精品資料（2021-2022年收藏）航空總部區(qū)B1地塊項目前期定位與方案評估

1、航空總部區(qū)B-1地塊項目前期定位與方案評估資產(chǎn)管理部2013年6月16日前 言從根本意義上講，公司肩負著臨空新城13800畝土地的銷售任務，同時承擔了航空總部區(qū)的建設任務，B-1地塊項目又是航空總部辦公區(qū)片區(qū)開發(fā)的啟動項目。根據(jù)企業(yè)開發(fā)目標、項目背景、及有限的項目投資資金，B-1地塊將重點圍繞以下幾個方面展開項目研發(fā)方向1、臨空新城的土地運營與B-1地塊項目的投資收益，哪個是優(yōu)先選項？ 2、B-1地塊在航空總部區(qū)區(qū)域開發(fā)中，啟動的是哪種角色定位？ 3、航空總部區(qū)其他項目何時跟進開發(fā)？區(qū)域道路構架何時正式投入使用？基建工程如何協(xié)調B-1項目開發(fā)進度、完成B-1地塊角色定位？ 4、本案在極其有限的

2、開發(fā)資金前提下，如何開發(fā)？如何降低開發(fā)風險？ 5、地塊特殊條件限制能否協(xié)商突破？能否根據(jù)市場先例，商業(yè)公寓性質采用民用水、通燃氣、突破至民用電？研發(fā)方案說明結合上述項目前提條件、地塊規(guī)劃指標與規(guī)劃要點，提出兩個方向研發(fā)方案。鑒于B-1地塊現(xiàn)狀、市場現(xiàn)狀，項目銷售形勢不容樂觀，故需要如下配合措施1、根據(jù)B-1地塊規(guī)劃要點，30%兼容住宅功能部分的，如果不能突破集體公寓規(guī)劃限制，不建議開發(fā)兼容住宅；如果能突破規(guī)劃限制條件的，則保留住宅。2、根據(jù)盤龍城、漢口北市場先例，以下方案中公寓產(chǎn)品的，要求統(tǒng)一民用水、通燃氣，爭取民用電。3、根據(jù)B-1地塊現(xiàn)狀，交通條件相當惡劣。在B-1地塊開盤之前，需要完成航

3、空總部區(qū)道路建設。4、B-1地塊公共交通很落后，需要公司層面引進公交車輛、協(xié)調其他公司和部門推進地鐵建設。注：以上條件，對B-1地塊運營影響大，涉及部門廣，需要公司層面協(xié)助解決。目 錄第一部分：區(qū)域總體與項目研發(fā)方向一、臨空新城運營規(guī)劃與B-1地塊二、航空總部區(qū)運營規(guī)劃與B-1地塊三、周邊環(huán)境與B-1地塊四、B-1地塊表征與研發(fā)方向第二部分：市場研究與產(chǎn)品研發(fā)重點一、市場綜述二、區(qū)域市場分析三、產(chǎn)品研發(fā)重點第三部分：研發(fā)方案與可行性研究一、地塊規(guī)劃指標與規(guī)劃要點二、方案規(guī)劃與可行性研究方案X： 1、方案概述2、技術指標3、服務對象與研判價格4、開發(fā)周期與銷售周期5、銷售收入估算6、項目總投資估

4、算7、現(xiàn)金流量表第四部分：方案評估與比較第一部分：區(qū)域總體與項目研發(fā)方向一、臨空新城運營規(guī)劃與B-1地塊臨空新城城市規(guī)劃與土地運營是企業(yè)中長期的根本任務，根據(jù)整體規(guī)劃，臨空新城將為區(qū)域構建出恢弘的市場愿景，B-1地塊為區(qū)域整體開發(fā)的首個啟動項目，對臨空新城具有較大的意義，但對整個區(qū)域影響不大。規(guī)劃中的臨空新城交通快捷、功能齊全，具備較強的市場前景1、航空總部區(qū)、體育競技區(qū)、古鎮(zhèn)文化旅游區(qū)、康體醫(yī)療與休閑區(qū)、核心商務區(qū)、大型居住區(qū)、休閑娛樂區(qū)等八大功能區(qū)，構建臨空新城功能驅動核心，為B-1地塊塑造出良好的開發(fā)愿景。 2、漢孝城際鐵路、地鐵7號線、8號線、2號延長線、機場輕軌、公交車停車場、天河機

