經(jīng)營(yíng)性物業(yè)修訂版(共9頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上中國(guó)民生銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為適應(yīng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款操作，豐富資產(chǎn)業(yè)務(wù)金融產(chǎn)品，增強(qiáng)我行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、中華人民共和國(guó)物權(quán)法等有關(guān)法律、法規(guī)及我行相關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。第二條 本辦法所稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，是指已取得合法有效的物業(yè)權(quán)證（包括房產(chǎn)證及土地證，下同）并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、租賃行為合法的物業(yè)。物業(yè)形態(tài)包括商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、會(huì)展中心、旅游地產(chǎn)、工業(yè)用房、住宅（用于出租）、停車(chē)場(chǎng)等多種形式；但不接受以售后回租方式經(jīng)營(yíng)的物業(yè)及與其經(jīng)營(yíng)高度關(guān)聯(lián)的物業(yè)。第三條 本辦法所稱

2、的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所有權(quán)人（或所有權(quán)人同意并對(duì)之有實(shí)際控制能力的第三方經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)）發(fā)放的，以其所擁有或經(jīng)營(yíng)的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入及借款人的其他合法收入進(jìn)行還本付息的貸款。第四條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款主要用于置換他行正常類(lèi)授信或關(guān)聯(lián)借款，物業(yè)經(jīng)營(yíng)期的維護(hù)、改造、裝修、招商等經(jīng)營(yíng)性資金需求，以及其他符合監(jiān)管要求的用途。第五條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款納入我行中長(zhǎng)期限額管理。第二章 申請(qǐng)條件第六條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款借款人應(yīng)是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法注冊(cè)成立的企事業(yè)法人，除須滿足我行對(duì)借款人的一般要求外，還應(yīng)符合下列條件（一） 借款人的經(jīng)營(yíng)期限

3、或存續(xù)期限原則上不短于貸款期限；（二） 借款人或其實(shí)際控制人擁有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，或與第三方專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)簽有委托管理協(xié)議；（三） 同意向我行提供已與承租人簽署的租賃合同及租金繳納情況的相關(guān)材料；（四） 物業(yè)持有人董事會(huì)或其他有權(quán)決策機(jī)構(gòu)（根據(jù)公司章程的規(guī)定）同意將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為借款人申請(qǐng)貸款的抵押物。第七條 我行可接受的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)滿足以下條件（一） 產(chǎn)權(quán)明晰，物業(yè)持有人持有合法有效的房產(chǎn)所有權(quán)證，擁有該物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán)和獨(dú)立的租金收入處置權(quán)；（二） 產(chǎn)權(quán)剩余期限長(zhǎng)于我行貸款剩余期限；（三） 所在區(qū)域發(fā)展定位與政府城市總體規(guī)劃確定的發(fā)展趨勢(shì)一致，物業(yè)業(yè)態(tài)與當(dāng)?shù)卣虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求一致，經(jīng)營(yíng)定位

4、準(zhǔn)確且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與物業(yè)業(yè)態(tài)定位一致，物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定或具有一定升值空間；（四） 實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，具有可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力；（五） 地理位置優(yōu)越，原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、主要中心商業(yè)區(qū)或城市中心（或副中心）等繁華地段，有較強(qiáng)的獨(dú)立性和競(jìng)爭(zhēng)性，交通便捷，人流、物流、車(chē)流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，位列世界五百?gòu)?qiáng)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營(yíng)的大型超市、或由全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)等特殊承租人承租的物業(yè)，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬；（六） 酒店、賓館類(lèi)應(yīng)為由知名品牌管理公司管理的三星級(jí)（含）以上級(jí)別、或國(guó)內(nèi)知名的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，寫(xiě)字樓應(yīng)為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，百貨類(lèi)應(yīng)為物業(yè)面積（可供我行抵押面積）大于一萬(wàn)平方米、且主力店為知名品牌，混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至

