房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整鑒證業(yè)務(wù)指南

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整鑒證業(yè)務(wù)指南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整，是開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報前，將其完工情況報告主管稅務(wù)機關(guān)；在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)依據(jù)稅務(wù)中介機構(gòu)出具的毛利額差異調(diào)整鑒定報告以及其他相關(guān)資料，對開發(fā)項目毛利額差異進行調(diào)整的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整鑒證業(yè)務(wù)，是注冊稅務(wù)師中介機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企在企業(yè)所得稅納稅申報過程中的實際需要，接受其委托，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整事項依法進行經(jīng)濟鑒別和判斷，并提出鑒證意見的活動。鑒證報告書（樣本）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整鑒證報告書采用無保留意見和持有保留意見等兩種格式。一、無保留意見報告書（參考文本）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整

2、鑒證報告書（無保留意見） ××所鑒字2007第 號××公司：我們接受委托，對貴公司××××年度本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額情況進行了審核。我們審核時主要依據(jù)國稅發(fā)200631號文件及 文件的規(guī)定，并參照企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整鑒證業(yè)務(wù)指南，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關(guān)會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要的審核程序。貴公司對所提供有關(guān)資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照企業(yè)所得稅匯算清繳有關(guān)規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意

3、見。貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構(gòu)無關(guān)。經(jīng)過審查，貴公司××年度企業(yè)毛利差異調(diào)整有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下：可售面積××平方米；已售面積××平方米；預(yù)售收入××元；預(yù)售毛利額××元；實際銷售收入××元；開發(fā)成本××元；實際銷售成本××元；實際毛利額××元；本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額××元。中介機構(gòu)負責(zé)人： 中國注冊稅

4、務(wù)師：電話：地址： 鑒證機構(gòu)名稱： 年 月 日附件：1、企業(yè)基本情況表；2、企業(yè)毛利差異調(diào)整審核事項說明；3、企業(yè)所得稅年度納稅申報表及其附表。二、持有保留意見報告書（參考文本）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整鑒證報告書（持有保留意見） ××所鑒字2007第 號××公司：我們接受委托，對貴公司××××年度本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額情況進行了審核。我們審核依據(jù)的稅收法規(guī)主要是國稅發(fā)200631號文件及 文件，并參照企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整鑒證業(yè)務(wù)指南，對貴公司提供的憑證、賬冊、有

5、關(guān)會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要的審核程序。貴公司對所提供有關(guān)資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照企業(yè)所得稅匯算清繳有關(guān)規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構(gòu)無關(guān)。經(jīng)過審查，貴公司××年度企業(yè)毛利差異調(diào)整有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下：一、毛利差異調(diào)整鑒證結(jié)果可售面積××平方米；已售面積××平方米；預(yù)售收入××元；預(yù)售毛利額××

6、元；實際銷售收入××元；開發(fā)成本××元；實際銷售成本××元；實際毛利額××元；本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額××元。二、持有保留意見的毛利差異調(diào)整鑒證事項可售面積中不能確認的事項；已售面積中不能確認的事項；預(yù)售收入中不能確認的事項；實際銷售收入中不能確認的事項；開發(fā)成本中不能確認的事項；實際銷售成本中不能確認的事項。中介機構(gòu)負責(zé)人： 中國注冊稅務(wù)師：電話：地址： 鑒證機構(gòu)名稱： 年 月 日附件：1、企業(yè)基本情況表；2、企業(yè)毛利差異調(diào)整審核事項說明；3、企業(yè)所得稅年度納稅申報表及其附表。鑒證說明一、開發(fā)項目

7、的地理位置及概況主要包括：（一）說明項目名稱、主辦單位和負責(zé)人、項目規(guī)模、累計投資額、發(fā)包方式、工程建設(shè)進度；（二）開發(fā)項目地理位置，應(yīng)按適用毛利率情況分類做出具體說明。二、占地面積和建筑面積主要包括：（一）說明土地取得情況，是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得土地還是通過土地交易市場招拍掛取得土地，與土地使用權(quán)證書核對，開發(fā)實際占地與取得土地面積是否一致；（二）說明用地情況，企業(yè)實際開發(fā)占地與建設(shè)用地規(guī)劃許可證批準(zhǔn)用地是否一致，發(fā)生變更情況，是否辦理有關(guān)手續(xù)；（三）說明施工情況，建筑合同與施工許可證的建筑面積是否一致，實際建筑面積與建筑合同面積及施工許可證面積是否一致；三、開發(fā)用途根據(jù)企業(yè)提交的房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)

8、文件資料，判斷說明是經(jīng)濟適用房還是非經(jīng)濟適用房。四、開發(fā)時間主要包括：說明開發(fā)的初始時間，如果發(fā)生開發(fā)主體變更事項，還要說明開發(fā)主體變更所引起的項目變更時間。五、完工時間應(yīng)根據(jù)下列條件，判斷說明項目完工時間。國稅發(fā)200631號文件規(guī)定，符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：（一）竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； （二）已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； （三）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。 六、可售面積主要包括：（一）可售面積說明，根據(jù)房屋測繪部門出具的，確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中，對總可售面積的確認情況；（二）不可出售面積說明，如綠地、花園、