5、場等區(qū)域公共交通，為B-1地塊構建出完善的交通動脈。 3、臨空新城需要較長的開發(fā)周期，航空總部區(qū)是其首次啟動的主體功能區(qū)，也是公司近期重點的建設任務。4、92畝地的B-1地塊，屬航空總部區(qū)3200畝功能區(qū)域的極小部分，對整個臨空新城運營的影響力有限。二、航空總部區(qū)運營規(guī)劃與B-1地塊航空總部區(qū)諸多擬建項目及市政配套建設等處于起步階段，區(qū)域內道路構架不全、內外盡皆一片待開發(fā)耕地，開發(fā)環(huán)境與氛圍嚴重不足。本案屬航空總部區(qū)首個啟動開發(fā)項目，具備開發(fā)示范效應，同時蘊量著較大的開發(fā)風險。航空總部區(qū)規(guī)劃以航空航天為主題的總部辦公、培訓訓練、教育于一體，具備較強的開發(fā)基礎，是企業(yè)近期建設的主要任務。1、天河

6、機場的擴建首先獲得了國家的批準，并受到省市區(qū)政府的支持，具備可實現(xiàn)的基礎。 2、據(jù)初步了解，首批航空企業(yè)東航、國航、南航、海航、友和道通等均意向入駐航空總部區(qū)，并擬獲取土地建設總部辦公區(qū)，但尚未落實具體執(zhí)行與開發(fā)計劃。 3、航空總部區(qū)屬初步開發(fā)階段，遠期交通便利，但目前僅291路、298路兩路公交車輛，難以支撐區(qū)域規(guī)劃，需要加快推進區(qū)域公共交通工作進度。 4、B-1地塊是首個啟動開發(fā)項目，具備片區(qū)展示示范效應，同時蘊育著較大的開發(fā)風險。 三、周邊環(huán)境與B-1地塊根據(jù)實地踏勘，B-1地塊地塊四至與周邊現(xiàn)狀根本不足以推動項目開發(fā)、達成示范開發(fā)的目的，地塊周邊沒有基礎配套設施，項目需研發(fā)基礎配套滿足

7、自身需求。根據(jù)B-1地塊實地踏勘1、地塊四周為農(nóng)業(yè)用地，北側為外環(huán)高速。 2、地塊周邊正在推進道路建設，其中主干道基本落成。 3、地塊位于規(guī)劃中的航空總部區(qū)核心位置，但短期內對外交通不暢，缺乏項目展示面。 4、周邊配套設施短缺。 5、區(qū)域規(guī)劃了輕軌地鐵和公交車停車場，但短期內僅291路、298路公交車，交通配套不足。 四、B-1地塊表征與研發(fā)方向地塊總體表征：重點形象展示、惡補配套建設、有遠景但現(xiàn)狀殘酷、項目缺乏展示面、開發(fā)風險大、航空總部辦公關鍵詞：首個啟動開發(fā)項目示范效應、初步建設階段、基礎配套奇缺短期交通不便諸多擬建項目暫無明確開工計劃市政恢弘規(guī)劃，遠景看好開發(fā)風險研發(fā)方向：或側重展示項

8、目形象示范，或以投資收益與投資風險為主導、兼顧形象展示，或側重展示片區(qū)辦公示范。1、側重展示項目形象示范產(chǎn)品方向：高端寫字樓、高檔商務酒店、商業(yè)配套、公寓洋房。研發(fā)功能：高端寫字樓、高檔商務酒店表達片區(qū)形象，公寓洋房表達項目品質，商業(yè)配套完成自身需求。2、以投資收益與投資風險為主導、兼顧形象展示產(chǎn)品方向：高端寫字樓、高檔商務酒店、商業(yè)配套、LOFT公寓、普通住宅公寓。研發(fā)功能：高端寫字樓、高檔商務酒店表達片區(qū)形象，LOFT公寓獲取投資增值效益、普通住宅公寓構建現(xiàn)金流，商業(yè)配套完成自身需求。3、側重展示片區(qū)辦公示范產(chǎn)品方向：高端寫字樓、高檔商務酒店、總部獨棟辦公、商業(yè)配套、住宅公寓。研發(fā)功能：高

9、端寫字樓、高檔商務酒店表達片區(qū)形象，總部獨棟辦公表達辦公品質檔次，商業(yè)配套完成自身需求，住宅公寓回籠資金。第二部分：市場研究與產(chǎn)品研發(fā)重點一、市場綜述前四個月商品房市場總體呈現(xiàn)量價齊升熱銷形勢，遠城區(qū)價格漲幅明顯高于主城區(qū)，中心城區(qū)高端辦公樓產(chǎn)品租售市場延續(xù)熱銷態(tài)勢，開發(fā)商對市場前景充滿信心。1、節(jié)后商品房供給總量快速上升，四月份供給顯著增加，開發(fā)商看好市場前景。2013年前四個月商品房供給（單位：萬平方米）2013年前三個月，由于傳統(tǒng)春節(jié)銷售淡季、政策調控空懸等因素，導致商品房市場供給萎縮；三月份月份調控政策及地方政策目標確立，四月份商品房供給顯著增加，顯示商品房供給商對市場前景充滿信心。2