5、少滿足以上一個(gè)條件，工業(yè)廠房位于省級(jí)（含）以上開(kāi)發(fā)園區(qū)。第三章 授信調(diào)查第八條 借款人向我行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，需提供以下資料（一） 一般風(fēng)險(xiǎn)授信要求提供的資料；（二） 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的物業(yè)權(quán)證；（三） 借款人購(gòu)建物業(yè)投資構(gòu)成、資金來(lái)源說(shuō)明及相關(guān)合法有效的合同、協(xié)議或其他文件；（四） 借款人對(duì)外出租的主要協(xié)議或合同、發(fā)票、繳稅憑證及影響租金收入的有關(guān)證明；（五） 承租人結(jié)構(gòu)及租賃詳細(xì)信息資料；（六） 我行要求提供的其他證明文件和資料。第九條 借款人提出貸款申請(qǐng)后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照中國(guó)民生銀行授信盡職指引中有關(guān)規(guī)定對(duì)借款人的資質(zhì)、申報(bào)資料的真實(shí)完整有效、還款能力、還款方式等方面進(jìn)行調(diào)查。同時(shí)根

6、據(jù)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的特性，在調(diào)查環(huán)節(jié)還需重點(diǎn)了解但不限于以下內(nèi)容（一） 核實(shí)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的權(quán)屬，是否竣工驗(yàn)收合格、是否取得物業(yè)權(quán)證、物業(yè)是否設(shè)定抵押、是否存在未支付的工程款等情況。（二） 如存在租賃行為，則該物業(yè)應(yīng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的出租要求且物業(yè)承租人應(yīng)為政府機(jī)關(guān)或依法注冊(cè)的企事業(yè)法人、個(gè)體工商戶和自然人，具有穩(wěn)定、可靠的經(jīng)營(yíng)收入。經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)公共渠道、承租人上下游客戶、供貨商等多種渠道搜集承租人的資料和信息，核實(shí)租賃行為的真實(shí)性及合法性。（三） 判斷經(jīng)營(yíng)性物業(yè)長(zhǎng)期價(jià)值、租賃前景、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度及變現(xiàn)能力，對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在擬貸款期限內(nèi)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性作出綜合性判斷。（四） 若物業(yè)出租方式為整

7、體出租，且以承租人情況作為授信與否的主要判斷依據(jù)，應(yīng)通過(guò)實(shí)地調(diào)查主力承租人已有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況等方式，對(duì)主力承租人的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)情況、管理模式、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力以及租金支付能力進(jìn)行調(diào)查評(píng)價(jià)。其中，整體出租指商用物業(yè)全部承租人中一家或兩家承租人租賃面積原則上達(dá)到全部可出租面積的70%以上，或最大三家承租人租賃面積合計(jì)不低于全部可出租面積的75%。主力承租人指租賃面積較大，并能提高租戶凝聚力，對(duì)整個(gè)物業(yè)出租及租金收入影響較大的租戶。（五） 若物業(yè)出租方式為零散出租，應(yīng)對(duì)該經(jīng)營(yíng)性物業(yè)近三年?duì)I運(yùn)情況、租金收入水平、租金實(shí)收率、空置率、物業(yè)管理情況等進(jìn)行分析，以對(duì)該物業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)作出評(píng)價(jià)。其中，零散出租

8、是指租戶構(gòu)成達(dá)不到整體出租標(biāo)準(zhǔn)的模式。（六） 對(duì)于承租人系借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)的，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格對(duì)其關(guān)聯(lián)交易情況進(jìn)行調(diào)查評(píng)價(jià)，并根據(jù)謹(jǐn)慎性原則就關(guān)聯(lián)交易的存在及對(duì)貸款的影響作出判斷，提出應(yīng)對(duì)措施。（七） 核查租賃合同。物業(yè)出租必須簽定書(shū)面租賃合同。確認(rèn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的出租對(duì)我行債權(quán)和抵押權(quán)的影響，特別關(guān)注租金繳納方式、租金的調(diào)整、租賃期限、退租、行使抵押權(quán)時(shí)租約的調(diào)整、違約條款對(duì)借款合同及擔(dān)保合同的影響等。（八） 核查借款人融資前支用該物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)際用途；核實(shí)物業(yè)日常維持費(fèi)用是否充分；調(diào)查借款人除該物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入外的其他經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源，判斷借款人在該物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入不足償還貸款時(shí)，增加補(bǔ)充還款來(lái)源的能力。（

