物業(yè)企業(yè)八大風(fēng)險

1、1 物業(yè)企業(yè)八大風(fēng)險 物業(yè)管理的風(fēng)險指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自 然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜，涉及多重法律關(guān)系，風(fēng)險管理涵蓋物業(yè)服務(wù)全過程。 物 業(yè)管理的風(fēng)險特點是，物業(yè)責(zé)任界定較難，風(fēng)險事故類型多樣，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)， 一旦出現(xiàn)事故發(fā)生人身、財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往住脫不了干系。 企業(yè)抗風(fēng)險 的能力依仗于公司的前瞻性，各項制變的嚴(yán)密性和各種抗風(fēng)險的預(yù)防措施。 物業(yè)管理的風(fēng)險包括項目決策、合同、管理責(zé)任、業(yè)主使用不當(dāng)、企業(yè)運作、自 然災(zāi)害、服務(wù)人員傷害等七方面風(fēng)險。 聽聽物業(yè)管理從業(yè)者談【物業(yè)管理那些事兒】說說都是淚！ 一、項

2、目決策風(fēng)險2 企業(yè)經(jīng)營中，接管哪些項目，預(yù)期目標(biāo)與最終結(jié)果等，都會給企業(yè)帶來較大風(fēng)險, 有些企業(yè)為急于接盤，擴(kuò)大規(guī)模，不問來龍去脈，矛盾重重，投入較多人力、物 力和財力，結(jié)果陷進(jìn)拔不出或是未被聘用或是虧損嚴(yán)重。 二、服務(wù)合同風(fēng)險 （一） 、企業(yè)與委托方簽訂的合同，由于未對管理服務(wù)內(nèi)容、范圍、期限、費用標(biāo) 準(zhǔn)約定清楚，甚至過分放大企業(yè)安全防范責(zé)任， 過度進(jìn)行非理性服務(wù)承諾，導(dǎo)致 一旦出現(xiàn)情況企，業(yè)將面對被追訴或索賠的風(fēng)險。 企業(yè)與委托方簽汀的合同，由 于未對管理服務(wù)內(nèi)容、范圍、期限、費用標(biāo)準(zhǔn)約定清楚，甚至過分放大企業(yè)安全 防范責(zé)任，過度進(jìn)行非理性服務(wù)承諾，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)情況企，業(yè)將面對被追訴或 索

3、賠的風(fēng)險。如車場車輛丟失賠償費的問題， 南京市物業(yè)管理辦法規(guī)定車輛 停放應(yīng)簽停車服務(wù)協(xié)議，如需保管的應(yīng)另訂保管協(xié)議。 （二） 、（條例）規(guī)定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生 效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。因此前期物業(yè)管理合同具有不確定性，物業(yè)服 務(wù)企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘。 一旦被提前解約，企業(yè)對項目的各種投入將 被遺失，待收的欠費將形成矛盾。、企業(yè)在投標(biāo)的承諾及盲目壓低物業(yè)服務(wù)費， 簽訂合同時被轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的條款（如負(fù)責(zé)安全等），企業(yè)對業(yè)主的各項許愿（高院司法 3 建議明確，實施細(xì)則、承諾乃至行業(yè)規(guī)范都作為合同組成部分 ） （三）、現(xiàn)代快報20122012 年 3 3

4、月 1313 日因小區(qū)物業(yè)未將樓外廣告收益向業(yè)主公 示，作為業(yè)主的央視主持人趙普將物業(yè)告上法庭。 該案最后在法庭的主持下和解， 業(yè)主方獲得 8686 萬余元的公共空間收益，約占小區(qū) 6 6 年來公共空間總收益的 85 85 %。” 風(fēng)險防范：重視合同管理，對合同的審核、簽署、檔案管理都有明確規(guī)定。對有 關(guān)權(quán)利義務(wù)的約定嚴(yán)格把控，從根源上防范因合同內(nèi)容導(dǎo)致的法律風(fēng)險避免因合 同約定含混不清而導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)超出自已應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)范圍之處的責(zé)任。 特別 關(guān)注一些容易引起糾份的物業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)條款的訂立； 1 1、 停車場物業(yè)服務(wù)中物業(yè)服務(wù)方與業(yè)主方責(zé)任的劃分。 2 2、 公共區(qū)域秩序維護(hù)中物業(yè)服務(wù)方應(yīng)承擔(dān)

5、的安全義務(wù)。 3 3、 物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及費用調(diào)整的約定。 三、承接查驗風(fēng)險 0606 年 8 8 月 2 2 日晚，沈陽市 8 8 歲男孩宋某隨父母到沈河區(qū)某小區(qū) 2828 樓老師家補 課，在補完課后，孩子在走廊玩耍，墜樓身亡。宋某的父母將為該樓提供服務(wù)的 遼寧寶瓏物業(yè)公司告上法庭，要求賠償死亡賠償金、喪葬費和精神撫慰金共計 2121 萬余元。在庭審時，宋某父母認(rèn)為當(dāng)時樓梯間的所有窗戶都是打開的，窗戶 與樓層地面之間的距離太小，沒有設(shè)置警示性標(biāo)志，也設(shè)采取任何防護(hù)性措施。 物業(yè)公司則辯稱，自已在管理上并無不當(dāng)，原告所提都是設(shè)計的原因。 4 法院查明，宋某當(dāng)時墜下的消防窗未達(dá)到國家規(guī)定的強(qiáng)制性