10、、節(jié)后商品房住宅產(chǎn)品、商鋪產(chǎn)品市場消費明顯回暖，辦公產(chǎn)品市場消費仍處于恢復階段2013年前四個月商品房成交（單位：萬平方米）由于傳統(tǒng)春節(jié)銷售淡季，二月份商品房市場消費明顯處于低谷，春節(jié)后商品房市場消費明顯回暖；其中住宅產(chǎn)品、商鋪產(chǎn)品節(jié)后恢復至節(jié)前水平，辦公產(chǎn)品市場由于消費周期因素、處于節(jié)后逐步恢復階段。3、主城區(qū)商品住宅成交價格穩(wěn)定，本年度遠城區(qū)商品住宅成交價格上漲漲幅明顯高于主城區(qū)年度商品房住宅成交價格趨勢（單位：元/平方米）根據(jù)2012年4月以來每月成交價格，主城區(qū)銷售價格漲幅4.05%，遠城區(qū)商品房住宅產(chǎn)品銷售價格漲幅16.71%，價格漲幅遠遠超過主城區(qū)。5、高端寫字樓租售市場延續(xù)熱銷，

11、世界500強、加工制造業(yè)、咨詢服務業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等成為高端寫字樓消費的主力軍自2009年以來，武漢市商品房寫字樓產(chǎn)品市場成交火爆，連續(xù)兩年成交面積數(shù)倍于以前年度成交面積。自2009年以來，武漢市商品房寫字樓產(chǎn)品成交價格呈現(xiàn)快急速上漲態(tài)勢，開發(fā)商對寫字樓市場的充滿信心。加工制造業(yè)、咨詢服務業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、進出口貿易公司等企業(yè)成為高端寫字樓產(chǎn)品消費的主力軍。武漢市商品房市場總體呈現(xiàn)樂觀態(tài)勢，節(jié)后商品房市場銷售火爆，銷售價格持續(xù)上漲，遠城區(qū)住宅價格補漲趨勢明顯，中心城區(qū)寫字樓租售市場仍然延續(xù)熱銷。二、區(qū)域市場分析巨龍大道兩側、巨龍大道與盤龍大道交匯處區(qū)域，住宅項目開發(fā)成熟且占據(jù)主導地位，二季

12、度地鐵效應推動區(qū)域價格上漲10%；區(qū)域開發(fā)市場青黃不接，巨龍大道北上步入臨空新城區(qū)域、盤龍大道西南區(qū)域成為市場開發(fā)趨勢，商旅酒店項目、酒店式公寓產(chǎn)品、企業(yè)辦公項目等開始涌現(xiàn)。1、第二季度，在售項目價格上漲至5000元/平方米到5500元/平方米，兩房熱銷，主力客群來自漢口北部、黃陂縣城及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地小老板。項目名稱開盤日期推出套數(shù)（套）銷售價格（元/平方米）戶型配比主力客戶結構F學府一期開盤2012.615003900-4100-4200-4500兩房40%三房60%盤龍城拆遷戶漢口拆遷戶武昌投資客最后一期2013.1300，尾房4500二期待定21個單元報價5200橄欖城2013.3300

13、，尾房4500小兩房30%小三房70%盤龍城本地客戶黃陂城區(qū)客戶漢口青年客戶2013.63005000漢口湖畔二期2013.16704800-5100-5400兩房40%三房60%盤龍城本地人外地小老板漢正街小老板最后一批24#130奧萊匯LOFT2012.11240，余20套6000-6400民用水、電性質待定、不通煤氣37-50，小戶型武昌投資客瓏璟軒二期2013.61305400兩房50%三房50%天河機場員工漢口年輕人黃陂下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)龍城懿品一期2013.5100，售罄5800兩房30%三房70%漢口年輕人盤龍城/黃陂區(qū)外地人人和天地六期2013.7不詳5100兩房40%三房60%漢口北黃