9、停車場、商業(yè)網(wǎng)點、教育設(shè)施及會所等。七、已售面積主要包括：（一）根據(jù)結(jié)算方式分別說明，不同結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，所實現(xiàn)的已售面積；（二）進一步計算說明總的已售面積。八、預(yù)售收入主要包括：（一）說明經(jīng)濟適用房預(yù)售收入情況；（二）說明非經(jīng)濟適用房預(yù)售收入情況。九、預(yù)售毛利額按適用毛利率情況，對毛利額分類進行計算說明。十、實際銷售收入（一）根據(jù)銷售收入性質(zhì)和銷售方式分別說明，不同結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，所實現(xiàn)的實際銷售收入；（二）進一步計算說明總的實際銷售收入。十一、開發(fā)成本主要包括：（一）根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品會計核算記錄，按下列項目分別說明，開發(fā)成本發(fā)生情況：1土地取得費用，2前期工程費，3基礎(chǔ)設(shè)施費，

10、4發(fā)間接費，5套設(shè)施費。（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，說明開發(fā)完工產(chǎn)品成本（成品房成本）結(jié)轉(zhuǎn)情況；（三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)成本在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品分攤情況說明；（四）計入開發(fā)產(chǎn)品各項支出，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的項目，納稅調(diào)整情況說明；（五）計入開發(fā)產(chǎn)品完工的直接成本、間接成本和共同成本，不符合配比原則的項目，納稅調(diào)整情況說明；（六）計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，沒有真實發(fā)生的費用，納稅調(diào)整情況說明；（七）計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，會計與稅法差異事項，納稅調(diào)整情況說明；（八）開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，有關(guān)成本確認情況說明；（九）開發(fā)企

11、業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，有關(guān)成本確認情況說明；（十）開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，有關(guān)成本確認情況說明；（十一）借款費用、土地閑置費的發(fā)生、確認情況說明；（十二）成本對象報廢和毀損損失的發(fā)生、確認情況說明；（十三）應(yīng)付費用的發(fā)生、確認情況說明。十二、實際銷售成本 主要包括：（一）當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本的計算情況說明；（二）納稅人已銷開發(fā)產(chǎn)品成本會計處理情況說明；（三）納稅人已銷開發(fā)產(chǎn)品成本納稅調(diào)整情況說明。十三、本期實際毛利額主要包括：（一）納稅人計算的實際毛利額；（二）實際銷售收入和實際銷售成本，納稅調(diào)整后計算的毛利額；（三）應(yīng)予納稅調(diào)整的實際毛利

12、差額。十四、本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額計算主要包括：（一）已轉(zhuǎn)銷的預(yù)售毛利額計算說明；（二）本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額計算說明。注：1根據(jù)本年銷售商品房預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，按當(dāng)年項目適用毛利率，計算出的金額就是已轉(zhuǎn)銷的預(yù)售毛利額；2本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額=本期已轉(zhuǎn)銷預(yù)售面積的實際毛利額已轉(zhuǎn)銷的預(yù)售毛利額3本期已轉(zhuǎn)銷預(yù)售面積的計稅成本=已轉(zhuǎn)銷預(yù)售面積×可售面積單位工程成本4本期已轉(zhuǎn)銷預(yù)售面積的實際毛利額=本期預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入額-本期已轉(zhuǎn)銷預(yù)售面積的計稅成本十五、毛利差異調(diào)整額的填報要求（一）應(yīng)在附表四納稅調(diào)整增加項目明細表第37行“其他納稅調(diào)增項目”中，填報的毛利差異調(diào)整事項；1本期已轉(zhuǎn)銷預(yù)售

13、面積的計稅成本；2應(yīng)予調(diào)整的毛利額為正數(shù)時，應(yīng)作為“其他納稅調(diào)增項目”填報。（二）應(yīng)在附表五納稅調(diào)整減少項目明細表第17行“其他納稅調(diào)減項目”中，填報的毛利差異調(diào)整事項；1本期預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入額；2應(yīng)予調(diào)整的毛利額為負數(shù)時，應(yīng)作為“其他納稅調(diào)減項目”填報。（三）采用毛利差異調(diào)整方法，不填報的項目：附表五第16行“本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入的預(yù)計利潤”，是采用國稅發(fā)200656號文件規(guī)定的全額調(diào)整法時，應(yīng)填報的項目；采用國稅發(fā)200631號文件規(guī)定的毛利差異調(diào)整方法，屬于凈額調(diào)整法，該方法對預(yù)售商品已轉(zhuǎn)銷收入和對應(yīng)的計稅成本，納稅調(diào)整后沒有包含在當(dāng)期應(yīng)納稅所得中。因此“本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售

14、收入的預(yù)計利潤”，就不能作為納稅調(diào)減因素進行處理。對于附表四納稅調(diào)整增加項目明細表第36行“本期預(yù)售收入的預(yù)計利潤”的數(shù)據(jù)，還應(yīng)按規(guī)定填報。提交資料（一）營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；（二）稅務(wù)登記證副本復(fù)印件；（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（四）建設(shè)工程開工證；（五）工程質(zhì)量竣工核定證書；（六）房屋土地管理局測繪面積成果；（七）商品房銷售許可證；（八）國有土地使用權(quán)出讓合同；（九）國有土地使用證；（十）項目建議書的批復(fù)；（十一）相關(guān)審計報告及資產(chǎn)評估報告；（十二）有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證書及票據(jù)；（十三）清算涉及各年度的資產(chǎn)負債表及損益表；（十四）企業(yè)所得稅年度納稅申報表；（十五）繳納各種稅金的稅收繳款書復(fù)印件（不含個人所得稅）；（十六）企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；（十七）銷售合同和銷售臺賬復(fù)印件；（十八）相關(guān)合作開發(fā)協(xié)議；（十九）