6、標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司應(yīng)該 知道存在安全隱患，卻設(shè)有在適當(dāng)?shù)膮^(qū)域設(shè)置警示標(biāo)志或防護(hù)措施， 應(yīng)對男童的 墜樓死亡承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。男童父母作為監(jiān)護(hù)人，在孩子進(jìn)入電梯到墜樓死 亡這一過程中，疏于監(jiān)護(hù)，也有一定責(zé)任。法院于 0707 年 9 9 月 6 6 日最后判決，物 業(yè)公司賠償宋某父母死亡賠償金和喪葬費的 60 60 %，分別為 10.910.9 萬余元和 3000 3000 元，另外賠償宋某父母精神損害撫慰金 2 2 萬元。第二天沈陽各報刊登 一男童高 樓墜亡、物業(yè)被判賠償 1313萬余元” 風(fēng)險防范： 1 1、20112011 年 1 1 月 1 1 日執(zhí)行的建設(shè)部承接查驗辦法對物業(yè)管理工作提出

7、更高 的要求 作為條例的配套性政策和物業(yè)承接查驗制度的細(xì)化和補充， 承接查驗辦法 與技術(shù)較性強(qiáng)的 物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)”相比，更偏重于制度性和程序性；與涉及綜 合性整體項目的 物業(yè)服務(wù)項目交接辦法”目比，涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部 位和共用設(shè)施設(shè)備。 關(guān)于辦法的適用范圍，應(yīng)明確限定為前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè)， 雖然辦 法規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會和業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 之間的承接查驗活動可以參照執(zhí)行，但這僅限于其中部分程序性和技術(shù)性的條 款。 2 2、物業(yè)承接查驗存在的問題一定要有記錄，有甲方承擔(dān)責(zé)任的承諾。 5 四、管理責(zé)任風(fēng)險 （一）、違規(guī)裝飾裝修 業(yè)主違規(guī)裝飾裝修，不僅

8、會造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞、安全隱患和 鄰里糾紛等，壇加物業(yè)管理的運行、維修成本，還會使物管企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè) 裝飾裝修管理風(fēng)險。 1 1、電焊施工，火花落到易燃物品上，引發(fā)火災(zāi)。 0909 年 4 4 月 1919 日，南京 5050 層中環(huán)園際廣場起火，1818 層的一戶業(yè)主裝飾施工， 四名工人操作電焊時，濺出的電焊火花濺落到樓下平臺保溫層， 引發(fā)了大火。火 災(zāi)間接引起的水患把裙樓健身館變成了游泳池， 后追究物管責(zé)任；一是動火人未 經(jīng)審批即動火，物管人員應(yīng)知未知。二是動火現(xiàn)場應(yīng)有安全負(fù)責(zé)人，發(fā)現(xiàn)不安全 苗頭時，應(yīng)立即停止動火。三是著火部位的滅火器數(shù)量尚不到位等。 2 2、2010

9、2010 年八 1111 月 1515 日 1414 時，上海膠州路一棟高層公寓起火，大火導(dǎo)致 58 58 人遇難，事故原因查明是由無證電悍工違章操作引起。 風(fēng)險防范： 由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修等違規(guī)違章行為設(shè)有行政執(zhí)法權(quán)， 只有勸阻和向行政執(zhí) 法6 部門報告的義務(wù)，其在處理私拆亂改等違規(guī)違章行為時，要做到 宣傳、巡檢、 制止、報告、”四方面工作內(nèi)容： 宣傳告之：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)范性文件， 結(jié)合夲地區(qū)的實際 情況，制訂適合于住宅小區(qū)的裝修管理規(guī)定。企業(yè)應(yīng)主動將相關(guān)規(guī)定和禁止行為， 通過多種途徑向業(yè)主盡到詳細(xì)的告之義務(wù)， 讓業(yè)主明白私拆亂改是法律法規(guī)規(guī)定 的的禁止行為；違反規(guī)定、

10、私拆亂改是要承擔(dān)賠償責(zé)任的。業(yè)主進(jìn)住時，物業(yè)服 務(wù)企業(yè)要通過發(fā)送（前期）物業(yè)服務(wù)合同、（臨時）管理規(guī)約、業(yè)主 手冊等文字材料，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝修管理的注意事項和禁止行為， 向業(yè)主 書面告知。要和業(yè)主簽定住宅裝修協(xié)議書，明確住宅裝修的禁止行為。文字材料 要留檔保存，以備查驗。 中華人民共和國物權(quán)法第八十三條規(guī)定 ；業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意 損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止 侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以 依法向人民法院提起訴訟。” 上述條款規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一旦發(fā)生私拆亂改等違規(guī)違章行為， 不僅物 業(yè)服務(wù)企