14、陂區(qū)中城時代尾盤，極少量房源650040年公寓、5.2米、民用水、商業(yè)點、通煤氣主力戶型40-50平其次70-100漢口年輕人武昌投資客現(xiàn)代企業(yè)成普通高層寫字樓4200-4300700-1300平方米武漢客廳2012.11商業(yè)公寓520050平80%100平20%青年人，重視價格酒店式公寓9000武昌投資客2013.5.18寫字樓6000100平50%200平50%準備加推兩棟寫字樓2、開發(fā)市場青黃不接，老項目已步入尾盤開發(fā)階段，新入市項目、新開發(fā)項目供給不足項目名稱 已開發(fā)規(guī)模儲備規(guī)模 儲備地塊位置 F學府 一期1500戶已開發(fā)剩20余套住宅二期21單元湖畔地塊，二期住宅預報價5200橄欖城

15、 一期10萬平方米二期3萬平方米余2-4期，27萬平方米深入盤龍工業(yè)區(qū)，二期住宅暫報價5000漢口湖畔一期已開發(fā)完畢，二期開發(fā)670套二期130套在建、下半年推售瓏璟軒5幢高層（不計別墅） 4幢高層（不計別墅）4幢高層（不計別墅）奧萊匯1幢LOFT（不計別墅）無（不計別墅）領袖城住宅已開發(fā)尾聲階段寫字樓、商鋪名流人和天地1-5期2013年當期銷售6期,備7期遠離巨龍大道中城時代尾盤開發(fā)空港中心開發(fā)完畢無無摩卡小鎮(zhèn)開發(fā)完畢無無三江項目已面市，暫未接待住宅總面積65萬平米林語山間圈地待開發(fā)未入市，不詳巨龍大道盤龍大道交匯新項目毛地，圈地待開發(fā)未入市，不詳巨龍大道盤龍大道交匯3、商業(yè)公寓、寫字樓、酒

16、店等產(chǎn)品開始涌現(xiàn)商業(yè)公寓：代表項目：中城時代、奧萊匯等項目。產(chǎn)品介紹：主力面積 40-50平方米的小戶型，LOFT結構，層高挑高5米。中城時代商業(yè)公寓民用水、商業(yè)電、通煤氣，6500元/平方米，總價30萬到45萬/套，40-50平米戶型售罄，僅剩少量70平、100平戶型。奧萊匯商業(yè)公寓民用水、未通煤氣、用電性質暫不明朗，共240套，2012年11月開盤價5500元/平米、現(xiàn)報價6400元/平方米，40-50平方米，總價25萬到30萬/套，剩20套。辦公項目：代表項目：領袖城具體情況：建筑外立面已落成，采用持有招租模式，尚未正式對外公布，具體價格不詳。商業(yè)項目：代表項目：領袖城、F空港中心、住宅

17、底商規(guī)模：領袖城沿街商業(yè)面積50000平方米，F(xiàn)空港中心小型商業(yè)體面積25000平方米，其余為住宅沿街底商。價格：領袖城商鋪20000元/平方米，F(xiàn)空港中心商鋪22000元/平方米，F(xiàn)陽光城住宅底商18000元/平方米，中城時代商鋪20000元/平方米區(qū)域市場：商品房市場以住宅項目、小高層/高層產(chǎn)品開發(fā)為主導，剛需性消費需求，重視價格要素、基礎配套設施要素。節(jié)后價格上漲10%，集中式銷售，兩房戶型熱銷。商業(yè)集中在巨龍大道、盤龍大道交匯處，預計總面積15萬平方米，均采用1-2層建筑結構，價格20000元/平方米?？腿阂詽h口北部居民、漢口年輕客群、武昌投資客、黃陂縣城客群（在漢口上班）、黃陂下轄鄉(xiāng)

18、鎮(zhèn)客群、及在盤龍城做生意的外地人等，剛需性消費需求。市場表征：商品住宅市場、剛需性消費、價格敏感、基礎配套、洋房稀缺、住宅開發(fā)青黃不接關鍵詞：剛需住宅客群、漢口北客群、黃陂縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、武昌投資客絕對商品住宅市場、剛需性消費、兩房熱銷重視價格要素、關注基礎配套節(jié)后價格上漲10%高層住宅主導、多層洋房稀缺沿巨龍大道兩側開發(fā)布局商業(yè)布局擴張辦公產(chǎn)品、商業(yè)公寓產(chǎn)品開始面市三、產(chǎn)品研發(fā)重點根據(jù)B-1地塊現(xiàn)狀、盤龍城商品房市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，B-1地塊產(chǎn)品結構需以住宅公寓產(chǎn)品研發(fā)為主導，在滿足地塊形象要求的同時，生產(chǎn)熱銷產(chǎn)品。地塊銷售成功，有利于建設市場口碑，鞏固與提升片區(qū)形象。第三部分：方案研發(fā)與可行性研

