物業(yè)公司績效考核與管理辦法

1、物業(yè)公司績效考核與管理辦法檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查內(nèi)容評分細(xì)則、資料管理1 1、質(zhì)量目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)月度統(tǒng)計表缺少一次扣 0.20.2分2 2、內(nèi)部溝通1 1、會議記錄記錄每缺少一次 扣0.20.2 分，沒有 簽到表的每次扣0.20.2 分2 2、會議簽到表3 3、文件收發(fā)登記表3 3、消防演習(xí)1 1、消防演習(xí)計劃和方案未進(jìn)行消防演習(xí) 扣1 1 分，消防演 習(xí)記錄不齊全的 每項(xiàng)扣0.20.2 分2 2、重點(diǎn)防火部位登記表3 3、義務(wù)消防人員名單4 4、緊急聯(lián)系電話5 5、消防演習(xí)實(shí)施情況記錄6 6、消防演習(xí)報告7 7、演習(xí)照片4 4、員工培訓(xùn)1 1、培訓(xùn)計劃記錄不齊全的每項(xiàng)扣 0.20.2 分2 2、培訓(xùn)記錄

2、3 3、簽到表4 4、考試記錄5 5、培訓(xùn)效果評估5 5、維修1 1、維修工作單記錄不齊全的每項(xiàng)扣 0.20.2 分2 2、報修工作單3 3、服務(wù)工作單4 4、回訪記錄5 5、工具配備登記表6 6、裝修管理1 1、裝修申請審批表每缺少一項(xiàng)扣0.20.2 分2 2、裝修責(zé)任協(xié)議書3 3、建筑裝飾裝修施工治安消防責(zé)任 書4 4、裝修登記表5 5、裝修人員登記表7 7、顧客投訴1 1、原因填寫清楚或情況分析準(zhǔn)確， 處理工作效果讓業(yè)主滿意并簽字確 認(rèn)記錄不齊全的扣0.20.2 分2 2、回訪記錄&監(jiān)督檢查記錄1 1、電梯監(jiān)督檢查記錄每缺少項(xiàng)扣0.50.5 分2 2、供配電系統(tǒng)監(jiān)督檢查記錄3 3、裝修監(jiān)

3、督檢查記錄4 4、建筑物監(jiān)督檢查記錄5 5、給排水系統(tǒng)監(jiān)督檢查記錄6 6、清潔、綠化監(jiān)督檢杳記錄7 7、整改通知單9 9、采購及 庫房管理1 1、物品需求計劃每缺少一項(xiàng)或記錄不全扣 0.20.2 分2 2、物品檢驗(yàn)記錄表3 3、入庫單4 4、出庫單5 5、物品領(lǐng)用登記表6 6、物品借用登記表7 7、庫房定期盤點(diǎn)記錄& &物品月消耗情況表9 9、緊急（例外）采購物品單1010、報廢申報表1111、物品（材料）帳簿1010、人員著裝情況1 1、工服工作時間不著工服或未戴工牌的每人次扣 0.20.2 分2 2、工牌二、共用設(shè)備設(shè)施管理1 1、共用配 套設(shè)施完 好，無隨意 改變用途現(xiàn)場查看發(fā)現(xiàn)一處不符

4、合扣 0.50.5 分2 2、共用設(shè)1 1、值班人員要求在崗1 1、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行備設(shè)施運(yùn) 行、使用及 維護(hù)按規(guī) 定要求有 記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人 員和維護(hù) 人員嚴(yán)格 遵守操作 規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范2 2、定期保養(yǎng)記錄按規(guī)定發(fā)現(xiàn)一處 記錄不合格扣0.20.2 分；2 2、上崗 情況及現(xiàn)場周圍 環(huán)境檢查每發(fā)現(xiàn) 一處不符合扣0.20.2 分;3 3、維修記錄4 4、巡視記錄5 5、運(yùn)行記錄6 6、設(shè)備維修保養(yǎng)計劃3 3、室外共 用管線統(tǒng) 一入地或 入公共管 道，無架空管線，無礙 觀瞻現(xiàn)場無外露、架空管線發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分4 4、排水、排污管道 通暢，無堵排水管道、雨水井、化糞池定期清

