項目用地土地一級開發(fā)項目情況匯報

1、北京市新西城區(qū)廣外南濱河路北京市新西城區(qū)廣外南濱河路2323號立恒住宅小區(qū)號立恒住宅小區(qū)4#4#樓樓（二期）項目用地土地一級開發(fā)項目情況匯報（二期）項目用地土地一級開發(fā)項目情況匯報目目 錄錄一、項目基本情況 1、項目區(qū)域位置 2、項目背景 3、項目用地現(xiàn)狀 4、市政情況 5、現(xiàn)場照片 6、項目規(guī)劃情況二、一級開發(fā)總投資 1、征地 2、拆遷 3、分攤大市政 4、總投資估算三、經(jīng)濟效益分析四、開發(fā)主體五、資金保證及其他六、附件項目位置： 本項目位于西城區(qū)廣外南濱河路23號立恒住宅小區(qū)內(nèi)。一、項目基本情況一、項目基本情況項目區(qū)域位置項目區(qū)域位置區(qū)位圖區(qū)位圖項目位置項目位置1#2#3#一、項目基本情況

2、一、項目基本情況項目區(qū)域位置項目區(qū)域位置地形圖地形圖項目四至：東至：南濱河路；南至：立恒住宅小區(qū)一期；西至：白菜灣四巷；北至：椿樹館二街 （椿樹館北一街）。：2004規(guī)地字0139號：2000規(guī)地字0053號+：1120平方米+：7918平方米 小區(qū)現(xiàn)狀入口小區(qū)現(xiàn)狀入口二期出口二期出口二期車庫出入口二期車庫出入口現(xiàn)狀車庫出口現(xiàn)狀車庫出口二期用地二期用地一期用地一期用地代征道路代征道路建設(shè)用地建設(shè)用地擬建建筑擬建建筑建成建筑代征道路上方代征道路上方為過街樓設(shè)計為過街樓設(shè)計一、項目基本情況一、項目基本情況項目背景項目背景 本項目為立恒住宅小區(qū)二期（4#樓）工程用地土地一級開發(fā)項目。立恒住宅小區(qū)項目

3、一期原為古橋空調(diào)廠防噪音改造項目，由宣武房地產(chǎn)開發(fā)公司進行開發(fā)建設(shè)。1998年，宣武房地產(chǎn)開發(fā)公司將該項目轉(zhuǎn)讓給北京市新興房地產(chǎn)開發(fā)總公司與北京市萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司，后上述兩公司聯(lián)合成立北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司。2000年，上述兩家公司將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)有限公司現(xiàn)股東東方匯龍商貿(mào)有限公司及北京浩龍耀商貿(mào)有限公司，一并轉(zhuǎn)讓立恒名苑項目一期及二期部分用地，轉(zhuǎn)讓一期建設(shè)用地面積為11607.72平方米，已于2003年建設(shè)完成；轉(zhuǎn)讓二期部分建設(shè)用地面積為4550平方米。 二期項目用地分為兩塊，分別于2000年3月及2004年7月取得用地規(guī)劃許可證【2000規(guī)地字00

4、53號】及【2004規(guī)地字0139號】 ；于2002年7月取得二期項目立項批復（京計投資【2002】1219號），2003年1月取得規(guī)劃意見書【2003規(guī)意字0232】， 2004年6月取得審定設(shè)計方案通知書【2004規(guī)審字0379號】。 經(jīng)過企業(yè)與規(guī)委溝通，目前本項目用地規(guī)劃并未改變，仍可采用現(xiàn)有用地規(guī)劃許可證, 延用規(guī)證中相應(yīng)指標。 2004年8月，北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司與北京市國土資源局簽訂二期項目用地使用權(quán)出讓合同，（京地出【合】字（2004）第1138號），并交付約447萬元抵作地價款。2005年4月，北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司收到北京市國土資源局通知，因未按合同約定交清

5、全部地價款，北京市國土資源局與其解除土地使用權(quán)出讓合同，并收回國有土地使用權(quán)；2006年7月，收到北京市土地整理儲備中心政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會審議結(jié)果告知單（【2006】019號），同意由北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司作為主體，繼續(xù)辦理有關(guān)手續(xù)并完成征地、拆遷補償及市政建設(shè)等工作后再入市。 自2000年開始，北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司在進行一期項目用地范圍內(nèi)拆遷工作時，陸續(xù)代拆二期項目用地范圍內(nèi)部分住宅及非住宅，代拆建筑面積3833.22平方米。二期項目拆遷于2004年8月發(fā)布拆遷公示，但因公司資金不足，未能在規(guī)定時間內(nèi)向指定賬戶打入拆遷資金，因此未能取得二期項目拆遷許可證，且二

