房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察

1、房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察對估價對象房地產(chǎn)狀況的描述，可分解為基本狀況、區(qū)位狀況、實物 狀況和權(quán)益狀況四大部分來進行。一、房地產(chǎn)基本狀況描述 對房地產(chǎn)基本狀況的描述，應簡要說明下列方面：(1) 名稱：說明估價對象的名字。例如，估價對象為XX項目用地；xx 商場；XX大廈；XX酒店；XX小區(qū)XX樓(座、幢)XX門(單元) XX號住宅。(2) 坐落：說明估價對象的具體地點。例如，估價對象位于XX市XX區(qū)XX路(大街、大道)XX號。(3) 四至：說明估價對象的四鄰。例如，估價對象東至XX,南至XX, 西至XX,北至XX。(4 )規(guī)模：對于土地，說明土地面積。例如，估價對象土地面積XX平方 米(公頃)。對于建筑物

2、, 一般說明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、 使用面積、 營業(yè)面積、可出租面積。例如，估價對象房屋的建筑面積XX平方米。旅 館還要說明客房數(shù)或床位數(shù),餐館還要說明同時可容納用餐人數(shù),影劇院 還要說明座位數(shù),醫(yī)院還要說明床位數(shù),停車場還要說明車位數(shù)。倉庫一 般是說明體積。(5) 用途：說明估價對象的規(guī)劃用途、設計用途、實際用途和預期用途。(6) 權(quán)屬：對于土地,主要說明是國有土地還是集體土地,土地使用權(quán)是 建設用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人；對于建 設用地使用權(quán),還要說明是出讓的建設用地使用權(quán)還是劃撥的建設用地使用權(quán)或者其他建設用地使用權(quán)。 對于房屋所有權(quán)， 主要說明房屋所有權(quán)人

3、。二、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述（一）位置描述對位置的描述，主要說明下列方面：（1）坐落：除了說明具體地點，還應附上位置圖。例如，估價對象位于XX市XX區(qū)XX路（大街、大道）XX號，其位置見位置圖。（2）方位：說明估價對象在某個較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置以及在某個較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。例 如，估價對象位于XX市XX部（中部、東部、東南部、南部、西南部、 西部、西北部、北部、東北部）,XX路口XX角（東北角、東南角、西南 角、西北角），XX路（大街、大道）XX側(cè)（東側(cè)、西側(cè)，南側(cè)、北側(cè)）。（3）距離：說明估價對象與重要場所的遠近。例如，估價對象離市中心XX公里，離

4、火車站XX公里，離機場XX公里。（4）朝向： 說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向。 例 如，估價對象建筑物坐北朝南；坐東朝西。（5） 樓層：當估價對象為某幢房屋中的某層、某套時， 說明其所在的樓層。 例如，估價對象位于XX大廈地上XX層；XX商場地上（地下）XX層。（二）交通描述對交通的描述，主要說明下列方面：（1 ）道路狀況：說明附近有幾條道路，到達這些道路的距離，各條道路的 路況（如道路等級、路面狀況、交通流量大?。?，有無過路費、過橋費及收 費標準。2）出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共汽車、電車、地鐵、輕 軌、輪渡等公交線路的數(shù)量，到達公交站點（如公共汽車站、地鐵

5、站等） 的距離，公交班次的疏密等。例如，附近有XX路公共汽車經(jīng)過，距離公 共汽車站約XX米（步行約XX分鐘），平均每隔10分鐘有一輛公共汽車 通過。（ 3）交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通 行時間、限制行車速度等影響的情況。（ 4）停車方便程度和收費標準：說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的 距離等。（三）周圍環(huán)境和景觀描述 對周圍環(huán)境和景觀的描述，通常用文字并附照片說明下列方面：（ 1 ）自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無空氣、噪聲、水、輻射、 固體廢等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，特別需要說明周邊有無高壓輸 電線路、無線電發(fā)射塔、垃圾站、公共廁所等。