5、淘發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣 0.50.5 分塞外溢現(xiàn)象5 5、設(shè)備房 及各樓層 設(shè)備清潔 狀況水泵房、配電房、發(fā)電機(jī)房、電梯 機(jī)房（抽查 2 2 個）、空調(diào)機(jī)房、新 風(fēng)機(jī)房（在不同樓棟、樓層共抽查 4 4 個）、消防監(jiān)控室等地面整潔，無 積水，無煙頭等雜物，設(shè)備無灰塵、 配電（柜）無積灰發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分6 6、閥門抽查不同機(jī)房共 1010 個閥門無跑、冒、滴、漏，無銹蝕并上黃油發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分7 7、道路通 暢，路面平 整；井蓋無 缺損、無丟 失，路面井蓋不影響 車輛和行 人通行1 1、道路無堆積物，路面無破損發(fā)現(xiàn)一處不通 暢、不平整、 積 水扣0.0.2 2分

6、；發(fā) 現(xiàn)井蓋缺損或丟 失扣 0.60.6 分；井 蓋影響通行處扣 0.20.2 分2 2、井蓋完好，無丟失3 3、井蓋與路面保持平齊，無晃動&供水設(shè) 備運(yùn)行正 常，設(shè)施完 好、無滲1 1、設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好（水箱無銹蝕、水箱間保持清潔）發(fā)現(xiàn)水箱滲漏、污染等一處不合格扣 0.20.2 分；無保障措施或不嚴(yán)2 2、保障措施嚴(yán)格（水箱封閉上鎖）及落實(shí)情況（水箱防腐記錄、水箱漏、無污 染；二次生 活用水有 嚴(yán)格的保 障措施，水質(zhì)符合衛(wèi) 生標(biāo)準(zhǔn)；清洗記錄、水箱消殺記錄）扣 0.40.4 分；沒有 水質(zhì)化驗(yàn)合格證 扣0.50.5 分；無資 質(zhì)材料扣 0.50.5 分； 無健康證扣 0.50.5 分3

7、3、分包商資質(zhì)材料4 4、工作人員健康證5 5、水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)（衛(wèi)生防疫部門水 質(zhì)化驗(yàn)合格證明）9 9、給排水系統(tǒng)試驗(yàn)消防泵、噴淋泵、排污泵、穩(wěn)壓泵、 供水泵等水泵運(yùn)行、備用切換情況 是否良好，控制線路、終端設(shè)備試 驗(yàn)其動作性能。發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分1010、制定供電系統(tǒng)管 理措施并 嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電管理 符合規(guī)定， 路燈、樓道 燈等公共1 1、供電管理措施（含超負(fù)荷用電管 理的內(nèi)容）發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分2 2、設(shè)備保養(yǎng)計劃3 3、設(shè)備定期保養(yǎng)記錄4 4、設(shè)備維修記錄5 5、設(shè)備運(yùn)行記錄6 6、有緊急情況處理預(yù)案7 7、日常巡視記錄& &有絕

8、緣設(shè)備并年檢9 9、設(shè)備臺帳1010、備用發(fā)電機(jī)試運(yùn)行記錄照明設(shè)備完好1111、有房、滅鼠及防火措施1111、電梯按規(guī)疋或約 定時間運(yùn) 行，安全設(shè) 施齊全，無 安全事故；轎廂、井道 保持清潔；電梯機(jī)房 通風(fēng)、照明 良好1 1、轎廂內(nèi)壁平整、無損傷發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分2 2、操縱箱面上的各按鈕、開關(guān)功能 正常3 3、轎內(nèi)樓層指示信號齊全、清晰4 4、轎廂內(nèi)應(yīng)有監(jiān)控裝置5 5、轎廂內(nèi)至消防中心的對講有效6 6、安全觸板或光電應(yīng)有效7 7、轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦& &轎廂內(nèi)的緊急照明有效9 9、機(jī)房門應(yīng)安全、可靠；應(yīng)有機(jī)房 重地，閑人免進(jìn)標(biāo)識. .1010、機(jī)房墻壁完整，無孔洞11

