物業(yè)移交作業(yè)指引(共10頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)移交作業(yè)指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人專心-專注-專業(yè)1、指引概況目的為規(guī)范物業(yè)移交驗收工作，提高移交驗收工作的程序化、標準化，確保樓宇住、用的安全和正常的使用功能。適用范圍適用于公司開發(fā)的所有項目。定義物業(yè)移交驗收：是在工程竣工驗收合格的基礎上，將物業(yè)移交給物業(yè)公司著手實施物業(yè)管理，而進行的以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗和物業(yè)資料的移交。主導及參與部門工程部（主導）、工程管理中心、物業(yè)公司部門指引中承擔職責工程部1、 編寫工程竣工移交計劃；2、 對工程檢查發(fā)現(xiàn)的問題，落實并督促施工單位進行整改，確保工

2、程達到移交的標準；3、 協(xié)助辦公室進行工程資料移交；4、 負責工程實體移交驗收并辦理移交手續(xù)；5、 負責對物業(yè)公司相關人員進行移交后的工作交底，對重要設備的使用，組織相關培訓。工程管理中心1、 組織相關部門溝通、協(xié)調(diào)移交前的工作；2、 參與物業(yè)移交。物業(yè)公司 1、 接受工程部的工程實體移交；2、 工程移交后，安排相關人員進場并對其進行管理和維護；3、 對移交的工程檔案資料進行歸檔保管。2、 工作程序122.1 召開驗收移交工作會議2.1.1 根據(jù)公司節(jié)點計劃安排，工程在具備驗收條件時，并在交房前質(zhì)量驗收合格后，工程部經(jīng)理組織，安排物業(yè)公司經(jīng)理、施工單位、監(jiān)理單位等相關方參加的接管驗收協(xié)調(diào)工作會

3、議。2.1.2 確定接管驗收時間、內(nèi)容、范圍、進度、工作流程、各專業(yè)溝通渠道及相關注意事項等。2.1.3 確定物業(yè)接管驗收方式：房屋本體戶內(nèi)部分接管驗收應分戶進行，主要是觀感驗收和使用功能驗收，側(cè)重觀感是否合格；房屋本體共用部分、共用設施及設備的接管驗收應逐項、逐臺進行，主要是觀感查驗和使用功能驗收，側(cè)重使用功能是否符合設計要求和滿足使用要求。2.1.4 確定接管驗收的標準、依據(jù)和驗收方法：驗收標準為重慶市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法及市場營銷部提出的交房標準。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。機電設備的驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。2.1.5 確定物業(yè)產(chǎn)權、工程、設備竣工資料

4、的驗收移交時間、方式。2.1.6 工程部經(jīng)理根據(jù)工作會議的要求制定工程移交工作計劃。2.1.7 準備好移交驗收記錄表格。2.2 制定工程移交計劃2.2.1 工程部經(jīng)理應及時編制工程移交方案，方案應明確以下主要事宜：1） 成立由工程管理中心主任、總工助理、物業(yè)公司經(jīng)理及工程師、工程部相關專業(yè)工程師、施工單位以及監(jiān)理單位組成的工程移交小組；2） 工程移交驗收的計劃。2.3 移交驗收依據(jù)2.3.1 所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)范和質(zhì)量標準（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標準）。2.3.2 施工合同（協(xié)議）制定的標準、要求。2.3.3 所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，技術洽商單、設

5、計變更單。2.3.4 所有的設備，材料等的技術說明書，安裝使用說明書和設備、設備制品和主要材料等的清單、合格證等。2.3.5 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。2.3.6 工程質(zhì)量事故處理記錄。2.3.7 前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項、分部、單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。2.3.8 設備試壓、試運行合格報告等。2.4 移交驗收程序2.4.1 移交驗收應具備的條件、要求標準。1) 建設項目按規(guī)劃設計要求、各有關專業(yè)管理要求已建成，并有相關部門驗 收合格的證明（竣工驗收備案）；資料齊全。2) 道路名稱標志清楚，樓宇/棟號戶號牌編號準確經(jīng)公安部門確認。3) 本體物業(yè)接通水

