資產(chǎn)評估復習題

1、資產(chǎn)評估復習題1某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應該是多少？評估值=160×150/210=114.29(萬元)2某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，

2、評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3)=63394(元)3某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為20

3、02年8月。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(130)=255.64（萬元）4待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基準日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成

4、新率為：待估資產(chǎn)成新率 = 待估資產(chǎn)尚可使用年限 /（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100% =13÷(7.5+13) =63%參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評估值為：評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元) 5. 待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機

5、器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置成本為： 重置成本 = 購買價格 + 運費 + 安裝成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元）6. 被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買

6、價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。問：該設(shè)備的重置成本是多少？（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本購買價運雜費安裝費中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率 0.2÷（81.60

7、.4）2%間接成本13.04×2%0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）7. 某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。 要求：計算該機床1999年的重置成本 16×1.60/1.05+ 4×1.60/1.28+ 2×1.60/1.35=31.75萬元8. 被評估設(shè)備購于1999年，原始價值為500

8、,000元，2002年和2004年進行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，當年投資分別為30,000元和25,000元。假設(shè)從1999-2009年每年的價格上升率為10%。試估測該設(shè)備2009年評估時的綜合已使用年限。（計算結(jié)果保留至小數(shù)點后兩位數(shù)）綜合已使用年限=（每次投資在評估時點的重置成本×對應的投資年限）÷每次投資在評估時點的重置成本=(1,295,000×10+58,500×7+40,250×5) ÷(1,295,000+58,500+40,250)=(12,950,000+409,500+201,250) 

9、7;1,393,750=13,560,750÷1,393,750=9.73（年）9. 被評估設(shè)備年生產(chǎn)能力為100萬件，成新率為60%，已知一臺年生產(chǎn)能力為80萬件的同類全新設(shè)備的價格為120萬元，而且該類設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力是線性關(guān)系，根據(jù)上述給定條件，被評估設(shè)備的評估值最接近于(C)A.58萬元 B.90萬元C.120萬元 D.150萬元10評估某持續(xù)經(jīng)營企業(yè)，前5年各年的收益(凈利潤)現(xiàn)值加總后為2500萬元，第6年起每年凈利潤固定在350萬元，假設(shè)折現(xiàn)率與本金化率均為10，則該企業(yè)的評估值應為（    A  ）A、4673.1

10、5萬元B、6000.00萬元C、15767.80萬元D、28500.00萬元11. 被評估機組購建于2003年3月，主要由主機、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值600萬元人民幣，其中主機占70，輔助裝置占20，工藝管道占10。到評估基準日，機組主機價格下降2，輔助裝置價格上升1，工藝管道價格上升了5。該機組評估基準日的重置成本最接近于（  B    ）A、585.8萬元B、595.8萬元C、612.6萬元D、624.8萬元12. 某進口汽車的到岸價為75萬元人民幣，關(guān)稅稅率為20，消費稅稅率為8，增值稅稅率為17，銀行財務(wù)費、外貿(mào)手續(xù)費、海關(guān)監(jiān)

11、管手續(xù)費合計為到岸價的3，則應付的增值稅最接近于（   C   ）A、15.30萬元B、16.52萬元C、16.63萬元D、22.16萬元13. 被評估設(shè)備為年產(chǎn)某產(chǎn)品100萬件的設(shè)備，運用市場法對其進行評估，所選擇的參照物為生產(chǎn)同樣產(chǎn)品但年生產(chǎn)能力為120萬件的設(shè)備，其他條件與被評估設(shè)備相同。該參照物于3年前購置，價格為40萬元，三年中該類設(shè)備的價格指數(shù)每年上升20。若該類設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力之間呈線性關(guān)系，則被評估設(shè)備的評估值約為（   C   ）A、33萬元B、57萬元C、58萬元D、69