6、期項目剩余72戶住宅及3個非住宅拆遷工作至今未再啟動。 目前，本項目與一期交界處已砌圍墻圍擋，東側(cè)北部為景觀圍擋，東側(cè)南部為現(xiàn)狀門臉房，用地南側(cè)大部分地上物已拆除 。一、項目基本情況一、項目基本情況二期項目進程二期項目進程1、權(quán)屬情況 項目用地均為國有土地，依據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證【2000規(guī)地字0053號】及【2004規(guī)地字0139號】，占地面積9038平方米，其中建設(shè)用地7918平方米，代征道路用地1120平方米。2、地上物情況 1）已拆遷情況： 完成立恒住宅小區(qū)一期（1#-3#樓）項目用地拆遷工作同時，代拆二期（4#樓）項目用地范圍內(nèi)部分拆遷工作，涉及住宅81戶，拆遷平房建筑面積為2762

7、.62平方米；企業(yè)1個，拆遷平房建筑面積為768.8平方米，樓房建筑面積為301.8平方米；公廁1個，拆遷補償費用共2995.79萬元。 2）未拆遷情況： 本項目用地范圍內(nèi)涉及未拆遷居民72戶，企業(yè)3個，均為平房，建筑面積1958.27平方米。 一、項目基本情況一、項目基本情況項目用地現(xiàn)狀項目用地現(xiàn)狀一、項目基本情況一、項目基本情況市政情況市政情況 本項目周邊大市政工程已完成建設(shè)，交接口費后，接通即可使用。1.供水：小區(qū)東側(cè)南濱河路有現(xiàn)狀DN1000供水管線，西側(cè)廣外南街有現(xiàn)狀 DN400供水管線，南側(cè)椿樹館街有現(xiàn)狀DN400供水管線。 2.排水：小區(qū)東側(cè)南濱河路有現(xiàn)狀污水管線，可直接排入市政

8、污水管網(wǎng)。3.供電：由廣安門變電站引雙路電纜供電，新裝電力設(shè)備容量720kW，電光及 家用電器7220kW。立恒名苑一期工程完成時，完成電力工程建設(shè)， 目前項目引用臨時供電。4.供氣：小區(qū)西側(cè)廣外南街上、椿樹館街以南、以北分別有DN300低壓燃氣管 線。規(guī)劃新建1座高中壓調(diào)壓站，沿道路鋪設(shè)天然氣中壓管道。5.供熱：2001年，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會批準，本項目被指定為北京市城 鄉(xiāng)建設(shè)新技術(shù)、新材料試點工程，采用壁掛式燃氣熱水器，不引用 市政熱力。6.電信：廣安門南濱河路有現(xiàn)狀電信，小區(qū)電信直接與其接通。注：本項目市政規(guī)劃情況最終以市政咨詢?yōu)闇?。一、項目基本情況一、項目基本情況現(xiàn)場照片現(xiàn)場照片

9、依據(jù)北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書【2003規(guī)意字0232號】、建設(shè)用地規(guī)劃許可證【2000規(guī)地字0053號】、【2004規(guī)地字0139號】及北京市規(guī)劃委員會審定設(shè)計方案通知書【2004規(guī)審字0379號】，本項目經(jīng)濟指標如下：一、項目基本情況一、項目基本情況項目規(guī)劃情況項目規(guī)劃情況1、 已發(fā)生拆遷費用 （1）已拆遷范圍： 本項目已完成拆遷建筑面積3833.22平方米，涉及住宅81戶，企業(yè)1個，公廁1個，具體如下：拆遷拆遷二、一級開發(fā)總投資二、一級開發(fā)總投資投資估算投資估算（2）已發(fā)生拆遷費用 本項目已發(fā)生拆遷費用為3519.80萬元，具體如下：二、一級開發(fā)總投資二、一級開發(fā)總投資投資估算投資估算2

10、、未發(fā)生拆遷費用（1）未拆遷范圍： 本項目用地范圍內(nèi)涉及未拆遷居民72戶，非住宅3個，其中公房按證載面積乘以1.33換算為建筑面積，則總拆遷建筑面積為1958.27平方米，具體情況如下：拆遷拆遷二、一級開發(fā)總投資二、一級開發(fā)總投資投資估算投資估算（2）測算依據(jù) 住宅：住宅： 依據(jù)北京市關(guān)于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見（京建拆2009431號）及北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案(北估秘2009009號)，所采用的計算公式為： 拆遷評估價款（基準價格K拆遷房屋重置成新價）因素修正系數(shù)拆遷房屋建筑面積拆遷房屋設(shè)備、裝修及附屬物價格。 本項目住宅擬采取協(xié)議拆遷方式，結(jié)合周邊