11、業(yè)要在職責(zé)范圍內(nèi)及時處理， 廣大業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會也應(yīng)按 照法律規(guī)定要求，出面干預(yù)，要求違規(guī)違章當(dāng)事人立即停止拆改、恢復(fù)原狀、賠 償損失。對于私拆亂改行為的相關(guān)受害業(yè)主， 可以從兩方面維護(hù)自已的權(quán)益。 一 是向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或有關(guān)部門舉報投訴；另一方面可根據(jù)法律法規(guī)， 對肇7 事者提起司法訴訟。對此規(guī)定企業(yè)也要廣泛宣傳。 巡檢到位：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對業(yè)主裝飾裝修行為的監(jiān)督、 管理，堅持裝修期 間的現(xiàn)場巡檢，隨時記錄有關(guān)亊項，及時采取應(yīng)對措施，做好全方位的日常監(jiān)管。 （巡檢要有規(guī)定、有記錄、有檢查） 制止勸阻：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反裝修協(xié)議、 私拆亂改的行為要及時進(jìn)行處理， 應(yīng)

12、在發(fā)現(xiàn)問題后的第一時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，勸阻、制止違規(guī)違章行為。由于物業(yè)服務(wù) 企業(yè)不是行政執(zhí)法主體，所以在對業(yè)主不當(dāng)行為進(jìn)行勸阻、 制止時，要在職責(zé)范 圍內(nèi)，采取合法合理措施，切不可采取強(qiáng)行拆除或其他過激手段，以免陷于被動。 要及時對私拆亂改者下達(dá)違章裝修整改通知，并請當(dāng)事人或裝飾裝修單位簽字確 認(rèn)，事后要做好證據(jù)保全，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作。成立業(yè)主委員會的住 宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可會同業(yè)主委員會共同進(jìn)行處理。 報告及時：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對勸阻制止無效的， 應(yīng)及時會同業(yè)主委員會向有關(guān)行政 執(zhí)法部門送達(dá)書面報告，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。業(yè)主委員會尚未成立的，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)將書面報告抄報社區(qū)居委會，

13、并可張貼告示，讓廣大業(yè)主有對私拆亂 改的知情權(quán)和對處理過程的監(jiān)督權(quán)。 （二）、治安 主要指由于外界第三人的過錯和違法行為， 給業(yè)主造成人身傷害和財產(chǎn)損失等風(fēng) 險。8 目前，因人口流動率的提高，社會各層次的收入差距增大，由社會問題產(chǎn)生 的社會治安問題已明顯體現(xiàn)在小區(qū)及其它物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)， 入室盜竊、搶奪搶劫、 故意傷害、故意殺人等各類治安事件相繼發(fā)生，給秩序維護(hù)服務(wù)工作帶來了嚴(yán)峻 的挑戰(zhàn)和咼風(fēng)險 曾經(jīng)被判刑的搶劫犯朱壽俊于 9595 年被準(zhǔn)陰市中院判處無期徒刑，0909 年被假釋， 通過其牢友，世豪物業(yè)香樟園小區(qū)保安主管的介紹， 當(dāng)上香樟園小區(qū)的保安，而 這保安于 20102010 年 1212

14、 月 2323 日殘忍殺害了女業(yè)主。案發(fā)時正是小區(qū)新老物業(yè)公司 更替，原來的世豪物業(yè)準(zhǔn)備 20112011 年 1 1 月 1 1 日正式退出，而新的物業(yè)公司已經(jīng)提 前進(jìn)駐小區(qū)。受害女業(yè)主的家屬狀告新老物業(yè)： 原告認(rèn)為世豪與開發(fā)商簽訂的 前期物業(yè)服務(wù)合同”中明確約定，保安應(yīng) 2424 小時 值班，無重大火災(zāi)、刑事事故”，如今業(yè)主不但在小區(qū)內(nèi)遇害，行兇者還是物業(yè) 的保安，且是個有犯罪前科的慣犯， 物業(yè)公司讓這樣的人進(jìn)入物業(yè)， 擔(dān)任保安一 職明顯存在過失，對這起慘案的發(fā)生應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任， 受害人家屬要求物業(yè) 賠償全部損失 5757 萬余元。 世豪物業(yè)認(rèn)為朱壽俊已在 20102010 年 121

15、2 月 1818 日辭職，離開世豪物業(yè)公司，而案發(fā) 是在1212 月 2323 日，此時朱已不是世豪工作人員。至于朱犯罪前科一事，盡管保 安主管在筆錄中稱明知朱有犯罪前科，但這并代表世豪就一定知道。況且世豪在 1212 月 2121 日就已經(jīng)和新物業(yè)進(jìn)行交接，至 1212 月 3131 日交接結(jié)束，因此世豪不應(yīng) 該承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。 9 第二被告新物業(yè)名城認(rèn)為，名城合同履行期限是 20112011 年 1 1 月 1 1 日，雖然世豪在 20102010年 1212 月 1919 日己終止與香樟園小區(qū)的服務(wù)合同，但這只是合同的終止，世 豪的掃尾工作仍在進(jìn)行，直至 1212 月 2828 日仍有

