臨沂城物業(yè)管理暫行辦法

1、臨沂市城市物業(yè)管理暫行辦法第一章總則第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)的使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù) 業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建和保持安全、文明、 舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家和山東省的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制 定本辦法。第二條本辦法適用本市城市（含建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)） 范圍內(nèi)物業(yè)的管理。第三條本辦法所稱物業(yè)，是指城市各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。 本辦法所稱物業(yè)管理， 是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主 或業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理與服務(wù)的 活動(dòng)。本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理范圍內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。第四條 物業(yè)管理應(yīng)遵循公平、自愿、便民、互利和

2、實(shí)施業(yè)主自治管 理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。第五條 臨沂市房產(chǎn)管理局主管臨沂城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市物業(yè)管理工 作，各縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)城市物業(yè)管理工作。物業(yè)管理主管部門的主要職責(zé)是：（一）根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實(shí)施辦法；（二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；（三）對(duì)物 業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營和管理進(jìn)行監(jiān)督、 檢查；（四）會(huì)同有關(guān)部門對(duì)物業(yè) 管理公共性服務(wù)費(fèi)、維修基金及特約服務(wù)費(fèi)收取使用進(jìn)行監(jiān)督；（ 五 ） 對(duì)從事物業(yè)管理工作的人員進(jìn)行培訓(xùn)； （ 六 ） 對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)； （七） 負(fù)責(zé)物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。第二章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委

3、員會(huì)第六條 有下列情況之一的， 物業(yè)管理主管部門應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位組織 召開第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)： （ 一） 公有住宅出售率達(dá) 30%以上； （二）住宅小區(qū) （含居民點(diǎn) ）入住率達(dá) 50%以上。第七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生， 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè) 主擔(dān)任。第八條 業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)作出的決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全 體業(yè)主過半數(shù)通過。 業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)； 經(jīng)百分 之十五以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)。第九條業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治 管理的組織。 業(yè)主委員會(huì)主任、 副主任和委員由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主 中選舉產(chǎn)生。

4、業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模由五人至十五人組成。 業(yè)主委員會(huì)每屆任期兩年。第十條業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下履行下列職責(zé)： （一） 召集 并主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（ 二） 通過公開招標(biāo)選 定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同； （ 三） 監(jiān)督公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的使用；（四）審定物業(yè)管理企 業(yè)提出的物業(yè)管理計(jì)劃；（ 五）聽取業(yè)主的意見和建議， 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作； （六） 業(yè)主大會(huì)賦予的其它職責(zé) 第十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議， 其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù) 以上通過方有效。 業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)， 應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門及 街道辦事處、公安派出所、

5、居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加。第十二條業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī) 范，對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。 業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)審議通 過之日起有效。第十三條業(yè)主公約生效之前， 業(yè)主和非業(yè)主應(yīng)遵守開發(fā)建設(shè)單位制定 的管理規(guī)定。第三章 物業(yè)管理企業(yè)第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理 企業(yè)資質(zhì)證書， 到工商行政主管部門注冊(cè)登記后， 方可從事物業(yè)管理 工作。第十五條 物業(yè)管理專門機(jī)構(gòu)的資質(zhì)申報(bào)要符合下列條件： （ 一 ） 擁有 管理建筑面積 1 萬平方米以上物業(yè)的能力； （二）有 10 萬元以上的貨 幣注冊(cè)資金；（三） 有合法的管理章程； （ 四）有

6、固定的住所及經(jīng)營場所； （五）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合 同，承擔(dān)物業(yè)的管理工作。 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、 標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用、違約責(zé)任及其它權(quán)利義務(wù)等條款。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同生效之日起十五日之內(nèi)， 將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)房 產(chǎn)行政主管部門備案。第十七條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，收費(fèi) 項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物價(jià)主管部門申報(bào)， 由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管 部門意見后， 以獨(dú)立小區(qū)為單位核定， 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)接受物價(jià)和 物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。第十八條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清

7、潔、公用設(shè)施維修 保養(yǎng)和保安、綠化等公共服務(wù)性收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)，分等定級(jí)，優(yōu) 質(zhì)優(yōu)價(jià)；為業(yè)主提供代辦性服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；為業(yè)主提供 特約服務(wù)，實(shí)行協(xié)商定價(jià)。第十九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi) 辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。 物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)的收支情 況，每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu) 美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并行使以下職責(zé)： （ 一 ） 按照國家和省市規(guī)定的管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審 定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)； （ 二） 依照物業(yè)管理服務(wù) 合同對(duì)