9、11、機(jī)房墻壁、場地潔凈1212、機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)裝置（最好米用 空調(diào)）1313、機(jī)房有火火裝置1414、機(jī)房照明應(yīng)為日光燈、并齊全、 有效1515、機(jī)房內(nèi)有電源插座1616、機(jī)房與消防中心對講有效1717、機(jī)房有電梯松閘扳手1818、機(jī)房有電梯盤車手輪1919、曳引機(jī)應(yīng)完好、潔凈2020、曳引機(jī)漏油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)2121、曳引機(jī)在運(yùn)行中應(yīng)無較大的抖 動2222、控制柜應(yīng)完好、潔凈2323、底坑照明有效2424、底坑急停開關(guān)有效、安裝正確、牢固、無破損2525、底坑斷繩開關(guān)有效、安裝正確、牢固、無破損2626、緩沖器開關(guān)有效、安裝正確、牢固、無破損2727、液壓緩沖器安裝正確、無銹蝕2828、隨行

10、電纜不應(yīng)打結(jié)、扭曲、過長等2929、有補(bǔ)償鏈時，補(bǔ)償鏈不應(yīng)扭曲， 不應(yīng)與其他裝置碰撞3030、撞板與緩沖器的距離符合標(biāo)準(zhǔn)3131、超載裝置有效3232、底坑不得滲水、積水3333、底坑應(yīng)清潔、無雜物3434、底坑有大積水坑時，其上應(yīng)鋪 設(shè)蓋板3535、底坑排污系統(tǒng)應(yīng)有效三、保安、消防、車輛管理1大廈/小區(qū)基本實(shí) 行封閉式 管理1 1、大廈/ /小區(qū)基本封閉小區(qū)已封閉，但 各出入口無人值守扣 0.50.5 分2 2、各出入口有人員職守2 2、有專業(yè) 保安隊(duì)伍，實(shí)行2424 小 時值班及 巡邏制度；保安人員 熟悉小區(qū) 的環(huán)境，文 明值勤，訓(xùn) 練有素，語 言規(guī)范，認(rèn)1 1、實(shí)行 2424 小時值班記

11、錄（交接班 記錄）發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分2 2、保安人員名單、排班及崗位分工3 3、巡邏路線圖及巡邏記錄4 4、保安人員培訓(xùn)及考核紀(jì)錄5 5、警械警具檢查記錄表6 6、物品放行條7 7、各種突發(fā)事件處理預(yù)案& &突發(fā)事件處理記錄真負(fù)責(zé)3 3、危機(jī)人 身安全處 有明顯標(biāo) 識和具體 的防范措施1 1、變配電等設(shè)備、施工現(xiàn)場處有明 顯警示標(biāo)識發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分2 2、現(xiàn)場有防護(hù)措施4 4、消防設(shè) 備設(shè)施完 好無損，可 隨時起用；消防通道暢通；制定 消防應(yīng)急 方案1 1、消防器材及標(biāo)志完好、有效發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.50.5 分2 2、消防設(shè)備分布圖3 3、消防設(shè)備保養(yǎng)記錄

12、4 4、消防設(shè)備維修記錄5 5、消防通道暢通6 6、消防人員培訓(xùn)記錄7 7、義務(wù)消防員名單8 8 消防安全預(yù)案5 5、機(jī)動車 停車場管 理制度完 善，管理責(zé) 任明確，車輛進(jìn)出有 登記1 1、停車管理服務(wù)協(xié)議發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分2 2、固定車輛登記表3 3、固定車輛出入證發(fā)放記錄4 4、臨時出入車輛登記5 5、巡邏記錄表6 6、非機(jī)動 車車輛管 理制度完 善，按規(guī)定 位置停放，管理有序1 1、車輛登記發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分2 2、車輛在停車區(qū)域內(nèi)擺放整齊3 3、管理區(qū)域內(nèi)無隨意停放車輛四、環(huán)境衛(wèi)生管理1 1、環(huán)衛(wèi)設(shè) 施完備，設(shè) 有垃圾箱、 果皮箱、垃 圾中轉(zhuǎn)站1 1、設(shè)