16、世豪員工在小區(qū)內(nèi)活動，名城認(rèn) 為自已沒有任何責(zé)任。 區(qū)法院審理認(rèn)為： 1 1、 物業(yè)服務(wù)合同是一種有償?shù)奈泻贤哂刑厥庑?，其提供的保安服?wù)，不 是治安保障服務(wù)，只能提前發(fā)現(xiàn)并制止。根據(jù)物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，物 業(yè)公司的安全保障義務(wù)是一種預(yù)防性行為， 它并不必然能夠阻止業(yè)主及相關(guān)人員 的財產(chǎn)、人身遭受第三人的侵害，只是對不法人員產(chǎn)生威懾作用，客觀上減少發(fā) 生侵害案件的可能性。 2 2、 世豪物業(yè)履合同的終止日期是 20102010 年 1212 月 3131 日，新物業(yè)從 20102010 年 1212 月 2121 日已經(jīng)逐步交接，案發(fā)期間，兩家物業(yè)公司均應(yīng)該提供必要的物業(yè)服務(wù)工作。 但

17、兩家物業(yè)均沒有盡到合理艱度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)， 在安全防范問題上均存 在一定的過錯。殺人犯此前是世豪物業(yè)公司的保安， 由其牢友介紹來的，公司在 保安人員的審核上存在過錯，綜合相關(guān)情況，兩家物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在能夠防止或制 止的范圍內(nèi)各自承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，20122012 年，法院判決世豪物業(yè)賠償 7 7 萬元，新物業(yè)賠償 3 3 萬元。 原被告三方均不服判決，同時提起上訴，市中院經(jīng)過審理，作出維持原判的終審 判決。 10 風(fēng)險防范： 1 1、做好上節(jié)提及的 宣傳、巡檢、制止、報告、”四方面內(nèi)容 2 2、明確物業(yè)管理的法律地位和職責(zé)，維護(hù)社會治安，是公安部門的法定職責(zé)， 物業(yè)公司提供的秩序維護(hù)

18、是一種有限的協(xié)助安全防范服務(wù)，一些違法違規(guī)行為具 有較強(qiáng)的隨意性、突發(fā)性和不可預(yù)測性，物業(yè)公司不可能對每個業(yè)主或使用人的 每個行為進(jìn)行有針對的性的事先管理。條例第二條規(guī)定 物業(yè)管理維護(hù) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)秩序的活動”并非是治安管理，不負(fù)有保障業(yè)主和住戶 人身財產(chǎn)安全問題的責(zé)任。中物協(xié)（20082008）1 1 號文中明確對協(xié)助開展安全防范人員 使用秩序維護(hù)員”稱謂，企業(yè)在簽訂合同時，確定 秩序維護(hù)管理”的內(nèi)容，盡量 避免使用保安服務(wù)”、提供安全防范服務(wù)”、維護(hù)社區(qū)治安”等用語，以減少管理 服務(wù)糾紛，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。 物業(yè)管理項目內(nèi)，發(fā)生業(yè)主被盜等治安案件，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任呢？這要看 物業(yè)公司

19、是否履行了服務(wù)合同責(zé)任。物業(yè)公司根據(jù)相關(guān)口合同履行了責(zé)任，而被 盜事情仍然發(fā)生，這是一神不可抗拒行為，物業(yè)公司沒有違約也就沒有義務(wù)承擔(dān) 責(zé)任。 （三）、車輛管理 主要指在停車場至經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損，車輛失竊等現(xiàn) 象，該類事件和訴訟，物業(yè)公司面臨可能賠付金額較大的風(fēng)險。 11 車輛被盜： 1 1）、8 8 月 1717 日早晨，業(yè)主孟先生在城南小區(qū)內(nèi)摩托車不見了，后狀告物業(yè)公司 說，業(yè)主辦理入住手續(xù)時，物業(yè)公司與所有業(yè)主簽訂了業(yè)主公約 車輛行駛 停放管理規(guī)定，要求進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動車要領(lǐng)取出入卡，對出入車輛進(jìn)行登記、 憑卡取車，但物業(yè)公司卻從未按規(guī)定實施登記出入管理制度。認(rèn)定對

20、小區(qū)管理存 在疏漏，要求索賠九千元。 建鄴區(qū)法院在案件審理中對小區(qū)的監(jiān)控、 錄象設(shè)施進(jìn)行了現(xiàn)場勘驗，查明小區(qū)的 值班保安不能正常操作監(jiān)控、錄象設(shè)備，認(rèn)定物業(yè)公司小區(qū)監(jiān)控器及探頭不能完 全正常使用，只能對小區(qū)東、南側(cè)的物業(yè)、道路、大門等實施監(jiān)控，而對小區(qū)西、 北側(cè)范圍無法實施監(jiān)控，設(shè)備多數(shù)功能按紐失靈，無法正常使用。在孟先生摩托 車失竊的當(dāng)晚，值班保安對小區(qū)安全監(jiān)控情況也沒有作記載。 法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司不能提供 案發(fā)當(dāng)晚孟先生車輛是否停入小區(qū)”的反證， 應(yīng)當(dāng)推定摩托車是在小區(qū)內(nèi)丟失的， 物業(yè)公司與孟先生等業(yè)主，建立了物業(yè)服務(wù) 法律關(guān)系，應(yīng)履行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、 安全防范的協(xié)助管理等義