8、物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)； （三）依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收 取管理服務(wù)費(fèi)用； （ 四）有權(quán)制止違反業(yè)主公約的行為， 并要求限期改 正，賠償損失；（五） 有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理； （六） 經(jīng)常對(duì)物業(yè) 管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備 和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)； （ 七） 定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意 見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)； （ 八） 可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益 補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中止或解除后的 十日之內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)， 并報(bào)房產(chǎn)行政主管部門備案

9、： （一）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按實(shí)結(jié)算， 多收的部分予以退還；（二） 移交全部 物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)； （ 三）移交業(yè)主共有的房屋、 場地和 其它事務(wù)第四章 物業(yè)的維護(hù)第二十三條 全體業(yè)主和非業(yè)主都應(yīng)愛護(hù)和正確使用物業(yè)。物業(yè)管理 范圍內(nèi)禁止下列行為：（一）踐踏、占用綠化地；（二）損毀園林；（三）占用通道、停車場等公用設(shè)施和場地； （ 四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和 雜物； （五）制造超標(biāo)準(zhǔn)噪聲； （六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫； （七） 堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品； （八） 政府或業(yè)主 公約明令禁止的其它行為。第二十四條 房屋分戶門內(nèi)的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；單體建筑物內(nèi) 共用設(shè)施

10、的維修責(zé)任， 由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)； 非業(yè)主專用的公用設(shè)施、 設(shè)備和公共場地的維修責(zé)任， 由收益人或有關(guān)部門負(fù)責(zé)； 出租房屋的 維修責(zé)任，由當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定。第二十五條 公有住宅和商品住房出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。 物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法， 按國家建設(shè)部、 財(cái)政部建住房 1998213 號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。第二十六條 業(yè)主專用的公用設(shè)備和公共場地的維修費(fèi)用，由業(yè)主依 其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金 的，在物業(yè)維修基金中列支。單體建筑物內(nèi)共用設(shè)施的維修費(fèi)用，由 業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)； 依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修 基金的，在物業(yè)維修基金中列

11、支。非業(yè)主專用的公用設(shè)施、設(shè)備和公 共場所場地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由收益人或有關(guān)部門承擔(dān)。第二十七條 房屋及其附屬設(shè)施影響市危及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí) 維修，拖延或拒不維修的， 物業(yè)管理企業(yè)可進(jìn)行強(qiáng)制性維修，費(fèi)用由 業(yè)主承擔(dān)。第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅，其物業(yè)管理基金帳戶中剩余部分的費(fèi)用 不予退還，繼續(xù)用作住宅的共有部位、共用設(shè)施和公共設(shè)施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。第五章 物業(yè)的移交第二十九條 物業(yè)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位必須向有關(guān)部門申請(qǐng)綜合驗(yàn) 收。綜合驗(yàn)收合格的，方可辦理移交手續(xù)。第三十條 物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位負(fù) 責(zé)，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位

12、承擔(dān)。第三十一條 物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立后，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)管理移交 給業(yè)主委員會(huì)，并提供下列資料： （ 一） 物業(yè)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件； （二） 物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖； （ 三）房屋及配套公用設(shè)施、 設(shè)備竣工圖； （四）地下管網(wǎng)圖； （五） 質(zhì)量驗(yàn)收資料； （六）其它必要資料。第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無償提 供管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共同所有。（一）物業(yè)建設(shè)面積 5 萬平 方米以下的為100 平方米； （二） 物業(yè)建設(shè)面積 5 萬平方米以上的為 150 平方米。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)總建設(shè)面積千分之五的比例， 以 成本價(jià)一次性提供物業(yè)管理經(jīng)營用房，其購置費(fèi)用可從物

13、業(yè)維修基金 中暫支，其收入首先用于抵頂購房款，然后用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)用。第五章 法律責(zé)任第三十三條 市、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受 業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本辦法行為的投訴。第三十四條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由 物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，可并處 1 萬元以下罰款。第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由 物價(jià)主管部門按國家有關(guān)規(guī)定予以處罰。第三十六條 違反本辦法第二十三條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以 制止，并要求其限期改正和賠償損失。違章情節(jié)嚴(yán)重的，由物業(yè)管理 主管部門及其他有關(guān)部門依法予以處罰。第三十七條 對(duì)借故或無故拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、使用人，物業(yè) 管理企業(yè)可要求其限期繳交，逾期仍不繳交的，物業(yè)管理企業(yè)可向人 民法院起訴。物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失