9、九） 由物業(yè)持有人直接經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的，應(yīng)調(diào)查物業(yè)持有人或其實(shí)際控制人從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的情況。（十） 設(shè)置保證人的，應(yīng)調(diào)查保證人的財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)情況，判斷其擔(dān)保能力。第十條 根據(jù)借款人實(shí)際情況，按照還款方式與其經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)規(guī)律相匹配的原則，確定合適的還款方式。（一） 等額本息還款法。是指借款人每期償還相等數(shù)額的貸款本息，最后一期歸還的金額為當(dāng)期實(shí)際剩余借款本金及其利息；（二） 等額本金還款法，是指借款人每期償還相等數(shù)額的貸款本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的利息，最后一期歸還的金額為當(dāng)期實(shí)際剩余借款本金及其利息；（三） 收益全額還款法，是指借款人將商用物業(yè)每期的經(jīng)營(yíng)收入扣除約定的費(fèi)用支出金額后的收益，全

10、額用于償還貸款本息，每期付息額按貸款余額實(shí)際占用天數(shù)計(jì)算；（四） 期末彈性還款法：是指貸款利息與部分本金在貸款期限內(nèi)分期償還，貸款期末將剩余本息一次性償還，其中期末整付本金最高不超過(guò)原始貸款金額的50%；（五） 其他我行認(rèn)可的還款方式。第四章 授信審批第十一條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款按借款人和承租人的分類(lèi)、物業(yè)所處地段及實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況等，實(shí)行差別授信。第十二條 貸款額度的基本測(cè)算方法有（一） 收入折現(xiàn)法。貸款額度按照經(jīng)營(yíng)性物業(yè)存續(xù)期內(nèi)借款人可還貸經(jīng)營(yíng)收入的折現(xiàn)值計(jì)量。折現(xiàn)率統(tǒng)一按五年期以上基準(zhǔn)利率+3%計(jì)算。（二） 市場(chǎng)價(jià)值法。貸款額度不超過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的70。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值根據(jù)我行認(rèn)可的物業(yè)

11、評(píng)估報(bào)告或其他方式予以確定。（三） 利息保障倍數(shù)法。設(shè)定利息保障倍數(shù)，則貸款首年需要償付利息=當(dāng)年可還貸經(jīng)營(yíng)收入/利息保障倍數(shù)，于是貸款額度=首年償付利息/實(shí)際利率。其中，利息保障倍數(shù)不低于1且（利息保障倍數(shù)/出租率）2.5。（四） 凈收入測(cè)算法。以實(shí)際租金價(jià)格為參照，按照貸款期限內(nèi)該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入（不含物業(yè)出售及再融資資金）覆蓋貸款本息的原則測(cè)算額度。第十三條 評(píng)審人員應(yīng)綜合考慮物業(yè)每年可還貸經(jīng)營(yíng)性收入（根據(jù)物業(yè)和承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況及租金繳納情況，可遵循謹(jǐn)慎性原則對(duì)預(yù)期的可還貸收入進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整）、物業(yè)變現(xiàn)值及其他可鎖定的還款來(lái)源，合理選擇上述一種或幾種測(cè)算方法確定授信額度，但最高不得超過(guò)抵

12、押物的評(píng)估凈值。第十四條 若借款人或?qū)嶋H控制人為國(guó)有控股及/或上市公司，且具有同類(lèi)型物業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的，可選擇“收入折現(xiàn)法”、“市場(chǎng)價(jià)值法”、“利息保障倍數(shù)法”中的任一種確定授信額度。第十五條 已連續(xù)經(jīng)營(yíng)三年以上且最近一年的平均出租率不低于70%的，或物業(yè)整租給世界500強(qiáng)企業(yè)或國(guó)內(nèi)知名商業(yè)企業(yè)并已簽訂長(zhǎng)期租約的，按“收入折現(xiàn)法”或“利息保障倍數(shù)法”確定授信額度，但不得超過(guò)“市場(chǎng)價(jià)值法”確定的額度。第十六條 滿足第七條第（五）款條件但連續(xù)經(jīng)營(yíng)期限不足三年的散租物業(yè)，以“凈收入測(cè)算法”確定借款人授信額度。第十七條 貸款期限原則上不超過(guò)十年（含），最長(zhǎng)不超過(guò)十五年；散租物業(yè)貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)十年。第十