11、協(xié)議拆遷價格，拆遷單價約為12萬元/平方米。 非住宅：非住宅： 參照住宅拆遷進行測算，結(jié)合周實際拆遷水平，拆遷評估補償水平取50000元/平方米。拆遷拆遷二、一級開發(fā)總投資二、一級開發(fā)總投資投資估算投資估算拆遷拆遷 (3)拆遷費用 經(jīng)測算，本項目拆遷補償費用為18249.27萬元，拆遷相關(guān)費用為261.24萬元，不可預(yù)見費為2776.64萬元，共計21287.55萬元。具體如下：二、一級開發(fā)總投資二、一級開發(fā)總投資投資估算投資估算 建設(shè)立恒住宅小區(qū)一期項目（1#-3#樓）的同時已完成本項目（4#樓）所需市政工程，本項目分攤大市政費用456.26萬元，具體如下：分攤大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費分攤大市政

12、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費注：31.51%，按總建筑面積分攤；七通一平。二、一級開發(fā)總投資二、一級開發(fā)總投資投資估算投資估算 根據(jù)上述拆遷、分攤市政費用測算，本項目土地一級開發(fā)總投資為30621.92萬元，折合地上建筑面積單價為11773元/平方米，折合建設(shè)用地面積單價38674元/平方米。具體如下：總投資總投資序號序號項項 目目金額（萬元）金額（萬元）備備 注注一前期費用前期費用219.73 219.73 【1.1】+【1.2】1.1已發(fā)生前期費用32.58 詳見已發(fā)生前期費用測算表1.2未發(fā)生前期費用187.15 詳見前期費用測算表二二拆遷補償費用拆遷補償費用22030.71 22030.71 【2.

13、12.1】+ +【2.22.2】2.1已發(fā)生拆遷費用3519.80 【2.1.1】+【2.1.2】2.2未發(fā)生拆遷費用18510.91 【2.2.1】+【2.2.2】+【2.2.3】三三拆遷不可預(yù)見費拆遷不可預(yù)見費2776.64 2776.64 未發(fā)生拆遷費用的15%四四分攤大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費分攤大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費456.26 456.26 二期用地供應(yīng)時應(yīng)具備七通一平的大市政條件五五期間管理費用期間管理費用509.66 509.66 【5.1】+【5.2】六六財務(wù)費用財務(wù)費用2360.63 2360.63 【6.1】+【6.2】6.1已發(fā)生財務(wù)費用1289.58 已發(fā)生費用產(chǎn)生，按06-

14、10年平均利率6.434%記取。6.2未發(fā)生財務(wù)費用1071.05 按照【一】+【二】+【三】+【四】的100%銀行貸款，1-3年期貸款利率為6.65%,開發(fā)周期按18個月計算七七小計小計 28353.63 28353.63 【一】+【二】+【三】+【四】+【五】+【六】八八土地一級投資回報土地一級投資回報2268.29 2268.29 【七】8%九九土地一級開發(fā)總成本土地一級開發(fā)總成本 30621.92 30621.92 【七】+【八】折合規(guī)劃建筑面積（地上）單價折合規(guī)劃建筑面積（地上）單價11773 11773 元/平方米，地上建筑面積為26010平方米折合建設(shè)用地面積單價折合建設(shè)用地面積

15、單價38674 38674 元/平方米,建設(shè)用地面積為7918平方米折合規(guī)劃總建筑面積單價折合規(guī)劃總建筑面積單價8035 8035 元/平方米，總建筑面積為38110平方米二、一級開發(fā)總投資二、一級開發(fā)總投資投資估算投資估算入市底價入市底價序號項 目金額（萬元）備 注一一土地一級開發(fā)成本30621.92數(shù)據(jù)來自項目土地一級開發(fā)投資估算明細表二二毛地價3749.14住宅三級：1300元/平方米商業(yè)四級：1850元/平方米三三項目入市底價34371.06【一】+【二】 折合規(guī)劃建筑面積（地上）單價13215 元/平方米，地上建筑面積為26010平方米折合總建設(shè)用地面積單價43409 元/平方米,建

16、設(shè)用地面積為7918平方米折合總用地面積單價38029 元/平方米，總用地面積9038平方米三、經(jīng)濟效益分析三、經(jīng)濟效益分析 本處主要采用假設(shè)開發(fā)法來確定項目經(jīng)過一級開發(fā)后預(yù)計能實現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項經(jīng)濟實效益。 經(jīng)調(diào)查，選取市場銷售案例如下，考慮區(qū)域市場水平及市場發(fā)展趨勢，估算在本項目建成后，商業(yè)售價可達41000元/平方米，住宅可達37000元/平方米。三、經(jīng)濟效益分析三、經(jīng)濟效益分析經(jīng)測算，本項目經(jīng)濟指標如下：序號項目數(shù)量單位1土地入市可實現(xiàn)的收入45488.96萬元2土地一級開發(fā)成本30621.92 萬元3土地入市底價34371.06 萬元4財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%）1074