13、施齊全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站）垃圾分類收集發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分2 2、設(shè)施保持清潔2 2、清潔衛(wèi) 生實(shí)行責(zé) 任制，有專 職清潔人 員和明確的責(zé)任范 圍，實(shí)行標(biāo) 準(zhǔn)化清潔 保潔1 1、保潔員名單發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分2 2、保潔員保潔區(qū)域?qū)嵭胸?zé)任制，分 工責(zé)任明確3 3、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)、時間安排4 4、地面整潔無污物5 5、保潔檢查巡查記錄3 3、垃圾日 產(chǎn)日清，定 期進(jìn)行衛(wèi) 生消毒火 殺1 1、垃圾按規(guī)定時間清運(yùn)發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分2 2、消殺計劃定時噴灑火鼠、除蟲消 毒藥劑3 3、消殺記錄4 4、房屋共用部位共 用設(shè)施無 蟻害現(xiàn)場符合要求發(fā)現(xiàn)一處不

14、符合扣 0.20.2 分5 5、大廈/ /小區(qū)內(nèi)道路 等共用場 地?zé)o紙屑、煙頭等廢 棄物現(xiàn)場符合要求發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分6 6、房屋共 用部位保 持清潔，無 亂貼、舌 L L 畫，無擅自 占用和堆放雜物現(xiàn)現(xiàn)場符合要求發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分象；樓梯扶欄、天臺、 公共玻璃 窗等保持 潔凈五、綠化管理綠地?zé)o紙 屑、煙頭、石塊等雜 物無破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，修剪整 齊美觀，無病蟲害，無折損，無斑 禿，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜 物，綠地?zé)o雜草發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.20.2 分備注：某項(xiàng)嚴(yán)重不合格扣 1-31-3 分，缺項(xiàng)或整項(xiàng)（系統(tǒng)）不合格扣5 5分。人力資源部：員工滿意度部

15、門合作配合滿意度工作資源配備員工滿意度部門（或?qū)I(yè)系統(tǒng)）培訓(xùn)滿意度崗位測試合格率人員招聘合格率人力投入產(chǎn)出員工晉升率關(guān)鍵人員價值流失率員工績效與職業(yè)發(fā)展面談完成率財務(wù)管理部：序號評估項(xiàng)目分值考核重點(diǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)菅理會計范疇351年度利潤計劃管理8利潤計劃的準(zhǔn)確度（實(shí)際凈利潤-計劃凈利潤）/計劃凈利潤,正差異小于或 等于 10%滿分，超過10%勺，每增加 5 咖份；每負(fù)差 異 1%口 1 分，扣至盼止。2經(jīng)營信息的管理及報送7運(yùn)營計劃管理5 分,運(yùn)營能力分?jǐn)?shù)乘 0.5運(yùn)營信息報送及時，正確2 分,參照集團(tuán)信息管理辦法.每遲報一天扣 1 分,每出現(xiàn) 錯誤一次扣 1 分3立項(xiàng)測算配合5編制新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

16、測算表總體把握可行性評價指 標(biāo)的正確性測算關(guān)鍵指標(biāo)計算鉤稽錯誤每處扣 1 分；項(xiàng)目運(yùn)營后， 銷售毛利率每低于測算值 1%口 1 分，凈利潤每低于測算 值 5%口 1 分4成本管理5協(xié)助成本部門，通過目標(biāo)成本、責(zé)任成本管理等辦法， 在公司內(nèi)建立有效的成本監(jiān)控機(jī)制，并有意識地提高全 員的成本意識年度結(jié)算后,如發(fā)生追加成本,超過上年度凈利潤 5%口 1 分在 5%以上每增加 1 咖份應(yīng)用好成本管理軟件，及時完成各非合同成本信息的錄 入與上傳5銷售配合管理5參與壩目的定價、調(diào)價萬案、銷售折扣萬案的制定丄 作，并在執(zhí)行過程中進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督作為公司審計,會計檢查內(nèi)容，每個缺陷點(diǎn)扣 1 分督促、建立和完善公