19、究一、地塊規(guī)劃指標與規(guī)劃要點規(guī)劃指標：規(guī)劃凈用地面積：61721.29 平方米。規(guī)劃用地性質：商務用地（兼容部分住宅）。 容積率：不大于 1.8 。建筑密度：不大于 35% 。建筑限高：依據(jù)武漢市天河機場凈空管理辦法執(zhí)行。綠地率：不小于35%，并按國家相關規(guī)定執(zhí)行。地塊紅線地塊東邊長390米，南邊長165米，西邊長395米，北邊長148米。規(guī)劃要點：主體建筑物為辦公或酒店，建筑面積不得少于總建筑面積的70%。后退延喜路道路紅線距離不低于12米；后退景云路、景星路道路紅線距離不低于30米、后退賓連路道路紅線距離不低于12米。 臨東、西兩側道路紅線不少于1.0米，臨南、北兩側不得超出用地范圍線。機

20、動車按0.8個（標準停車位）/100（建筑面積）配建。特殊要求：兼容為住宅用地的，僅能建設集體公寓，不能劃整為零分割獨立使用；兼容為其他建筑的，可設計為公寓（使用兼容的住宅用地）、或公寓式辦公、或公寓式酒店。根據(jù)地塊指標及規(guī)劃要點，結合片區(qū)展示示范要求集體公寓式住宅產(chǎn)品研發(fā)已背離形象展示示范要求；可以借口研發(fā)公寓式辦公，落實研發(fā)住宅式公寓產(chǎn)品，既滿足規(guī)劃要點，又迎合區(qū)域市場。二、方案規(guī)劃與可行性研究方案一：側重展示項目形象示范1、方案概述研發(fā)產(chǎn)品：高端寫字樓、酒店式公寓、配套商業(yè)、多層公寓洋房、小高層公寓等研發(fā)功能：高端寫字樓辦公形象展示，酒店式公寓商務酒店形象展示（后期也可作為SOHO辦公功

21、能，靈活多變），多層公寓洋房為項目形象展示、拉升項目價格，商業(yè)、小高層公寓為輔助配套產(chǎn)品。方案特征：滿足項目形象示范要求，同時也切合市場需求，產(chǎn)品線豐富、資金回籠速度快?？偲讲季郑簭哪舷虮遍_發(fā)，依次甲級寫字樓、酒店式公寓、多層公寓洋房、小高層公寓。銷售模式：根據(jù)區(qū)域市場現(xiàn)狀，甲級寫字樓主體持有出租，地下車位持有出租，其余快速銷售。2、技術指標甲級寫字樓：28800平方米。酒店式公寓：15000平方米。多層公寓洋房：21600平方米小高層公寓：17200平方米高層公寓：21600平方米多層商業(yè)：6700平方米總面積：110900平方米地下面積：8000平方米車位：889個（其中地下290個、地上

22、600個）方案要求：根據(jù)市場先例，公寓部分要求民用水、通燃氣，然后全力爭取民用電。3、服務對象與研判價格注：根據(jù)區(qū)域市場商品房產(chǎn)品價格現(xiàn)狀，結合1年時間的自然價格漲幅（5%），推算產(chǎn)品價格。甲級寫字樓：根據(jù)區(qū)域擬建項目工作進度，預計本案甲級寫字樓投入使用后，可以服務航空行業(yè)關聯(lián)企業(yè)、區(qū)域諸多建設項目的現(xiàn)場辦公需求?，F(xiàn)階段該類企業(yè)主要在主城區(qū)、航空機場等地辦公，初期租賃價格40元/平方米.月，中期價格50-60元/平方米.月。酒店式公寓：服務與航空總部區(qū)商務交流，實際價格5000元/平方米。初期采用帶5年租約、每年回報銷售模式，酒店式運營管理，5年后既可由酒店持續(xù)租約經(jīng)營，也交換業(yè)主自主經(jīng)營，還

23、可以用作SOHO辦公需求。多層公寓洋房：提供航空總部區(qū)中高管理層、盤龍城小老板，5500元/平方米。小高層公寓、高層公寓：服務與剛需客群,4500-5000元/平方米。多層商業(yè)：項目自身及航空總部區(qū)區(qū)域配套服務，12000元/平方米。4、開發(fā)周期與銷售周期根據(jù)項目當前工作進度，初步研判開發(fā)周期及銷售周期如圖所示項目開發(fā)周期與銷售周期示意圖項目名稱2013年2014年2015年2016年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度開發(fā)周期項目籌備期項目一期二期多層二期小高層二期高層二期商業(yè)銷售周期酒店式公寓甲級寫字樓多層公寓洋房小高層住