21、務(wù)，其 在履行義務(wù)時存在疏漏和瑕疵，應(yīng)承擔(dān) 6060%賠償責(zé)任，即 3970.803970.80 元。后物業(yè) 公司上訴中院，強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司履行了在保安方面的全部責(zé)任，并且雙方形成的并 非是保管合同關(guān)系，業(yè)主財產(chǎn)毀損丟失的責(zé)任應(yīng)由內(nèi)車主自行負(fù)擔(dān)。 市中院駁回 上訴，維持原判，理由是 物業(yè)公司不能舉證證明對摩托車丟失已經(jīng)盡到了合理 的安全防范義務(wù)。”。（民事訴訟中舉證責(zé)任的一般原則是 誰主張、誰舉證”，然 而在一些特定情形下，提出主張的當(dāng)事人因為客觀原因難以提供證據(jù)證明自已的 主張，此12 時由對方當(dāng)事人提供證據(jù)則更為恰當(dāng)，這就是舉證責(zé)任倒置。 ） 2 2、）深圳李某駕車到住宅小區(qū)看房，進(jìn)入小區(qū)時入

22、口保安人員發(fā)給一張車輛出入 證，并申明出大門時憑此證放行車輛。 李某半小時后看完房下樓，發(fā)現(xiàn)自己汽車 已不翼而飛。 防范措施： 1 1、 掌握政策法規(guī)，增加風(fēng)險防控意識，了解司法審判意見，地方規(guī)章有關(guān)規(guī)定（市 辦法規(guī)定，需要保管的，另訂保管合同）。 2 2、 細(xì)化停車合同，明確管理責(zé)任。 3 3、 運用科技手段，完善防控體系。如運用門禁識別系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)等。制 訂車輛停放管理制度，對車輛出入嚴(yán)格管理。對進(jìn)入停車場所有車輛發(fā)放停車憑 證，憑證出門。 4 4、 運用保險機(jī)制，轉(zhuǎn)移賠償風(fēng)險。 （四）、消防事故和隱患 消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善，無消防用水供應(yīng)，消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大 人身和巨

23、大財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的風(fēng)險不僅是經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé) 任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人等個人還可能因此承擔(dān)刑事法律責(zé)任。 13 （五）、設(shè)施設(shè)備管理 設(shè)施不是物質(zhì)財富的簡單供給，還應(yīng)包含公共服務(wù)的內(nèi)容。管理者干萬不能把設(shè) 施作為一種形象展示和擺設(shè)，忽視必要的管理和維護(hù) 1 1、游泳池 某小區(qū)配套的游泳池，一男孩被池底出水管道吸住而亡，當(dāng)時水深僅 1.31.3 水， 還是發(fā)生意外。經(jīng)查，進(jìn)出水口上的封閉鐵絲焊接點有質(zhì)量向題造成此事。最終 由開發(fā)商和物業(yè)賠償幾十萬元 某小區(qū)游泳池一名 6 6 歲小女孩逃票溜進(jìn)深水區(qū)溺水昏迷，三天后死亡。出事后， 體總會及公安部門、衛(wèi)生部門都趕到現(xiàn)場。提出按規(guī)

24、定，開設(shè)游泳池必須要向當(dāng) 地的體育主管部門申報，在驗收通過后才能營業(yè)。這個泳池和夲市小區(qū)大多泳池 一樣，從未申報過，涉嫌違規(guī)經(jīng)營。檢查過泳池后，體育總會又點出多處違規(guī)， 如泳池應(yīng)設(shè)置至少兩個高 1.51.5 水以上的救生觀察臺，配備救生室和氧氣袋、救生 床、急救藥品及器材等。應(yīng)該在泳池相應(yīng)位置設(shè)置相應(yīng)的深水標(biāo)，應(yīng)該有持專業(yè) 資質(zhì)的救生人員及水質(zhì)處理人員（現(xiàn)救生員是物業(yè)工作人員），但這里均沒有。最 終死者父母將小區(qū)物業(yè)及開發(fā)商一起告上法院法院審理認(rèn)為. .賠付各項損失共計 2727 萬余元 2 2、 水閥門 14 河西嘉業(yè)陽光城物管人員夜間檢查水壓，到了 1111 層空關(guān)房，打開水龍頭，里面 沒

25、有水流出來，工作人員忘記關(guān)水龍頭就走了，后水流出，從墻壁上流到樓下 1010 層揚某家，致使花了 2020 萬元剛裝修好的新房一夜之間成了 水房”整個房子 地板泡在水中，水是從廚房頂棚流下來的，墻壁、灶臺等都是潮濕。灶臺、電器 都是品牌，而廠家表示不包修了，因為被水浸泡過了夕”因線路、水管都埋在 地下，被水浸泡后很可能出現(xiàn)問題，而業(yè)主說眼看婚期已到，酒席喜糖都訂好了， 這怎么辦？要求物管賠償經(jīng)濟(jì)和精神損失！最終物業(yè)公司賠償了業(yè)主損失。 3 3、 公益設(shè)施 0606 年 9 9 月 2828 晚， 上海浦東南匯區(qū)某小區(qū)業(yè)主張某在小區(qū)健身區(qū)內(nèi)用上肢牽列器 健身，因鋼絲繩突然斷裂，致其失去重心，摔倒