6、、電、氣。4) 區(qū)內(nèi)場地平整，施工現(xiàn)場清理完畢(在建采取圍護措施)，無建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽車。綠化、小品已經(jīng)完工。5) 排水管正常使用,疏通無阻。2.4.2 資料驗收資料及圖紙的交接主要包括竣工驗收資料、工程技術資料、設備設施資料等。對于資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，應及時提出要求補齊，補齊之后再正式辦理交接手續(xù)。2.4.2.1 建設規(guī)劃銷售資料（可由辦公室行政主管視情況進行移交）：1) 項目開發(fā)批準報告；2) 規(guī)劃許可證；3) 建設工程用地許可證；4) 土地使用合同；5) 建筑開工許可證；6) 用地紅線圖；7) 地質(zhì)勘察報告 ； 8) 拆遷安置資料；9) 預售

7、、銷售許可證；10) 房屋產(chǎn)權情況清冊，共同部位、共同設施設備的產(chǎn)權情況、數(shù)量、分攤原則和分攤系數(shù)；11) 其他資料a) 按1/1000比例尺的現(xiàn)況圖；b) 規(guī)劃總平面圖；c) 道路規(guī)劃圖；d) 豎向規(guī)劃圖；e) 市政設施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖；f) 綠地規(guī)劃圖；g) 居住小區(qū)的詳細規(guī)劃說明書；h) 環(huán)境預評價書；i) 環(huán)境影響報告。2.4.2.2 竣工驗收合格資料（可由辦公室行政主管視情況進行移交）1) 市建設工程竣工驗收備案證；2) 所有的專項驗收合格資料3) 供配電驗收合格證；4) 房屋使用說明書；5) 房屋保修書。2.4.2.3 工程技術資料1) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、

8、空調(diào)、電、燃氣、通訊、消防、監(jiān)控、門禁、對講、停車場、廣播、泳池、景觀水各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；2) 工程及隱蔽管線的全套圖紙；3) 工程合同及開、竣工報告；4) 圖紙會審記錄；5) 工程設計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；6) 隱蔽工程驗收簽證；7) 沉降觀察記錄；8) 竣工驗收意見書；2.4.2.4 業(yè)主資料（可由市場營銷部銷售主管進行移交）：1) 已購房業(yè)主的購房合同復印件；2) 已購房業(yè)主的姓名、性別、身份證號碼、身份證復印件、房間位置、面積、聯(lián)系電話、通訊地址等；3) 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。2.4.3 實體驗收2.4.3.1 工程實體的移交驗收，主要包括戶

9、內(nèi)實體及設施設備、共用部分實體、共用設施及機電設備的驗收。驗收小組應填寫好房屋驗收記錄單，房屋驗收記錄單一式二份，必須經(jīng)驗收移交小組成員代表共同簽字確認后方為有效。2.4.3.2 對不合格問題由驗收小組填寫質(zhì)量問題處理單發(fā)工程部專業(yè)工程師組織整改，工程部專業(yè)工程師應組織相關單位對驗收整改意見進行整改，同時約定整改完成時間，要求責任方一般問題7天內(nèi)解決，重大問題15天內(nèi)解決。驗收小組成員跟進復核完成情況,并做好驗收遺留問題備案。2.4.3.3 驗收通過后，工程部各專業(yè)工程師、經(jīng)理負責將公共公用部分、設備和設備用房、鑰匙及相關資料移交物業(yè)公司，并組織物業(yè)公司會簽房屋移交單；在將工程移交物業(yè)公司前，

10、工程部經(jīng)理督促施工單位將工程做到窗明地凈場地清，并全部鎖門封閉。2.5 質(zhì)量問題的處理2.5.1 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由工程部經(jīng)理負責聯(lián)系承包單位采取有效措施進行整改，直至合格，并提供整改措施和復驗結(jié)果記錄，由物業(yè)公司存檔。影響相鄰房屋的安全問題，由工程部經(jīng)理負責聯(lián)系相關單位處理。2.5.2 對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由承包單位付費維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，按照工程整改管理流程整理。2.5.3 交房時間按照銷售合同約定的集中交房時間確定，交房時間6個月內(nèi)由地產(chǎn)公司工程部護航，交房時間6個月后交由物業(yè)公司工程部接管。2.6 其