13、八條 審查申報(bào)的還款安排是否合理，必要時(shí)對(duì)還款方式、期限給予調(diào)整并說(shuō)明調(diào)整理由。第十九條 根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，可給予借款人還款寬限期。寬限期原則上不超過(guò)一年，最長(zhǎng)不超過(guò)一年半。第二十條 貸款利率遵循人民銀行相關(guān)利率政策，根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況和我行資金狀況予以確定，原則上不低于基準(zhǔn)利率、不使用固定利率。第二十一條 原則上要求借款人與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，在我行辦理資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)，提高我行綜合收益。第二十二條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款必須以取得物業(yè)權(quán)證并投入正常運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作抵押擔(dān)保，必要時(shí)還應(yīng)提供我行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)抵、質(zhì)押、第三方保證，并可視具體情況要求借款人法人代表或其實(shí)

14、際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。第二十三條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的審批按照我行現(xiàn)有授信業(yè)務(wù)審批流程及審批權(quán)限的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五章 貸款的發(fā)放第二十四條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款審批通過(guò)后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格落實(shí)抵押登記等相關(guān)手續(xù)，簽訂抵押合同。第二十五條 抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門(mén)抵押登記并確保我行為抵押物的第一抵押權(quán)人。如貸款用途為置換他行貸款，且因置換原因無(wú)法及時(shí)辦妥抵押登記，我行應(yīng)先行辦理順位抵押登記，及/或提供其它足額擔(dān)保。待該物業(yè)抵押登記障礙解除后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)立即與借款人辦妥抵押登記手續(xù)并確保我行為第一抵押權(quán)人。滿足上述要求后，其他擔(dān)?？上鄳?yīng)解除。第二十六條 合同簽訂后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須督促借款人

15、告知所有物業(yè)承租人該物業(yè)已設(shè)置抵押我行，要求所有物業(yè)承租人把租金定期打入借款人在我行開(kāi)立的結(jié)算賬戶。必要時(shí)要求借款人出具履行告知義務(wù)的承諾。第二十七條 借款人原則上應(yīng)與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入直接進(jìn)入我行指定賬戶，接受我行資金監(jiān)管，并辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記手續(xù)。第二十八條 抵押物權(quán)存續(xù)期間，借款人應(yīng)辦理抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額按我行相關(guān)規(guī)定確定，保險(xiǎn)受益人為我行。保險(xiǎn)期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)單正本由我行保管。第二十九條 抵押等授信條件按規(guī)定落實(shí)后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)按照中國(guó)民生銀行放款中心操作規(guī)程（試行）及其他相關(guān)規(guī)定向借款人發(fā)放貸款。第六章 貸后管理第三十條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)按照我行貸后管理有關(guān)規(guī)定和審批通知書(shū)的要求開(kāi)展貸后管理工作。第三十一條 經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)按季收集借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表和物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的資料，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)借款人與我行簽訂合同的執(zhí)行情況、貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查。第三十二條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)每筆貸款的支付進(jìn)行審批并跟蹤其流向。原則上要求還款賬戶余額不低于合同約定的金額。第三十三條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)按照租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，檢查借款人租金收入（或經(jīng)營(yíng)收入）進(jìn)入我行指定賬戶的執(zhí)行情況，持續(xù)跟蹤物業(yè)經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流情況，重點(diǎn)關(guān)注主力承租人租賃合同履約情況或散戶租金歸集情況。第三十四條 對(duì)于分期還款的貸款，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)定期檢查貸款本息償還情況