26、在地，由于后腦直接著地，當(dāng)即 失去知覺，終因腦干功能哀竭于 1010 月 1 1 日死亡。 物業(yè)公司說，在開發(fā)商購錄健身器材后，其已檢驗了產(chǎn)品合格證，日后的維護(hù)、 保養(yǎng)是生產(chǎn)商的責(zé)任。物業(yè)公司不是專業(yè)公司，平時對健身器材的管理只能憑肉 眼判斷是否存在安全室隱患，其已盡了物管之責(zé)。 生產(chǎn)商說其產(chǎn)品是合格產(chǎn)品，已根據(jù)合同約定每 3 3 個月巡視保養(yǎng)一次已盡到售后 服務(wù)義務(wù)，牽引器選用的鋼絲繩可承擔(dān) 15T15T 重量，從斷裂情況廣判斷，系非正 常磨損，若屬正常磨損則愿承擔(dān)責(zé)任。 法院判決，物業(yè)公司系小區(qū)管理者，對小區(qū)內(nèi)健身設(shè)施負(fù)有維護(hù)管理之責(zé)， 受害 人15 因設(shè)施原因，導(dǎo)致倒地死亡。物業(yè)公司對此

27、負(fù)有疏于維護(hù)管理之責(zé)，沒有盡到 一個善良管理人之義務(wù)，對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。 在維護(hù)中，未盡心盡 責(zé)，事故恰發(fā)生于其對健身設(shè)施進(jìn)行巡視維護(hù)后的當(dāng)曰。 后法院了判決生產(chǎn)商與 物業(yè)共同連帶承擔(dān) 4040 多萬元的賠償責(zé)任 風(fēng)險防范： 1 1、 承接物業(yè)時，應(yīng)做好承接查驗對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在 的向題進(jìn)行交底和記錄，進(jìn)行書面確認(rèn)。對不具備條件開放的游泳池等公眾設(shè)施 應(yīng)提出書面文字意見及有關(guān)資料，以備查驗。 2 2、 物業(yè)公司明確。自已的管理責(zé)任范圍，如共用部位、業(yè)主窗戶墜落，陽臺放 置物品或懸掛物品墜落蔭造成損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部賠償責(zé)任，管理責(zé)任范圍 決定風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)授的

28、范圍。分請管理責(zé)任，并公開宣傳，促使業(yè)主防范風(fēng)險意 識提高。 3 3、在當(dāng)前司法實踐中，建筑物及其設(shè)施或附著物、懸掛物墜落造成的訴訟，舉 證責(zé)任由建筑物或設(shè)施管理人和所有權(quán)人承擔(dān)。 通俗講，就是損害發(fā)生后，受害 人只需證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)公司在法律上有 義務(wù)證明自已在管理過程中沒有過錯或損害經(jīng)結(jié)果是由受害人的故意行為造成 的，如不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。 （六）、維修服務(wù) 16 煙臺市一名孩童被小區(qū)鐵門砸傷，小區(qū)物業(yè)公司因未及時修復(fù)有安全隱患的鐵 門，被法院判決承擔(dān)責(zé)任，一次性賠償兒童人身損害 3 5 0 0 0 元。 2 0 0

29、 7 年 4 月 18 日傍晚，煙臺市芝罘區(qū)某小區(qū)住戶李某 5 歲的兒子在小區(qū)門 口玩耍時，被小區(qū)大門砸傷。后經(jīng)醫(yī)院診斷，李某之子左鎖骨骨折，住院治療 1 3 天。后經(jīng)司法鑒定，其左鎖骨骨折構(gòu)成九級傷殘。 李某與物業(yè)公司因賠償問題未達(dá)成協(xié)議， 遂將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司 賠償其子醫(yī)療費、殘疾賠償金等共計 5 . .5 萬余元。物業(yè)公司辯稱，鐵門是因為 小孩玩耍時故意推拉導(dǎo)致被破壞，其所受傷害是由于其個人行為造成的， 與物業(yè) 公司無關(guān)。 煙臺市芝罘區(qū)人民法院審理認(rèn)為， 小區(qū)物業(yè)管理部門對小區(qū)的物業(yè)設(shè)施有維護(hù)、 保養(yǎng)、管理的責(zé)任，發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)及時予以修繕、整治，即使不能及時修復(fù)， 亦應(yīng)

30、設(shè)置警示標(biāo)志，而被告未作任何處理，李某的兒子不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。最終， 法院判決物業(yè)公司賠償原告醫(yī)療費、殘疾賠償金等共計 5 . .5 萬余元。 被告物 業(yè)公司對一審判決不服，上訴至煙臺市中級人民法院。日前，經(jīng)煙臺中院主持調(diào) 解，雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議，物業(yè)公司支付李某之子人身損害賠償金 3 . .5 萬元。 風(fēng)險防范： 17 明確維修責(zé)任范圍和經(jīng)費渠道：維修范圍是共用部位，中修以上工程要納入維修 資金，降低物業(yè)管理的風(fēng)險責(zé)任。（0606 年物業(yè)管理師考試題就有其內(nèi)容）。 五、業(yè)主使用不當(dāng)或違規(guī)行為引發(fā)的風(fēng)險 在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主對物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為，如高空拋物、改變物業(yè) 使用功能、堵塞消防

