收款率22.50%37.50%40.00%售價200000200000200000銷售收入70211701248小計852714864160903948-5會所出租面積5722岀租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%> 90.00%90.00%90.00%90.00%,90.00%)收益（元/日.M2）10.010.310.610.911.311.611.912.312.713.013.413.814.314.715

35、.115.616.016.517.017.5起始年限建設期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計收益收入167119361994205421162179224423122381245325262602268027602843292830163107320032965029981合計298376517594106|587876097362802646866662768626706857280574989772397955681943844018693389541922279499497844100779167555營業(yè)稅及附加166036275237327233933495360037083819393440524173429844274560469748384983513252865445560893245三銷售及管理費89519551764182918