24、宅公寓高層公寓二期商業(yè)5、銷售收入估算項目直接銷售收入56545.6萬元（公寓按民用水、通煤氣），持有固定資產(chǎn)租金總收益37412.16萬元，總銷售收益93957.76萬元。項目銷售收入估算表分期 物業(yè)名稱 可售面積（平方米） 銷售均價（元/平方米） 銷售總額（萬元） 一期 甲級寫 字樓 出售 6457 8000 5165.6 出租 18543 40元/平方米.月 35602.56 酒店式公寓 15000 5000 7500 地下車位 290（個） 130元/個.月 1809.6 二期 公寓 多層21600550011880小高層1720050008600高層21600 5000 10800商

25、業(yè) 10500 12000 12600銷售稅金銷售周期內可實現(xiàn)的銷售稅金3392.7萬元（營業(yè)稅及附加，暫按直接銷售收入6%計，持有出租部分稅費另計）6、項目總投資估算項目首期投入35%自有資金，銀行融資15000萬元、按20%貸款利率計，部分2014年第一季度實現(xiàn)銷售收入后投入滾動開發(fā)。項目總投資估算表序號 項目名稱 總額 (萬元) 單位成本（元/平方米） 1 土地稅費 5880 529.7 2 前期工程費用 2378200 3 市政基礎設施配套費 1189100 4 建安工程費 225981875.38商業(yè) 低層 10501000 公寓多層21601000公寓小高層20641200公寓高層

26、30241400 酒店式公寓小高層18001200甲級寫字樓 小高層 125005000 5 基礎配套設施建設費 3567300 6 地下設施建設費 20002500 7 其他費用 1128.3696.88（前六項之和3%） 8 不可預見費 1162.2199.78（前七項之和3%） 9 小計 39902.573598.07（注：甲級寫字樓6500，多層公寓2500，小高層公寓2700，高層公寓3100） 10 管理費用 1128.36118.51（前六項之和3%） 11 營銷費用 2827.28254.94（銷售總額5%） 12 財務費用 3000公司自有資金占滿足首期投資總額35%比，其余

27、部分銀行融資按20%利率計取，貸款期限1年。 13 小計 46858.214225.27 14 土地增值稅 1130.91101.98（銷售收入2%預提） 15 總計 47989.124327.24 7、現(xiàn)金流量表根據(jù)初步估算，項目在自持甲級寫字樓75%、自持地下車位等價值共37412.16萬元固定資產(chǎn)的情況下，可實現(xiàn)稅后凈收入5003.71萬元。累計凈現(xiàn)金流量估算表項目名稱2013201420152016第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度現(xiàn)金流入3000540071106872.86462.8430054001170031

28、503150銷售收入3000540071106872.86462.8430054001170031503150一期酒店式公寓30003000750750甲級寫字樓24002400182.8182.8二期多層公寓396059401980小高層43004300高層54005400商業(yè)630031503150出租收入0000000000甲級寫字樓0000000000地下車位000000000現(xiàn)金流出5818.85193.294440.4567836736.037558.631571.672361.82449.33372.033156.03992.3948.53土地稅費29402940前期工程費142

29、6.8951.2市政設施配套費1189地下建筑1000500500建安工程費28562400547061901032103221061512酒店式公寓900900甲級寫字樓1500150047504750多層公寓7201440小高層公寓10321032高層公寓15121512商業(yè)456594基礎設施配套費396.3396.3396.3396.3396.3396.3396.3396.3396.6其他費用86.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.76不可預見費用89.489.489.489.489.489.489.489.489.489.

30、489.489.489.41管理費用86.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.76營銷費用848.18321.45282.73282.73282.73282.73282.73144100財務費用100010001000土地增值費1130.91銷售稅金180324426.6412.37387.77258324702189189凈現(xiàn)金流量-5818.8-5193.29-4440.45-3783-1336.03-448.635301.1341011850.72027.978543.972157.72201.47累計凈現(xiàn)金流量-5818.8-

31、11012.1-15452.5-19235.5-20571.6-21020.2-15719.1-11618.1-9767.37-7739.4804.572962.275163.74所得稅-1290.94土地增值費1130.91累計稅后凈現(xiàn)金流量-5818.8-11012.1-15452.5-19235.5-20571.6-21020.2-15719.1-11618.1-9767.37-7739.4804.572962.275003.71方案二：以投資收益與投資風險為主導、兼顧形象展示1、方案概述研發(fā)產(chǎn)品：高端寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)、LOFT公寓洋房、高層公寓等。研發(fā)功能：高端寫字樓辦公形象展