11、他事項2.6.1 鑰匙一經(jīng)移交，到集中交房期結(jié)束為止，工程部工程師不能因任何室內(nèi)施工需要，向物業(yè)公司借出業(yè)主鑰匙。特殊情況下由物業(yè)公司經(jīng)理決定。2.6.2 集中交房期間，禁止在一切公共場合進行施工，特殊情況下由物業(yè)經(jīng)理決定。2.6.3 對移交時清潔不符合要求的處理：1) 截止物業(yè)公司接管鑰匙時，室內(nèi)清潔及建筑仍然不能達到物業(yè)驗收標準的，物業(yè)公司經(jīng)理負責安排再次清潔，費用由施工單位承擔。清潔驗收標準由物業(yè)公司提供，并將清潔驗收標準提供給合約部寫入施工合同中。對總包合同約定不清的可由物業(yè)公司自行清潔，費用由地產(chǎn)公司負責。2) 清潔費標準：物業(yè)公司完成按鐘點工收費，外請清潔公司完成按實際費用收費。3

12、) 該費用發(fā)生前，物業(yè)公司書面通知工程部經(jīng)理。3、 支持文件無4、 相關記錄34無附件：移交驗收工作方案（示例） 小區(qū)房屋本體、設施、設備移交驗收工作是根據(jù)首金地產(chǎn)對物業(yè)公司的委托合同，在小區(qū)竣工驗收全部合格的基礎上，由物業(yè)公司代表全體業(yè)主按照國家有關規(guī)范、規(guī)定以滿足居住安全、使用功能正常為主要內(nèi)容的再檢驗。為保證 小區(qū)移交驗收工作順利進行，經(jīng) 工程部、物業(yè)公司共同協(xié)商特制定本方案。一、成立 小區(qū)房屋本體、設備、設施移交驗收工作小組：1、工程部組長：組員：2、物業(yè)公司副組長：組員：3、監(jiān)理及施工單位二、移交驗收工作安排：1、由工程部、參建單位、和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合工作小組，制定驗收方案，

13、統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期；2、進行相關資料交接；3、按計劃進行各單項驗收檢查、提交房屋驗收記錄單或質(zhì)量問題處理單，經(jīng)驗收/復驗合格的項目雙方辦理相關交接手續(xù)、物業(yè)公司納入正常管理層；4、對已交接的樓宇及設備、設施，首金地產(chǎn)工程部應向物業(yè)公司提供承建單位維保聯(lián)系人名單及聯(lián)系電話。三、移交驗收程序：1、首金地產(chǎn)工程部、承建單位和物業(yè)公司三方共同對房屋設備、設施的質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量逐項進行驗收檢查并填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目， 填寫清單，進行交接，交接雙方在清單上蓋章簽字；對不合格的產(chǎn)品，在質(zhì)量問題處理通

14、知單注明存在的問題，提交承建單位，限期整改；2、對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，由首金地產(chǎn)工程部負責督促相關單位進行整改， 并商定時間復驗，整改項目須經(jīng)物業(yè)公司派專人復驗，合格簽字確認后方可辦理接收；3、對于已經(jīng)接收的項目，物業(yè)公司從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。對保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)故障和問題及時通知承建單位和地產(chǎn)工程部限期并監(jiān)督其整改。4、在相關規(guī)定的保修期結(jié)束時，物業(yè)公司再次對房屋本體、設備、設施進行復驗，如功能正常合格由物業(yè)公司上報地產(chǎn)工程部，地產(chǎn)工程部應在取得物業(yè)公司正式函后再向承建單位支付保修金。附： 小區(qū)設備、設施、樓宇接管驗收工作安排（示例）小區(qū)房屋本體、設施、設備移交驗收工作安排序號驗收項目驗收時間驗收內(nèi)容參加單位、現(xiàn)場負責人備注首金地產(chǎn)施工單位物業(yè)公司1供配電系統(tǒng)發(fā)電機、變