12、萬元14.某企業(yè)許可一項技術(shù)給聯(lián)營企業(yè)使用，該技術(shù)的重置成本為200萬元，適用的成本利潤率為400%;聯(lián)營企業(yè)其它投資的重置成本為5000萬元，適剛的成本利潤率為10%。該技術(shù)已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，該產(chǎn)品成本為120元/件，該產(chǎn)品價格在甲類地區(qū)為180元/件，乙類地區(qū)為170元/件，丙類地區(qū)為160元/件。目前該產(chǎn)品年銷售量為2萬件，其中甲類地區(qū)為8000件，乙類地區(qū)為7000件，丙類地區(qū)為5000件。經(jīng)分析，該技術(shù)的剩余經(jīng)濟壽命為8年，售價和成本變化不大，故不考慮其變化(折現(xiàn)率為12%，所得稅率為25%)。要求：計算該項技術(shù)的利潤分成率和評估值。(計算結(jié)果

13、以“元”為單位，取整)15由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，甲企業(yè)準備將其飲料生產(chǎn)的專有配方轉(zhuǎn)讓給A公司。根據(jù)雙方協(xié)商，該專有技術(shù)的收益期限為4年，且按銷售收入的4%分成。評估人員經(jīng)測算，未來4年飲料的銷售分別是80噸、90噸、95噸、95噸，每噸售價10萬元。根據(jù)技術(shù)所屬行業(yè)和市場情況，評估人員確定的風險報酬率為6%，企業(yè)適用的所得稅率為25%，銀行存款利率為4%。要求：請幫助評估人員計算確定（1）專有技術(shù)的折現(xiàn)率；（2）專有技術(shù)各年的凈收益；（3）專有技術(shù)的評估價值。（計算結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位小數(shù)）16. 甲企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓一項制藥生產(chǎn)技術(shù)。經(jīng)評估人員調(diào)查測算獲得以下資料：（1）甲企業(yè)與B

14、公司共同享用該制藥技術(shù)，雙方設(shè)計能力分別為700萬箱和300萬箱。（2）該技術(shù)3年前從國外引進，賬面價格400萬元，預計尚可使用9年。（3）由于該技術(shù)轉(zhuǎn)讓，對甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，估計將減少銷售收入（按折現(xiàn)值計算為80萬元）和增加相關(guān)支出（按現(xiàn)值計算為20萬元）。（4）自引進日起至評估時，該類技術(shù)的價格上升了10%。要求：（1）計算該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值；（2）計算該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值轉(zhuǎn)讓分攤率；（3）計算該制藥生產(chǎn)技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費額。（計算結(jié)果以萬元為單位，取整）17.甲企業(yè)擬進行股份制改組。根據(jù)企業(yè)過去的經(jīng)營情況和未來市場形勢，預測未來5年的收益額分別為130萬元、14

15、0萬元、110萬元、120萬元和150萬元。預計從第6年開始，以后每年的收益額穩(wěn)定在140萬元的水平。評估人員根據(jù)分析，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。另外，采用單項資產(chǎn)評估方法，評估出甲企業(yè)有形資產(chǎn)的價值為900萬元，可確定的無形資產(chǎn)價值為200萬元。xehedu.co要求：(1)計算甲企業(yè)整體評估值;(2)確定甲企業(yè)商譽的評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，取整)18待估企業(yè)未來5年的預期收益額分別為100萬元、105萬元、110萬元、120萬元和125萬元，假設(shè)折現(xiàn)率與資本化率均為10%；該企業(yè)各單項可確指資產(chǎn)評估值之和為1500萬元，負債為300萬元。要求：（1）采用年金資本化法計算

16、該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值（計算結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位小數(shù)）；（2）判斷該企業(yè)是否有商譽，如果有，請計算金額；如沒有，請說明理由。19.某公司于1998年10月以有償出讓方式取得一宗50年使用權(quán)的土地，并于1998年11月開始在此地塊上建一棟寫字樓，2000年10月建成完工，當時造價為每平方米1300元；其經(jīng)濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1400元，殘值率為5%，該宗地面積為4500 ，容積率為4.5，目前該建筑全部出租，每月實收租金為9000元。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅?35元，土地及房屋還原利率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅每 2