17、司的銷售費(fèi)用管理制度，督促并關(guān) 注所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)應(yīng)歸萬科的各項(xiàng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、經(jīng)營 權(quán)證的取得和保管情況督促相關(guān)部門正確用好銷售軟件，保證公司銷售信息的 真實(shí)、完整和有效性6物業(yè)管理5地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間，應(yīng)按照集團(tuán)物業(yè)與地產(chǎn)業(yè) 務(wù)操作規(guī)范，建立清晰的業(yè)務(wù)流程，以契約形式明確 委托與被委托關(guān)系，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系地產(chǎn)與物業(yè)按市場原則制定內(nèi)部業(yè)務(wù)結(jié)算制度，定期結(jié) 算；檢查報告翔實(shí)，發(fā)現(xiàn)問題有跟蹤落實(shí)；會計檢查內(nèi) 容檢查內(nèi)容，每個缺陷點(diǎn)扣 1 分財務(wù)部門應(yīng)每年組織一次對物業(yè)公司財務(wù)管理、帳務(wù)收 支情況的檢查財務(wù)會計及稅務(wù)范疇301會計報告管理15財務(wù)信息披露準(zhǔn)確及時，包括月報、季報、年報，無

18、重大 審計調(diào)整日常報送信息準(zhǔn)確。在外部審計中，每調(diào)整減少利潤 2%分；每調(diào)整增加負(fù)債占到公司總資產(chǎn) 1 咖份。會計報告編制及時率（5 分）：各次會計報告編制及時率 的簡單平均，正?；蛱崆鞍?100%十；推遲一天按 8 0%計；推遲 2 天按 50 %十；推遲 3 天或以上記為0。2帳務(wù)處理組織過程4會計科目設(shè)置正確，流程組織合理，電算化水平高、會計 檔案保存良好作為公司審計,會計檢查內(nèi)容，每個缺陷點(diǎn)扣 1 分3稅務(wù)管理8當(dāng)?shù)囟悇?wù)檢查或稽查，落實(shí)稅務(wù)優(yōu)惠政策經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)檢查或稽查補(bǔ)繳稅款（含罰款）超過應(yīng)繳稅額 的 10%或被通告,則此項(xiàng)為 0 分;完全取得稅收優(yōu)惠,至少 5 分4其他管理3費(fèi)用管理固定資產(chǎn)管理存貨管理作為公司審計、會計檢查內(nèi)容，每個缺陷點(diǎn)扣 1 分三資金管理351資金管理35資金計劃指標(biāo)A1-計劃標(biāo)桿完成度，考察年初資金計劃最終完成情況 A2-季度融資計劃完成度，考察指定期間融資計劃完成 情況資金計劃指標(biāo)=A1X 15%+A2X 15%基礎(chǔ)工作指標(biāo)、現(xiàn)金、銀行存款管理B1-銀企關(guān)系指標(biāo) B2-資金信息質(zhì)量指標(biāo)B3-網(wǎng)上結(jié)算差錯率指標(biāo) B4-集中付款執(zhí)行度指標(biāo) 現(xiàn)金、銀行存款管理基礎(chǔ)工作指標(biāo)=B1X 2%+B2X 5%+B3X 5%+B4X 3%負(fù)債預(yù)測指標(biāo)C1-負(fù)債預(yù)測指標(biāo)預(yù)測準(zhǔn)確率=實(shí)際發(fā)生數(shù)十預(yù)測數(shù)得分值=100 預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)差 X 100 當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)差大于等于 1