31、通道、損毀共用沒施設(shè)備和場地等，有時難以確定責(zé)任人的 業(yè)主過錯，企業(yè)擔(dān)責(zé)，業(yè)主生病、企業(yè)吃藥。 1 1、南京近期發(fā)生胡先生騎車路過中華路時，突然被一個大羅卜 （一斤半重）砸中 太陽穴，當(dāng)即頭暈不能騎車，報警求助，民警到場，找到腌制羅卜的二樓住戶， 經(jīng)調(diào)解賠了 300300 塊錢。企業(yè)要提醒住戶，陽臺上晾硒物品，一定要做好防護(hù)， 以免墜落傷人。 2 2、深圳好來居高空墜物案 20062006 年 5 5 月 3131 日下午 5 5 時 4040 分左右，上小學(xué) 4 4 年級的小宇在放學(xué)回家路上， 途經(jīng)位于深圳市南山區(qū)南山大道與海德二路交叉口處好來居大廈旁的人行路面 時，被一塊從天而降的玻璃砸到

32、頭部而死。 南山警方成立專案組調(diào)查，但沒找到兇手。小宇的父母將好來居大廈 2 2 樓以上的 737318 戶業(yè)主、負(fù)責(zé)好來居大廈管理的物業(yè)公司告上法庭，提出 7676 萬多元的民事賠 償。20082008年 3 3 月 1818 日，南山法院作出一審判決：可以確定造成受害人死亡的 玻璃是出自好來居樓上，本案屬于建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、 懸掛物墜落造成他人損害的案件，應(yīng)由好來居的物業(yè)管理公司對小宇父母的損失 承擔(dān) 30%30%的賠償責(zé)任，共計 22.922.9 萬余元。其他業(yè)主不承擔(dān)責(zé)任。 小宇父母不服一審判決，向深圳市中級法院提出上訴，請求二審法院撤銷一審判 決，并改判 737

33、3 戶業(yè)主和物管公司連帶賠償其各項損失 7676 萬余元。 好來居的物業(yè)管理公司也不服一審判決， 提出上訴。經(jīng)深圳中級法院審理，作出 終審判決：撤銷南山法院的一審判決，由好來居大廈北側(cè)的 7373 戶業(yè)主（其中一戶 業(yè)主有兩套房）每戶補償 40004000 元，總計 2929.6.6 萬元。好來居的物業(yè)管理公司深圳 市錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限公司不承擔(dān)責(zé)任。 六、企業(yè)運作時的風(fēng)險 （一） 、企業(yè)承諾 司法突出 發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者”勺立法理念，關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛 案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 中的第三條規(guī)定，即是擴(kuò)充了物業(yè)企業(yè)應(yīng)承 擔(dān)義務(wù)，為更好維護(hù)業(yè)主權(quán)益，司法解釋依據(jù)合同默示條款理

34、論，合理擴(kuò)充了物 業(yè)服企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍。即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、 法規(guī)規(guī)定、19 相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù) 細(xì)則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。 ” 因此，物業(yè)服務(wù)行業(yè)要對履行委托合同， 避免因服務(wù)存在瑕疵承擔(dān)違約責(zé)任， 同 時，要對相關(guān)承諾以及類似行業(yè)規(guī)范進(jìn)行清理， 在保持先進(jìn)性同時，要有可操作 行，要誠實信用，一諾千金。 （二） 、勞動用工 勞動合同法的實施暴露和揭開了物業(yè)管理行業(yè)長期以來存在的，以廉價勞動 力和低成本運作、支撐和維持物業(yè)服務(wù)的問題。（揚子晚報 0707 年 8 8 月 3131 日保潔 員跳槽變保姆”報道

35、，河西一小區(qū)從 6 6 月以來的三個月內(nèi)，有 1010 位保潔員紛紛辭 職跑到業(yè)主家做保姆，其原因是小區(qū)保潔薪酬低，物業(yè)一時難以找人填缺，小區(qū) 保潔遇困難。）由于歷史原因，物業(yè)管理成為違規(guī)用工的 重災(zāi)區(qū)”勞動糾紛投訴 的頻發(fā)區(qū)，從某種意義上說，物業(yè)管理企業(yè)是在犧性廣大從業(yè)人員的切身利益情 況下，支撐著全市物業(yè)服務(wù)的正常運行。這種局面應(yīng)該扭轉(zhuǎn)。 落實勞動合同法，解決勞動用工不規(guī)范的問題，是個綜合性的系統(tǒng)工程，要 從多方面入手，其根本途徑，在于將從業(yè)人員所有的勞保、福利費用全部納入物 業(yè)服務(wù)費成本，實行真正意義上的質(zhì)價相符、成本運作，實現(xiàn)物業(yè)管理的良性循 環(huán)。當(dāng)前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅有 40 40