17、0元，需支付的年管理費為同類建筑年租金的4%，年維修費為重置價的2%，年保險費為為重置價的2 。根據(jù)上述資料估算該宗地在2002年10月的土地使用權(quán)價格。解題思路：該宗地上的寫字樓用于出租，有經(jīng)濟效益，適宜采取收益還原法進行估價。第一步：計算出租年總收益采用客觀收益而不是實際收益：年總收益=35 ×4500 ×4.5 ×12 =8505000第二步：計算出租總費用（1）年稅金=20 × 4500 ×4.5 =405000（2）年管理費= 8 505000 ×4%= 340200（3）年維修費=1400 × 4500 

18、5;4.5 ×2%=567000（4）年保險費= 1400 × 4500 ×4.5 ×2 =56700（5）計算房屋折舊費房屋折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限=1400 × 4500 ×4.5 /48=590 625元總費用=405000+340200+567000+56700+ 590 625 =1959525第三步 ：計算房屋出租年純收益 房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年折舊費×已使用年限 =1400 ×4500 ×4.5-590625 ×2 =27168750元 房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×

19、;房屋還原率 =27168750 ×6%=1630125元第四步：計算年土地純收益 土地純收益 =房地年純收益-房地年總費用-房屋年純收益 =8505000-1959525-1630215=4915350第五步：確定2002年10月的土地使用權(quán)價格20. 某開發(fā)區(qū)土地總面積52 ，現(xiàn)已完成“七通一平”開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1.52 ?，F(xiàn)開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積10000 。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)每畝征地費平均為5萬元，完成1 2 的開發(fā)需投入2億元。一般征地完成后， “七通一平”的開發(fā)周期為2年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資

20、的40%；全部土地投資回報率為20%，土地出讓增值收益率為20%，當年銀行貸款利息率為10%，土地還原率為7%。試估算該宗土地的單位面積價格和總價格。1、土地取得費征地費50000/畝，即75元/ 2、土地開發(fā)費200000000/ 2 ，即200 / 3、利息=15.75+12.3+5.86=33.9元/ 4、利潤 （75+200） ×20%=55 / 5、計算土地增值收益 （75+200+33.91+55)×20%=72.78 / 6、計算土地價格 75+200+33.91+55+72.78=436.69 / 7、進行可出讓土地比率修正 436.69 ×5/3

21、.5 =623.84 / 8、進行土地使用年期修正623.84 × =602.66 / 9、計算擬出讓土地總價格 602.66 ×10000=6026600元21. 現(xiàn)有一塊3km2的生地，擬進行“七通一平”成片開發(fā)后分塊出讓，據(jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開發(fā)完成“七通一平”土地出讓單價為1200元/m2；可出讓土地面積為全部土地的70，其余為公共設(shè)施用地；土地開發(fā)費用為3.5億元/km2，開發(fā)期為兩年，開發(fā)成本在開發(fā)期內(nèi)分期均勻投入，第一年投入70，第二年投入30，貸款年利息率為10，勘察設(shè)計、估價等專業(yè)費用為土地開發(fā)費用的3；投資利潤率為20，當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的轉(zhuǎn)讓稅費

22、為開發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓價格的6.5，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓地價的4。試用傳統(tǒng)方法估算該成片生地總價和單位面積地價。 【解】由題意：設(shè)該成片生地的總價為V：該成片生地開發(fā)完成后的總價值=1200×3 000 000×70% = 25.2（億元）土地開發(fā)費用 =3.5×3=10.5（億元）專業(yè)費用 =10.5×3 = 0.315（億元）投資利息=（V+V×4）（1+10）21+（10.5+0.315）×70×（1+10）1.51 +（10.5+0.315）×30×（1+10）0.51=0.218V+1.322（億元）轉(zhuǎn)讓稅費=25.2×6.5%=1.638（億元）開發(fā)利潤=（V+ V×4+10.5+0.315）×20 = 0.208 V+2.163（億元）購買該地的稅費= V×4V=該成片生地開發(fā)完成后的總價值土地開發(fā)費用專業(yè)費用投資利息轉(zhuǎn)讓稅費開發(fā)利潤購買該地的稅費 = 25.210.50.315（0.218V+1.322） 1.638（0.208V+2