6、（2）人文環(huán)境： 說明估價對象所在地區(qū)的聲譽、 居民特征（如職業(yè)、 素質(zhì)）、 治安狀況（如犯罪率） 、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。（ 3）景觀：例如，有無水景（如海景、江景、河景、湖景等） 、山景。（四）外部配套設施描述對外部配套設施的描述， 包括外部基礎設施和外部公共服務設施兩大方面：（ 1 ）外部基礎設施：說明道路、供水、排水（雨水、污水） 、供電、供氣、 供熱、通信、有線電視等設施的完備程度。（ 2）外部公共服務設施：說明一定距離內(nèi)教育（如幼兒園、中小學）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院） 、文化、體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理等設施的完備程度。三、房地產(chǎn)實物狀況描述 對

7、房地產(chǎn)實物狀況的描述，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大 部分，分別說明各部分的狀況。（一）土地實物狀況描述 對土地實物狀況的描述，主要說明下列方面；（1）土地面積：通常以平方米（川）為單位，面積較大的土地通常以公頃（h川）為單位。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，通常要說明項目規(guī)劃占地面積以 及其中的建設用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地 面積。（2）土地形狀：通常用文字并附圖來說明。土地均是封閉多邊形，其文字 上的描述如：形狀規(guī)則、形狀不規(guī)則、正方形、長方形、狹長等?？捎脕?說明土地形狀的圖有宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。（3）地形：說明是平地還是坡地等。（4）地勢：說明該

8、宗土地與相鄰土地、道路的高低關系，自然排水狀況， 被洪水淹沒的可能性等。（5）土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽 堿地等。，有（6）地基（地質(zhì)） ：說明地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)（包括 地下水的成分和污染情況。 有些含有特殊成分的地下水可以導致疾?。?無不良地質(zhì)現(xiàn)象（如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹 土、濕陷性黃土、凍土等） 。7）土地條件（土地開發(fā)程度） ：說明周圍基礎設施完備程度和場地平整 程度，即通常所說的是“三通一平”還是“五通一平” 、“七通一平”及其 具體內(nèi)容等。（8）其他。例如， 臨街商業(yè)用地還要說明其臨街寬度、 臨街深度和寬深

9、比。 農(nóng)用地還要說明其排水和灌溉等。（二）建筑物實物狀況描述 對建筑物實物狀況的描述，主要說明下列方面： （1）建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積、體積等。面積方面 有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面 積等。倉庫一般要說明其體積。此外，旅館通常還要說明客房數(shù)或床位數(shù) 以及不同標準的客房或床位數(shù)，餐館還要說明可同時容納用餐人數(shù)或者座 位數(shù)、餐桌數(shù)，停車場還要說明車位數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還 要說明床位數(shù)。（2）層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)（其中地上層數(shù)和地下層數(shù)）和總 高度。建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層 建筑、高層建筑

10、和超高層建筑。住宅通常是按照層數(shù)來劃分的：13層為低層住宅；46層為多層住宅；79層為中高層住宅；10層以上（含10 層）為高層住宅。 公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的， 總高度超過 24m 的為高層（但不包括總高度超過 24m 的單層建筑）。建筑 總高度超過 l00m 的，不論是住宅還是公共建筑、 綜合性建筑， 均稱為超高 層建筑。（ 3）外觀：說明外立面風格等，并附外觀照片來說明。（4）建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；磚混 結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；簡易結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃 分，可分

11、為：鋼結(jié)構(gòu)；混凝土結(jié)構(gòu)（包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)和預應力混凝土結(jié)構(gòu)等）；砌體結(jié)構(gòu)（包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材 料的砌塊結(jié)構(gòu)）；木結(jié)構(gòu)；塑料結(jié)構(gòu)；薄膜充氣結(jié)構(gòu)。如以組成建筑 結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，可分為：墻體結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)；深梁 結(jié)構(gòu)；筒體結(jié)構(gòu)；拱結(jié)構(gòu)；網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；空間薄壁結(jié)構(gòu)（包括折板 結(jié)構(gòu)）；懸索結(jié)構(gòu)；艙體結(jié)構(gòu)。（ 5）設施設備：說明給水、排水、采暖、通風與空調(diào)、燃氣、電梯、電氣 等設施設備的配置情況（有或無）及性能。（ 6 ）裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還 要說明外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標準和 程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。（ 7 ）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。（ 8）層高和室內(nèi)凈高： 層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距 離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。（ 9）空間布局： 說