32、示，酒店式公寓商務酒店形象展示（后期也可作為SOHO辦公功能，靈活多變），LOFT公寓獲取實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，商業(yè)、高層公寓為輔助配套產(chǎn)品，實現(xiàn)快速銷售。方案特征：實現(xiàn)資產(chǎn)投資最大化，產(chǎn)品切合市場需求，同時兼顧項目開發(fā)形象。總平布局：從南向北開發(fā)，依次甲級寫字樓、酒店式公寓、LOFT公寓、高層公寓。銷售模式：根據(jù)區(qū)域市場現(xiàn)狀，甲級寫字樓主體持有出租，地下車位持有出租，其余快速銷售。2、技術指標甲級寫字樓：28800平方米。酒店式公寓：15000平方米。LOFT公寓（4層、層高6米）：17280平方米高層公寓：43200平方米多層商業(yè)：6700平方米總面積：110900平方米地下面積：14000

33、平方米 車位：889個（其中地下600個、地上289個）方案要求：根據(jù)市場先例，LOFT公寓、高層公寓要求民用水、通燃氣，然后全力爭取民用電。3、服務對象與研判價格注：根據(jù)區(qū)域市場商品房產(chǎn)品價格現(xiàn)狀，結合1年時間的自然價格漲幅（5%），推算產(chǎn)品價格。甲級寫字樓：根據(jù)區(qū)域擬建項目工作進度，預計本案甲級寫字樓投入使用后，可以服務航空行業(yè)關聯(lián)企業(yè)、區(qū)域諸多建設項目的現(xiàn)場辦公需求。現(xiàn)階段該類企業(yè)主要在主城區(qū)、航空機場等地辦公，初期租賃價格40元/平方米.月，中期價格50-60元/平方米.月。酒店式公寓：服務與航空總部區(qū)商務交流，實際價格5000元/平方米。初期采用帶5年租約、每年回報銷售模式，酒店式運

34、營管理，5年后既可由酒店持續(xù)租約經(jīng)營，也交換業(yè)主自主經(jīng)營，還可以用作SOHO辦公需求。LOFT公寓（4層、挑高6米）：投資客、剛需客群、航空總部區(qū)工作員工，6500-7000元/平方米。高層公寓：剛需客群, 4500-5000元/平方米。多層商業(yè)：項目自身及航空總部區(qū)區(qū)域配套服務，12000元/平方米。4、開發(fā)周期與銷售周期根據(jù)項目當前工作進度，初步研判開發(fā)周期及銷售周期如圖所示項目開發(fā)周期與銷售周期示意圖項目名稱2013年2014年2015年2016年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度開發(fā)周期項目籌備期項目一期二期LOFT

35、二期高層二期商業(yè)銷售周期酒店式公寓甲級寫字樓LOFT公寓高層公寓二期商業(yè)5、銷售收入估算項目直接銷售收入58097.6萬元（公寓按民用水、通煤氣），持有固定資產(chǎn)租金總收益39346.56萬元，總銷售收益97444.16萬元。項目銷售收入估算表分期 物業(yè)名稱 可售面積（平方米） 銷售均價（元/平方米） 銷售總額（萬元） 一期 甲級寫 字樓 出售 6457 8000 5165.6 出租 18543 40元/平方米.月 35602.56 酒店式公寓 15000 5000 7500地下車位 600（個） 130元/個.月 3744二期 公寓 LOFT17280650011232高層4320050002

36、1600商業(yè) 10500 12000 12600銷售稅金銷售周期內可實現(xiàn)的銷售稅金3485.9萬元（營業(yè)稅及附加，暫按直接銷售收入6%計，持有出租部分稅費另計）6、項目總投資估算項目首期投入35%自有資金，銀行融資17500萬元、按20%貸款利率計，部分2014年第一季度實現(xiàn)銷售收入后投入滾動開發(fā)。項目總投資估算表序號 項目名稱 總額 (萬元) 單位成本（元/平方米） 1 土地稅費 5880 529.7 2 前期工程費用 2498200 3 市政基礎設施配套費 1249100 4 建安工程費 23471.62116.47商業(yè) 低層 10501000 公寓LOFT2073.61200公寓15層高

37、層60481400酒店式公寓小高層18001200甲級寫字樓 小高層 125005000 5 基礎配套設施建設費 3567300 6 地下設施建設費 35002500 7 其他費用 1204.97108.66（前六項之和3%） 8 不可預見費 1241.17111.92（前七項之和3%） 9 小計 42611.74（注：甲級寫字樓6650，LOFT公寓2900，高層公寓3250） 10 管理費用 1204.97108.66（前六項之和3%） 11 營銷費用 2904.88261.94（銷售總額5%） 12 財務費用 3500公司自有資金占首期投資總額35%，其余銀行融資按20%利率計取，貸款期