17、5.15萬元5內(nèi)部收益率127.05 %6靜態(tài)投資回收期1.46年7動態(tài)投資回收期1.45年四、開發(fā)主體四、開發(fā)主體 本項目以北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司為主體， 土地一級開發(fā)所需資金由項目主體自籌解決。 五、資金保證及其他五、資金保證及其他 北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司已完成二期項目全部市政配套工程建設(shè)，并與區(qū)商委、教育局、人防局等單位簽訂相應(yīng)合同（其中異地解決項目交納了相應(yīng)費用）。并依據(jù)原宣武區(qū)土地儲備中心2008年6月27日所發(fā)關(guān)于繼續(xù)做好項目現(xiàn)場安全管理工作函的精神及廣外街道辦事處2010年關(guān)于維修該地區(qū)居民用電安全通知的要求，出資為該地區(qū)居民進行了外線路改造，以確保未拆遷房屋及非

18、居民用房的安全。北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司每年對該地區(qū)居民住地及周邊進行廢棄物清理，保證了該地區(qū)居民的安全，切實承擔起現(xiàn)場安全管理責任。相關(guān)拆遷工作也未停止，為徹底完成拆遷工作打下了一定基礎(chǔ)。 為更好、更快地開發(fā)本項目，北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司進行了機構(gòu)調(diào)整、股權(quán)變更，引進資金。與楊羅奇先生簽署了股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作開發(fā)協(xié)議，已備齊開發(fā)二期工程資金人民幣2億元，共同開發(fā)本項目，希望以最短的時間、最好的質(zhì)量，完成本項目的全部建設(shè)。 北京立恒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司愿與北京市土地整理儲備中心西城區(qū)分中心簽署資金監(jiān)管協(xié)議，由土地儲備中心及我公司共同監(jiān)管，?？顚Ｓ茫⒔患{相應(yīng)保證金。匯報完畢匯報完畢

19、謝謝謝謝六、附件六、附件附件附件1 1：20002000規(guī)地字規(guī)地字00530053號號（1 1）附件附件1：2000規(guī)地字規(guī)地字0053號號（2）代征道路用地950平方米同意建設(shè)用地4550平方米附件附件2 2：20042004規(guī)地字規(guī)地字01390139號號（1 1）附件附件2 2：20042004規(guī)地字規(guī)地字01390139號號（2 2）代征道路用地170平方米同意建設(shè)用地3368平方米附件附件3 3：京計投資：京計投資【20022002】12191219號號附件附件4：規(guī)劃意見書規(guī)劃意見書【20032003規(guī)意字規(guī)意字02320232】附件附件5 5：審定設(shè)計方案通知書：審定設(shè)計方案通

20、知書【20042004規(guī)審字規(guī)審字03790379號號】附件附件6 6：審定設(shè)計方案通知書：審定設(shè)計方案通知書【20042004規(guī)審字規(guī)審字03790379號號】圖圖注：地上1-3層及地下1層部分為商業(yè)， 其中地上1-2層及地下一層為配套商業(yè)。4#樓附件附件7 7：北京市國有土地使用權(quán)出讓合同：北京市國有土地使用權(quán)出讓合同附件附件8：解除土地使用權(quán)出讓合同通知：解除土地使用權(quán)出讓合同通知附件附件9：已發(fā)生前期費用：已發(fā)生前期費用注：31.51%，按總建筑面積分攤。 附件附件10：未發(fā)生前期費用：未發(fā)生前期費用序號序號前期費用前期費用金額金額( (萬元萬元) )備注備注1編制項目建議書（代可研報

21、告）20.00 依據(jù)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定計價格19991283號并結(jié)合市場收費一般水平確定； 2土地一級開發(fā)實施方案編制費35.00 依據(jù)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定計價格19991283號并結(jié)合市場收費一般水平確定； 4用地普測及撥地定樁費0.95 京發(fā)改20061009號，以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按1.2元/平方米計算5編制環(huán)境影響評價費2.60 以建筑面積為基數(shù)，按1元/平方米計算； 6編制交通影響評估費2.60 以建筑面積為基數(shù)，按1元/平方米計算； 7土地上市地價評估費21.00 北京市物價局 北京市房屋土地管理局關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知京價（房）字1997第398號并結(jié)合市場收費