36、 %，實現(xiàn)利潤，且利潤率較低，而 60 60 %的 企業(yè)處于虧損或持平的狀態(tài)。提高物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)、提升物業(yè)費收交率，在當(dāng)前，還 有一個逐步、漸進(jìn)的20 過程，隨著各項成本的提高，人員工資要求翻一番，對物業(yè) 壓力越來越大。 （三）、各種額外費用 1 1、 消防培訓(xùn)費 2 2、 統(tǒng)一服裝和培訓(xùn)發(fā)證 3 3、 物業(yè)用房緞納房產(chǎn)稅 七、自然災(zāi)害風(fēng)險 張先生家住常州新北某小區(qū)，2 0 0 5 年，他買了小區(qū)的地下車位。2 0 0 7 年 7 月 3 日晚，張先生將自己的奔馳轎車停到車庫。當(dāng)晚突降暴雨，第二天早晨， 張先生發(fā)現(xiàn)車庫部分被淹，自己的車子未能幸免。當(dāng)年 9 月 11 日，奔馳 4S4S 店 出車輛

37、損失證明”，證明張先生的轎車因浸水時間較長，導(dǎo)致電路、零部件及內(nèi) 飾損壞，貶值損失估算為 18 萬元。在要求物業(yè)公賠償未果后，張某將該小區(qū)物 業(yè)公司告上了新北法院。審理中，法院委托南京市鼓樓區(qū)物價局價格認(rèn)證中心對 奔馳轎車因水淹產(chǎn)生貶值的損失進(jìn)行鑒定， 該中心鑒定認(rèn)為，貶值損失為 965 0 0 元。物業(yè)公司認(rèn)為天降暴雨系不可抗力， 自己已盡到管理責(zé)任，再說即使存 在車損失，張某也有疏忽，公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 21 法院審理認(rèn)為，不可抗力是指當(dāng)事人不能預(yù)見、對其發(fā)生和后果不能避免且無法 克服的客觀情況。本案中天降暴雨，首先有天氣預(yù)報可預(yù)知，其次，當(dāng)暴雨來臨 時也并非不能避免和無法克服，可以積

38、極采取有效的應(yīng)急排水措施， 或者當(dāng)排水 措施不能夠避免車庫被淹時，可及時通知車主將車輛開出車庫等。 因此，本案的 天降暴雨并非不可抗力情形。雖然險情發(fā)生時，物業(yè)公司采取了一定措施，但在 險情無法排除時未及時通知車主導(dǎo)致車輛被淹受損，物業(yè)公司未盡到充分的物業(yè) 管理責(zé)任，故其對車輛被淹受損應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 而業(yè)主將車輛停放于車庫， 其有理由相信車庫是安全之地，具備避免車輛遭受風(fēng)雨等自然界侵蝕的應(yīng)有條 件，故其對車輛被淹的后果無任何過錯。 去年 8 月 2 7 日，新北法院作出一審判決，認(rèn)為物業(yè)公司抗辯天降暴雨系不可抗 力且業(yè)主也有過錯等理由不能成立， 判令物業(yè)公司賠償張先生 9 6 5 0 0

39、 元。 一 審判決后，物業(yè)公司不服上訴至市中院。去年 12 月 2 1 日，中院立案受理后， 依法成立合議庭對該案進(jìn)行審理，于日前作出判決，維持原判。 八、服務(wù)人員的意外傷害風(fēng)險 （一）、在服務(wù)過程中 服務(wù)人員在服務(wù)過程中受到外來侵襲或工作不當(dāng)造成的人身傷害或喪失生命的 現(xiàn)象，存在著較大的人身安全風(fēng)險。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題，按照法律上 稱為22 雇主責(zé)任”，物管企業(yè)也將承擔(dān)其屬下員工不當(dāng)行為的賠償責(zé)任。 1 1、傷亡：某國際花園一維修人員為 1919 層某住戶裝窗簾，在室內(nèi)安裝未采取安 全防范措施，由于其用力過猛，異致身體重心外移墜地死亡。雖系違規(guī)操作，但 物業(yè)也為此補償死者家屬 505

40、0 多萬元。 2 2、觸電，物業(yè)維保人員最可能遇到觸電危險，因與電接觸的機(jī)會最頻繁。 0808 年 8 8月 6 6 日，本市某小區(qū)內(nèi)一幢小高層電梯發(fā)生故障， 維修工王某修理時觸電身亡, 倒在水中。事發(fā)原因是電梯安全閥出了故障，他到電梯井內(nèi)清理積水，未按要求 穿工作鞋（膠鞋），想拔掉電線插頭，以切斷電源，不料被水浸濕的插頭帶電，導(dǎo) 致當(dāng)場觸電。 此外，在給配電柜除塵時，違規(guī)使用鐵絲刷，引起觸電傷害，設(shè)備也遭到損壞。 3 3、 消殺藥品：消殺類藥品、綠化使用的農(nóng)藥都具有很強(qiáng)的毒性， 保管、使用不慎, 容易對人體引起侵害，如有的綠化人員在噴藥時，特別在咼溫天氣，未米取防護(hù) 惜施，農(nóng)藥會通過汗腺進(jìn)入人體引起中毒。 4 4、 操作失誤，物業(yè)服務(wù)人員因工作需要，經(jīng)常使用一些專業(yè)工具，如電鋸、射 槍等，如操作不當(dāng)，很容易誤傷自己或他人，某員工在操作射槍時，不慎將射釘 射入自已左手，如射到要害部位或他人，后果就嚴(yán)重了。某大廈操作人員在操作 晶面處理機(jī)時，由于把手失控飛起擊中太陽穴死亡。 在外幕墻清