38、限1年。 13 小計 50221.594528.5514 土地增值稅 1161.95（銷售收入2%預提） 15 總計 51383.544633.327、現(xiàn)金流量表根據(jù)初步估算，項目在自持甲級寫字樓75%、自持地下車位等價值共39346.56萬元固定資產(chǎn)的情況下，可實現(xiàn)稅后凈收入3583.1萬元。累計凈現(xiàn)金流量估算表項目名稱2013201420152016第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度現(xiàn)金流入3000540068944676.82054.81267254001170031503150銷售收入3000540068944676

39、.82054.81267254001170031503150一期酒店式公寓30003000750750甲級寫字樓24002400182.8182.8二期LOFT公寓3744374418721872高層1080054005400商業(yè)630031503150出租收入0000000000甲級寫字樓0000000000地下車位000000000現(xiàn)金流出5968.685604.034717.888300.887026.885890.423488.993874.074801.11644.781720.66915.78915.25土地稅費29402940前期工程費1498.8999.2市政基礎設施配套費12

40、49地下建筑100010001500建安工程費2856240061324750691.630243024594酒店式公寓900900甲級寫字樓1500150047504750LOFT公寓1382691.6高層公寓30243024商業(yè)456594基礎設施配套費445.9445.9445.9445.9445.9445.9445.9445.7其他費用92.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.69不可預見費用95.595.595.595.595.595.595.595.595.595.595.595.595.17管理費

41、用92.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.69營銷費用1162581290290290291.88財務費用100010001500土地增值費1161.95銷售稅金180324413.64280.61123.29760.32324702189189凈現(xiàn)金流量-5968.68-5604.03-4717.88-5300.88-1626.881003.581187.81-1819.277870.93755.229979.342234.222234.75累計凈現(xiàn)金流量-5968.68-11572.7-16290.6-2

42、1591.5-23218.4-22214.8-21027-22846.2-14975.3-11220.1-1240.77993.453228.2所得稅-807.05土地增值費1161.95累計稅后凈現(xiàn)金流量-5968.68-11572.7-16290.6-21591.5-23218.4-22214.8-21027-22846.2-14975.3-11220.1-1240.77993.453583.1方案三：定制式辦公，側重展示片區(qū)辦公示范1、方案概述研發(fā)產(chǎn)品：高端寫字樓、酒店式公寓、定制獨棟辦公、商業(yè)、住宅公寓等研發(fā)功能：高端寫字樓、獨棟辦公為形象展示示范區(qū)，酒店、商業(yè)、住宅為輔助配套產(chǎn)品。研

43、發(fā)功能：高端寫字樓、獨棟辦公展示辦公形象展示，酒店式公寓商務酒店形象展示（后期也可作為SOHO辦公功能，靈活多變），商業(yè)、住宅公寓為輔助配套產(chǎn)品。方案特征：注重傳達航空總部區(qū)的總部辦公形象示范?？偲讲季郑簭哪舷虮遍_發(fā)，依次甲級寫字樓、酒店式公寓、獨棟辦公、住宅公寓。銷售模式：根據(jù)區(qū)域市場現(xiàn)狀，甲級寫字樓主體持有出租，地下車位持有出租，獨棟辦公定制銷售。2、技術指標甲級寫字樓：28800平方米。酒店式公寓：15000平方米。定制辦公（5層、層高3.9米、前庭后院）：21600平方米小高層公寓：17200平方米高層公寓：21600平方米多層商業(yè)：6700平方米總面積：110900平方米地下面積：8

44、000平方米車位：889個（其中地下290個、地上600個）方案要求：根據(jù)市場先例，LOFT公寓、高層公寓要求民用水、通燃氣，然后全力爭取民用電。3、服務對象與研判價格注：根據(jù)區(qū)域市場商品房產(chǎn)品價格現(xiàn)狀，結合1年時間的自然價格漲幅（5%），推算產(chǎn)品價格。甲級寫字樓：根據(jù)區(qū)域擬建項目工作進度，預計本案甲級寫字樓投入使用后，可以服務航空行業(yè)關聯(lián)企業(yè)、區(qū)域諸多建設項目的現(xiàn)場辦公需求?，F(xiàn)階段該類企業(yè)主要在主城區(qū)、航空機場等地辦公，初期租賃價格40元/平方米.月，中期價格50-60元/平方米.月。酒店式公寓：服務與航空總部區(qū)商務交流，實際價格5000元/平方米。初期采用帶5年租約、每年回報銷售模式，酒店式運營管理，5年后既可由酒店持續(xù)租約經(jīng)營，也交換業(yè)